Kentsel dönüşüm çalışmaları hızla devam ediyor. Peki Kentsel Dönüşüm doğru yapılıyor mu? Kentsel Dönüşüm uzmanı Mimar Nihat Şen konuyla ilgili bilinmeyenleri baretdergisi.com a anlattı..
Doğru kentsel dönüşüm nasıl olmalı? Vatandaşlar evini yenilerken neler yapmalı? İstanbul'da acil dönüşmesi gereken yerler nereler? soruları Kentsel dönüşüm uzmanı Mimar Nihat Şen baretdergisi.com a yanıtladı.
Öncelikle bize kendinizden bahseder misiniz?
Mimarlık Fakültesi mezunuyum. 1986 yılında ilk firmamı kurarak iş hayatına başladım. İş hayatımda sivil toplum kuruluşlarında öncülük etmekten tutun saha çalışmalara kadar gönüllü kuruluşlarda çalıştım. Sonrasında 8 yıl Türk Dünyası Mühendisler ve Mimarlar Birliği başkanlığını yürüttüm. Hem yurt içinde hem yurt dışında değişik projelerde çalıştım. Proje çalışmaları haricinde inşaat ve taahhüt işleri de yapıyoruz. 1999 depreminden sonra şimdiki kentsel dönüşüm yasası çalışmalarına başladık. O günden bugüne hem kentsel dönüşümde danışmanlık bazında hemde proje bazında çalışmalarımız devam ediyor.
Kentsel dönüşümde bilinmeyenleri değişik platformlarda anlatmaya çalışıyoruz.Türkiye'de kentsel dönüşüm tam uygulandığını söylemek mümkün değil. 2009-2014 yılları arasında belediye başkanlığı adaylığım oldu. Şuanda kentsel dönüşümle ilgili çalışmalarımız devam ediyor.
Firmalara mı destek veriyorsunuz?
Sadece firmalara değil, vatandaşlara da da destek veriyoruz. Profesyonel anlamda firmalara da danışmanlık yapıyoruz. DEİK ile çalışıyoruz. DEİK'lede Afrika'da iş konseyi başkanlığını yürütüyoruz. Yurt dışında da Kentsel dönüşümü anlatmaya gidiyoruz. İngiltere, Londra'da sunum yaptık.
Kentsel dönüşüm tam uygulanmıyor dediniz? Sizin gördüğünüz eksiklikler nelerdir?
Kamuoyunda net bir şekilde anlaşılır olduğunu düşünmüyorum. Yasa çıkalı 5 yıl oldu. Yasanın tam anlaşılmamasından dolayı bir takım art niyetliler tarafından da yasa rantsal dönüşüm yasası olarak algılandı. Mağdur vatandaşlarımız var. Kentsel dönüşüm çalışmaları altında Türkiye'de genelinde bina yenilemesi yapılıyor. Bu bina yenilemenin sevindirici tarafı olası bir depremde yaralanmaların ve ölümlerin önüne geçebilecek. İstanbul, İzmir gibi yerlerde çalışmalar başladı ama özüne uygun bir çalışma değil.
Peki doğru kentsel dönüşüm nasıl olmalı?
Kamuoyunda bir şey yanlış biliniyor. Kentsel dönüşüm eski binaların yıkılıp yerine yeni binaların yapılması olarak algılanıyor. Kentsel dönüşüm böyle bir şey değil. Asıl kentsel dönüşüm, sağlıksız yaşam alanlarını sağlıklı yaşam alanlarına dönüştürmeyi amaç edinen, çarpık kentleşmeyi daha düzgün daha vizyoner, daha konforlu şehirleşme modelinin ön plana çıkarabilmeye fırsat veren, mülkiyet hakkını ön planda tutan, kaybolan manevi değerlerin geri kazanılmasına imkan sağlayan ve bir türlü oturtulamayan milli mimarimizin de bu yasayla beraber belli bir standarda oturtulmasına imkan veren yer altı kaynaklarının doğru kullanılmasına, kaybolan veya kaybolmaya yüz turmuş tarihi eserlerimizin tekrar geri kazanımına ön plana almaya çalışan ve enerji verimliliği ön planda tutan, yenilebilir enerjiyi projelere dahil edebileceğimiz bir yasadır. Maalesef bugüne kadar bu saydıklarımla uyuşacak özüne uygun model çalışma yok. Bunun olmamasının en büyük nedenlerinden biride bakanlığın yetersiz kalması ve bakanlığın yetki devri verdiği Büyükşehir ve ilçe belediyelerinin bu işe el atmamasından kaynaklanıyor. Bu çarpık kentleşmeyi mülkiyet hakkı kurabilenleri sağlıksız yaşam alanlarını düzeltmeyi ne 2981 sayılı imar affıyla çözebilirsiniz ne de belediye imar uygulamaları kat mülkiyeti yasasıyla çözebilirsiniz. Bu kentsel dönüşüm yasası ne 2981 yasasını baz alır ne de kat mülkiyetini baz alır.
"MÜTEAHHİTTE VERİLECEK DİYE BİR ŞEY YOK"
Evini yenilemek isteyen vatandaşlar kentsel dönüşümle nasıl bir yol izlemeli?
Evini yenilemek isteyen vatandaşlar öncelikle kendi binaların depreme dayanıklı olup olmadığını tespit ettirmeleri lazım. Bunu ya belediyeden yada bakanlığın akredite ettiği özel şirketlere müracaat ederek kendi binalarını riskli olup olmadığını tespit ettirebilirler. Bunlar çok yüksek bedellerde değil. Eğer kendi oturdukları binalar depreme dayanıklı değilse yasanın vatandaşa öngördüğü tüm imkanlardan faydalanarak binaları yenileyebilirler. Şu yanlış biliniyor, kentsel dönüşüm yenilemesi parsel bazlı konuşuyorum. Müteahhitte kat karşılığı verilecek diye bir algı var. Böyle bir şey yok. Bu yasa ne diyor " Mülkiyet hakkını ön planda tutan" diyor. siz bu yasanın imkanlarından faydalanarak kendi binanızı yenileyebilirsiniz. Eğer oturduğunuz yerde imar artışı söz konusu değilse, kat karşılığı modeline uygun değilse binanızı nasıl yenileyeceksiniz? İşte bu yasa sizin önünüzü açıyor. Devletin size sağladığı kredi imkanlarından faydalanarak binanızı yenileyebilirsiniz. Hiç metrekare ufalması dahi olmadan aynı metrekarelerde kalmak şartıyla devletin sağladığı iki yıl ödemesiz, 10 yıl ödemeli kredilerden faydalanarak siz binanızı yenileyebilirsiniz. Malınızın değeri düşmüyorsa, yenileyebilir depreme dayanıklı bir binanın değeri en az 2 -3 kat artacak demektir. Biz vatandaşlara kendi binanızın değerini kendiniz belirleyin diyoruz. Malınıza kendiniz sahip çıkacaksınız. Mimari olarak bunu uygun görüyor musunuz derseniz? Hayır! Kentsel dönüşüm parsel bazlı değil, mahalle bazlı, ada bazlı olması lazım ama o da maalesef belediyeler bu işe yeterince eğilmiyorlar.
Parsel bazlı dönüşüm çok fazla dedik, ada bazlı dönüşüm için geç kalındı mı?
Bazı bölgelerde aşırı kat karşılığı modeliyle binasını müteahhitte verenler var. Bu yüzden yarım kalan, projesini devreden firmalar var. Türkiye'de ailen 7 buçuk milyon binanın yenilenmesi gerekiyor. en hızlı şekilde yıllık 500 bin bina hedefi koysanız 15 yılda ancak yenilenebiliyor. Şuana kadar yapılan yenileme çok az. Yüzde 7-8 seviyelerinde. Bu yüzden hızlı ilerlemek gerekiyor. Eğer can ve mal kaybının önüne geçmek istiyorsak ben diyorum ki vatandaş kendi binalarını, kendi haklarını kullanarak yenilesinler. Bunun için kredi yolları var. Devletin sübvanse ettiği kredilerden faydalanabilir. Kira yardımları, harç muafiyetleri var ama bunu vatandaş bilmiyor. Vatandaş diyor ki benim binamı ancak müteahhitte kat karşılığı vererek yenileyebilirim.. Şuan sağlıksız bir binada dairenin değeri 100 bin TL, yeni binada en az 300-400 bin TL. yeri baya değerleniyor. Vatandaş bu avantajları bilmediği için art niyetli insanların eline düşüyor ve küçük metrekarelerde yaşamaya mahkum oluyorlar. Hiç bir şeyde geç kalınmış değil.
FİKİRTEPE KENTSEL DEĞİL, RANTSAL DÖNÜŞÜM MODELİ
İstanbul'da örnek gösterebileceğiniz kentsel dönüşüm çalışmaları var mı?
İstanbul'da örnek hiç bir yer yok. Fikirtepe diyorlar ama Fikirtepe örnek bir kentsel dönüşüm değil. Orası rantsal dönüşüm modeli. Aslın uygun bir dönüşüm değil. Tamamen bir kültür uzaklaştırması var. Aile yapımıza uymayan dikey yapılaşma. Bize hiç bir şekilde uymuyor. Eski fotoğrafla yeni fotoğrafı karşılaştırın hangisi daha güzel. Eskisini savunmuyorum yanlış anlaşılmasın. Önceden yan yana bir kaç katlı bahçeli evler vardı ve bir kültür vardı. Şimdi siz gittiniz onun yerine 30-40 katlı binalar diktiniz. İçerenköy, Kayışdağı'ndan gelen rüzgarı kestiniz ve insanları dört duvar arasına hapsettiniz. Ne oldu, iyi mi yaptık şimdi? Sermayenin yüzüne orada mağlup olduk.
MÜLKİYET HAKKI KUTSALDIR, KARŞISINDA KİMSE DURAMAZ
Buna göre örnek kentsel dönüşüm nasıl olur?
Örnek kentsel dönüşüm taşıma sistemiyle değil, yerinde dönüşümle vatandaşın hak ve hukukunu kayba uğratmadan bir sistemle yapmak lazım. Mevcutta neyse o hakkı vatandaşa vermek lazım. ben bu modeli uygulayacağım diye vatandaşın hakkını gasp ederseniz bu kentsel dönüşüm olmaz. Mülkiyet hakkının karşısında kimse duramaz, çok kutsaldır. Şuan uygulanmış bir model yok,sadece lansman modelleri var.
BAKANLIK KONUYA EL ATMALI
Bugün İstanbul'da 3 buçuk milyon bina var. Yüzde 50-60'nın biran önce yenilenmesi gerekiyor. Eğer kentsel dönüşüm acilen yapılmazsa olası bir depremde yüz binlerce kaybın olacağı acı bir tabloyla karşılaşılabilir. Burada Bakanlığa çok büyük görev düşüyor. Eğer bunu yerel idare yerine getiremiyorsa bakanlık buna el atmak durumda ve dönüşümü yapmak zorunda. Fikirtepe'de müteahhittin yarım bıraktığı projelere bakanlık el attı ve tamamlıyor. Mağduriyetlerin bir kısmını gidermiş olacak. İstanbul'un her ilesinde özellikle Marmara'da Boğaza bakan bölgeden ilçelerin acilen dönüşmesi lazım. Siyasi çekilmeleri ve endişeleri bir kenara bırakacak. Bizim vatandaşımız şuan inanır. dokunacak, görecek ve yiyecek. Bu üçlü kombinasyonu sağlamadığınız sürece hiç bir şey yapamazsınız.
"KENTLEŞME ÖNEMLİ"
İstanbul'da acil bir şekilde yenilenmesi gereken yerler nereler?
Ataşehir'de Mevlana, Mimar Sinan , Yeni Çamlıca gibi bölgelerde acilen kentsel dönüşüm modeline geçilmesi gerekiyor. Binlerce vatandaş mağdur. Bu saydığım mahallelerde nereden baksanız 80 bin nüfus yaşıyor. Marmara depreminde birinci dereceden etkilenebilecek yerler; Avcılar, Kartal, Maltepe Kadıköy, Üsküdar, Çekmece. Arka taraflar biraz da az riskli. Orada ki sıkıntıda doğru düzgün kentleşme modeli yok. Tamam can ve mal güvenliği önemli ama kentleşme de önemli. Kentler kendiliğinden olmadı. Bu da yerel idarenin uzun vadede plan yapmamasından kaynaklanıyor.
Hızlı kentsel dönüşüm için ne yapılmalı?
Türkiye'de bir şeyin acilen yapılması lazım. Yapı denetim sistemi yakında gelişecek. Acilen Türkiye'ye kentsel dönüşüm sürecinde bakanlı tarafından akredite edilmiş aracı kurular olmalı. Vatandaşın her türlü problemini çözecek; maliyeciden hukukçusuna her şeyi bünyesinde bulunan aracı firmalar olmak durumunda. Vatandaş belediyeye gidiyor aylarca hatta yıllarca sıra bekliyor. Depremin en zaman geleceği belli mi? Bakanlığa müracaat etse binlerce dosya var. Bu yüzden vatandaşın problemini çözecek, bakanlığında denetiminde olan bir aracı kurumlar mutlaka olmalı. Tüzel kişilik olmalı. Bunun içinde mimarından malzemecisine kadar her şeyi barındıran tüzel kişilikler olmalı. Vatandaşlar onlara giderek, takıldığı her problemi bu aracılarla çözebilmeli. Tıpkı mahkemelerdeki ara bulucular gibi.