Ekoturizm İmarında Turizm Tesisi Alanı Kurmak Mecburi!

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Ülkemiz, zengin coğrafyası, doğal potansiyeli ve hem yaz hem kış hem de yayla turizmine müsait yapısı ile dünyada turizm sektörünün gözde pazarlarından biridir.  Ekoturizm, ekoloji ve ekonominin ilişki içinde olduğu bir turizm modelidir ve doğal kaynakların sürdürülebilirliğini güvence altına almayı gerektirir. Ayrıca yöre halkının refahını ve yöre kültürünü gözeten bir turizm faaliyetidir. Ekoturizm; Minimum 15.000 metrekare büyüklüğündeki arazilerde, Sit kararı olmayan ya da sit derecesi turizm tesisi yapmaya izin veren alanlarda, Kadastral yola cephesi olan parsellerde ve Tarımsal bütünlüğü bozmayan, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım dışı kullanım izni alınabilen tarım alanlarında yapılabilir.
Konutlar üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulamaz
Ekoturizm imarında turizm tesisi alanı kurmak mecburidir. Kişisel konut yapılamaz, yapılan konutlar ticaridir. Konutlar üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulamaz. Ekoturizm İmarında Terk yoktur. Sadece yola terk işlemi uygulanır. Arazinin %30 yapı yapılmayacak alana ayrılır. %30 ayrılan bu alanlar imar emsaline dahil edilir. Ancak turizm mevzuatı, turizm imarlı arsalarda kat irtifakı kurulmasına müsaade etmemekte, bu nedenle turizm imarlı bir parsel üzerinde yer alan taşınmazların ayrı ayrı bağımsız bölümler olarak satışı yapılamamaktadır. Bu ihtiyacı karşılamak adına turizm imarlı arsalarda kat irtifakına alternatif olacak modeller üzerinden çözüm üretme ihtiyacı doğmuştur. Bu alternatif model ihtiyacı ise turizm alanlarında inşa edilen “süit birim/ bağımsız birim vb.” niteliğindeki yapıların, arsa payı satışı yöntemiyle tüketiciye satılmasıyla karşılanmaktadır. Bununla beraber, arsa payı satışı sonucunda ortaya çıkan paylı mülkiyet yapısından doğan sorunların önüne geçebilmek adına, işlem tarafları 4721 Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) ilgili maddelerine dayanarak bir sözleşme yapısı kurmaktadır.
Konaklama hizmeti verilen tesisler, tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilir
Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik ve Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ uyarınca konaklama hizmeti verilen tesisler, tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilir ve bu tesislerin konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi haklar tesis edilemez. Nitekim bu prensip Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1 Eylül 2021 tarih ve 2021/4 sayılı Genelgesi’nde de tekrar edilmiştir. Dolayısıyla da konaklama tesisleri için yapılan kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis taleplerinin, bu taleplerin sadece konaklama tesisi üzerinde yer alan konaklama birimleri dışındaki ünitelere ilişkin olması halinde karşılanacağı belirtilmiştir. Yukarıda aktarılan hukuki düzenlemeler nedeniyle, turizm imarlı arsalar üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamamaktadır.
Kat irtifakı kurulamaması uygulamada birtakım sorunlara yol açıyor
Kat irtifakı kurulamaması ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ise uygulamada birtakım sorunlara yol açmaktadır. Başlıca sorunlar; tüketicinin kullandığı bağımsız birimin arsa payının satışına ilişkin süreç ve bağımsız birimin mülkiyetinin müstakil kullanıma tahsis edilememesi, arsa paylarının üçüncü kişilere devrinde diğer maliklerin önalım hakkı ve malikler arasında yukarıdaki konularda anlaşma sağlanamaması halinde paylı mülkiyet düzeninin dava yoluyla sona erdirilmesi ihtimali riski olarak sıralanabilir.
Üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırıyor
Turizm imarlı arsalarda bağımsız birim veya ünite satışı yapılan projelerin bazıları Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın dikkatini çekmiştir ve bakanlık, geliştirici şirketlerin turizm imarlı arsaların yüksek emsal ve yapılaşma koşullarından yararlanılarak inşaat ruhsatı alınmasına rağmen mevcut projelerin içinde bulunan bağımsız birimlerin turizm fonksiyonu dışında kullanımını ve kat irtifakı tesis edilmişçesine üçüncü kişilere bağımsız bölüm olarak satışını eleştirmektedir. Ancak turizm imarlı arsalarda kat irtifakı tesisinin mümkün olmamasının yarattığı kısıtlamalar, bu alanlarda inşa edilen yapıların üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırmaktadır. Her ne kadar Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın konuya yaklaşımı şimdilik olumsuz olsa da, mevcut hukuki düzenlemeler kapsamında söz konusu işlemlerin yapılmasının önünde hukuki bir engel bulunmamakta olup uygulama da bu yönde gelişmiştir.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.