Konut ihracatında denge sağlanması ve inşaat sektörünün üretim odaklı desteklenmesi amacıyla yabancıya konut satış politikasının “ihracat” boyutuna taşınması gerektiği belirtildi. Satış şartları ve vatandaşlık prensiplerinde radikal düzenlemeler yapılması önerildi.
GPPS – Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu Kurucu Başkanı Bilge Özdemir, 2026 yılında yabancıya konut satışına yönelik önemli düzenlemeler hayata geçirilmesi gerektiğini ifade etti.
Yabancıya konut satışı yoluyla T.C. pasaport vatandaşlığının ortaya çıkış amacının; inşaat ve proje geliştirme sektöründe 1. el konut talebini çeşitlendirmek, gayrimenkul ihracatı aracılığıyla yabancı sermaye girişini artırmak ve üretim ekonomisini desteklemek olduğu vurgulandı.
Süreç bugüne kadar üç ayrı dönem halinde ilerledi. TÜİK verileri ışığında Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Remzi Atay’ın çalışmasına göre dönemsel gelişim şöyle:
1 Milyon Dolar Dönemi
12 Ocak 2017’de kabul edilen düzenleme ile 1 milyon ABD doları değerinde gayrimenkul satın alan ve 3 yıl elde tutma şartını yerine getiren yabancılara Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı hakkı tanındı. Uygulama Eylül 2018’e kadar sürdü. Bu dönemde revize edilmiş verilere göre toplam 47.655 adet konut yabancılara satıldı.
250 Bin Dolar Dönemi
18 Eylül 2018’de vatandaşlık için gerekli yatırım tutarı 250 bin dolara düşürüldü. Satın alınan konutun 3 yıl (36 ay) satılamama şartı korundu. Eylül 2018’den 12 Mayıs 2022’ye kadar süren bu dönemde revize edilmiş verilere göre toplam 209.095 adet konut yabancılara satıldı.
400 Bin Dolar Dönemi
12 Mayıs 2022 itibarıyla yatırım tutarı 400 bin dolara yükseltildi, 3 yıl elde tutma şartı devam etti. Mayıs 2022’den Aralık 2025’e kadar geçen sürede revize edilmiş verilere göre 129.991 adet konut yabancılara satıldı.
Ocak 2026 itibarıyla 400 bin dolar ve 3 yıl satılamama koşulunun sürdüğü uygulama kapsamında 1.306 adet yabancıya konut satışı gerçekleşti.
Ocak 2017 – Ocak 2026 Dönemi Değerlendirmesi
Gayrimenkul alımı yoluyla vatandaşlık uygulaması 109 aydır devam ediyor. İlk uygulama ayı olan Ocak 2017’den 36 ay sonra, Ocak 2020 itibarıyla yabancı uyruklu T.C. vatandaşları, vatandaşlığa konu olan konutlarını satma hakkına kavuştu.
Verilere göre 2023 Ocak ayına kadar yabancıya satışı gerçekleşen revize edilmiş toplam 296.588 adet konutun, ikinci el piyasada yabancı uyruklu T.C. vatandaşları tarafından satışa konu olabileceği değerlendiriliyor.
GPPS’nin Önerileri
GPPS, yabancıya konut satış politikasının ihracat ve üretim odaklı bir yapıya dönüştürülmesi gerektiğini belirterek, Ocak 2026’dan itibaren T.C. pasaport vatandaşlığı başvurularında şu düzenlemelerin hayata geçirilmesini öneriyor:
1. El Şartı Getirilmeli: Vatandaşlık başvurularında konut alımının kurumsal/ticari firmalardan, proje, inşaat ya da teslim sürecinde yapılması zorunlu hale getirilmeli. Böylece ikinci el konutlar üzerinden vatandaşlık amaçlı satışların önüne geçilmesi hedefleniyor.
Asgari Tutar 650 Bin Dolar Olmalı: Vatandaşlık başvurusu için minimum 650 bin dolar tutarında tek bir konut alım şartı getirilmeli. Amaç, orta-üst segment 1. el konut üreticilerinin desteklenmesi ve piyasaya hareket kazandırılması.
1 Konut – 1 Vatandaşlık İlkesi: Her bir konut için tek vatandaşlık uygulamasının esas alınması öneriliyor. Bu sayede vatandaşlık ihtiyacına bağlı olarak ek konut talebi oluşturulması planlanıyor.
10 Yıl Satılamaz Şerhi: Konutun teslim veya fatura tarihinden itibaren 10 yıl boyunca satılamaz şerhi konulması öneriliyor. Bu düzenleme ile ikinci el piyasada oluşabilecek rekabetin sınırlandırılması ve konutların kiralama yoluyla arz tarafında değerlendirilmesi amaçlanıyor.
TÜİK ve TKGM’ye Veri Şeffaflığı Çağrısı
GPPS, TÜİK ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne (TKGM) yönelik veri şeffaflığının artırılması çağrısında da bulundu.
Revize edilmiş verilere göre Ocak 2017’den sonraki 109 aylık süreçte yabancılara satılan toplam 384.048 adet konuttan;
Kaç adet satış üzerinden T.C. pasaport vatandaşlığı alındığı/verildiği,
Aylık bazda 1. el yabancıya konut satış sayıları,
Vatandaşlık başvuru sayılarının
TÜİK haber bültenleri ve veri setlerinde düzenli olarak açıklanması gerektiği belirtildi.
GPPS’ye göre, yabancıya konut satış politikasının üretim, ihracat ve sürdürülebilir piyasa dengesi ekseninde yeniden yapılandırılması, hem inşaat sektörünün hem de konut piyasasının sağlıklı gelişimi açısından kritik önem taşıyor.
