Gayrimenkulde Liderler Zirvesinin bu yıl 10'cusu düzenlendi. Gayrimenkul sektörünün lider isimlerinin katıldığı zirvede İNDER ve Teknik Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Nazmi Durbakayım, konuşmacı olarak katıldı. Özellikle ketsel dönüşümde yaşanan sıkıntıları dile getiren Durbakayım, gayrimenkul sektörünün genelinde olan güncel sorunları ve bu sorunların nasıl çözüleceğine ilişkin önerilerde bulundu.
Konutların satın alma veya kiralama fiyatlarının erişilebilir makul sınırlarda olabilmesi için çözüm önerilerini Durbakayım şöyle sıraladı;
Yapı Müteahhidine hakkedişlere göre, Arsa Sahibine sözleşme şartlarına göre dağıtımını yapacak. Fazla ve eksik olan kısımların fonlamasını banka yapacak işin sonunda herkes sözleşme şartlarında paylarını almış olacak" ifadelerini kullandı.
Nazmi Durbakayım'ın konuşmasında yer alan sorunların sebepleri ve çözüm önerileri
Kentsel dönüşümün yavaş ilerlediğini belirten Durbakayım, Kentsel dönüşümün arzu edilen hızda ilerleyememesinin başlıca sebepleri ve istenilen seviyeye ulaşılması için çözüm önerilerini şu şekilde açıkladı.Sebep 1: Riskli ilan edilen planlı bölgelerde konutların aynı yerde ve aynı büyüklükte inşa edilebilmesi için hak sahipleri ve kamunun maddi olanaklarının yeterli olmaması. (Çözüm için hak sahiplerinden borçlanma ve konutlarının bir miktar küçülmesi beklenmektedir. Bu da, imkanları zaten kıt olan hak sahiplerinde infial yaratıyor ve rızaları ile kentsel dönüşüme yanaşmıyor.)Çözüm: Riskli binaların yerinde yenilenmesi için sadece kamu ve hak sahiplerinin imkanlarının kullanılması yerine KATMA DEĞER yaratılmasına olanak sağlanmalı. Bu da, parsellerin birleştirilmesi ile daha rasyonel planlar ve bir miktar emsal artışı ile sağlanabilir. Bu suretle ortaya çıkacak katma değerler ile birlikte harç ve vergilerden muaf tutulma şartları özel sektör Yapı Müteahitlerine de sağlanmak sureti ile bu yapıların yerinde dönüşümü hak sahiplerine ve kamuya yük olmadan sağlanabilir.
Sebep 2: Plansız kaçak olarak oluşan riskli konutların bulunduğu alanlarda yapılan yeni planlamalarda, gerek fonksiyon değişikliği gerekse yeni rezerv alanlara transferler bu bölgedeki hak sahipleri tarafından kabul edilmeyip direnç gösterilmektedir. Çözüm: Zamanında imarı olmayan gayri yasal şekilde oluşturulmuş gayrı mülklere sahip olanların, zamanında yasalara uygun projeli iskan müsaadesi alınmış gayri mülkleri satın almış olan kişilerin durumları ile empati yapmalarının sağlanması ile dirençleri giderilebilir. Sebep 3: Özel sektör Yapı Müteahhitleriyle, kamu arasında haksız rekabet konut arzının yetersiz kalmasına neden oluyor,Çözüm: Riskli yapıların dönüştürülmesinde gerek hak sahiplerinin kaprislerinden gerekse farklı uygulamalardan yorulmuş ve kentsel dönüşüm projelerine sıcak bakmayan sektörün esas oyuncuları olan yapı müteahhitlerinin de tekrar rol almasının sağlanması için sorunlarının çözülmesinde büyük yarar olacaktır. Bu kapsamda KDV indirimi, harç ve vergi muafiyeti gibi kamu avantajlarının da özel yapı müteahhitlerine tanınabilir.
KONUTA ERİŞİM NASIL SAĞLANIR?
Konutların satın alma veya kiralama fiyatlarının erişilebilir makul sınırlarda olabilmesi için çözüm önerilerini Durbakayım şöyle sıraladı;- Yapı Müteahhitleri olarak artan konut fiyatlarının dengelenmesi en büyük arzumuzdur. Tabi ki, maliyetlerin kontrol altında tutulduğu ve arsa girdisinin ucuza temin edildiği sürece…- Eskiden Konut fiyatları oluşturulurken bir oran vardı. Bu oran; 1/3 arsa maliyeti, 1/3 inşa maliyeti; 1/3’ü de müteahhitlik karı idi. Günümüz yapı müteahhitleri, %10’luk bir müteahhitlik karına razı. Arsa girdisi de kamu arsalarının üst hakkı kullanma şeklinde temin edilip sıfırlandığı taktirde, bugün inşaat maliyetinin mütevazi bir donanım ile ortalama 10 ila 12 bin TL olması mümkün. Dolayısıyla,70 m2’lik bir daire bedelinin bir milyon civarında olması mümkün gözüküyor. Bunun yanında, uygun bir finansman modelinin de kamu ve özel bankalardan temin edilmesi gerekmektedir.- Bu modelde arsa temini, devlet imkanları ile kamulaştırma bedelleri sıfır veya sıfıra yakın olan arazilerin tahsisi şekli ile yapılır. Konut fiyatlarının sürekli olarak makul seviyelerde kalabilmesi için esas olan tümünün alınıp satılmaması, arsanın çıplak mülkiyetinin kamuda kalmasıdır. Satılan üst hakkı olup 49 yıllığına kiralama şeklinde olabilir. • Konut alıcılarının sadece üst hakkını satın almaları veya satmaları ile de tasarruf haklarının korunması sağlanabilir. Bu önerimiz, dar ve orta gelirli aileler için üretilen projelere uygun fiyatla sahip olmak ve zaman içinde aşırı değer kazanarak, amacının dışına çıkmasını önlemek içindir. Buna en çarpıcı örneklerden biri sosyal konut üretmek amacı ile projelendirilmiş Levent Evleri’nin bu günkü durumudur.- Bu şekilde oluşturulacak arazilerde bulunan, donatı alanları ve alt yapıların yapım ve işletme giderlerinin karşılanması için ticari alanların yap – işlet - devret modeli ile yaptırılması planlanabilir, - Yine aynı arazilerdeki planlarda, konut yapılacak kısımlarda üst hakkı ile uzun dönem kiralanacak alanların yanında sadece kiraya verilecek projelerin de yer alması planlanmalı. Sadece kiraya verilecek kısımların yap – işlet - devret modeli ile yatırım fon şirketlerine devredilerek inşaatların yaptırılması,- Yine bu modelde yerli ve yabancı fonların ana amaç kiralama olmak üzere satın alma yapabilmelerine olanak sağlanabilir. Ancak kira bedellerinin belli bir sınırda tutulması adına düzenleme yetkisi kamu elinde olmalıdır.- Şirketler çalışanlarının emeklilik kıdem tazminatlarının bir kısmını bu oluşumlarda değerlendirmek sureti ile emeklinin konuta ulaşımını kolaylaştırabilirler. - Kullanılan inşaat malzemelerinde yapılacak Ar-Ge çalışmaları ile yöresel, geri dönüşüme ve karbon salınımına uygun, maliyeti düşük yeni yapı malzemelerinin oluşturulması amaçlanmalı,
- Konutların planlama mantığında bodrum, çatı arası, sauna vs. gibi gereksiz maliyet arttırıcı mekanlardan kaçınılması. Maliyet ve fayda dengesinin optimumda tutulmasının sağlanması,
YENİ ORTAKLIK MODELİ
Yapı müteahhitlerinin kendi ana konusu olan yapım işi kısmındaki faaliyetlerini bil hakkın yürütebilmesi için finans ve ana hammadde olan arsa temininde banka ve arsa sahibi ile üçlü ortaklık yapısı kurmalı şeklinde yorumlayan Nazmi Durbakayım, "Özel bankaların da konut hamlesinde yer alabilmesi için faaliyetlerinin bir kısmının bu alanda olmasının şart koşulabilir. Yapılacak düzenleme ile SPV dediğimiz modelde Yapı Müteahhidi, Arsa Sahibi ve Banka özel bir ortaklık oluşturur." dedi Durbakayım; "Yapı Müteahhidi işi ve satış pazarlamasını yapacak, Arsa sahibi hammaddeyi temin etmiş olacak, Banka da tüm para trafiğini organize ederek gelen tüm hasılatın işin başında yapılacak planlamaya göre dağıtımını yapacak.Yapı Müteahhidine hakkedişlere göre, Arsa Sahibine sözleşme şartlarına göre dağıtımını yapacak. Fazla ve eksik olan kısımların fonlamasını banka yapacak işin sonunda herkes sözleşme şartlarında paylarını almış olacak" ifadelerini kullandı.
