İstanbul İnşaatçılar Derneği (İNDER) Yönetim Kurulu Başkanı ve Teknik Yapı Holding Onursal Başkanı Nazmi Durbakayım, birbirinden çarpıcı açıklamalarıyla sektörü hareketlendirecek… Peki Nazmi Durbakayım’a göre 2024, konut satışları için nasıl bir yıl olacak? Deprem güvenli evler için yol haritası hazırlayan İNDER’in başkanı, ‘dünya ikincisi’ Türk inşaat sektörüne neden kızdı? O sert eleştiri neydi? Ucuz konutun formülü ne? Borsaya açılan GYO ve inşaat şirketleri iyi mi yapıyor kötü mü?..
– Yılların deneyimli ismi olarak Teknik Yapı’yı nasıl kurdunuz, nasıl önemli bir marka haline getirdiniz?“İTÜ’den mezun olduktan bir taraftan yap-sat inşaatları, bir taraftan da fabrika inşaatları, iş ve konut alanları da yapınca makrodan mikroya düşünebiliyorsunuz. Böylelikle Teknik Yapı’nın bir çizgisi oldu. Bugün çok büyük projelerimizde dahi en ufak detayları edinebiliyoruz. Bunları proje safhasında incelediğimiz için imalat safhasında güçlük çekmiyoruz.Derler ya, “Postacıya bir gün izin vermişler, bütün şehri dolaşmış”, bizim bütün işlerimiz inşaat üzerine. İnşaat, projelendirmek, yer seçmek, pazarlamak gibi sürekli yaşayan bir süreç. Projeyi bitirip insanlar yaşamaya başladığında yeni ihtiyaçlar olduğunu gördük ve işletme şirketleri kurduk. Diğer taraftan hep örnek aldığımız otomotiv ve sanayii sektöründeki nereden alacağım, bakımını nereye yaptıracağım gibi sorunlar konutlarda da var. Dairelerde çıkacak sorunları bilen birinin çözmesi lazım. Bunlara önem vererek bugünlere kadar geldik.
Teknik Yapı’nın bugün binlerce müşterisi var, ‘Dostlarımız’ diyoruz onlara. Her yaptığımız projede öncelikle ‘Teknik Yapı Dostları’na lansman yapıyoruz.”– Teknik Yapı’nın evlerinde oturanlardan biriyim. Aile arasında konuşurken şöyle bir muhabbet geçer; “O ev çok huzurluydu”…“Projelerimizi yaparken bir konsept seçtikten sonra dairenin içinde nasıl yaşanıyor, Ev hanımlarının alışkanlığıdır, salonun şeklini senede birkaç kez değiştirmeden rahat edemezler. Biz de salonda oturumun kaç versiyonunun olabileceğini hesap ediyoruz. Dikkat ederseniz bazı dairelerde böyle bir değişiklikte kablolar uzuyor gidiyor, bunun önüne geçiyoruz; dolaylı aydınlatma dediğimiz yeni aydınlatmayı yaptık. Konutun insana hizmet etmesi, insanın konuta uğraşmamasını sağladık. “Huzurlu ev” dediğinizde de bir takım faktörler var: Güneşi nereden alıyor?.. Mutfak dahil nasıl bir hava sirkülasyonu yaratıyorsunuz?.. Bunları da tasarladığınız vakit, o ev size bir sıcaklık veriyor.”
– Nazmi Durbakayım, bu vizyona okuyarak mı gezerek mi sahip oldu?“Gezerek, yaşayarak, düşünerek… Biz, “Yapalım ve bitsin” demiyoruz. Neticede sektör bunu benimsiyorsa ulusumuza yararı olsun çünkü dünyadaki inşaat sektöründe ikinci sıradayız Türk müteahhitler olarak. Her şeyin güzelini, iyisini yapmaya muktediriz. Ancak depremde binalarımızın yıkılmasıyla dünyaya rezil olduk! Bu bizim yaramız. İnşallah bunu da önümüzdeki günlerde telafi ederiz.”– İstanbul ve İzmir projelerinizde son durum nedir?“İstanbul’da 6 projemiz var ediyor. Bir kısmı teslim ediliyor, yeni başlayacaklarımızın hazırlıklarını yapıyoruz. Zaten bu bizim rutinimi: Biri biter, diğeri başlar… İzmir’de Alsancak’ta bir projemiz var; yıl sonundan itibaren teslimlere başlayacağız. İzmir halkının beklenti ve yaşam alışkanlıklarına göre tasarladık. Denizli’deki projemize başlamadan önce Denizli halkını inceledik. Neyi seviyor, ne yapıyor? Balkonda yaşıyorlar mesela… Balkonda da güneşten rahatsız olunca çarşaf asıyorlar. Projede buna göre çözümler ürettik. İzmir’de de böyle çalıştık. İstanbul ve İzmir arasında mekik dokuyoruz.”– İki şehir de deprem riski üzerinde…“Bakın, deprem olmazsa dünya yaşamaz, ölür! Dünyaya hayat veren yer hareketleri. Yağmur, kar, rüzgar gibi… Depremin ne şekilde olacağı biliniyor, siz binanızı ona göre inşa ettiğiniz zaman sorun olmaz. Bunun en büyük örneği Japonya’da deprem oluyor, insanlar yaşamına devam ediyor.”– İmalatta değişim olur mu sizce?“İNDER olarak ‘Yol Haritası’ hazırladık, zeminden başlayarak… Faydan 5-10 metre öteye çekmek suretiyle inşaat yapılabilir. Fayın üzerine yapmazsanız sorun yok. Heyelan bölgesinin üzerine bina katiyen yapılmaz. Heyelan bölgesi, anakara üzerinde akan, kayan bir bölge. Bunu tutamazsınız. Deprem farklı. Fay kırılıyor ve belli bir etkileşim ile hareket oluyor. Bunu biliyorsunuz ve hesaplıyorsunuz, projenizi ona göre yapıyorsunuz. İzmir’deki bölgede çok ciddi zemin çalışmaları var. 1.5 sene sürdü. Önce etrafına perdeler yapılıyor, ankre ediliyor, üzerine toprak ve baret kazıklar yapılıyor, bir buçuk sene zemini iyileştiriyorsunuz. Zemini hazır hale getirdikten sonra sorun yok… “– İşin büyük yoğunluğu temel kısmında, sonraki bölümler hızla yükselir zaten…“Bazı yerlerde kayalık ve şanslı zeminler vardır. Orada kazığa ve iksalara ihtiyacınız olmaz ama heyelan olmayan her arazide zemin iyileştirme yapılır. Üst yapıda zaten yapılacaklar belli ama maalesef hala aynı hatalar yapılıyor. Deprem görüntülerinde şunu görüyorsunuz: Sandviç tipinde üst üst yığılmış döşemeler. Bunun sebebi de mesnet noktalarının kolonlarla kirişlerle oluşan düğüm noktalarının iyi yapılmamasından dolayı bunlar katlanıyor. İNDER’in Yol Haritası’nda var: Düşey elemanlarla yatay elemanlar eş zamanlı dökülemez. Döktüğünüz vakit düğüm noktalarını oluşturamıyorsunuz. Donatıyı ona göre bağlayamıyorsunuz, bağlasanız beton geçmiyor, vibrasyonu sağlayamıyorsunuz. Bunları yaptığınız vakit hiç problem yok. Bitti…”– 50 yılda, konut sektöründe hiç bu kadar iniş görmüş müydünüz?“Uçakla şehrin üstünden geçerken rahmetli Turgut Özal’dan şu sözleri duyduk: “Her taraf kırmızı olmuş, bu işe fren yapalım”… Bugün Türkiye’de yılda 700 bin konuta ihtiyacımız var. Bu yapılırken tüketici ve üreticinin rakam olarak bir yerde buluşması lazım. Ülkemizde geçici bir hasret oluyor, sonra yine kavuşuluyor.”
NAZMİ DURBAKAYIM: “KONUTÇULAR!.. YUKARI ÇIKMAYA HAZIRLANIN”
2023’ün son üç ayında konut sektörünü inşaatın duayen ismi, Nazmi Durbakayım ile değerlendirdik. Teknik Yapı Holding Onursal Başkanı ve İNDER Yönetim Kurulu Başkanı Durbakayım, konut satışlarını, ucuz satılık ve kiralık konutun formülünü, depreme dirençli binalar için ‘Yol Haritası’nı gayrimenkul firmalarının halka arz edişlerini ve 2024 beklentilerini MoveUp Talk’ta MoveUP Dergisi Genel Yayın Yönetmeni Naz Kurt’a anlattı…MUTFAKSIZ EVLERE HAZIR OLUN!
– Yılların deneyimli ismi olarak Teknik Yapı’yı nasıl kurdunuz, nasıl önemli bir marka haline getirdiniz?“İTÜ’den mezun olduktan bir taraftan yap-sat inşaatları, bir taraftan da fabrika inşaatları, iş ve konut alanları da yapınca makrodan mikroya düşünebiliyorsunuz. Böylelikle Teknik Yapı’nın bir çizgisi oldu. Bugün çok büyük projelerimizde dahi en ufak detayları edinebiliyoruz. Bunları proje safhasında incelediğimiz için imalat safhasında güçlük çekmiyoruz.Derler ya, “Postacıya bir gün izin vermişler, bütün şehri dolaşmış”, bizim bütün işlerimiz inşaat üzerine. İnşaat, projelendirmek, yer seçmek, pazarlamak gibi sürekli yaşayan bir süreç. Projeyi bitirip insanlar yaşamaya başladığında yeni ihtiyaçlar olduğunu gördük ve işletme şirketleri kurduk. Diğer taraftan hep örnek aldığımız otomotiv ve sanayii sektöründeki nereden alacağım, bakımını nereye yaptıracağım gibi sorunlar konutlarda da var. Dairelerde çıkacak sorunları bilen birinin çözmesi lazım. Bunlara önem vererek bugünlere kadar geldik.
Teknik Yapı’nın bugün binlerce müşterisi var, ‘Dostlarımız’ diyoruz onlara. Her yaptığımız projede öncelikle ‘Teknik Yapı Dostları’na lansman yapıyoruz.”– Teknik Yapı’nın evlerinde oturanlardan biriyim. Aile arasında konuşurken şöyle bir muhabbet geçer; “O ev çok huzurluydu”…“Projelerimizi yaparken bir konsept seçtikten sonra dairenin içinde nasıl yaşanıyor, Ev hanımlarının alışkanlığıdır, salonun şeklini senede birkaç kez değiştirmeden rahat edemezler. Biz de salonda oturumun kaç versiyonunun olabileceğini hesap ediyoruz. Dikkat ederseniz bazı dairelerde böyle bir değişiklikte kablolar uzuyor gidiyor, bunun önüne geçiyoruz; dolaylı aydınlatma dediğimiz yeni aydınlatmayı yaptık. Konutun insana hizmet etmesi, insanın konuta uğraşmamasını sağladık. “Huzurlu ev” dediğinizde de bir takım faktörler var: Güneşi nereden alıyor?.. Mutfak dahil nasıl bir hava sirkülasyonu yaratıyorsunuz?.. Bunları da tasarladığınız vakit, o ev size bir sıcaklık veriyor.”
“EVLERDEN MUTFAĞI KALDIRMAYI DÜŞÜNÜYORUZ”
“Evin metrekaresi veya oda sayısı değil fonksiyon olarak yeterli olup olmadığı önemli. 2004’ten sonra 1+1 modelini ilk uygulayanlardanız. 1976’da home-office yaptık Şişli’de. Orada ilginç bir şekilde talep gördük. O zamandan beri küçük daire çalışmalarımız var. 2004’te Uphill Court projesini yaparken, ‘bir insanın evinde hem ikamet etmesi hem de çalışması’ alternatifini önceledik. Öğrencilerin, ayrı yaşayan kişilerin… Projenin başına çok talep gördük. Bir blok daha yaptık… 1+1’in geliştirilmiş hali stüdyo daireye döndü ve Uzakdoğu’da da gördüğüm bir model: Mutfak yok… Evin maliyetini oluşturan en büyük unsurlardan biri mutfak. Çin’de mutfak yapmıyorlar çünkü dışarıda yiyorlar, daha ucuza geliyor. Sonraki projelerimizde mutfağı ortadan kaldırmak gibi bir fikrimiz var.”“DÜNYA İKİNCİSİYİZ AMA DEPREMDE REZİL OLDUK”
– Nazmi Durbakayım, bu vizyona okuyarak mı gezerek mi sahip oldu?“Gezerek, yaşayarak, düşünerek… Biz, “Yapalım ve bitsin” demiyoruz. Neticede sektör bunu benimsiyorsa ulusumuza yararı olsun çünkü dünyadaki inşaat sektöründe ikinci sıradayız Türk müteahhitler olarak. Her şeyin güzelini, iyisini yapmaya muktediriz. Ancak depremde binalarımızın yıkılmasıyla dünyaya rezil olduk! Bu bizim yaramız. İnşallah bunu da önümüzdeki günlerde telafi ederiz.”– İstanbul ve İzmir projelerinizde son durum nedir?“İstanbul’da 6 projemiz var ediyor. Bir kısmı teslim ediliyor, yeni başlayacaklarımızın hazırlıklarını yapıyoruz. Zaten bu bizim rutinimi: Biri biter, diğeri başlar… İzmir’de Alsancak’ta bir projemiz var; yıl sonundan itibaren teslimlere başlayacağız. İzmir halkının beklenti ve yaşam alışkanlıklarına göre tasarladık. Denizli’deki projemize başlamadan önce Denizli halkını inceledik. Neyi seviyor, ne yapıyor? Balkonda yaşıyorlar mesela… Balkonda da güneşten rahatsız olunca çarşaf asıyorlar. Projede buna göre çözümler ürettik. İzmir’de de böyle çalıştık. İstanbul ve İzmir arasında mekik dokuyoruz.”– İki şehir de deprem riski üzerinde…“Bakın, deprem olmazsa dünya yaşamaz, ölür! Dünyaya hayat veren yer hareketleri. Yağmur, kar, rüzgar gibi… Depremin ne şekilde olacağı biliniyor, siz binanızı ona göre inşa ettiğiniz zaman sorun olmaz. Bunun en büyük örneği Japonya’da deprem oluyor, insanlar yaşamına devam ediyor.”– İmalatta değişim olur mu sizce?“İNDER olarak ‘Yol Haritası’ hazırladık, zeminden başlayarak… Faydan 5-10 metre öteye çekmek suretiyle inşaat yapılabilir. Fayın üzerine yapmazsanız sorun yok. Heyelan bölgesinin üzerine bina katiyen yapılmaz. Heyelan bölgesi, anakara üzerinde akan, kayan bir bölge. Bunu tutamazsınız. Deprem farklı. Fay kırılıyor ve belli bir etkileşim ile hareket oluyor. Bunu biliyorsunuz ve hesaplıyorsunuz, projenizi ona göre yapıyorsunuz. İzmir’deki bölgede çok ciddi zemin çalışmaları var. 1.5 sene sürdü. Önce etrafına perdeler yapılıyor, ankre ediliyor, üzerine toprak ve baret kazıklar yapılıyor, bir buçuk sene zemini iyileştiriyorsunuz. Zemini hazır hale getirdikten sonra sorun yok… “– İşin büyük yoğunluğu temel kısmında, sonraki bölümler hızla yükselir zaten…“Bazı yerlerde kayalık ve şanslı zeminler vardır. Orada kazığa ve iksalara ihtiyacınız olmaz ama heyelan olmayan her arazide zemin iyileştirme yapılır. Üst yapıda zaten yapılacaklar belli ama maalesef hala aynı hatalar yapılıyor. Deprem görüntülerinde şunu görüyorsunuz: Sandviç tipinde üst üst yığılmış döşemeler. Bunun sebebi de mesnet noktalarının kolonlarla kirişlerle oluşan düğüm noktalarının iyi yapılmamasından dolayı bunlar katlanıyor. İNDER’in Yol Haritası’nda var: Düşey elemanlarla yatay elemanlar eş zamanlı dökülemez. Döktüğünüz vakit düğüm noktalarını oluşturamıyorsunuz. Donatıyı ona göre bağlayamıyorsunuz, bağlasanız beton geçmiyor, vibrasyonu sağlayamıyorsunuz. Bunları yaptığınız vakit hiç problem yok. Bitti…”– 50 yılda, konut sektöründe hiç bu kadar iniş görmüş müydünüz?“Uçakla şehrin üstünden geçerken rahmetli Turgut Özal’dan şu sözleri duyduk: “Her taraf kırmızı olmuş, bu işe fren yapalım”… Bugün Türkiye’de yılda 700 bin konuta ihtiyacımız var. Bu yapılırken tüketici ve üreticinin rakam olarak bir yerde buluşması lazım. Ülkemizde geçici bir hasret oluyor, sonra yine kavuşuluyor.”
