<rss xmlns:content="http://purl.org/rss/1.0/modules/content/" xmlns:wfw="http://wellformedweb.org/CommentAPI/" xmlns:dc="http://purl.org/dc/elements/1.1/" xmlns:atom="http://www.w3.org/2005/Atom" xmlns:sy="http://purl.org/rss/1.0/modules/syndication/" xmlns:slash="http://purl.org/rss/1.0/modules/slash/" xmlns:media="http://search.yahoo.com/mrss/" version="2.0">
         <channel>
         <title>GAYRİMENKUL HUKUKU</title>
         <link>https://www.baretdergisi.com/gayrimenkul-hukuku/</link>
         <description></description><item>
			<title><![CDATA[Tarım Arazilerinde Kaçak Yapılaşma Alarmı: Yıkım ve Hapis Cezası Kapıda!]]></title>
			<description><![CDATA[2005’te yürürlüğe giren kanuna ve yeni yönetmeliklere rağmen tarım arazilerinde kaçak yapılaşma artıyor. Bağ evi adı altında yapılan konutlar, bungalovlar ve hisseli satışlar hem yıkım hem de ağır cezai yaptırımlarla karşı karşıya. “Tarım alanı gecekondulaşması” riski büyüyor.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Tarım arazilerinde kaçak yapılaşma sorunu, artan vakalar ve yasal yaptırımlara rağmen büyümeye devam ediyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel’in değerlendirmelerine göre, 2005 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun temel amacı toprak yapısını ve tarımsal arazileri koruyarak sürdürülebilir şekilde işletilmesini sağlamak. Kanun kapsamında tarım arazileri; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılıyor.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel, tarım arazilerindeki kaçak yapılaşmanın hem hukuki hem de tarımsal üretim açısından ciddi sonuçlar doğurduğuna dikkat çekt. 

1- KANUNUN AMACI VE ARAZİ SINIFLANDIRMASI

2005 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun amacı; toprak yapısını ve tarımsal arazileri korumak ve sürdürülebilir şekilde işletilmesini sağlamaktır. Kanun kapsamında tarım arazileri; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

2- KAÇAK YAPILAŞMA ARTIYOR

Kanuna rağmen tarımsal alanlar ile orman ve meralarda kaçak yapılaşma son yıllarda artmıştır. Pandemi döneminde bağ evi, köy evi, kooperatif hissesi, kulübe, çiftlik evi ve bungalov gibi yapıların bu alanlara yoğun şekilde yapıldığı görülmüştür.
Tarım ve Orman Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın uyarılarına rağmen bu yapıların alım-satımı devam etmektedir. Plansız ve izinsiz tarım dışı yapıların, kamuoyunda “tarım alanı gecekonduları” olarak değerlendirildiği ve bu konuda şikayetlerin arttığı belirtilmektedir.

3- 2017 YÖNETMELİĞİ YETERSİZ KALDI

2017 yılında çıkarılan Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik, tarım arazilerindeki işgal ve kötü kullanımı engelleyememiştir. Bu nedenle yürürlükten kaldırılarak yerine iki ayrı yeni yönetmelik getirilmiştir.

4- YENİ YÖNETMELİKLER VE KULLANIM SINIRLARI

Yeni düzenlemelerden ilki olan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, tarımsal arazilerin tanımını yaparak koruma ve geliştirme esaslarını düzenlemektedir.

Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği ise 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planlarla arazi kullanımını belirlemektedir. Bu planlar kapsamında tarımsal faaliyetler ile bu faaliyetler sırasında yapılabilecek tesis ve yapılar düzenlenmekte, ayrıca tarım dışı kullanımlar özel izne bağlanmaktadır.

Bu çerçevede tarım arazilerinde; bina, apartman, villa, imalat işyeri, köy evi, çiftlik evi ve bungalov yapılmasına izin verilmemektedir.

Sadece 2005 yılı öncesinde yapılmış yapılar belirli şartlarla kazanılmış hak kapsamında değerlendirilmektedir. Bu hak yalnızca onaylı köy ve/veya mezra yerleşik alanları ile bu alanların civarında bulunan yapılar için geçerlidir. Köy yerleşik alanı veya mücavir saha dışında kalan yapılar bu kapsamda değildir.

İzin verilen yapı türleri:


	Tarımsal amaçlı yem, ürün depolama ve işleme tesisleri
	Tarımsal faaliyetleri destekleyen bağ evleri
	Tarımsal enerji ihtiyacını karşılayan küçük ölçekli GES tesisleri


Marjinal tarım arazilerinde maden ve enerji yatırımları, Bakanlık tarafından “kamu yararı kararı” alınması şartıyla özel izne tabi tutulmaktadır.

Bu kapsamda, izinli bağ evleri dışında kalan tüm konaklama amaçlı yapılar kaçak sayılmaktadır.

5- SATIŞ, BÖLÜNME VE İZİN SÜREÇLERİ

Tarım dışı kullanım talepleri için Toprak Koruma Kurulu kararı gereklidir. Ancak kuru marjinal tarım arazilerinde bu karar olmadan valilik izni yeterli olabilmektedir.

Tarım arazilerinin bölünmesi, satışı ve miras paylaşımı da kanunla düzenlenmiştir. Maliklerin arazilerini dışarıdan kişilere paylı şekilde satmaları yasaktır.

Arazilerin bölünebilirliği; sulu, kuru, dikili veya özel ürün arazisi olmasına göre değişmektedir. Bu nedenle ifraz şartları illere göre farklılık gösterebilmekte, değerlendirme ilçe tarım müdürlükleri tarafından yapılmaktadır.

6- KAÇAK YAPILARA YIKIM VE CEZA

Kanun ve yönetmeliklere aykırılık halinde kaçak yapıların yıkılması ve para ile hapis cezalarının uygulanması öngörülmektedir.

Yıkım işlemleri belediyeler ve kaymakamlıklar tarafından yapılır. Bu kurumların işlem yapmaması halinde Bakanlık doğrudan yıkım gerçekleştirebilir.

7- MADDE 20 VE 21 KAPSAMINDA YAPTIRIMLAR

Kanunun 20. ve 21. maddeleri kapsamında cezalar uygulanmaktadır. Bu cezalar her yıl yeniden değerleme oranına göre artırılmaktadır.

Madde 20 kapsamında:


	Aykırılık halinde metrekare başına en az 10 TL idari para cezası uygulanır (en az 1000 TL).
	Uygunluk için en fazla 2 ay süre verilir.
	Büyük ova koruma alanlarında cezalar iki kat uygulanır.
	Süre sonunda aykırılık devam ederse faaliyet durdurulur ve ceza 3 katına çıkarılır.
	İzinsiz yapılar 1 ay içinde yıkılır ve arazi tarıma uygun hale getirilir.
	Yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan tahsil edilir.


Yıkım yapılmazsa Bakanlık devreye girer, masraflar %100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir. Gerekirse bu bedeller merkezi bütçe paylarından kesilerek tahsil edilir.

Aykırılık giderilirse hak mahrumiyetleri kaldırılır.

Madde 21 kapsamında:


	Amaç dışı kullanımda faaliyet durdurulur.
	Metrekare bazlı ceza uygulanır, büyük ovalarda iki katına çıkar.
	1 ay içinde ruhsat alınmaz veya yapı kaldırılmazsa ceza artar.
	Ardından 2 ay süre verilir, yine uyulmazsa ceza 3 katına çıkar ve yapı yıkılır.


8- EMLAK FİRMALARI VE MESLEK MENSUPLARINA CEZA

Tarım arazilerinin hisselendirilerek satışına aracılık eden emlak firmalarına:

1 yıldan 3 yıla kadar hapis
100 günden 1000 güne kadar adli para cezası

Ayrıca tüzel kişiler için 50 bin TL ile 250 bin TL arasında idari para cezası uygulanır.

Kaçak yapıların proje ve inşasında yer alan mühendis ve mimarlar da cezai sorumluluk taşır.

9- İMAR BARIŞI İSTİSNASI

Kanun ve yönetmeliklerde imar barışı kapsamındaki yapılarla ilgili açık bir düzenleme bulunmamaktadır.

Ancak 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ve yapı kayıt belgesi alınmış kaçak yapıların yıkılmadığı ve bu yapılara cezai yaptırım uygulanmadığı görülmektedir.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/04/tarim-arazilerinde-kacak-yapilasma-alarmi-yikim-ve-hapis-cezasi-kapida-101.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/04/tarim-arazilerinde-kacak-yapilasma-alarmi-yikim-ve-hapis-cezasi-kapida-101.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/04/tarim-arazilerinde-kacak-yapilasma-alarmi-yikim-ve-hapis-cezasi-kapida-101-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/04/tarim-arazilerinde-kacak-yapilasma-alarmi-yikim-ve-hapis-cezasi-kapida-101.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/tarim-arazilerinde-kacak-yapilasma-alarmi-yikim-ve-hapis-cezasi-kapida/26423/</link>
			<pubDate>Mon, 13 Apr 2026 13:06:53 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Ev Satıldı Diye Kira Bitmez; Kiracılar İçin Kritik Uyarı!]]></title>
			<description><![CDATA[Konut ve işyeri satışlarının hız kazandığı bir dönemde, kiracılar açısından en kritik sorulardan biri yeniden gündemde: “Ev satıldıysa çıkmak zorunda mıyım?” Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kiracılı bir taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte ortaya çıkan hukuki tabloyu değerlendirerek hem kiracıların hem de yeni maliklerin hak ve yükümlülüklerine açıklık getirdi.
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Artan gayrimenkul hareketliliği, kiracılı taşınmazların satışını da beraberinde getiriyor. Bu süreçte hem kiracılar hem de yeni malik açısından hakların nerede başlayıp nerede bittiği merak konusu oluyor. Kiracıların en büyük endişesi “Yeni malik beni çıkarır mı?” sorusu etrafında şekilleniyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu Kurucu Ortağı Av. Elvan Kakıcı Şimşek, satış sonrası oluşan hukuki tabloyu değerlendirdi.

Satış, Kira İlişkisini Sona Erdirmiyor

Kiracının oturduğu konutun ya da faaliyet gösterdiği işyerinin satılması, çoğu zaman belirsizlik ve endişe yaratıyor. Oysa hukuki düzenlemeler bu konuda oldukça net bir çerçeve sunuyor. Taşınmazın mülkiyetinin devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmiyor. Yeni malik, mevcut sözleşmenin tarafı haline gelerek kira ilişkisinin devamını sağlıyor. Bu durum, kiracının sözleşmeden doğan haklarının korunduğu anlamına geliyor.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek’e göre bu noktada en önemli unsur, mevcut kira sözleşmesinin tüm hükümleriyle birlikte geçerliliğini sürdürmesi. Kiracı, sözleşmede yer alan şartlar doğrultusunda taşınmazı kullanmaya devam ederken, yeni malik de aynı şartlara bağlı kalmak zorunda.

Yeni Malik İçin Sınırlar Net, İstisnalar Belirli

Satış sonrası en çok merak edilen konulardan biri, yeni malikin kiracıyı çıkarma hakkı. Hukuk burada keyfiliğe izin vermiyor. Yeni malik, yalnızca kendisi veya yakınlarının gerçek ve zorunlu ihtiyacı bulunması halinde, kanunda öngörülen usullere uygun şekilde tahliye talebinde bulunabiliyor. Bunun dışında, sırf taşınmazı satın aldığı için kiracıyı çıkarma hakkı bulunmuyor.

Bu nedenle kiracının, yalnızca mülkiyet değişti diye taşınmazı boşaltmak zorunda olduğu yönündeki yaygın inanışın hukuki bir karşılığı yok.

Yeni Malik ile Yeni Dönem: Bildirim ve Devam Eden İlişki

Taşınmazın el değiştirmesiyle birlikte kira ilişkisi kesintiye uğramıyor, sadece taraf değişikliği yaşanıyor. Bu noktada yeni malikin kiracıya satış hakkında bilgi vermesi gerekiyor. Kiracıya yapılan bu bildirimle birlikte kira bedelinin artık yeni malike ödeneceği ve sözleşmenin onunla devam edeceği netleşiyor. Böylece kira ilişkisi kesintisiz bir şekilde sürdürülüyor.

Tek İmza, Uzun Vadeli Sonuç: Tahliye Taahhütnamesi

Kiracının geçmişte imzaladığı belgeler, satış sonrasında da etkisini sürdürebiliyor. Özellikle tahliye taahhütnamesi, çoğu zaman göz ardı edilen ancak sonucu doğrudan etkileyen bir unsur olarak öne çıkıyor. Eğer kiracı, önceki malike belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak taahhüt ettiyse, bu belge geçerliliğini koruyor. Yeni malik de bu taahhüde dayanarak tahliye talebinde bulunabiliyor.

Sözleşme Değişmez, Şartlar Aynen Devam Eder

Taşınmazın satılması, yeni malike sözleşme şartlarını değiştirme yetkisi tanımıyor. Kira bedelinin artırılması, ödeme koşullarının değiştirilmesi ya da sözleşmeye yeni hükümler eklenmesi tek taraflı olarak mümkün değil. Mevcut sözleşmede yer alan kira artış oranı ve diğer tüm şartlar, yeni malik açısından da bağlayıcılığını sürdürüyor.

“Haklar Bilinirse Endişe Ortadan Kalkar”

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sürecin doğru anlaşılmasının önemine dikkat çekerek, “Kiracılı bir taşınmazın satılması, kiracının hukuki statüsünü ortadan kaldırmaz. Aksine, sözleşme ile güvence altına alınmış haklar aynen devam eder. Kiracılar, yalnızca mülkiyet değişti diye tahliye edilme korkusu yaşamamalı; ancak yeni malikin kanundan doğan haklarını da göz önünde bulundurarak süreci bilinçli şekilde yönetmelidir.” dedi.

Hukuki Bilinç, Taraflar İçin En Güçlü Koruma

Kiralanan bir taşınmazın satışı, hem kiracılar hem de yeni malik açısından yeni bir hukuki denge oluşturuyor. Bu dengede hak kaybı yaşamamak, büyük ölçüde mevcut sözleşmenin ve yasal düzenlemelerin doğru anlaşılmasına bağlı. Bu süreçte bilgi sahibi olmak, tarafların en güçlü güvencesi olmaya devam ediyor.
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/ev-satildi-diye-kira-bitmez-kiracilar-icin-kritik-uyari-8398.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/ev-satildi-diye-kira-bitmez-kiracilar-icin-kritik-uyari-8398.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/ev-satildi-diye-kira-bitmez-kiracilar-icin-kritik-uyari-8398-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/ev-satildi-diye-kira-bitmez-kiracilar-icin-kritik-uyari-8398.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/ev-satildi-diye-kira-bitmez-kiracilar-icin-kritik-uyari/26410/</link>
			<pubDate>Tue, 31 Mar 2026 16:05:56 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku Kitabı Çıktı!]]></title>
			<description><![CDATA[Kentsel dönüşüm süreçlerinde yaşanan hukuki belirsizlikler ve uygulamada karşılaşılan hatalar, hak sahipleri açısından ciddi riskler doğurmaya devam ediyor. Bu alandaki ihtiyaçlara yanıt vermek amacıyla hazırlanan “Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku” kitabı, Av. Murat Tezcan ve Av. Elif Coşkun imzasıyla yayımlandı.
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kitap, kentsel dönüşüm sürecine dair yalnızca mevzuat bilgisi sunmakla kalmıyor. Sahada yaşanan gerçek sorunları, sık yapılan hataları ve yargıya taşınan uyuşmazlıkları da kapsamlı şekilde ele alıyor. Özellikle dönüşüm sürecinde yapılan küçük bir hatanın bile büyük hak kayıplarına yol açabileceği gerçeğinden hareketle hazırlanan eser, uygulamaya dönük bir rehber niteliği taşıyor.

Kentsel Dönüşümde Kritik Uyarı: Hata Payı Yok

Eserde vurgulanan en önemli noktalardan biri, kentsel dönüşümde “hata payı”nın neredeyse hiç olmadığı. Yanlış atılan tek bir imza, süresi kaçırılan bir başvuru ya da eksik yapılan bir itiraz; geri dönüşü mümkün olmayan sonuçlar doğurabiliyor. Bu nedenle kitap, sürecin her aşamasında doğru adımların atılmasını sağlayacak pratik bilgiler sunuyor.

Teoriden Uygulamaya Kapsamlı Bir Rehber

“Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku”, dönüşüm sürecini sadece teorik hükümlerle sınırlı tutmuyor. Riskli yapı tespitinden başlayan süreç; itiraz mekanizmaları, malik çoğunluğunun sağlanması, sözleşme aşaması ve yargı yolları gibi kritik başlıklar üzerinden detaylı şekilde açıklanıyor. Ayrıca güncel içtihatlara da yer verilerek okuyucuların en güncel hukuki gelişmelerden haberdar olması sağlanıyor.

Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku Kitabı Kimler için Hazırlandı?

Kitap, geniş bir hedef kitleye hitap ediyor. Özellikle:


	Hak kaybı yaşamak istemeyen mülk sahipleri,
	Dosya yönetimi yapan avukatlar,
	Kentsel dönüşüm projelerinde görev alan müteahhit ve danışmanlar,
	Süreci yöneten kamu görevlileri
	için yol gösterici bir kaynak olarak öne çıkıyor.


Uygulamada En Çok Sorulan Sorulara Yanıt
Eserde, uygulamada sıkça karşılaşılan kritik sorulara net cevaplar veriliyor. Hangi aşamada hangi belgelerin gerekli olduğu, süreci kilitleyen hataların neler olduğu ve hak kaybını önlemek için hangi yolların izlenmesi gerektiği açık ve anlaşılır bir dille anlatılıyor.

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Başvuru Kaynağı

“Sorularla Kentsel Dönüşüm Hukuku”, kentsel dönüşüm sürecini şansa bırakmak istemeyenler için hazırlanmış güçlü bir başvuru kaynağı olma iddiası taşıyor. Doğru zamanda doğru adımı atmak isteyen herkes için rehber niteliği taşıyan eser, masa başında sürekli başvurulacak bir kaynak olarak dikkat çekiyor.

[ilgili-haber=26384]

Kitapta Yer Alan Başlıca Konular
Kitapta öne çıkan konu başlıkları ise şu şekilde sıralanıyor:


	Kentsel dönüşümün hukuki temelleri ve 6306 sayılı kanun çerçevesinde normatif yapı
	Riskli yapı tespit sürecinin teknik, idari ve yargısal boyutları
	Malikler arası karar süreçlerinde çoğunluk ilkesi ve hukuki sonuçları
	Arsa sahibi ile yüklenici ilişkileri ve inşaat sözleşmelerinde sorumluluklar
	Riskli alan ve rezerv yapı alanı uygulamalarının imar ve kamulaştırma hukuku açısından değerlendirilmesi



Kentsel dönüşüm alanında güvenilir ve uygulanabilir bilgiye ihtiyaç duyanlar için hazırlanan bu eser, sektörde önemli bir boşluğu doldurmayı hedefliyor.

Eser, kentsel dönüşüm hukukuna uzun yıllardır sahada edindikleri deneyimle katkı sunan Av. Murat Tezcan ve Av. Elif Coşkun tarafından kaleme alınmıştır. Yazarlar, hem teorik bilgi birikimlerini hem de uygulamada karşılaştıkları somut olayları bir araya getirerek, okuyuculara güvenilir ve doğrudan uygulanabilir bir rehber sunmayı amaçlamaktadır.

Kitapla ilgili detaylı bilgi ve satın almak için https://www.seckin.com.tr/kitap/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-murat-tezcan-elif-coskun-s-p-431434517 adresine gidebilirsiniz.

[ilgili-haber=26372]
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-kitabi-cikti-983.png</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-kitabi-cikti-983.png" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-kitabi-cikti-983-t.png"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-kitabi-cikti-983.png" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/sorularla-kentsel-donusum-hukuku-kitabi-cikti/26398/</link>
			<pubDate>Wed, 18 Mar 2026 01:17:33 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Fransa Cannes Mipim 2026'da Gayrimenkulü Etkileyecek Yeni Başlıklar Konuşuldu!]]></title>
			<description><![CDATA[Fransa’nın Cannes kentinde düzenlenen MIPIM 2026’da gayrimenkul sektörünün geleceğini belirleyecek başlıklar masaya yatırıldı. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü paydaşları olarak etkinliğe katılan hukukçular, özellikle barınma hakkı, ESG kriterleri, sosyal konut yatırımları ve yeni finansman modelleri üzerine yapılan tartışmaları yakından takip etti.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Dünyanın en önemli gayrimenkul fuar ve konferans organizasyonlarından biri olan MIPIM 2026, Fransa’nın Cannes kentinde sektörün küresel aktörlerini bir araya getirdi. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü paydaşları olarak etkinliğe katılan Dr. Ali Yüksel, Av. Hilmi Özalp, Av. Bayla Başpınar ve Av. Nazlı Yüksel; dünyada konut ve barınmaya erişim konusunda geliştirilen yeni modelleri yerinde inceleyerek Türkiye için uygulanabilir sistemler üzerine temaslarda bulundu. 

Dr. Ali Yüksel,  MİPİM 2026 izlenim ve tespitlerini şu sözlerle anlattı..

Fransa Cannes’de yapılan MİPİM 2026’ya Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü  paydaşları  olarak katıldık. 

Amacımız, ülkemizde konut ve barınmaya erişimde var olan sıkıntılara dünyadaki modellerden örnek alarak bir sistem önerisi yapılabilir mi, sorusuna cevap aramaktı. 
Bu çerçevede hukuk ekibimizden Dr.Ali Yüksel (ben), Av. Hilmi Özalp, Gayrimenkul Ve İnşaat Hukuku avukatı Av. Bayla Başpınar ve Av. Nazlı Yüksel olarak oradaydık.

 Dünyanın her yanından gelmiş geliştiriciler, mimarlar, kamu temsilcileri, imar plancıları, yatırımcılarla tanışma fırsatı bulduk. Ülkemizdeki gayrimenkul yatırım süreçlerini ve hukuk kurallarını fırsat buldukça anlattık.

Türkiye’den bakan seviyesinde bir temsil olmadı ama öne çıkan katılımcılar Emlak Konut başta olmak üzere, Eka asansör, Kalyon İnşaat İON Projesi, Gyoder, Alkaş, Gisp gibi firma ve kuruluşlardı.

Kalyon’un İON projesinin sunumunda kullanılan gelenekten beslenmiş mistik sanat etkinlikleri çok ilgi çekti. 

Emlak konut çadırında Bakan yardımcısı ve emlak konut yetkilileri bir heyetle görüştü.
 
Bunun yanında Serbest Mimarlar Derneği adı altında başta ünlü mimar Gökhan Avcıoğlu gibi tasarımcılar da stand açmıştı. 

Bunun yanında bireysel olarak ülkemizden 250 civarında  katılan olduğunu tahmin ediyoruz.

Mipim’de değişik konularda gayrimenkul, şehirleşme ve barınma ile ilgili konferanslar ve benzeri oturumlar oluyor.

Mipim’de değişik oturumlarda konuşmacıların öne çıkardığı konulardan en başta geleni : 

Açılış gününde 20205 Nobel Ekonomi ödülü sahibi Phlippe Aghion’un konuşmasını 1000 kişilik salonda insanlar ayakta dinledi.

Panelistlerin en çok tartıştığı konu, kira artış sınırlamaları ve boş konut vergileri gibi "müdahaleci" hukuki düzenlemelerin, arz-talep dengesini bozmadan barınma hakkını nasıl koruyabileceğiydi. Hukukçular olarak görevimiz, mülkiyet hakkını zedelemeden toplumsal barışı koruyacak hibrit modeller geliştirmek.

Diğer bir öne çıkan başlık:

Avrupa ve Amerika’daki büyük fonlar, ESG (Çevresel, Sosyal ve Yönetişim) kriterleri gereği artık portföylerinin önemli bir kısmını sosyal konut projelerine ayırmak zorunda. Hukuki altyapı, bu yatırımları teşvik edecek yeni imar modelleri ve vergi muafiyetleri üzerine kurgulanıyor.

Konuşmacıların öne çıkardığı diğer başlıklar şöyle:

-Modüler yapılar konuta erişimi hızlandırabilir:
3D baskı evler ve modüler yapı sistemlerinin hukuki standartlara (Building Codes) entegrasyonu, sosyal konut maliyetlerini %30 oranında düşürebilir. 

-Kamu-Özel Sektör İşbirliği (PPP) 2.0: Sadece arsa tahsisi değil, uzun vadeli işletme modelleriyle sosyal konutların sürdürülebilirliği konuşuluyor. "Kullanım hakkı" (Right to use) modelleri, mülkiyetin önüne geçmeye başlıyor.

-Kamu-Özel Sektör İşbirliği (PPP) 2.0: Sadece arsa tahsisi değil, uzun vadeli işletme modelleriyle sosyal konutların sürdürülebilirliği konuşuluyor. "Kullanım hakkı" (Right to use) modelleri, mülkiyetin önüne geçmeye başlıyor.

Sonuç değerlendirmemiz:

Barınma hakkı sadece bir slogan değil, gayrimenkul hukukunun yeni "kızıl elması” dır. Türkiye olarak, dünyadaki bu "sosyal konut devrimi"ni sadece izlemekle kalmamalı, kendi özgün hukuki ve finansal modellerimizi (örneğin Gayrimenkul Sertifikaları ve Sosyal GYO’lar) dünya sahnesine taşımalıdır.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/fransa-cannes-mipim-2026-da-gayrimenkulu-etkileyecek-yeni-basliklar-konusuldu-469.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/fransa-cannes-mipim-2026-da-gayrimenkulu-etkileyecek-yeni-basliklar-konusuldu-469.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/fransa-cannes-mipim-2026-da-gayrimenkulu-etkileyecek-yeni-basliklar-konusuldu-469-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/fransa-cannes-mipim-2026-da-gayrimenkulu-etkileyecek-yeni-basliklar-konusuldu-469.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/fransa-cannes-mipim-2026-da-gayrimenkulu-etkileyecek-yeni-basliklar-konusuldu/26392/</link>
			<pubDate>Sat, 14 Mar 2026 21:53:33 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[İnşaat Sözleşmeleri ve Kentsel Dönüşümde Post Mortal Vekaletname Yapılabilir mi?]]></title>
			<description><![CDATA[Kentsel dönüşüm projelerinde uzun süren inşaat süreçleri, maliklerin vefatı halinde hukuki sorunları da beraberinde getiriyor. Dr. Avukat Ali Yüksel, “Post Mortal Vekaletname” uygulamasının özellikle inşaat sözleşmeleri açısından önemli bir çözüm sağlayabileceğini belirtiyor. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kentsel dönüşüm projelerinde inşaat süresinin 2 ila 5 yıl arasında değişmesi, süreç içinde maliklerden birinin vefat etmesi durumunda hukuki işlemlerin nasıl yürütüleceği sorusunu gündeme getiriyor. Bu noktada “Post Mortal Vekaletname” olarak adlandırılan ve ölümden sonra da geçerliliği devam edebilen vekalet türü önemli bir hukuki mekanizma olarak öne çıkıyor. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Dr. Avukat Ali Yüksel, Türk Borçlar Kanunu ve yargı kararları çerçevesinde bu vekalet türünün hangi durumlarda uygulanabileceğini kaleme aldı.

Makalenin tamamı şu şekide; 


Hukukumuzda ölümden sonra da geçerli bir vekaletname verilebilmektedir. 6098 sayılı TBK m.43/I ve m.514 hükmü konuyu düzenlemiştir. Bazı durumlarda ölüm sonrasında da geçerli vekâletname düzenlenebilir. Ancak bu vekaletnamenin hangi durumlarda ne kapsamda geçerli olacağı açıklanmamıştır.

Bu vekalet türüne “Post Mortal Vekalet” denilmektedir.

Noterlik Kanunu’nda da ölümden sonra vekaletnamenin geçerli olabileceği belirtilmiştir. Türkiye Noterler Birliği’nin Adalet Bakanlığı’na sorduğu görüşe verilen 29.03.1995 tarih ve 4834 sayılı yazıda şu ifadeler yer almaktadır:

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 513’üncü maddesinde ‘Sözleşmeden veya işin niteliğinden aksi anlaşılmadıkça sözleşme, vekilin veya vekâlet verenin ölümü, ehliyetini kaybetmesi ya da iflası ile kendiliğinden sona ermiş olur.’ denilmektedir. Madde hükmünde, vekilin veya müvekkilin ölümü halinde kural olarak vekâlet sözleşmesinin sona ereceği, ancak ölümden sonra da vekâletin devam edeceğine dair sözleşmede hüküm bulunuyorsa bu takdirde vekâletnamenin ölümden sonra da hüküm ifade edebileceği belirtilmektedir.

Ayrıca konu ile ilgili olarak 7 Aralık 1940 tarih ve 1938/20 Esas, 1940/87 Karar numaralı İçtihadı Birleştirme Kararı’nda şöyle denilmektedir:

“Borçlar Kanununun 397’nci (6098 sayılı TBK’nın 513’üncü maddesinde) gerek vekilin gerek müvekkilin ölümü ile ve ehliyetinin zevali veya iflasıyla vekâletin nihayet bulması hakkındaki hüküm, hilafının mukaveleden veya işin mahiyetinden anlaşılması kaydı ile takyid edilmiş olmasına göre tevhidi içtihadı mucip olan hadiselerde olduğu gibi müvekkilin ölümünden sonra dahi mustasarrıf olduğu gayrimenkul malını tapu dairesinde şahsı ahara bey ve ferağa dair vuku bulan vekâletin devam edeceği iki taraf arasında muteber surette mukavele edilmiş ise, müvekkil öldükten sonra da vekilin salahiyetleri devam edeceğine, fakat azil hakkı ölünün kanuni haleflerince intikal etmiş olacağından mirası red etmemiş olan mirasçılar tarafından azil olunabileceğine birinci içtimada sülüsan ekseriyet hasıl olmadığından ikinci içtimada mutlak ekseriyetle karar verildi.”

Kentsel dönüşüm uygulamalarında bazı site veya binalarda inşaat süresi olan 2-5 yıllık süreçte çoğunlukla maliklerden birisi için vefat vuku bulmaktadır. Bu durumda malikin mirasçılarına ulaşmak ve vekaletnameyi yeniden almak problem olarak karşımıza çıkmaktadır.

K-Apkis (Kentsel Dönüşüm Nitelikli APKİS) ise en küçük bir aksamada malikler veya müteahhidin mağduriyetine yol açmayacak şekilde düzenlenmelidir.

Burada sözleşmelerde “tarafların vefatı” başlığı ayrıca düzenlenmelidir. Tapu, vefat etmiş kişinin vekaleti ile devir veya temlik yapacak mıdır sorusu gündeme gelmektedir.

Yargıtay da bir kararında;
“Ölümden önce başlamış, bitirilmemiş ve zorunlu olarak ölümden sonra da yapılması gereken işlerde vekalet görevinin devam edebileceği, ölümden sonra da vekalet görevinin yerine getirilmesi için açıkça olur verilen işlerde vekalet görevi devam edebilecektir.” görüşüne varmıştır.

Sonuç olarak; bu tip vekaletnamelerin tapuda işlem yaparken geçerliliği sınırlı olsa da inşaat sözleşmeleri ve bu sözleşmelere dayalı alt sözleşmeler için ölümden sonra da geçerli olacak şekilde düzenlenmesi mümkündür.

]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/insaat-sozlesmeleri-ve-kentsel-donusumde-post-mortal-vekaletname-yapilabilir-mi-6899.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/insaat-sozlesmeleri-ve-kentsel-donusumde-post-mortal-vekaletname-yapilabilir-mi-6899.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/insaat-sozlesmeleri-ve-kentsel-donusumde-post-mortal-vekaletname-yapilabilir-mi-6899-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/insaat-sozlesmeleri-ve-kentsel-donusumde-post-mortal-vekaletname-yapilabilir-mi-6899.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/insaat-sozlesmeleri-ve-kentsel-donusumde-post-mortal-vekaletname-yapilabilir-mi/26384/</link>
			<pubDate>Tue, 10 Mar 2026 22:39:21 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kentsel Dönüşümde Temsilciler Kurulu'nun Sorumluluğu!]]></title>
			<description><![CDATA[Kentsel dönüşümde sıkça oluşturulan Temsilciler Kurulu’nun yetki ve sorumluluk sınırları hukuki riskler barındırıyor. Avukat Dr. Ali Yüksel, vekâlet ilişkisi çerçevesinde kurul üyelerinin olası hatalarda tazminat sorumluluğu doğabileceğine dikkat çekiyor.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kentsel dönüşüm sürecinde çok sayıda bağımsız bölümü bulunan bina ve sitelerde, yenileme çalışmalarının yürütülmesi amacıyla oluşturulan “müteşebbis heyet” ya da “temsilciler kurulu”nun hukuki sorumluluğu tartışma konusu olmaya devam ediyor. Avukat Dr. Ali Yüksel, uygulamada önemli bir fonksiyon üstlenen bu kurulların yetki ve sorumluluk çerçevesini ayrıntılı biçimde değerlendirdi.

Kentsel dönüşüm sürecinde temsilciler kurulunun hukuki sorumluluğunu ele alan Avukat Dr. Ali Yüksel’in yazısı şu şekilde:

Çok sayıda bağımsız bölüm olan bina veya sitelerde kentsel dönüşüm kapsamında bina yenilemesi çalışmaları için genelde bina yöneticileri ‘’müteşebbis heyet’’ ya da ‘’temsilciler kurulu’’ olarak çalışmaktadır. Bu kurul, bazen karar defterinden aldıkları yetkiyle ya da sözlü onayla binayı temsilen belediye, kentsel dönüşüm başkanlığı, riskli rapor lisanslı firması, müteahhit firma, avukatlar veya mimarlarla görüşmeleri yürütmektedir. Kat mülkiyeti bulunsun veya bulunmasın binalarda genel uygulama bu şekildedir. Bu Kurul’un apartman adına yaptığı görüşmeler, başkalarından aldığı danışmanlık gibi hizmetler ya da yaptığı ön sözleşmeler malikleri bağlar mı? Malikler bu kişilere kat malikleri karar defteri ile bir karar alarak yetki vermişlerse, yetkinin kapsamına bakmak gerekir. Ayrıca bir yetki için vekaletname de vermiş olabilirler. Bu vekaletname 6098 sayılı Kanun uyarınca verilmiş bir temsil belgesidir.

TEMSİLCİLER KURULU NEDEN SEÇİLİYOR?

Arsa Payı Karşılığı veya Bedel Karşılığı veya Götürü Usulde İnşaat sözleşmelerinde malikleri temsil etmek ve gerekli olan aşamalarda her malikin bir araya gelmesinin hem zor hem de daha maliyetli olması, maliklerin kendi aralarından bir Temsilciler Heyeti/Kurulu seçmelerinin daha faydalı olacağını göstermiştir. Bu sayı bazen 3, bazen 5, 7 veya 11 olabilmektedir. Sayı sınırı olmamakla beraber, maliklerin sayısının kalabalık olması ya da sitedeki her blok için bir temsilci seçilmesinden dolayı sayı artabilmektedir.

Uygulamada çoğu kez ‘’komşuluk hukuku’’ çerçevesinde fedakârca bir ücret almadan görev yapmaktadırlar. Bazen de özel anlaşmalar yaparak genelde müteahhitten bir hizmet bedeli almaktadırlar.

MEVZUATTA YERİ VAR MI?

Müteahhitle yapılacak sözleşmede malikler adına yetki ve görevli olan bu Kurul üyelerinin uygulamada çok önemli fonksiyonu varken, 6306 sayılı Afet Kanunu, Uygulama Yönetmeliği veya başka bir yasal belgede bu Kurul yer almamaktadır. Bu tamamen uygulamanın getirdiği işlevsel bir kuruldur.

TEMSİLCİLER KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ

Bu kurul üyeleri, sözleşme ve vekaletname çerçevesinde hem GÖREVLİ, hem de YETKİLİ’dir. Bu Kurul’un genelde görevleri şöyledir:


	
	Müteahhitlerle görüşmeleri, pazarlıkları yürütmek, en iyi teklifi almaya çalışmak,
	
	
	Belediye veya bakanlık veya kentsel dönüşüm başkanlığı ile görüşmek,
	
	
	Hizmet alınacak hukuk büroları ile görüşmek,
	
	
	Mimarlar, plancılar, haritacılarla görüşmek,
	
	
	Bazı malikler katılamadığı durumlarda ön sözleşmeye imza atmak,
	
	
	Noterde bazı malikleri sözleşmede temsil etmek,
	
	
	İmzalamayan azınlık hisselerin satışını takip etmek,
	
	
	Müteahhitin sözleşmedeki görevlerini yapmasını takip etmek,
	
	
	Müteahhitin ruhsat, kat irtifakı, inşaat aşamalarında devredilecek payları devir etmek,
	
	
	Malikler lehine alınacak nakit, banka teminat mektubu gibi teminatları almak ve gerekirse paraya çevirmek,
	
	
	İşlerde aksama halinde müteahhite ihtar, dava açmak için avukata vekaletname vermek, davayı açtırmak,
	
	
	İskan ve kat mülkiyeti aşamalarını takip etmek/ettirmek ve ayıp ve eksik varsa gereğini yapmak.
	


TEKNİK VE ÇOK DİSİPLİNLİ BİR SÜREÇ

Görüldüğü gibi bu işlemler çok teknik konulardır. Bir mimar veya kentsel dönüşüm- inşaat hukukçusunun hatasız yapabileceği konulardır. Kurul üyeleri çoğunlukla ilk kez bu işleri yapmaktadır. Bu sebeple planlama, imar, inşaat, mimarlık, hukuk gibi disiplinlerin karması olan bir işler demetini hatasız yürütmeleri beklenemez.

İHMAL VE HATA HALİNDE SORUMLULUK

Bu Kurul üyeleri, tecrübeli ve mesleğinde profesyonel müteahhitlerin karşısında, maliklerin haklarını yeterince takip edebilir mi? Bu takibi yapmakta ihmal eder, atlar, hata yaparsa sorumlu mudur?

Burada 6098 sayılı TBK’daki vekilin sorumluluğu devreye girmektedir. Kanun 505. maddesine göre:

“Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.”

YETKİLER AÇIKÇA BELİRLENMELİ

Bu maddeden açıkça anlaşıldığı gibi malikler vekil eden olarak Temsilciler Kurulu’na verdikleri yetkileri açıkça belirlemelidir. Bu ya Müteahhitle yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi’nin içerisinde bir bölüm olarak yer almalı ya da malikler kendi aralarında Temsilciler Kurulu’nun yetki ve görevlerini açık bir PROTOKOL ile tespit etmelidir. Böylece Kurul üyelerinin işlem yapma görev ve yetkileri açıkça belirlenmiş olur.

Buradaki açık hükme rağmen hatalı işlem yapan ya da yapması gereken işlemi yapmayan Kurul, ortaya çıkan zarardan sorumlu olacaktır. Bu sorumluluk işin bitmesinden itibaren 5 yıl devam eder. Ortada bir suiistimal varsa bu dolandırıcılık suçu tanımına uygunsa, ceza zamanaşımı ile beraber tazminat zamanaşımı da uzayacaktır.

ÖZEL PROTOKOL YOKSA RİSK ARTIYOR

Böyle bir Özel Protokol yoksa, Kurul üyelerinin işi daha zor olacaktır. Çünkü vekaletnamedeki her yetki kullanıldığında, acaba bu yetkinin kullanılması gerekli mi, yoksa özel olarak malikten ayrı bir onay mı alması gerektiği tartışılacaktır.

Sonuç olarak; Temsilciler Kurulu üyeleri bazen ihmal ile bazen de bilmeden hatalı işlem yaparak, diğer maliklerin ve bazen de müteahhitin kendilerine tazminat davası açmalarına sebep olabilir.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/kentsel-donusumde-temsilciler-kurulu-nun-sorumlulugu-3080.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/kentsel-donusumde-temsilciler-kurulu-nun-sorumlulugu-3080.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/kentsel-donusumde-temsilciler-kurulu-nun-sorumlulugu-3080-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2026/03/kentsel-donusumde-temsilciler-kurulu-nun-sorumlulugu-3080.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kentsel-donusumde-temsilciler-kurulu-nun-sorumlulugu/26363/</link>
			<pubDate>Mon, 02 Mar 2026 16:47:08 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Miras Davaları Patladı, Mal Paylaşımı Krize Dönüşüyor! ]]></title>
			<description><![CDATA[Türkiye’de mirastan mal kaçırma ve tapu iptali davaları, son dört yılda yüzde 50 arttı. Avukat Seda Yılmaz, işin içinde gizli anlaşma yani muvazaa olunca davaların ortalama 500 gün sürdüğünü belirterek, bu tür davalarda mirasçıların tanık beyanlarından banka kayıtlarına kadar birçok delile ihtiyaç duyulduğuna dikkati çekti.

]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Türkiye'de miras davaları, özellikle de "muris muvazaası" olarak bilinen mirastan mal kaçırma davaları, dikkat çekici bir artış gösteriyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre, 2020-2024 yıllarında tapu iptali ve tescil davaları yüzde 50 yükselirken, bu artışta en büyük payın miras davalarına ait olduğu belirtiliyor. 

Konuyla ilgili değerlendirmede bulunan Avukat Seda Yılmaz, insanların miras haklarını aramaktan artık çekinmediğini vurguladı. 

Yüksel Gayrimenkul Fiyatları Davaları Artırıyor

Çarpıcı yükselişin ardında yatan ekonomik ve sosyolojik dinamiklere değinen Yılmaz, “Gayrimenkullerin aşırı değerlenmesi en önemli faktör. Mirasçılar bu tür devirlere göz yummak istemiyor. Vergiden kaçınmak için yapılan hamleler de yine bu tür muvazaalarda rol oynuyor. Ancak asıl önemli olan, toplumumuzdaki değişim. İnsanlar artık bu tür davalardaki hukuki kavramları daha iyi biliyor ve toplumsal baskılardan çekinmeden haklarını arama yoluna gidiyor.” dedi. 

En Uzun Süren Dava Türü

Yılmaz, Türkiye’de tapu iptali davalarının, ortalama 500 günle en uzun süren dava türü olduğunu söyledi. Dava sürecinin oldukça zorlu geçtiğini anlatan Yılmaz, “Bilirkişi raporlarındaki eksikliklerin yanı sıra ‘ölünceye kadar bakma sözleşmeleri’ gibi karmaşık hukuki işlemler de davaların uzamasına sebep oluyor. Muvazaalarda tanık beyanlarından banka kayıtlarına her delil çok önem taşıyor.” diye konuştu. 

En Çok Görülen Yöntem: “Satış Görünümlü Bağış”

Yılmaz, mirastan mal kaçırma davalarında en yaygın yöntemin satış gibi gösterilen bağışlar olduğunu dile getirerek, konuyu bir örnekle şöyle açıkladı: 

"Kaçırılan mallar çoğu zaman tesadüfen öğreniliyor. Örneğin, mirasçı vefat eden anne ya da babasının tapu kayıtlarını incelerken, evin düşük bir bedelle kardeşine 'satıldığını' görüyor. Görünürdeki işlem bir satış olsa da mahkeme aslında bir 'bağışlama' yapılıp yapılmadığını araştırıyor. Satışta transfer edilen para kısa sürede geri çekilmişse, bu durum muvazaaya işaret edebiliyor." 

Başarı Oranı Yüksek, Hukuki Destek Önemli

Muris muvazaası davalarının başarı oranının oldukça yüksek olduğunu belirten Yılmaz, “Tapu iptali sağlanırsa dava açan mirasçı miras payı oranında hakkını alır. Tenkis yoluna gidildiğinde ise saklı pay elde edilir. Ama etkili hukuki destek gerekiyor. Mirasçılar, murisin tüm mal varlığını aktif ve pasif yönleriyle araştırmalı, haklarını öğrenmeli.” bilgilerini de paylaştı.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/11/miras-davalari-patladi-mal-paylasimi-krize-donusuyor-2168.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/11/miras-davalari-patladi-mal-paylasimi-krize-donusuyor-2168.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/11/miras-davalari-patladi-mal-paylasimi-krize-donusuyor-2168-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/11/miras-davalari-patladi-mal-paylasimi-krize-donusuyor-2168.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/miras-davalari-patladi-mal-paylasimi-krize-donusuyor/26173/</link>
			<pubDate>Thu, 27 Nov 2025 01:14:19 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yazlık Kiralama Yaparken Buna Dikkat Edin!]]></title>
			<description><![CDATA[2025 yaz sezonu yaklaşırken yazlık ve villa kiralamalarına ilgi artıyor. Ancak bu artışla birlikte dolandırıcılık vakaları da yükseliyor. Uzmanlar, tatilcileri yüksek fiyatlar ve sahte ilanlara karşı dikkatli olmaları konusunda uyarıyor.
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[2025 yaz sezonu yaklaşırken tatilcilerin tercihleri otel konaklamasından yazlık ev ve villa kiralamalarına kayıyor. Ancak bu tercih, yüksek kiralar ve art niyetli kişiler nedeniyle mağduriyet riskini de beraberinde getiriyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, özellikle Çeşme, Bodrum ve Marmaris gibi gözde tatil bölgelerinde sezonluk kira bedellerinin 1 milyon TL’ye dayandığını belirterek, vatandaşları uyardı: “Sadece yüksek fiyatlar değil, dolandırıcılık vakaları da ciddi bir tehdit oluşturuyor.”

Yazlık tatillerini daha sakin ve izole bir ortamda geçirmek isteyen vatandaşların, piyasa değerinin çok üzerinde bedeller ödeyerek yazlık kiraladıklarını ifade eden Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu kiralamalarda ev sahibi, emlakçı, aracı ve komisyoncuların rolüne de dikkat çekti. Özellikle bazı kötü niyetli kişilerin, aynı evi farklı kişilere kiralayarak ya da sahte rezervasyon siteleriyle vatandaşları dolandırarak ciddi mağduriyetler yarattığını vurguladı.

Siber Dolandırıcılıklara Karşı Uyarılar

Siber dolandırıcılığın da arttığını belirten Şimşek, bilinen rezervasyon sitelerinin birebir kopyalanarak sahte ilanlar oluşturulduğunu ve bu yolla birçok kişinin tatil planlarının suya düştüğünü aktardı. TÜRSAB verilerine göre, yalnızca 2024 yılı içinde 7.656 dolandırıcılık ihbarı yapıldı; bunlardan 868’i doğrudan villa ve bungalov kiralamalarıyla ilgiliydi.” dedi.

Hukuki Yollarla Dolandırıcılık Vakalarına Karşı Hak Arama

Bu tür dolandırıcılıklara karşı alınabilecek hukuki önlemlere de değinen Şimşek, mağdur olan vatandaşların ilk olarak Kültür ve Turizm Bakanlığı ya da TÜRSAB’a başvurmaları gerektiğini belirtti. İdari yollarla sonuç alınamadığında ise Tüketici Hakem Heyetlerine veya Tüketici Mahkemelerine başvurarak zararlarının tazminini talep edebileceklerini söyledi. Ayrıca, dolandırıcılığa uğrayan kişilerin tüm belge ve evraklarla savcılığa başvurarak suç duyurusunda bulunabileceklerini de hatırlattı.

Tatil Planı Yaparken Dikkat Edilmesi Gereken Önlemler

Tatil planı yaparken güvenilir seyahat acenteleriyle çalışmanın ve sözleşme imzalanmadan ödeme yapılmamasının büyük önem taşıdığını belirten Şimşek, vatandaşların mağduriyet yaşamamaları adına kiralamaya dair tüm koşulları içeren yazılı bir sözleşme yapılması, evin demirbaşlarının netleştirilmesi ve ödeme detaylarının belgelenmesi gerektiğini ifade etti.

Tüketicilerin Haklarını Koruyarak Tatil Yapmaları İçin Uyarılar

Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sözlerini şu şekilde tamamladı:
“Ne yazık ki turizm dolandırıcılığı vakalarında hukuki süreçler her zaman hızlı sonuçlanamayabiliyor. Bu nedenle tüketicilerin tatil planlarını yaparken çok dikkatli olmaları, ödeme yapmadan önce her şeyi sorgulamaları, sözleşmeleri dikkatle okumaları ve yalnızca bilinen, güvenilir platformları tercih etmeleri hem maddi hem manevi kayıpların önüne geçecektir.”
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/04/yazlik-kiralama-yaparken-buna-dikkat-edin-7967.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/04/yazlik-kiralama-yaparken-buna-dikkat-edin-7967.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/04/yazlik-kiralama-yaparken-buna-dikkat-edin-7967-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/04/yazlik-kiralama-yaparken-buna-dikkat-edin-7967.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yazlik-kiralama-yaparken-buna-dikkat-edin/25804/</link>
			<pubDate>Mon, 21 Apr 2025 13:35:15 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Marmaris Belediyesi’nin Kızılbük GYO’ya Uyguladığı Kararlara Mahkemeler Dur Dedi!]]></title>
			<description><![CDATA[Marmaris'te devam eden Kızılbük Thermal Wellness Resort projesine ilişkin yargı kararları, Kızılbük GYO'nun hukuki haklılığını tescillemeye devam ediyor.  Marmaris Belediyesi'nin uyguladığı işlemlere ilişkin Muğla ve İzmir'deki mahkemeler, verilen idari para cezaları ve ruhsat iptallerine ilişkin peş peşe yürütmeyi durdurma kararları verdi.

]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Muğla ve İzmir'deki idari mahkemeler, Kızılbük Thermal Wellness Resort projesiyle ilgili olarak verilen idari para cezaları ve ruhsat iptallerine ilişkin birçok kararda yürütmeyi durdurma kararı aldı. Projeye ilişkin Marmaris Belediyesi’nin şirketin aleyhinde hukuka aykırı işlemler tesis ettiği, kesinleşmiş yargı kararları ile tescil edildi.

İlk karar Muğla'dan geldi

Marmaris Belediyesi tarafından proje sahası dışında yapıldığı iddia edilen dolgu alanlarıyla ilgili verilen 59.645.982,86 TL'lik idari para cezası, Muğla 1. İdare Mahkemesi tarafından iptal edildi. Aynı mahkeme, 28.08.2024 tarihli ödeme emrini de hukuka aykırı bularak iptal etti.

Marmaris Belediyesi tarafından proje sahası dışında yapıldığı iddia edilen dolgu alanlarıyla ilgili verilen 59.645.982,86 TL'lik idari para cezası, Muğla 1. İdare Mahkemesi tarafından iptal edildi. Mahkeme, yaptığı değerlendirmede, söz konusu dolgu alanlarının proje sahasıyla doğrudan ilişkili olmadığını ve bu nedenle verilen cezanın hukuki dayanağının bulunmadığını belirtti. Aynı mahkeme, 28.08.2024 tarihli ödeme emrini de hukuka aykırı bularak iptal etti.

Bu karar, Kızılbük GYO için ilk kritik hukuk zaferi olarak kayıtlara geçti.

Marmaris Belediyesi’nin kestiği bütün cezalara yürütme durdurma kararı

104 milyon TL'lik cezaya yürütme durdurma

Kızılbük GYO tarafından yapılan itirazın üzerine, Muğla 1. İdare Mahkemesi, 104.757.908,50 TL tutarındaki idari para cezasına ilişkin yürütmenin durdurulmasına karar verdi. Mahkeme, telafisi güç ve imkânsız zararların ortaya çıkabileceği gerekçesiyle teminat alınmaksızın yürütmeyi durdurma kararı verdi. Kararda, Kıyı Kanunu ve İmar Kanunu kapsamında verilen cezanın uygulanması durumunda, şirketin faaliyetlerinin ciddi şekilde etkileneceği ve geri dönülemez ekonomik zararlar oluşabileceği ifade edildi. Mahkeme, bu nedenle idari işlemin yürütülmesinin hukuk devleti ilkeleriyle bağdaşmadığını belirtti.

2.6 milyar TL'lik cezaya da durdurma kararı

Marmaris Belediyesi'nin ruhsatsız inşaat yapıldığı gerekçesiyle verdiği 2.677.149.516,58 TL'lik idari para cezası da yargıdan döndü. Kızılbük GYO’nun yaptığı itiraz üzerine Muğla 2. İdare Mahkemesi, verilen para cezasının yürütmesini durdurma kararı aldı. Mahkeme, sadece para cezasının değil, söz konusu yapılara ilişkin yasal hale getirilmesi için verilen 30 günlük sürenin de yürütmesini dondurdu.

Mahkeme projenin hukuka uygun olduğuna ‘Kesin Kararıyla’ hükmetti

Projenin imar durum belgesine dair verilen kararları inceleyen İzmir Bölge İdare Mahkemesi 3. İdari Dava Dairesi, 05.03.2025 tarihli kararla istinaf talebini kesin olarak reddetti. Bu karar, projenin hukuka uygun olduğunu kesinleştirdi.

 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/03/marmaris-belediyesi-nin-kizilbuk-gyo-ya-uyguladigi-kararlara-mahkemeler-dur-dedi-2248.jpeg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/03/marmaris-belediyesi-nin-kizilbuk-gyo-ya-uyguladigi-kararlara-mahkemeler-dur-dedi-2248.jpeg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/03/marmaris-belediyesi-nin-kizilbuk-gyo-ya-uyguladigi-kararlara-mahkemeler-dur-dedi-2248-t.jpeg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/03/marmaris-belediyesi-nin-kizilbuk-gyo-ya-uyguladigi-kararlara-mahkemeler-dur-dedi-2248.jpeg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/marmaris-belediyesi-nin-kizilbuk-gyo-ya-uyguladigi-kararlara-mahkemeler-dur-dedi/25771/</link>
			<pubDate>Mon, 31 Mar 2025 14:01:15 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[6 Şubat Depremleri Sonrası Açılan Sigorta Davaları Çözüme Kavuşuyor!]]></title>
			<description><![CDATA[Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) kapsamında sigortalı vatandaşların hasarlarının hangi tarife üzerinden ödeneceği konusundaki sorun, çözüme kavuşmaya başladı. Yargıtay’ın aldığı son karar, söz konusu belirsizliği ortadan kaldırırken yerel mahkemelerdeki davalar da karara bağlanıyor. Avukat Seda Yılmaz, Yargıtay’ın kararına göre vatandaşların yeni tarifeden yararlanmak için zeyilname yaptırmak zorunda olduğunu söyledi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) kapsamında sigortalı vatandaşların hasarlarının hangi tarife üzerinden ödeneceği konusundaki sorun, çözüme kavuşmaya başladı. Yargıtay’ın aldığı son karar, söz konusu belirsizliği ortadan kaldırırken yerel mahkemelerdeki davalar da karara bağlanıyor. Avukat Seda Yılmaz, Yargıtay’ın kararına göre vatandaşların yeni tarifeden yararlanmak için zeyilname yaptırmak zorunda olduğunu, Doğal Afet Sigortaları Kurumu’nun (DASK) ise zeyilname yaptıran sigortalılara tazminat ödemelerinde yeni tarifeyi esas alması gerektiğini söyledi. 

Türkiye’yi derinden sarsan 6 Şubat 2023 tarihindeki depremler sonrası, Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) kapsamında sigortalı vatandaşların tazminatlarının hangi tarife üzerinden ödeneceği konusundaki hukuki belirsizlik, Yargıtay 4. Hukuk Dairesi’nin kararıyla ortadan kalktı. Yerel mahkemelerdeki davalar da çözüme kavuşturuluyor. Avukat Seda Yılmaz, ortaya çıkan hukuki anlaşmazlık ve Yargıtay’ın konuyla ilgili kararına dair görüşlerini paylaştı.

Tazminat ödemelerinde yeni tarife esas alınacak

Kahramanmaraş depremlerinden kısa bir süre önce, 25 Kasım 2022’de Zorunlu Deprem Sigortası teminatlarının yüzde 100 oranında artırılarak Resmî Gazete’de yayımlandığına dikkati çeken Yılmaz, “Bölgede milyonlarca kişi, depreme eski tarifeye göre düzenlenmiş poliçeleriyle yakalandı. DASK, 6 Şubat depreminde zarar gören sigortalılara hasar ödemelerinde eski tarife değerlerini esas aldı. Yeni tarifeden yararlanmak isteyen birçok vatandaş, konuyu yargıya taşıdı ve süreç uzadı. Yargıtay tarafından alınan son kararla birlikte belirsizlik ortadan kalktı. Yeni tarifeden yararlanmak isteyen fakat zeyilname yaptırmamış olan vatandaşların bundan yararlanamayacağı, yüksek yargı tarafından kesinleştirilmiş oldu. Yerel mahkemelerdeki davaların da bu içtihadın ardından hızla karara bağlandığını görüyoruz.” diye konuştu.

Yeni teminatlar için ek poliçe zorunluluğu

Yılmaz, Yargıtay’ın bu kararı doğrultusunda yeni teminatlardan yararlanmanın bir şartı olduğunu belirterek, “Yargıtay 4. Hukuk Dairesi, 2023/13140 E. ve 2024/5473 K. sayılı kararında, zeyilname yapılmadan yeni teminatlardan yararlanmanın mümkün olmadığına dair bir görüş belirtti. Tarifede artış yapıldığı durumlarda yeni teminat limitlerinden yararlanmak isteyen vatandaşların, zeyilname yani ek poliçe düzenlemesi yapması gerekecek.” bilgisini verdi.

Avukat Seda Yılmaz, Kahramanmaraş depremlerinden çıkarılması gereken dersler olduğunu vurgulayarak, sözlerini şöyle tamamladı:  

“Yüz binlerce deprem mağdurunun maddi zararları, DASK tarifeleriyle ilgili belirsizlik sebebiyle aylarca tam olarak karşılanamadı. DASK zaten genel ve zorunlu bir sigorta olduğu için hasarları belli bir oranda karşılayabiliyor. Yaşanan süreç, olası felaketler için DASK yanında özel sigorta şirketlerinden ihtiyari deprem sigortası yaptırılması gerektiğini de ortaya koydu.”
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/01/6-subat-depremleri-sonrasi-acilan-sigorta-davalari-cozume-kavusuyor-1246.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/01/6-subat-depremleri-sonrasi-acilan-sigorta-davalari-cozume-kavusuyor-1246.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/01/6-subat-depremleri-sonrasi-acilan-sigorta-davalari-cozume-kavusuyor-1246-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2025/01/6-subat-depremleri-sonrasi-acilan-sigorta-davalari-cozume-kavusuyor-1246.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/6-subat-depremleri-sonrasi-acilan-sigorta-davalari-cozume-kavusuyor/25564/</link>
			<pubDate>Sat, 04 Jan 2025 22:33:20 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kira Davalarında Fahiş Talepler Dikkati Çekiyor!]]></title>
			<description><![CDATA[Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, yüzde 25 sınırının kalkmasının ardından kira artışlarının yüzde 120’ye yaklaştığını söyledi. Kira yenileme dönemlerindeki anlaşmazlıklar sebebiyle açılan davalarda da fahiş bedeller gözleniyor. Avukat Seda Yılmaz, fahiş kira taleplerinin fiyat istikrarına zarar verebileceğini belirterek, bu durumun gayrimenkul kiralarında yeni bir enflasyonist dalgaya yol açabileceği uyarısında bulundu.

]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Fahiş kira artışlarının önüne geçmek için getirilen yüzde 25 sınırı temmuzda kalktı. Kira yenileme dönemlerinde artışların yine eskisi gibi TÜFE’deki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yapılması gerekiyor. Ancak yenilemelerde bu oranın oldukça üzerinde talepler dikkati çekiyor. Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek, kira artışlarının yüzde 120’ye yaklaştığını söyledi. Benzer fahiş talepler, uyarlama ve kira tespit davalarında da görülmeye başladı.

Avukat Seda Yılmaz, kiraya veren ve kiracı arasındaki kira bedeli anlaşmazlığının, arabuluculuk aşamasında çözülememesi halinde sorunun mahkemeye taşındığını hatırlattı. Açılan davalardaki fahiş kira taleplerinin, fiyat istikrarı politikasına zarar verecek noktaya ulaştığını belirten Yılmaz, “Bu durum gayrimenkul kiralarında yeni bir enflasyonist dalgaya yol açabilir. Kira tespit davalarında rayiç belirlendikten sonraki hakkaniyet indirimi, sürece göre değerlendirilip kiracının zararına olmayacak şekilde yorumlanmalıdır. Hakkaniyete uygun olmayan artışlar, enflasyonla mücadeledeki kazanımlara zarar verebilir.” dedi.

Yıl tamamlanmadan kira bedelinde artış yapılamaz!

İlgili kira yılı tamamlanmadan kira bedelinde ilave bir artış yapılmasının mümkün olmayacağı uyarısını da yapan Yılmaz, “Yeni kira yılı 1 Temmuz 2024 tarihinde veya bu tarihten önce başlamış olan konut kira sözleşmelerinde, bu noktaya özellikle dikkat edilmeli. Zaten yüzde 25’lik üst sınıra uyularak bir artış yapılmışsa ilave bir artırım yapılamaz. Bu durumda kiraya verenlerin artış için bir sonraki kira döneminin başlangıcını beklemeleri gerekir.” diye konuştu.

Kira tespit ve kira uyarlama davaları arttı

Avukat Seda Yılmaz, ödenen kira bedelinin düşük kaldığını düşünen kiraya verenlerin, mevzuatın aradığı şartlara uygun şekilde mahkemeye başvurabileceklerini belirterek, “Kira tespit veya kira uyarlama davalarının arttığını gözlüyoruz. Ancak uyarlama davasında, olağanüstü ve öngörülemeyen durumların, sözleşmenin dengesini önemli ölçüde bozmuş olması gerekmektedir.” bilgilerini paylaştı.

Kiracı kadar ev sahibi de mağdur 

Yargıtay'a göre Türkiye'deki ekonomik dalgalanmaların, olağan dışı ve öngörülemez gelişmeler sayılamayacağını ifade eden Yılmaz, bu gerekçeyle sözleşme uyarlaması talep edilmesinin, genellikle kabul görmediğini aktardı. Yılmaz, uyuşmazlıkların kiracılar kadar ev sahiplerini de mağdur edebildiğine dikkati çekerek, sözlerini şöyle tamamladı: 

“Kiracıların uzun yıllar düşük bedelle oturduğu ve rayiç bedellerinin oldukça aşağısında kalan kira bedelleriyle karşılaşmak da mümkün. Ev sahiplerinin de mağdur olmaması için tarafların hakkaniyetli bir anlaşma ortamında buluşması önem arz ediyor.”
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/kira-davalarinda-da-fahis-talepler-dikkati-cekiyor-9822.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/kira-davalarinda-da-fahis-talepler-dikkati-cekiyor-9822.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/kira-davalarinda-da-fahis-talepler-dikkati-cekiyor-9822-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/kira-davalarinda-da-fahis-talepler-dikkati-cekiyor-9822.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kira-davalarinda-da-fahis-talepler-dikkati-cekiyor/25334/</link>
			<pubDate>Thu, 17 Oct 2024 23:13:55 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Ekoturizm İmarında Turizm Tesisi Alanı Kurmak Mecburi!]]></title>
			<description><![CDATA[Turizmde son yıllarda sık kullanılan bir kavram olan ve gittikçe büyüyen ekoturizm, Türkiye’nin gelişimi açısından önem taşımaya başladı. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, ekoturizmi hukuki açıdan değerlendirerek, ekoturizm imarında önemli noktaları ve yatırımcıların dikkat etmeleri gereken ayrıntıları açıkladı.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Ülkemiz, zengin coğrafyası, doğal potansiyeli ve hem yaz hem kış hem de yayla turizmine müsait yapısı ile dünyada turizm sektörünün gözde pazarlarından biridir.  Ekoturizm, ekoloji ve ekonominin ilişki içinde olduğu bir turizm modelidir ve doğal kaynakların sürdürülebilirliğini güvence altına almayı gerektirir. Ayrıca yöre halkının refahını ve yöre kültürünü gözeten bir turizm faaliyetidir. Ekoturizm; Minimum 15.000 metrekare büyüklüğündeki arazilerde, Sit kararı olmayan ya da sit derecesi turizm tesisi yapmaya izin veren alanlarda, Kadastral yola cephesi olan parsellerde ve Tarımsal bütünlüğü bozmayan, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında tarım dışı kullanım izni alınabilen tarım alanlarında yapılabilir.
Konutlar üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulamaz
Ekoturizm imarında turizm tesisi alanı kurmak mecburidir. Kişisel konut yapılamaz, yapılan konutlar ticaridir. Konutlar üzerinde kat mülkiyeti, kat irtifakı kurulamaz. Ekoturizm İmarında Terk yoktur. Sadece yola terk işlemi uygulanır. Arazinin %30 yapı yapılmayacak alana ayrılır. %30 ayrılan bu alanlar imar emsaline dahil edilir. Ancak turizm mevzuatı, turizm imarlı arsalarda kat irtifakı kurulmasına müsaade etmemekte, bu nedenle turizm imarlı bir parsel üzerinde yer alan taşınmazların ayrı ayrı bağımsız bölümler olarak satışı yapılamamaktadır. Bu ihtiyacı karşılamak adına turizm imarlı arsalarda kat irtifakına alternatif olacak modeller üzerinden çözüm üretme ihtiyacı doğmuştur. Bu alternatif model ihtiyacı ise turizm alanlarında inşa edilen “süit birim/ bağımsız birim vb.” niteliğindeki yapıların, arsa payı satışı yöntemiyle tüketiciye satılmasıyla karşılanmaktadır. Bununla beraber, arsa payı satışı sonucunda ortaya çıkan paylı mülkiyet yapısından doğan sorunların önüne geçebilmek adına, işlem tarafları 4721 Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) ilgili maddelerine dayanarak bir sözleşme yapısı kurmaktadır.
Konaklama hizmeti verilen tesisler, tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilir
Turizm Tesislerinin Niteliklerine İlişkin Yönetmelik ve Yönetmeliğin Uygulanmasına Dair Tebliğ uyarınca konaklama hizmeti verilen tesisler, tek bir bağımsız bölüm olarak değerlendirilir ve bu tesislerin konaklama birimleri üzerinde devre mülk, kat irtifakı veya kat mülkiyeti gibi haklar tesis edilemez. Nitekim bu prensip Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 1 Eylül 2021 tarih ve 2021/4 sayılı Genelgesi’nde de tekrar edilmiştir. Dolayısıyla da konaklama tesisleri için yapılan kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis taleplerinin, bu taleplerin sadece konaklama tesisi üzerinde yer alan konaklama birimleri dışındaki ünitelere ilişkin olması halinde karşılanacağı belirtilmiştir. Yukarıda aktarılan hukuki düzenlemeler nedeniyle, turizm imarlı arsalar üzerinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulamamaktadır.
Kat irtifakı kurulamaması uygulamada birtakım sorunlara yol açıyor
Kat irtifakı kurulamaması ve taşınmazın paylı mülkiyete tabi olması ise uygulamada birtakım sorunlara yol açmaktadır. Başlıca sorunlar; tüketicinin kullandığı bağımsız birimin arsa payının satışına ilişkin süreç ve bağımsız birimin mülkiyetinin müstakil kullanıma tahsis edilememesi, arsa paylarının üçüncü kişilere devrinde diğer maliklerin önalım hakkı ve malikler arasında yukarıdaki konularda anlaşma sağlanamaması halinde paylı mülkiyet düzeninin dava yoluyla sona erdirilmesi ihtimali riski olarak sıralanabilir.
Üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırıyor
Turizm imarlı arsalarda bağımsız birim veya ünite satışı yapılan projelerin bazıları Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın dikkatini çekmiştir ve bakanlık, geliştirici şirketlerin turizm imarlı arsaların yüksek emsal ve yapılaşma koşullarından yararlanılarak inşaat ruhsatı alınmasına rağmen mevcut projelerin içinde bulunan bağımsız birimlerin turizm fonksiyonu dışında kullanımını ve kat irtifakı tesis edilmişçesine üçüncü kişilere bağımsız bölüm olarak satışını eleştirmektedir. Ancak turizm imarlı arsalarda kat irtifakı tesisinin mümkün olmamasının yarattığı kısıtlamalar, bu alanlarda inşa edilen yapıların üçüncü kişilere satışını ticari açıdan zorlaştırmaktadır. Her ne kadar Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın konuya yaklaşımı şimdilik olumsuz olsa da, mevcut hukuki düzenlemeler kapsamında söz konusu işlemlerin yapılmasının önünde hukuki bir engel bulunmamakta olup uygulama da bu yönde gelişmiştir.” şeklinde görüşlerini dile getirdi.
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/ekoturizm-imarinda-turizm-tesisi-alani-kurmak-mecburi-2.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/ekoturizm-imarinda-turizm-tesisi-alani-kurmak-mecburi-2.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/ekoturizm-imarinda-turizm-tesisi-alani-kurmak-mecburi-2-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/10/ekoturizm-imarinda-turizm-tesisi-alani-kurmak-mecburi-2.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/ekoturizm-imarinda-turizm-tesisi-alani-kurmak-mecburi/25315/</link>
			<pubDate>Thu, 10 Oct 2024 13:02:05 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Konut Satın Alırken ya da Kiralarken Sahte İlanlara Dikkat!]]></title>
			<description><![CDATA[Gayrimenkul fiyatlarındaki artış sonrası bütçesine uygun ev kiralamak ya da satın almak isteyenlerin sahte ilanlarda dolandırıcıların tuzağına düşmeye başladığına dikkat çeken Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, ev satın alırken veya kiralarken vatandaşların dolandırıcılardan korunmak için dikkat etmesi gerekenleri açıkladı.

]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Günümüzde her sektörde olduğu emlak sektöründe de kiralık ya da satılık ev arayışı internet üzerinden yapılıyor. Bu durumda da satılık veya kiralık konut arayışındaki vatandaşların ilk adresi ilan platformları oluyor. Ancak bu platformların en büyük sıkıntısı ise sahte ilanlar. Geçtiğimiz yıl ilanlarla ilgili bir düzenleme gelse de sahte ilan belirsizliği hala sürüyor.


Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, konut fiyatlarındaki artış sonrası bütçesine uygun ev kiralamak ya da satın almak isteyenlerin, dolandırıcıların kapora tuzağına düşmeye başladığını belirterek, “Gerçekte olmayan konuta dair bilgilerin yer aldığı ilanlarda, bağlantı kurdukları kişiyle telefon görüşmesi sonrası para talep eden dolandırıcılar, ucuza ev kiralamak isteyenlere mağduriyet yaşatıyor. Kapora ödenmesi sonrası ilanı kaldıran, telefon hattını iptal eden dolandırıcılardan şikayet edenler ise haklarını savcılık ya da tüketici hakları derneklerine başvurarak aramaya çalışıyor.

1 Ocak 2025 İtibarıyla İse Yetki Doğrulaması Yapılmadan İlan Verilemeyecek

Emlak piyasasındaki spekülasyonları gidermek ve sahte ilanların önüne geçmek için 15 Eylül’den itibaren doğrulanan emlak ilanları bir logo ile belirtilecek. Aynı taşınmaz için tek tıkla birden fazla emlakçının fiyatına ulaşılacak.15 Eylül’den 31 Aralık’a kadar doğrulama olmaksızın da ilan verilebilmesi mümkün olacak ancak doğrulama yapılan ilanlarda bu yönde bir logo ve ibareye yer verilecek. 1 Ocak 2025 itibarıyla ise yetki doğrulaması yapılmadan ilan verilemeyecek.


Peki; ev satın alırken veya kiralarken vatandaşların dolandırıcılardan korunmak için nelere dikkat etmeleri gerekiyor?


Gerek satılık gerekse kiralık olsun mutlaka taşınmazları yerinde görmelerini tavsiye ediyoruz. Bazı ilan örneklerine baktığımızda bunların sahada karşılığı net bir şekilde görünmüyor. Bunu yapan işletmelerin hepsi yetki belgesi almış işletmeler değil. Tüketicilerin yetki belgeli emlak işletmelerini tercih etmelerini, bu işletmelerden hizmet aldıklarında sıkıntı yaşıyorlarsa mutlaka Ticaret Bakanlığı’nın sistemi üzerinden şikayet etmeleri gerekiyor.
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/08/konut-satin-alirken-ya-da-kiralarken-sahte-ilanlara-dikkat-1972.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/08/konut-satin-alirken-ya-da-kiralarken-sahte-ilanlara-dikkat-1972.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/08/konut-satin-alirken-ya-da-kiralarken-sahte-ilanlara-dikkat-1972-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/08/konut-satin-alirken-ya-da-kiralarken-sahte-ilanlara-dikkat-1972.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/konut-satin-alirken-ya-da-kiralarken-sahte-ilanlara-dikkat/25183/</link>
			<pubDate>Tue, 13 Aug 2024 16:18:08 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Devre Mülk Aidatları Ödenmezse Ne Olur?]]></title>
			<description><![CDATA[Hem konutlarda hem de devre mülklerde aidatlar hem artmaya hem de cep yakmaya devam ediyor. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, devre mülklerle ilgili merak edilen konulara açıklık getirdi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Devre mülk hakkının; müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebildiğini ve mirasçılara geçtiğini belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Bu hakkın kullanımı başkalarına bırakılabilir ve devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve on beş günden daha az süreli olmaması gerekir.

 Bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir. Üzerinde devre mülk hakkı kurulan yapı veya bağımsız bölümlerin ortak malikleri, aksi sözleşme ile kararlaştırılmamışsa, ortaklığın giderilmesini talep edemezler. Devre mülk hakkının dönem süresi, devir ve teslimi ile istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar, bütün hak sahipleri tarafından imzalanarak resmi senede eklenecek ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilecek devre mülk sözleşmesinde belirtilir.” dedi.
Şimşek şöyle devam etti: 


14 gün içinde devre mülk sözleşmesinden cayma hakkı var


“Devre mülk sisteminin hukuki niteliği, müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifak hakkıdır ve mesken nitelikli bir taşınmaz üzerindeki müşterek malikler arasında kurulan irtifak hakkı ile her devre mülk maliki, devre sırası gelen diğer devre mülk maliki, paydaşın yararlanmasına katlanma yükümlülüğü altına girmektedir. Devre mülk Hakkından Cayma Nasıl Olur? Devre mülk sözleşmesi imzalayan tüketiciler zaman zaman devre mülk sözleşmesini imzaladıktan sonra iptal etmek istemektedir. İlgili kanun ve yönetmelik hükümleri gereğince tüketici, devre mülk sözleşmelerinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir sebep göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin devre mülk sözleşmesinden cayma hakkına sahip olmaktadır. 


Ön bilgilendirme formu verme mecburiyeti var


Bu şekilde yapılan devre mülk iptalinin Noter aracılığı ile yapılması gerekmektedir. 14 gün geçtikten sonra da cayma hakkı kullanılabilir. Şöyle ki; Satıcının devre mülk sözleşmesinin kurulmasından en az bir gün önce tüketicilere yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu vermek mecburiyeti vardır. Bu formunun verilmemesi veya formdaki bilgilerin eksik olması gibi kanun ve yönetmelikte belirtilen hususlara aykırılık olduğu takdirde, tüketici, sözleşmenin iptali için on dört günlük süreyle bağlı değildir. Bu durumda tüketici, devre mülk sözleşmesinden cayma hakkını her halükarda on dört günlük sürenin bittiği tarihten itibaren bir yıl süre ile kullanabilmektedir. Devre mülk Aidatları nasıl belirlenir; Devre mülk aidatları; her yıl yapılması gereken kat malikleri toplantısında belirlenen ortak gider ve aidat çerçevesinde ödeniyor. Aidatları, devre mülkü satın alırken yapılan bir sözleşme ile belirlemek mümkün değildir. Devre mülkü aldığınız an, tapuda devir işlemi yaptığınız andır ve artık siteye ait yönetim planına ve kat malikleri kurulunda alınan kararlara tabi olursunuz. Devre mülk toplantılarındaki sıkıntı, bir miktar toplantıların devre mülkün bulunduğu mahalde yani genellikle yazlık bir bölgede yapıldığı için her kat malikinin katılma imkanının fiziksel olarak mümkün olmamaktadır. 


Şayet toplantılara usulünce katılma imkanı bulunursa ihtiyaçlar incelenir, aidatlar da buna göre toplantıda belirlenir, işletme projesi haline getirilir. 


Devre Mülk Aidatlarına itiraz edilebilir mi? 


Öncelikle sözleşmesine feshetmek istemeyen tüketiciler fahiş aidat artışlarının yeniden düzenlenmesine ilişkin olarak dava yoluna gitme hakları mevcuttur. Fahiş devre mülk aidatlarına ilişkin olarak tüketicilerin her zaman itiraz hakkı mevcuttur. Kullanım yapmak istemeyen ve aidat ödemek istemeyen tüketiciler ise sözleşmelerin feshi, ödedikleri bedelin bugünkü değerinden iadesi, var ise senetlerinin iptali hususunda dava yoluna gidebileceklerdir. 


Devre Mülk Aidatları ödenmezse ne olur?


Aidatların ödenmemesi durumunda karşı taraf bu hususta icra takibi başlatma hakkına her zaman sahiptir. Bu hususun önüne geçmek için tüketicilerin sözleşmelerini feshetmek isteyip istemediği hususunda bir karara vararak ödedikleri bedelin iadesi hususunda ivedilikle dava yoluna gitme haklarını kullanmalıdırlar. Özetle; Tüketiciler imzaladıkları devre mülk sözleşmesine dayalı aidatların düzenlenmesi, bu hususun dava yolu ile takip edilmesi hususunda çeşitli haklara sahiptir. Aidat ödemek istemeyen tüketicilerin sözleşmelerini feshetme ödedikleri bedeli bugünkü değerinden iade alma hakları da mevcut olup tüketici istediği yolu tercih edebilecektir.”
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/devre-mulk-aidatlari-odenmezse-ne-olur-1603.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/devre-mulk-aidatlari-odenmezse-ne-olur-1603.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/devre-mulk-aidatlari-odenmezse-ne-olur-1603-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/devre-mulk-aidatlari-odenmezse-ne-olur-1603.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/devre-mulk-aidatlari-odenmezse-ne-olur/24890/</link>
			<pubDate>Tue, 27 Feb 2024 00:14:18 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kira Anlaşmazlık Davalarını Hızlandıracak Yol!]]></title>
			<description><![CDATA[1 Eylül 2023’ten bugüne kira davaları için uygulanan arabuluculuk dönemiyle anlaşmazlıklar hızla çözüme kavuşturulmaya çalışılırken, değerleme uzmanları aracılığıyla sürecin daha da hızlandırılarak adalet sistemi üzerindeki yükün tamamen ortadan kaldırılması mümkün.
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Yüksek kira artışlarının önüne geçmek için bir süredir uygulanan yüzde 25 zam sınırı uygulamasının 1 Temmuz’da sona ermesi bekleniyor. 1 Eylül 2023’ten bugüne kira davaları için uygulanan arabuluculuk dönemiyle anlaşmazlıklar hızla çözüme kavuşturulmaya çalışılırken, değerleme uzmanları aracılığıyla sürecin daha da hızlandırılarak adalet sistemi üzerindeki yükün tamamen ortadan kaldırılması mümkün.

 

Kamuoyunda bir süredir tartışılan yüzde 25 kira zam sınırına ilişkin açıklamalarda bulunan Adalet Bakanı Yılmaz Tunç, 1 Eylül 2023 tarihinden bu yana kira davalarında uygulanan arabuluculuk dönemiyle 129 bin 259 başvurunun 69 bin 239’unun anlaşmayla sonuçlandığını söyledi. 

 

Adalet Bakanı Tunç Yılmaz, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıklara arabuluculuk sistemiyle çözüme çözüm arandığını, 1 Temmuz itibariyle yüzde 25 zam sınırına gerek kalmayacağını söyledi.

2022 ile 2023 yılında TÜFE’nin yüksek seyri nedeniyle yüzde 25’lik zam sınırı ile piyasa koşulları arasındaki makasın ciddi anlamda açıldığını hatırlatan Denge Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlığı Yönetim Kurulu Başkanı Baki Budakoğlu, arabuluculuk uygulamasıyla adalet sistemi üzerinde kira anlaşmazlığı kaynaklı dava yükünün yaklaşık yüzde 50 oranında azaltıldığına dikkat çekti. Budakoğlu, sözlerine şöyle devam etti:

 

“Bugün gelinen noktada; özellikle 6 Şubat Kahramanmaraş depremlerinin ardından atılan sosyal konut adımları, 2024 yılı için enflasyon beklentisinin yüzde 35-40 bandında olması, 2025 yılı için enflasyon beklentilerinin tek hanelere yaklaşması ve bundan kaynaklı TÜFE oranıyla kira zam sınırı olan yüzde 25 arasındaki makasın kapanması, piyasada yüzde 25 zam sınırının sona erdirilmesine yönelik bir beklenti yarattı.”

 

Kira Geliri Vergisinin Sağlıklı Takibi, Değerleme Uzmanlarıyla Mümkün

 

Budakoğlu, değerleme uzmanlarının da sürece entegre edilmesi halinde, arabuluculuk sistemiyle birlikte mevcut anlaşmazlık yükünün tamamen ortadan kalkabileceğini söyledi:

 

“Arabuluculuk sisteminde bilirkişilerin verdikleri destekler oldukça kıymetli. Adalet sistemi üzerinde bulunan kira anlaşmazlığı kaynaklı dava yükünün yaklaşık yüzde 50’si bu sayede ortadan kaldırıldı. Daha önce yıllara ulaşan dava süreleri, bu sayede 2 ayı aşmayan sürelerde çözüme kavuşuyor. Bu süreleri 1 haftaya, hatta birkaç güne çekmek mümkün. Dolayısıyla davalar daha hızlı çözüme kavuşabilir. Bu sonucu elde etmek için devreye devletin yetkilendirdiği, tarafsız bir biçimde hareket eden değerleme uzmanları girebilir. Adil kira değerlerinin belirlenmesi, kira sözleşmesi imzalanması aşamasında değerleme uzmanı raporu aracılığıyla kira bedelinin tespiti ve hem ev sahibi hem de kiracının sözleşme şartlarının takibinin değerleme uzmanı tarafından yapılması bir süredir yaşanan anlaşmazlık davaları için büyük orada kesin çözüm sunmaktadır. Devletin değerleme uzmanlarını bu kritik pozisyonlarda tarafsız temsilciler olarak yetkilendirmesi, kira gelirinden elde edilen gelir vergisinin takibini de kolaylaştıracaktır.”

 

Yüzde 25 zam sınırı uygulamasının devam etmesi halinde bile mevcut koşullar ve beklentiler nedeniyle önceki dönemlere göre etkisinin sınırlı olacağını ekleyen Budakoğlu, “1 Temmuz 2024 itibariyle uygulamanın kaldırılması durumunda da yine arabuluculuk sistemiyle benzeşmeye başlayan kiralar serbest piyasada 1 yıl içinde olması gereken noktalara yavaş yavaş gelecektir. Özellikle seçim sonrası kredi politikalarındaki esnemeyle konut kredilerinin daha erişilebilir koşullarda sunulması halinde kiracıların konut alımına yönelik iştahının artması, yatırımcıların konutu yeniden yatırım aracı olarak görmeye başlaması mümkün. Bu çıktılar da arz ve talebin dengeleneceği, konut fiyatlarında reel erimenin sona ereceği bir dönemi başlatacaktır.” dedi.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/kira-anlasmazlik-davalarini-hizlandiracak-yol-688.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/kira-anlasmazlik-davalarini-hizlandiracak-yol-688.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/kira-anlasmazlik-davalarini-hizlandiracak-yol-688-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2024/02/kira-anlasmazlik-davalarini-hizlandiracak-yol-688.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kira-anlasmazlik-davalarini-hizlandiracak-yol/24889/</link>
			<pubDate>Tue, 27 Feb 2024 00:05:14 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kira Uyarlama Davası Nedir? Avukat Elvan Kakıcı Şimşek anlattı!]]></title>
			<description><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, son günlerde gündemden düşmeyen kira uyarlama davası açılması konusuyla ilgili önemli açıklamalarda bulunarak, kira uyarlama davasının tarafların her an mahkemeden talep edebileceği bir dava olduğunu söyledi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira uyarlama davası açılması için zamana ilişkin bir sınırlama olmadığına vurgu yaparak,  “6098 sayılı yasanın 138. Maddesinde sayılan koşullar gerçekleşmiş ise her zaman “ Kira bedelinin Uyarlanması davası “ açılabilir. Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte tarafların her an mahkemeden talep edebileceği bir davadır.” dedi.


Şimşek, kira uyarlama davası açılması için gerekli şartları ve dikkat edilmesi gerekenleri şöyle anlattı: 


Hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilir


“Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu madde 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza çıkmaktadır. Uyarlama davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili olarak hakim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı vermektedir. Burada da kira tespit davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte Gerçekleşmesi Gerekmektedir:


1- Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir.


2- Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına almış olan Covid-19 pandemisini ve ülkenin içinde bulunduğu ciddi ekonomik kriz ve yüksek enflasyonu örnek gösterebiliriz.


3-  Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.


4-  Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hakim tarafından her dava özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.


5-  Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.    


Sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değil
İşbu gerçekleşmesi halinde taraflar sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Ancak; sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun borçluya bu hakkı  terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.


Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama Davası Arası Farklar Nelerdir; 
Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak talep edilebilmektedir. Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında; sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.”
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kira-uyarlama-davasi-nedir-avukat-elvan-kakici-simsek-anlatti-8661.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kira-uyarlama-davasi-nedir-avukat-elvan-kakici-simsek-anlatti-8661.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kira-uyarlama-davasi-nedir-avukat-elvan-kakici-simsek-anlatti-8661-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kira-uyarlama-davasi-nedir-avukat-elvan-kakici-simsek-anlatti-8661.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kira-uyarlama-davasi-nedir-avukat-elvan-kakici-simsek-anlatti/24787/</link>
			<pubDate>Wed, 27 Dec 2023 10:29:54 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kentsel Dönüşüm Yeni Düzenlemelerle Tam Olarak Dönüşüyor!]]></title>
			<description><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Kentsel dönüşüme ilişkin yeni kanun değişikliğini değerlendirerek, kentsel dönüşümde yeni yol haritasınun hukuki boyutlarını anlattı...
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kentsel dönüşüme ilişkin yeni hukuki düzenlemeler içeren "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi", TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi ve 09.11.2023 tarihinde de Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. 

Peki uzun süredir gündemde olan düzenlemeyle neler değişti, kentsel dönüşümde yeni yol haritası nasıl olacak? 

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek anlattı...

1- Yeni düzenlemeyle beraber kentsel dönüşüm kararı için hak sahiplerinin üçte iki çoğunluğunun aranması zorunluluğu kaldırılıyor. Söz konusu karar hak sahiplerinin salt çoğunluğuyla alınacak.

Değişiklikler arasında en önemli maddelerin başında kentsel dönüşüm için aranan çoğunluk oranınında yapılan değişikliktir. Şöyle ki; daha önce maliklerin 3'te 2'sinin çoğunluğu aranırken artık salt çoğunluk ile kentsel dönüşüme başlanabilmesinin yolu açılmıştır. Mevcut yasada ya tüm malikler yüzde yüz anlaşarak sözleşme yapmakta ya da 2/3 oranda sözleşme konusunda mutabakat yapan maliklerin bu dönüşüme karşı çıkan 1/3 veya daha az oranda kalan malik hissesini satması ile yüzde yüze ulaşarak başlayabilmektedir. Değişiklik ile; artık azınlıkta kalan muhaliflerin hissesinin satışını beklemeden, mevcut 'salt çoğunluk' ile binanın ruhsat ve diğer kentsel dönüşüm işlemlerine başlanabilecektir.

2- Rezerv Alan Tanımı Değiştirilmiştir; 

Kanunda 'rezerv alan' tanımında değişiklik yapıldı. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılmış ve hali hazırda yerleşim yeri olan bölgelerin de  'rezerv alan' ilan edilebilmesinin yolu açılmıştır. 

Bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar (imar planı belirlenmiş, iskanı alınmış alanlar) dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi. Yapı stoğunun problemli olduğu alanlarda, hem dönüşemeyen alanların dönüştürülebilmesi, gecekondu bölgelerinde de hızlı bir dönüşümün sağlanması, riskli alan ilanının sıkıntılı olması ve sürecin uzaması sebebiyle rezerv yapı alanı tanımı genişletilmiş ve aslında  riskli alan kavramından bir noktada  rezerve alan kavramına geçilmiştir.

Bu yeni düzenleme bir “mülkiyetsizleştirme Planı “ gibi değerlendirip, bu konuda ciddi eleştiriler de yapılmaktadır . Esasında; 21 maddelik kanunun öncelikli amacının, afet riski bulunan bölgelerde kentsel dönüşüm çalışmalarını hızlandırmak olduğu açıklanmıştır. Yeni yasayla birlikte bakanlığın hareket alanının genişletildiğini, zamanında zor şartlarda çalışıp bir ev sahibi olabilmiş insanların artık kent içinde yaşama şansı olmayacağı ve bütün kıymetli alanların ve kent içinde potansiyel olarak yüksek değere sahip olanların artık rezerv alanı ilan edilebileceğini riski taşıdığı gelen eleştiriler arasındadır. 

Burada hassas bir denge mevcut; bir bölgede riskli alan ilan etmenin, süreç , zaman ve prosedür olarak zor olduğu için, Bakanlık, özellikle eski yerleşim alanlarında da bir çalışma yapmak istiyor ancak burada bina bazlı rezerv yapı ilanı değil dönüşüm alanları ve dönüşemeyen alanlarla ilgili rezerv yapı alanı ilan edilebilmenin önü açılmalıdır. Yoksa; öncelikle mülkiyet hakkı anayasal bir haktır ve bu hakkı kimse kamu yararı olmadığı müddetçe sınırlayamaz, kısıtlayamaz ve hak sahiplerinin elinden alamaz. Vatandaşlarımızın özel mülkiyet hakkının yok sayılması noktası kanunun getiriliş amacının dışına çıkılması demek olacaktır. 

3-Kentsel Dönüşüm Sürecinde Ödeme Yapamayan Yoksul Vatandaşlar Ölene kadar oturma hakkına sahip olacak ve ölümden sonra devlette olan payın alımı için çocuklarına öncelik tanınacak. 

Yoksul veya dar gelirli vatandaşlara verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanması gerekmektedir. Fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibiyle başkanlık adına tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacaktır. 

4- Rezerv yapı alanlarındaki elektrik, su , doğalgaz gibi hizmet ve tasarruflar idarece kısıtlanabilecek. 

5-Riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verildi.

6- Risk tespitine malik izin vermez ise Kolluk kuvvetlerine başvurularak işlemlere devam edilebilecek.

7- Riskli yapı tespitine ilişkin bildirim , riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

8- Riskli yapı 90 gün içinde yıkılacak ve riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek. Tespit, tahliye ve yıkım masrafları Malikler tarafından ödenecek. Tahliyenin önlenmesi ve zorluk çıkartılması durumunda Kolluk Kuvvetleri tahliye yapacak.

9-6306 sayılı Yasa’da 5. maddesinde, anlaşma ile yapıyı yıktırıp tahliye eden maliklere ve kiracılarına ve ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilirken, yeni düzenleme ile ‘’ binanın yapımı için yardım’’ da dahil edilmiş ve 'yarısı bizden' kampanyasına hukuki bir altyapı sağlanmıştır. 
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kentsel-donusum-yeni-duzenlemelerle-tam-olarak-donusuyor-2864.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kentsel-donusum-yeni-duzenlemelerle-tam-olarak-donusuyor-2864.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kentsel-donusum-yeni-duzenlemelerle-tam-olarak-donusuyor-2864-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/kentsel-donusum-yeni-duzenlemelerle-tam-olarak-donusuyor-2864.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kentsel-donusum-yeni-duzenlemelerle-tam-olarak-donusuyor/24776/</link>
			<pubDate>Tue, 19 Dec 2023 02:18:26 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[7 Soruda Kısa Dönem Kiralama Kanunu!]]></title>
			<description><![CDATA[Evlerin turizm amaçlı olarak kısa dönem kiralanmasına sınırlamalar getiren Kanun, 2 Kasım 2023 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdi. Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Mehmet Aslan, kiracının alt kiralama yapmasını engelleyen düzenleme ile birlikte kısa dönemli kiralama yapmak isteyen ev sahiplerine Bakanlık’tan izin belgesi zorunluluğu geldiğini söyledi. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[
Emlak piyasası ve konut kiraları şu an en büyük toplumsal sorunlardan biri haline gelmiştir. Son yıllarda düzensiz bir şekilde artan kira fiyatlarıyla birlikte ev sahiplerinin konut kiralarına olan algısı değişmiş ve kısa süreli ev kiralama ev sahipleri tarafından daha cazip bir hale gelmiştir. Ev sahiplerine çok daha kısa sürede çok daha fazla gelir elde imkânı sağlayan kısa süreli kiralamalar gerek emlakçılar gerekse çeşitli uygulamalar yardımıyla da yapılabilmektedir. Fakat gelinen aşamada günlük kiralamaların artması sebebiyle takibinin zorlaşması, günlük kiralık konutların bulunduğu site/apartmanlarda yaşanan sorunlar ve yargıya intikal eden çeşitli uyuşmazlık sorunları ortaya çıktı.


Bu sorunlar üzerine 02.11.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kısa dönem ve uzun dönem kira ayrımı net bir şekilde yapılırken “turizm amaçlı kiralama” olarak tarif edilen kısa süreli konut kiralamaya ciddi kısıtlamalar getirmiştir. 


1- Turizm Amaçlı Kiralama Kategorisine Ne Girer?


Kanunda kısa ve uzun dönem kiralama ayrımı yapılarak uzun dönem kiralamalar kanun kapsamından çıkarılmıştır. Kanun 100 gün ve daha kısa süreli yapılan konut kiralamalarını turizm amaçlı kiralama olarak nitelendirmektedir.
Her ne kadar 100 günü aşan konut kiralamaları işbu Kanun kapsamına alınmamışsa da 100 günden fazla süreli yapılan sözleşmelerin ilkinden itibaren bir yıl içinde aynı konutun en fazla 4 defa kiralanabileceği de hüküm altına alınmıştır. Bu düzenlemeyle 100 gün sınırının suistimal edilmesinin önüne geçilmeye çalışılmış ve uzun dönemli kiralarda sürekliliğin sağlanması amaçlanmıştır.

2- Kimler Kısa Dönem Kiralama Yapabilir?


Kanun uyarınca kiraya veren konutun mülkiyetine sahip olan veya konutu intifa hakkı ya da üst hakkı tesis edilmek suretiyle tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişi olmalıdır.

Burada belirtmek gerekir ki, kiracının evi turizm amaçlı kiralayarak alt kiracı alması mümkün değildir. Kiracının evde bulunmadığı zamanlarda kendine gelir sağlamak amacıyla alt kiracı alması gerçek hayatta sık karşılaşılan bir uygulamadır. Bu değişiklik öncesinde, ev sahibinin onayına bağlı olarak alt kiralama TBK madde 322 ışığında yapılabilmekteydi. Ancak yeni düzenleme ile bu uygulamanın önüne geçilerek, kısa süreli tüm kiralamalarda ev sahibinin Bakanlıktan aldığı izin belgesinin varlığı şart koşulmuştur.

3- İzin Belgesi Nasıl Alınır?


Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunludur. Bakanlıkça nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılır.
İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir. Kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran 14/9/1972 tarihli ve 1618 sayılı Seyahat Acentaları ve Seyahat Acentaları Birliği Kanunu uyarınca belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilir. 
İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır. Ancak kullanıcı tüzel kişilerin turizm amaçlı kiraladıkları konutu, kendi personeline kullandırması bu fıkra kapsamı dışındadır.
23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 28 inci maddesi uyarınca düzenlenen yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiğine dair hüküm bulunan; resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden yüksek nitelikli konutlara, üçüncü ve dördüncü fıkralardaki şartlar aranmaksızın izin belgesi düzenlenebilir. Yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetleri konut işletmesi eliyle de yapılabilir. Bu durumda izin belgesi konut işletmesini yapan şirket adına düzenlenir. Bu şekilde yapılan kiralama faaliyeti, yedinci fıkranın kapsamı dışındadır.


4- Binadaki Diğer Kat Maliklerinin Onayı Gerekli midir?


Bu prosedürlerin yanında ev sahibinin izin belgesini alabilmesi için ilgili bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oybirliği ile turizm amaçlı kiralamayı kabul etmiş olması ve oybirliği ile alınmış kararın Bakanlığa ibraz edilmesi gerekmektedir. 


Ayrıca Bakanlıkça talep edilen tüm bilgi ve belgelerin bildirim yükümlülüğü yerine getirilmediği; 30 gün içinde istenilen bilgilerin gönderilmemesi veya eksik gönderilmesi durumunda 50.000 TL idari para cezası öngörülmüştür. Bu düzenlemeyle görülmektedir ki bu kanun apartman sakinlerinin huzurunu da ön plana almaktadır. 

5- Turizm Amaçlı Kiralamanın Artıları ve Eksileri Nelerdir?


Turizm amaçlı kiralamalar bölge sakinleri arasındaki huzur ve güvenlik kaygıları dolayısıyla tepki çekmektedir. Bunun yanında kısa dönemli turizm amaçlı kiralamanın emlak piyasasının üzerindeki olumsuz etkisi de yadsınamaz. Turistik kiralamayla birlikte elde edebilecekleri geliri uzun dönem kiralamaya tercih eden ev sahipleriyle birlikte emlak piyasasındaki dengelerin kiracı aleyhine değişmiş ve turizm amaçlı kiralama uzun dönemli kiralarda fahiş kira fiyatlarını tetiklemiştir. Tüm bu etkileri göz önüne alındığında turizm amaçlı kiralamanın kontrole tabi tutulması yerinde görülmektedir.

6- Kanuna Uyulmadığı Takdirde Yaptırımlar Ne Olacaktır?


Konutların turizm amaçlı kullanılabilmesi için çeşitli şartlar getiren bu kanun her bir şartın uygulanmaması durumunda ayrı ayrı yaptırımlar öngörmüştür.
İzin belgesi bulunmadan turizm amaçlı konut kiralaması yapılması halinde, kiraya verene kiralama yapılan her konut başına 100.000 TL idari para cezası kesilecektir. Ceza kesilen kiraya verene izin belgesi alarak faaliyette bulunması için 15 gün süre verilecek, bu süre sonunda izin belgesi almaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam eden kiraya verene 500.000 TL idari para cezası kesilecektir. Kesilen bu ikinci cezadan sonra izin belgesi alarak faaliyetine devam etmesi için yine 15 gün verilecek ve verilen bu ikinci 15 günün sonunda kiraya veren hala izin belgesi olmaksızın turizm amaçlı kiralamaya devam ederse 1.000.000 TL idari para cezasına çarptırılacaktır.
Plaket sergilemeden turizm amaçlı kiralama yapanlar hakkında ise 100.000 TL idari para cezası öngörülmüş olup cezanın takibinde tanınan 15 gün içerisinde plaket asılmaması durumunda 500.000 TL idari para cezası uygulanacaktır. 

7- Hangi Tarihten İtibaren Uygulanmaya Başlanacak?

Kanunun yürürlük tarihi 01.01.2024 olup işbu tarih itibariyle uygulanmaya başlanacaktır. Henüz yürürlüğe girmeyen bu kanunla birlikte emlak piyasasındaki sorunlara çözüm amaçlı kontrol mekanizması geliştirilmiştir. 


 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/7-soruda-kisa-donem-kiralama-kanunu-2392.jpeg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/7-soruda-kisa-donem-kiralama-kanunu-2392.jpeg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/7-soruda-kisa-donem-kiralama-kanunu-2392-t.jpeg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/12/7-soruda-kisa-donem-kiralama-kanunu-2392.jpeg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/7-soruda-kisa-donem-kiralama-kanunu/24746/</link>
			<pubDate>Fri, 01 Dec 2023 01:15:41 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA["Konut Sektöründe Sihirli Değnek Arabulucular Değil"]]></title>
			<description><![CDATA[EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, arabulucuların değil ama konut değerleme raporlarının sihirli değnek etkisi yaratabileceğini, izin verilirse arabuluculuğun ve adalet sisteminin işini kolaylaştırabileceğini söyledi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan anlaşmazlıklarda 1 Eylül 2023 itibarıyla arabuluculuk şartı başladı. Yeni düzenlemeyi değerlendiren, EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, arabulucuların değil ama konut değerleme raporlarının sihirli değnek etkisi yaratabileceğini, izin verilirse arabuluculuğun ve adalet sisteminin işini kolaylaştırabileceğini açıkladı.


Türkiye’de barınma sorununun hızla büyüdüğünün altını çizen EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Mal sahibi kiracı ilişkilerinde denge bozuldukça kiracılar ve kiralayan arasındaki sorunlar da her gün büyüyor, içinden çıkılmaz hal alıyor. Geçen ilkbaharda TCBM’ de yapılan bir yasa değişikliği ile belirli koşullarda dava açılmadan önce arabulucuya gidilmiş olması gerekiyor. Zaten dava açılsa bile en yakın ilk celse en az 6 ay sonrasına veriliyor. Haklı sebeple kiracıyı tahliye etmek bile neredeyse 2 seneden önce yapılamıyor.” dedi.
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda,  ortaklığın giderilmesine ait gayrimenkul davalarında, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan anlaşmazlıklarda 1 Eylül 2023 itibarıyla arabuluculuk şartı başladığını da sözlerine ekleyen Yazıcı, yeni düzenlemeyi şu sözlerle değerlendirdi: 


Elimizde sihirli değnek var


“Toplumsal sorunların en büyüklerinden biri olan kiracı-mal sahibi anlaşmazlıklarını çözmek için arabuluculuğu devreye sokmak çözüm sürecini uzatacak bir karardan başka bir şey değil. Arabulucular mevcut kanuni düzenlemeye göre taraflara hiçbir şey öneremiyor, ellerinde sihirli değnek yok ki anlaşmazlıkları çözsünler. Ama aslında kanun koyucu sihirli değneği arabuluculara kolayca ve basit bir düzenleme ile verebilir.  Elimizde herkes için uzlaşma zemini yaratabilecek hazır bir enstrüman var: tarafsız ve adil hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme raporları. Ülkemizde 2003’de başlayan ve bu güne kadar gelişen bir lisanslı değerleme uzmanlığı mesleği var. Bugün 150‘nin üzerinde gayrimenkul lisanslama şirketi ve 9000 üzerinde lisanslı değerleme uzmanı, Sermaye Piyasası Kurulu denetim ve düzenlemesinde faaliyet gösteriyor, değerleme raporu hazırlıyor. Uzmanların hazırladığı verilerle değerleme raporlarını oluşturan şirketler kredi çalışmalarında teminat altyapısını oluşturmak için finans kurumlarına 20 yıldır hizmet veriyor. Ülkemiz bu durumdan nasıl faydalanabilir?  Çok kolaylıkla arabulucuyla buluşmadan önce kiracı ve kiralayanın alacağı değerleme raporu arabulucunun sihirli değneği olabilir ve tarafları uzlaştırmada güzel bir zemin hazırlayabilir. 


Kiracı-kiralayan ilişkilerine yeni bir soluk gelebilir


Bir şeyleri yeniden keşfetmeye gerek yok, altyapısı hazır denetlenen ve düzenlenen bir sektörü adalet sisteminin kullanması sisteminin yükü sağlıklı şekilde azaltılabilir. Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği ve Adalet Bakanlığının ortak çalışması ile hızla şekillendirilebilecek bu süreç artık can kaybına bile varabilen kiracı-kiralayan ilişkilerine sağlıklı, adil ve yeni bir soluk getirebilir. Aksi durumda adalet sistemin altında ezildiği kira anlaşmazlığı davaları en büyük toplumsal sorunlardan bir diğeri olacak ve çözüm yolunu yakın gelecekte gayri resmi yollardan arayanları görürsek maalesef şaşırmayacağız.”
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/10/konut-sektorunde-sihirli-degnek-arabulucular-degil-8194.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/10/konut-sektorunde-sihirli-degnek-arabulucular-degil-8194.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/10/konut-sektorunde-sihirli-degnek-arabulucular-degil-8194-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/10/konut-sektorunde-sihirli-degnek-arabulucular-degil-8194.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/konut-sektorunde-sihirli-degnek-arabulucular-degil/24665/</link>
			<pubDate>Mon, 02 Oct 2023 15:19:10 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kira bedelini elden ödeyenler DİKKAT!]]></title>
			<description><![CDATA[ Avukat Ali Alper Tüfekçi, yazılı sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı noktalara değindi. Kira bedelini elden ödeyen kiracılara önemli uyarılarda bulundu..]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Dünya genelinde yaşanan enflasyonist dönemde hem konut sahiplerinin hem de kiracıların haklarını bilmesinin önemli olduğuna dikkat çeken Avukat Ali Alper Tüfekçi, “İki tarafın da ortak bir paydada buluşması kira sürecini uyum içerisinde geçirmelerini sağlayacaktır” dedi.


Kira sözleşmesi, kiraya verilen yeri kullanan kişinin, kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi kabul ettiği yazılı şekil şartına bağlı olmayan bir sözleşme türüdür. Bazı durumlarda sözleşme bitimince ücret gibi bir takım konularda kiracılarla anlaşamayan ev ve iş yeri sahipleri, kiracılarını tahliye etmek isteyebiliyor. Bu tür konularla ilgili detaylı bilgiler aktaran ve vatandaşlara uyarılarda bulunan Avukat Ali Alper Tüfekçi, sözleşmenin yazılı şekil şartına bağlı olmaması sebebiyle her iki tarafın da haklarına hâkim olması gerektiğine dikkat çekti. Bilinçli olunmasının, tahliye ve TEFE-TÜFE zammının uygulanabilirliği noktasında çok önemli olduğuna vurgu yapan Tüfekçi, vatandaşların kira sözleşmelerini yazılı olarak yapmaları ve TEFE-TÜFE zammını ek bir kira sözleşmesiyle bağlı hale getirmeleri konusunda tavsiyede bulundu.


“Elden ödenen kira bedeli karşılığında tarafların yazılı imzası bulunan bir belge alınmalıdır”

Avukat Ali Alper Tüfekçi, yazılı sözleşmelerde dikkat edilmesi gereken bazı noktalara değindi. Kiranın ödenme şekilleriyle ilgili bilgiler de veren Tüfekçi, “Yazılı sözleşme yapılmak istenirken özellikle sözleşmelere eklenen ‘Kiracı, kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse TEFE-TÜFE ortalamasındaki zammı şimdiden kabul ve taahhüt eder’ maddesine dikkat edilmelidir. Bunun yerine ’Kiracı kira dönemi sonunda kiralananda oturmaya devam etmek isterse yeni kira oranının yıl sonu açıklanan TEFE-TÜFE ortalaması oranında artırılıp karşılıklı taraflarca hesaplanıp anlaşıldığı durumda, yeni kira oranına göre ek kira sözleşmesi hazırlanıp taraflarca imzalanacaktır’ şeklinde madde koymak daha koruyucu nitelikte olacaktır. Kira hususunda değinilmesi gereken bir diğer husus kira bedelinin ödeme şeklidir. Ev sahipleri kirayı bankadan yatırılmasından ziyade elden almak istediğini belirtebilir. Bu gibi durumlarda ödenen bedel karşılığı yazılı ve tarafların imzası bulunan bir belge alınmalıdır. Zira elden para ödendiğinde parasını almadığını iddia eden ev sahibine karşı kiracının elinde yazılı bir delil bulunmadıkça Yargıtay içtihatlarına göre de kira bedeli ödenmemiş kabul edilmektedir. Ayrıca Maliye Bakanlığınca yayınlanan tebliğe göre 500 TL’nin üzerindeki kira gelirlerinin bankaya yatırılması zorunludur” dedi.


“Tahliye davası kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır”

Ev sahibinin kendi ihtiyaçlarını öne sürerek kiracıyı tahliye etmeyi istemesi halinde bunu mahkeme karşısında kanıtlaması gerektiğini söyleyen Tüfekçi, “Kiracı isterse, kontratın bitiminden 15 gün önce ev sahibine yazılı ihtarda bulunarak evden çıkabiliyor. Bazen de ev sahibi kendi ihtiyacı sebebiyle kiraya verdiği konuttaki kiracının tahliyesini isteyebiliyor. Bu gibi durumlarda ev sahibinin gerçekten evine ihtiyacı olduğunu mahkemede kanıtlaması gerekiyor. Örnek verecek olursak, bakıma muhtaç yaşlı bir annesi olmasını veya hali hazırda başka bir evinin olmamasını ispat etmesi yeterlidir. Açılacak tahliye davasının kiralanan mülkün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekmektedir. Değinilmesi gereken bir diğer husus ise kira taahhütnamesidir. Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile aynı tarihli olan kira taahhütnamelerinin, yerleşik Yargıtay içtihatlarında da kabul edildiği üzere herhangi bir geçerliliği bulunmamaktadır” şeklinde konuştu.


“Dava yoluyla kiracının tahliyesi ve kira sözleşmesinin fesih halleri bazı haller ile sınırlıdır”

Kiracının tahliyesine ilişkin süreçle ilgili de konuşan Avukat Ali Alper Tüfekçi konuşmasını şöyle sonlandırdı:

“Kiracının tahliyesine ilişkin düzenlemeler TBK’da temel iki ana başlık altında düzenlenmiş ve bildirim yoluyla tahliye davaları ve dava yoluyla tahliye davaları olmak üzere ikiye ayrılmıştır. TBK 347 ve devamı maddelerinde bildirim yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler, TBK 350 ve devamı maddelerinde ise dava yolu ile tahliyeye ilişkin hükümler düzenlenmiştir. Kiracının bildirim yolu tahliye edilebilmesi için taraflar arasındaki kira sözleşmesinin en az 10 yıldır devam ediyor olması ve TBK 347’de düzenlenen diğer şartların yerine getirilmesi gerekmektedir. Dava yoluyla tahliye davaları için ise kanunda sayılan tahliye sebeplerinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Ayrıca belirli bir sürenin geçmesi aranmamaktadır. Kira sözleşmesi bildirim yoluyla fesih edilebileceği gibi TBK 350 ve devamı maddelerinde düzenlenen şartların oluşması durumunda dava yolu ile fesih edilebilir. Ancak dava yoluyla tahliye de kira sözleşmesinin fesih halleri kanunda sayılan haller ile sınırlıdır. Diğer bir deyişle kanunda yer almayan özel bir sebebe dayanarak dava açılarak kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. Kiraya verenin konut ihtiyacı veya iş yeri ihtiyacı, yeni malik ihtiyaç, yeniden inşa veya imar, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye, kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtar sonrası tahliye, kiracının veya eşinin aynı ilçede konutunun bulunması sebebi ile kiracının tahliyesi dava yoluyla kiracının tahliyesi kanunda sınırlı olarak sayılmıştır.”
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/09/kira-bedelini-elden-odeyenler-dikkat-2869.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/09/kira-bedelini-elden-odeyenler-dikkat-2869.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/09/kira-bedelini-elden-odeyenler-dikkat-2869-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/09/kira-bedelini-elden-odeyenler-dikkat-2869.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kira-bedelini-elden-odeyenler-dikkat/24645/</link>
			<pubDate>Wed, 20 Sep 2023 23:03:30 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Tügem Başkanı Hakan Akdoğan’dan Arabuluculuk Düzenlemesiyle İlgili Çağrı!]]></title>
			<description><![CDATA[Ev sahipleri ile kiracıları karşı karşıya getiren davalar önce arabulucuda çözüme kavuşacak. TÜGEM Başkanı 1 Eylül 2023 tarihinden sonra uygulanacak olan kiracı mal sahibi anlaşmazlıklarında emlak danışmanlarının da rol almasının gerektiğini vurguladı.

]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Konuya ilişkin açıklamalarda bulunana Tüm Girişimci Emlak Müşavirleri Derneği Başkanı Hakan Akdoğan “Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda Eylül ayı itibarıyla dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak. Bizler de yetki belgesi almış sorumlu  emlak danışmanları olarak bu sürece katkı sunabiliriz. Tarafları özellikle rayiç değerler konusunda bilgilendirebilir, hatta değerleme raporları eşliğinde dava konusu süreçlerin arabuluculuk sisteminde çözümüne katkı sunabiliriz” dedi. 

​​​​​​

Görüşmelere Dahil Olabilir, Çözüme Katkı Sunabiliriz 

Son dönemde mal sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarının üst seviyeye çıktığına da ifade eden TÜGEM Başkanı “Sonuçta arabuluculuk sistemi günümüzde dostane yollarla uyuşmazlık çözüm yöntemleri içinde en yaygın olarak bilinen ve uygulanan uyuşmazlık çözüm yöntemi. Arabulucu, sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getirerek onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini ve aralarında iletişim sürecinin kurulmasını sağlamaya çağlayan tarafsız üçüncü kişidir. Eğer bu konuda yasal düzenlemeler yapılır ise, bizler de emlak danışmanları olarak gerek mal sahiplerine gerekse de kiracılara bu görüşmelerde eşlik edebiliriz. Tarafların uyuşmazlığı kendilerinin uzlaşmayla çözmelerine destek oluruz” dedi. 

 

Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarında arabulucu dönemi

Yükselen kira fiyatları her gün yeni bir kiracı-ev sahibi tartışmasına yol açıyor. Kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler artık davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. AyrıcaKira artışına 2022 yılında 1 yıl süreyle getirilen yüzde 25 zam sınırı Temmuz'da sona eriyor. Ev sahibi ve kiracılar 2 Temmuz öncesinde, yüzde 25'lik zam sınırı kararının yenilenip yenilenmeyeceğini merak ediyor.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/tugem-baskani-hakan-akdogan-dan-arabuluculuk-duzenlemesiyle-ilgili-cagri-5548.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/tugem-baskani-hakan-akdogan-dan-arabuluculuk-duzenlemesiyle-ilgili-cagri-5548.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/tugem-baskani-hakan-akdogan-dan-arabuluculuk-duzenlemesiyle-ilgili-cagri-5548-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/tugem-baskani-hakan-akdogan-dan-arabuluculuk-duzenlemesiyle-ilgili-cagri-5548.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/tugem-baskani-hakan-akdogan-dan-arabuluculuk-duzenlemesiyle-ilgili-cagri/24490/</link>
			<pubDate>Thu, 13 Apr 2023 02:59:04 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Ev sahibi ve kiracı anlaşmazlıklarında zorunlu arabulucu dönemi başlıyor!]]></title>
			<description><![CDATA[Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanuna göre; artık kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Düzenleme 1 Eylül tarihinden itibaren geçerli olacak. Böylece dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi gerekecek.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Türkiye’de artan kiracı ev sahibi davalarında hızlı çözüme kavuşturmak için zorunlu arabuluculuk dönemi başlıyor. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. 

Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanuna göre; artık kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alındı. Düzenleme 1 Eylül tarihinden itibaren geçerli olacak. Böylece dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi gerekecek. Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri hariç tutulacak. Kira ilişkisinden doğan bir talebi olan her taraf arabuluculuğa başvurabilecek. Tarafların arabulucuda anlaşamadıkları durumda düzenlenen tutanakla mahkemeye gidilecek

 

Bitmek bilmeyen tahliye davaları yüzünden ev sahipleri evini kiralamak istemiyor

 

Kiralık konut fiyatlarının artmasında çok yönlü etkenlerin olduğuna işaret eden gayrimenkul ekonomisi ve ileri düzeyde pazarlama alanında faaliyet gösteren Gayrimenkul PR zorunlu arabuluculuk yönteminin mahkemelerin iş yükünü hafifletmeyeceğini öne sürerek, şunları kaydetti;

‘Kiracı tahliye davaları genel davaların içerisinde birinci sıraya yükseldi. Davaların sonuçlanması istinaf ile beraber neredeyse 3 yılı buluyor. Mülk sahipleri kiracı sorunu ile uğraşmamak için evlerini kiralamak yerine boş tutuyor. Zorunlu arabuluculuk dönemi mahkemelerin artan yükünü biraz olsun hafifletebilir ancak sorunun temelinde enflasyon karşısında oldukça düşük kalan kira bedelleri var. Kiracısını mahkeme yoluyla tahliye etmek zorunda kalan mülk sahipleri yaşadıkları zorluktan dolayı gayrimenkullerini yeniden kiraya vermek istemiyor. ‘Nasıl olsa tahliye davaları uzun sürüyor’ diyen kimi fırsatçı kiracılar da ne kirayı ödüyor ne de evi tahliye ediyor. Mevcut yasalar kiracıları koruyormuş gibi görünse de aslında mülk sahiplerinin mülkiyetten doğan haklarını kullanamaz hale getirebiliyor. Ev sahibi kiracı ilişkilerini çıkmaza sürükleyen ekonomik gerekçeler ve yasalarda kiracıyı avantajlı konumda tutan hükümler ortadan kalkmadığı sürece, bu sorun kesinlikle çözülemez’
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/ev-sahibi-ve-kiraci-anlasmazliklarinda-zorunlu-arabulucu-donemi-basliyor-3094.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/ev-sahibi-ve-kiraci-anlasmazliklarinda-zorunlu-arabulucu-donemi-basliyor-3094.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/ev-sahibi-ve-kiraci-anlasmazliklarinda-zorunlu-arabulucu-donemi-basliyor-3094-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/ev-sahibi-ve-kiraci-anlasmazliklarinda-zorunlu-arabulucu-donemi-basliyor-3094.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/ev-sahibi-ve-kiraci-anlasmazliklarinda-zorunlu-arabulucu-donemi-basliyor/24482/</link>
			<pubDate>Tue, 11 Apr 2023 02:02:59 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Kira uyuşmazlık davalarında büyük patlama!]]></title>
			<description><![CDATA[Kira uyuşmazlık davalarında patlama yaşanıyor? Ev sahibi istediği gibi kira artışı yapabilir mi?, Kiracıların ev sahibine karşı hakları neler? tüm soruların yanıtı haberimizde.. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Yükselen kira fiyatları her gün yeni bir kiracı-ev sahibi tartışmasına yol açıyor. Kiraları artırmak isteyen ev sahipleri ve buna karşı çıkan kiracılar arasında yaşanan gerginlikler artık davadan önce arabulucu yoluyla çözüme kavuşturulmaya çalışılacak. Uyuşmazlıklar için dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren zorunlu hale gelecek. Bu gelişmeleri değerlendiren Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “5 Nisan 2023 tarihinde Resmî Gazete’de yayınlanan 7445 sayılı kanuna göre; artık kira ilişkisinden doğabilecek uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamına alınacak. Düzenleme 1 Eylül tarihinden itibaren geçerli olacak. Böylece dava açılmadan önce arabuluculuk yolunun tüketilmesi gerekecek. Ancak kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi hükümleri hariç tutulacak. Kira ilişkisinden doğan bir talebi olan her taraf arabuluculuğa başvurabilecek” ifadelerini kullandı.

Kira uyuşmazlık davalarında patlama var

Son dönemde hızlı artan kira fiyatları ev sahibi ile kiracıları karşı karşıya getiriyor. Dava sayılarında adeta patlama yaşandığını söyleyen Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “Özellikle ülkenin içinde bulunduğu enflasyonist ekonomik ortam ve yakın zamanda yaşadığımız, etkilerini uzun bir süre daha hissedeceğimiz deprem hadisesinin neden olduğu göçler, kira piyasasını etkiledi. Son zamanlarda mülk sahibi-kiracı uyuşmazlıklarının sayısında çok ciddi bir artış yaşanıyor. Bu nedenle yargının iş yükünde de muazzam bir artış yaşanıyor. Maalesef bu durum bazen ceza davalarına bile konu olabilecek olayları doğuruyor” diye konuştu. 

Arabuluculuk davalarına katılmak zorunlu

Yeni düzenleme ile taraflar arabulucuya gidecek. Avukat Yıldız, tarafların arabulucuda anlaşamadıkları durumda düzenlenen tutanakla mahkemeye gidebileceklerini söyledi. Yıldız, “Arabuluculuk; tarafların bizzat katılımıyla yürütülen bir süreç. Bu nedenle arabulucu tarafından yapılan ön görüşme sonrası belirlenecek toplantı gününde uyuşmazlığın taraflarının veya vekillerinin katılımı gerekiyor” dedi.

 

Bazı özel koşullar dışında kiracının tahliye edilmesi mümkün değil

“Ev sahibi hangi durumlarda kiracıyı çıkarabilir? Bir kiracı evden çıkmak istemiyorsa ne yapmalı veya ne yapabilir?” sorusuna cevap veren Avukat Mustafa Nazif Yıldız, “Mülk sahibi, kiracı hakkında kira sözleşmesindeki yükümlülüklerine uymaması nedeniyle tahliye işlemleri başlatabilir. Bunun yanında mülk sahibi, gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanıyor olması şartıyla kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma zorunluluğu varsa kiracının tahliyesini isteyebiliyor. Ancak şu an kira piyasasında bedellerde hızlı artış ve eski tarihli kira sözleşmesi bedellerinin rayice göre aşağıda kalması; meskenlere özgü getirilen düzenlemeyle artışların sadece belli oranda yapılması gibi sebeplerle mülk sahipleri kiracıları, ihtiyaçları yukarıda belirttiğim gibi gerçek ve samimi olmasa dahi bu maddeye dayanarak tahliye etmeye çalışıyor” diye konuştu.

Gayrimenkul Uzmanı Gülcan Altınay ise kiracıların hangi durumlarda tahliye edileceğini şöyle açıklıyor; “Ev sahibinin yada 1. Dereceden yakınlarının eve ihtiyacının olması kiracının mülkte on yıldır ikamet etmesi, ev sahibinin evin içinde tadilat yapmak istemesi, kiracının kira ödemesini yılda en az 2 kez yapmaması, ev sahibinin değişmesi gibi haklı sebepleri olduğu durumda kiracıyı çıkarmak adına ihtarname çekilebilir.”

Ev sahibi istediği gibi kira artışı yapamaz

Mesken amaçlı kullanılan kira yerlerine ait kira sözleşmelerinde 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yapılacak artışlar için tavan olarak yüzde 25 oranı belirlendiğine dikkat çeken Avukat Nazif Yıldız, “İşyerleri için ise 12 aylık TÜFE ortalaması, kira artışlarında yasal sınırı teşkil ediyor. Ancak mülk sahiplerinin beklentileri çoğu zaman bu oranın üstünde kalıyor. Böyle bir durumda, yasal artışı yapması ve ödemelerini geciktirmeden gerçekleştirmesi halinde kiracının bu sebebe dayanarak tahliyesi söz konusu olamaz” ifadelerini kullandı.

Tügiad Üyesi, Gayrimenkul Uzmanı Gülcan Altınay da yaptığı açıklamada ev sahiplerinin kira artırma kriterlerini şöyle açıklıyor, “Taraflarca kararlaştırılan kira bedeli, her yıl sözleşmede belirlenen artış oranı kadar artmaktadır. Bu oran her halükarda bir önceki yıl belirlenen TÜFE oranına göre hesaplanır. Ancak 11 Haziran 2023 tarihiyle 1 Temmuz 2023 tarihine kadar yenilenen kira sözleşmelerinde kiraya verenin  yüzde 25 oranında artış yapabileceği kuralı geçerlidir.”

Kiracıların ev sahibine karşı hakları neler?

 Mülk sahiplerinin 5.yılını dolduran kiracısına karşı istediği kira bedelini belirleme hakkı bulunmadığının altını çizen Avukat Nazif Yıldız, “Mülk sahibi kira sözleşmesinde belirlenmiş oran ile tavanı teşkil eden yasal sınırlara riayet etmek zorundadır. Mülk sahibinin sadece 10 uzama yılını dolduran kiracısının, genel hükümlere göre tahliyesini talep etme hakkı vardır. Bunun yanında mülk sahibi, kira bedelinin emsallere oranla düşük kaldığı gerekçesiyle kira bedelinde uyarlama davası açabilecektir” dedi.

Tügiad Üyesi Gayrimenkul Uzmanı Altınay da ev sahiplerinin 5 yıl geçse dahi istediği kirayı belirleyemeyeceğine dikkat çekti. Altınay, “Ev sahipleri kira bedelinin tespiti için  dava açma hakları vardır. Belirlenecek kira bedelinde yüzde 25 sınır ile bağlı kalmıyor. Bu noktada kira bedeli hâkim tarafından emsal bedellere göre tespit ediliyor.” diye konuştu.
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/kira-uyusmazlik-davalarinda-buyuk-patlama-8651.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/kira-uyusmazlik-davalarinda-buyuk-patlama-8651.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/kira-uyusmazlik-davalarinda-buyuk-patlama-8651-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/kira-uyusmazlik-davalarinda-buyuk-patlama-8651.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/kira-uyusmazlik-davalarinda-buyuk-patlama/24481/</link>
			<pubDate>Tue, 11 Apr 2023 01:56:58 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Gayrimenkul Davalarına Arabuluculuk Şartı!]]></title>
			<description><![CDATA[Emlak Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, "TBMM Genel Kurulunda kabul edilen kanuna göre; kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak" dedi.
]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması şartı aranacak. Konuya ilişkin değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Özellikle son yıllarda kira artışlarına getirilen sınırlama ve artan gayrimenkul değerleri nedeniyle kiracı mal sahibi uyuşmazlıklarında dava sayıları da artmıştı. Sadece 2022 yılı içinde hukuk mahkemelerinde açılan ortaklığın giderilmesi davaları 42 bin, kiralananın tahliyesi 32 bin 364, kira davaları da yaklaşık 21 bini bulmuştu. Yeni düzenleme ile kira tespit davaları, kira tahliye davaları, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar gibi birçok anlaşmazlık çok daha kolay çözülebilecek” dedi. 
 
  TÜFE Düzenlemesi Devam Edebilirdi


  Özelmacıklı, “11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde 25'ini geçemeyecek şeklinde düzenlenmişti. Lakin bu düzenleme artan değer ve enflasyon oranları nedeniyle çok düşük seviyede kaldı. Düşük kalan kira bedelleri nedeniyle mal sahibi ve kiracı anlaşmazlıkları üst seviyeye çıktı. Bu düzenleme yerine artışlar yine tüketici fiyat endeksindeki son on iki aylık ortalamalara göre kalsa çok daha iyi olurdu. Çünkü piyasada bu düzenleme uygulanamadı ve taraflar arasında karşılık bulmadı” dedi. 
 

Arabuluculuk Düzenlemesi Merhem Olabilir

 Arabuluculuk istatistiklerine bakıldığında gayrimenkul uyuşmazlıklarında da yüzde 50’ye yakın bir oranda anlaşma sağlanabileceğini düşündüğünü belirten Özelmacıklı, “Arabuluculuk, günümüzde dostane yollarla uyuşmazlık çözüm yöntemleri içinde en yaygın olarak bilinen ve uygulanan uyuşmazlık çözüm yöntemi. Arabulucu, bu süreçte karar veren kişi de değil. Görüşmelere taraflar bizzat ya da varsa avukatları aracılığıyla da katılabiliyorlar. Arabuluculuk bürosuna başvuruda herhangi bir ücret de alınmıyor. Taraflar arabuluculuk görüşmelerinde anlaşamazlarsa 2 saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanıyor. Anlaşma durumunda ücret, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca da eşit şekilde ödeniyor. Taraflar anlaşma sağlayamazsa mahkemeye başvurarak dava da açabiliyorlar” diye konuştu. 
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/gayrimenkul-davalarina-arabuluculuk-sarti-6969.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/gayrimenkul-davalarina-arabuluculuk-sarti-6969.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/gayrimenkul-davalarina-arabuluculuk-sarti-6969-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/04/gayrimenkul-davalarina-arabuluculuk-sarti-6969.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/gayrimenkul-davalarina-arabuluculuk-sarti/24477/</link>
			<pubDate>Tue, 11 Apr 2023 01:26:35 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yazlık ev kiralayacaklar dikkat! Bunları mutlaka yapın..]]></title>
			<description><![CDATA[Depremin etkisiyle yazlık bölgelere talep ve ilginin artarak devam ettiğini söyleyen Av. Elvan Kakıcı Şimşek, sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğine dikkat çekti. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, pandeminin ardından depremin de etkisiyle yazlık bölgelere olan talebin artarak devam ettiğini belirterek, “Ancak arzın sınırlı olması ve kimi bölgelere olan yoğun talep, fahiş artışları da beraberinde getirdi. Sayfiye yerlerinde kiraların yükselmesi ile birlikte ev sahipleri yıllık değil aylık kiralamalara yöneldi. Bu durum da bölgede ikamet eden kiracıları oldukça zorluyor. Yüksek kira bedelleri karşısında bölge halkı çok zor bir durumda bırakılırken bölgede yaşayan memurlar şehrin uzak bölgelerine taşınmak zorunda kalıyor. Yüksek kira bedeline dayalı anlaşmazlıklar büyük şehirlerde olduğu gibi sayfiye yerlerinde de oldukça artmış durumda.” dedi. 



Sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğini de sözlerine ekleyen Kakıcı Şimşek,  “Yazlık ev kiralayan kişinin hak ve sorumlulukları, taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilir. Yazlık evde kalma süresi boyunca herhangi bir problemle karşılaşmamak için bu sözleşmeyi dikkatle okumakta fayda vardır. Yazlık evde evcil hayvan bulundurma hakkı, fazla ses yapılması durumunda gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshedip edemeyeceği ya da evi kiraladıktan sonra cayma hakkının bulunup bulunmadığı gibi konular hakkında sözleşmede geçen ifadeler dikkatle okunmalı ve sonrasında doğabilecek sorunlar bu şekilde en baştan bertaraf edilmelidir. Çoğu kiralık yazlık içerisinde sigara içmek yasaklanmıştır. Benzer şekilde evcil hayvanları beraberinde getirmek de mülk sahipleri tarafından yasaklanmış olabilir. Evcil hayvan sahibi kişilerin kiralayacakları evde bu konuya dair bir kısıtlama bulunup bulunmadığını öğrenmelerinde fayda var. Site içerisinde ya da bungalov gibi tabiat içerisinde yer alan bir ev kiralayacak çocuk sahibi kişilerin ise yaş kısıtlaması olup olmadığına dikkat etmesini öneririz. Yine; müzik dinleme, misafir ağırlama gibi farklı konularla ilgili bir yasağın bulunup bulunmadığı da önem arz etmektedir. 

Ayrıca yapılan sözleşmelerde kiracının cayma hakkı da genellikle bulunmamaktadır. Bu nedenle yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesi ve çok önemli bir neden olmadıkça rezervasyonun iptal edilmemesini tavsiye ederiz. Aksi takdirde sadece kaporanın yanmasıyla sınırlı kalmayıp, belirlenen kiralama ücretinin de tamamının ödenmesi gerekebilir.” şeklinde konuştu. 

Kakıcı Şimşek,  yazlık ev kiralayacaklara da önerilerde bulundu: 

• Mutlaka Sözleşme yapılmalı ve sezonluk ev kiralamak için yapılacak sözleşmede kira bedeli, kiranın hangi tarihte ne şekilde yatırılacağı, kiralamanın bitiş tarihi gibi bilgiler yer almalıdır. Kiralanan evde bulunan demirbaşların ve kiralamaya dair özel şartların da sözleşmede yer alması gerekir. Vergi ve temizlik parası gibi ekstra ücretleri konuşarak netleştirin. 

• Mutlaka öncesinde konaklamayı planladığınız bölgede piyasa araştırması yapılmalıdır. Konaklamayı planladığınız bölgedeki diğer benzer villaların fiyatlarını mutlaka kontrol edin. Kiralamak istediğiniz villanın ya da yazlığın fiyatı diğerlerine oranla dikkat çekecek ölçüde azsa, bunun nedenini mutlaka sorgulanmalıdır. 

• Elinizden geldiğince; doğrudan TÜRSAB üyesi olan saygın bir seyahat şirketi ya da acentesi aracılığıyla rezervasyon yaptırın. Her zaman bilinen web sitelerini ve uygulamaları kullanın. 

• Rezervasyon yaptırdığınızda size rezervasyon sözleşmesi gönderilmesini isteyin. Bu sayede yapacağının tatilin ana hatlarını öğrenmiş ve tesis adresi, adı, konumu ve diğer ayrıntılı bilgileri önceden öğrenmiş olursunuz. 

• Eğer siz yazlığı kiralamaktan sonra müsaitlik takvimi güncellenmiyorsa, büyük bir ihtimalle aynı tarihlerde defalarca kez farklı kişilere kiralanacaktır. O yüzden kiralama sonrası müsaitlik takvimini mutlaka kontrol edin. 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/03/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-bunlari-mutlaka-yapin-2179.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/03/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-bunlari-mutlaka-yapin-2179.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/03/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-bunlari-mutlaka-yapin-2179-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2023/03/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-bunlari-mutlaka-yapin-2179.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-bunlari-mutlaka-yapin/24453/</link>
			<pubDate>Fri, 17 Mar 2023 11:52:58 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Tiny House’lar aklandı, imarsız arazilerin önü açıldı!]]></title>
			<description><![CDATA[Uzun zamandır tartışma konusu olan ve belediyelerce farklı uygulamalar gören Tiny House’larla ilgili yargı kararları sonuçlanıyor. Kararları değerlendiren EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye için önemli bir adım olan kararlarla imarsız arazilerin de kullanım için önünün açıldığını belirtti.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Tiny House üretimi yapan firmaların konuyu yargıya taşıdığını ve kazandığını belirterek, “Yargı süreci, İzmir Kararburun Belediyesi’nin ilçe sınırlarına tekerlekli küçük ev (Tiny House) konulmasını yasaklaması ile başladı. Davanın temelinde bu tür karavanların ancak ısıtma elektrik su ve kanalizasyon benzeri altyapı hizmetlerinde faydalanıyorsa yapı olarak değerlendirilebileceği savunması vardı. Bu tür bir faydalanma sağlamayan Tiny House’ların yapı olarak değerlendirilemeyeceğine karar veren İzmir 3. İdare Mahkemesi yasaklama kararında belediyeyi yetkili bulmadı. İmar mevzuatınca değerlendirilemeyeceğine hükmetti ve meclis kararını iptal etti.” dedi.


Yazıcı, Tiny House ile ilgili yargı sürecini ve sonucu şöyle değerlendirdi:
“Yine geçtiğimiz aylarda İzmir'in Seferihisar ilçesinde, Tiny House‘un ruhsatsız olduğu gerekçesiyle verilen yıkım kararı ve para cezası İdare Mahkemesi tarafından iptal edildi. Mahkeme karar gerekçesinde, yapının kara yollarına tabi bir tanışır olup, imar kanununa tabi olmaması nedeniyle uygulanan yaptırımın kanuna aykırılık teşkil etmesini gösterildi. Bu olayda mahkeme kararına gerekçe olarak yapının kara yollarına tabi bir tanışır olup, imar kanununa tabi olmaması nedeniyle uygulanan yaptırımın kanuna aykırılık teşkil ettiğini gösterdi. Bu kararlarla Tiny House’ lar aklandı. Türkiye için önemli bir adım olan karar, aslında imarsız arazilerin de önünü açtı. Uzun zamandır tartışılan imarsız arsalara Tiny House koymak için izin gerekli mi değil mi tartışmasının da  cevabı gelmiş oldu.  Böylece kendi başına yeten, elektrik su ve altyapı hizmetlerinde faydalanmayan ve plakası olan Tiny House’ların karayollarına tabi bir taşınır olduğu ve imarsız araziler üzerine konabileceği de resmileşmiş oldu.”
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/12/tiny-house-lar-aklandi-imarsiz-arazilerin-onu-acildi-7285.jpeg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/12/tiny-house-lar-aklandi-imarsiz-arazilerin-onu-acildi-7285.jpeg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/12/tiny-house-lar-aklandi-imarsiz-arazilerin-onu-acildi-7285-t.jpeg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/12/tiny-house-lar-aklandi-imarsiz-arazilerin-onu-acildi-7285.jpeg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/tiny-house-lar-aklandi-imarsiz-arazilerin-onu-acildi/24314/</link>
			<pubDate>Wed, 21 Dec 2022 01:27:51 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yurtdışında yaşayan Türkler ve yabancılar KDV’den muaf!]]></title>
			<description><![CDATA[Katma Değer Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenlemede yabancılara satılan taşınmazlar için KDV istisnası getirildi. Kanunda öngörülen şartları taşıyan gerçek ve tüzel kişiler taşınmaz alımlarında KDV ödemekten muaf tutulacak. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Yabancı yatırım uzmanı Avukat Abide Gülel, yurtdışında yaşayan Türkleri de kapsayan düzenlenin detayları hakkında şu bilgileri verdi:

 

KDV İSTİSNASI KİMLERİ KAPSIYOR?

 

“Kanuna göre konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler için KDV muafiyeti getirildi.

Kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen tüzel kişilere yapılan konut veya iş yeri teslimleri de KDV muafiyeti kapsamındadır.

Bu noktada konut veya iş yerini inşa eden mükellefin yapacağı ilk teslimde uygulanacağı önem arz etmektedir. Konut veya iş yerinin inşa edenlerden satın alınarak bir başkasına satılması halinde yapılan konut veya iş yeri teslimi ilk teslim olarak değerlendirilmez. Ayrıca belirtmek gerekir ki yurtdışında resmi kurum ve kuruluşlarda çalışan veya merkezi Türkiye'de bulunan tüzel kişilere bağlı olup yurtdışında çalışan Türk vatandaşları KDV muafiyetinden faydalanamazlar.

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, tapuda işlem tesis edilmiş olması gerekir. İstisna kapsamında satış yapanlar, konut veya iş yeri satışının Kanun KDV’den istisna olarak yapıldığını tapu müdürlüklerine bildirilip 3 yıl içerisinde taşınmazın elden çıkarılmayacağına dair şerh işlenmesi gerekir.

HANGİ NİTELİKTEKİ TAŞINMAZLAR İÇİN KDV İSTİSNASI UYGULANIR?

KDV istisnası, konut ve işyerlerinin ilk tesliminde uygulanabilir. Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.

 

TAŞINMAZIN ALIŞ BEDELİ TÜRKİYE’YE NE ZAMAN GETİRİLMELİ?

 

Konut veya iş yeri tesliminde KDV istisnasının uygulanabilmesi için, bedelin en az yüzde 50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. İstisnaya ilişkin KDV iadesi, bedelin tamamının Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesinden sonra yapılır.

 

İSTİSNA ŞARTLARINI TAŞIMAMASINA RAĞMEN İSTİSNADAN YARARLANILMASI DURUMUNDA NE OLUR?

 

KDV istisnası için öngörülen şartları taşımadığı halde istisnanın uygulandığının tespit edilmesi halinde, taşınmazı satın alan gerçek veya tüzel kişi ile taşınmazı satan mükellef; zamanında tahsil edilmeyen vergi, vergi zıyaı cezası ve gecikme faizinden müteselsilen sorumludur. İstisna kapsamında teslim alınan konut veya iş yerinin üç yıl içerisinde elden çıkarılması halinde zamanında tahsil edilmeyen verginin de tecil faiziyle birlikte tapu işleminden önce elden çıkaran tarafından ödenmesi şarttır.

 

KDV istisnasından faydalanmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, kanunda düzenlenen şartları taşıyıp taşımadığı hususunda dikkatli bir araştırma yapması gerekmektedir. Aksi takdirde ortaya çıkan vergi zıyaı nedeniyle ciddi yaptırımlarla karşı karşıya kalınabilir.”
 
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/10/yurtdisinda-yasayan-turkler-ve-yabancilar-kdv-den-muaf-2172.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/10/yurtdisinda-yasayan-turkler-ve-yabancilar-kdv-den-muaf-2172.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/10/yurtdisinda-yasayan-turkler-ve-yabancilar-kdv-den-muaf-2172-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/10/yurtdisinda-yasayan-turkler-ve-yabancilar-kdv-den-muaf-2172.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yurtdisinda-yasayan-turkler-ve-yabancilar-kdv-den-muaf/24182/</link>
			<pubDate>Thu, 20 Oct 2022 17:00:31 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yazlık ev kiralayacaklar dikkat!]]></title>
			<description><![CDATA[Yaz yaklaşırken yazlık evlere olan talep ve ilgi de her geçen gün artıyor. Ancak arzın sınırlı olması ve kimi bölgelere olan yoğun talep, fahiş artışları da beraberinde getirdi. Ortalamada aylık rakamlar 30-35 bin liradan başlayıp, 175-200 bin liraya kadar çıkarken, lüks malikanelerde ise rakamlar milyonu buluyor. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Yazlık ev kiralayanların hukuki olarak nelere dikkat etmeleri gerektiğini açıkladı.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Sayfiye yerlerinde kiraların yükselmesi ile birlikte ev sahiplerinin yıllık değil aylık kiralamalara yöneldiğinin altını çizen Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “Bu durum da bölgede ikamet eden kiracıları oldukça zor durumda bırakıyor. Yüksek kira bedelleri karşısında bölge halkı çok zor bir durumda bırakılırken bölgede yaşayan memurlar şehrin uzak bölgelerine taşınmak zorunda kalıyor. Yüksek kira bedeline dayalı anlaşmazlıklar büyük şehirlerde olduğu gibi sayfiye yerlerinde de oldukça artmış durumda.” dedi.

Kakıcı Şimşek, yazlık ev kiralayanların dikkate almaları gereken noktaları da şöyle açıkladı:

•    Mutlaka Sözleşme yapılmalı ve sezonluk ev kiralamak için yapılacak sözleşmede kira bedeli, kiranın hangi tarihte ne şekilde yatırılacağı, kiralamanın bitiş tarihi gibi bilgiler yer almalıdır. Kiralanan evde bulunan demirbaşların ve kiralamaya dair özel şartların da sözleşmede yer alması gerekir. Vergi ve temizlik parası gibi ekstra ücretleri konuşarak netleştirin.

•    Mutlaka öncesinde konaklamayı planladığınız bölgede piyasa araştırması yapılmalıdır. Konaklamayı planladığınız bölgedeki diğer benzer villaların fiyatlarını mutlaka kontrol edin. Kiralamak istediğiniz villanın ya da yazlığın fiyatı diğerlerine oranla dikkat çekecek ölçüde azsa, bunun nedenini mutlaka sorgulanmalıdır.
•    Eğer siz yazlığı kiralamaktan sonra müsaitlik takvimi güncellenmiyorsa, büyük bir ihtimalle aynı tarihlerde defalarca kez farklı kişilere kiralanacaktır. O yüzden kiralama sonrası müsaitlik takvimini mutlaka kontrol edin. 

•    Sahibinden ya da emlakçıdan sezonluk yazlık ev kiralarken mutlaka bir sözleşme yapılması gerektiğini de sözlerine ekleyen Kakıcı Şimşek, “Yazlık ev kiralayan kişinin hak ve sorumlulukları, taraflar arasında imzalanan sözleşmede belirtilir. Yazlık evde kalma süresi boyunca herhangi bir problemle karşılaşmamak için bu sözleşmeyi dikkatle okumakta fayda vardır. Yazlık evde evcil hayvan bulundurma hakkı, fazla ses yapılması durumunda gayrimenkul sahibinin sözleşmeyi feshedip edemeyeceği ya da evi kiraladıktan sonra cayma hakkının bulunup bulunmadığı gibi konular hakkında sözleşmede geçen ifadeler dikkatle okunmalı ve sonrasında doğabilecek sorunlar bu şekilde en baştan bertaraf edilmelidir. 

•    Çoğu kiralık yazlık içerisinde sigara içmek yasaklanmıştır. Benzer şekilde evcil hayvanları beraberinde getirmek de mülk sahipleri tarafından yasaklanmış olabilir. Evcil hayvan sahibi kişilerin kiralayacakları evde bu konuya dair bir kısıtlama bulunup bulunmadığını öğrenmelerinde fayda vardır. Site içerisinde ya da bungalov gibi tabiat içerisinde yer alan bir ev kiralayacak çocuk sahibi kişilerin ise yaş kısıtlaması olup olmadığını dikkat etmesini öneririz. Yine, müzik dinleme, misafir ağırlama gibi farklı konularla ilgili bir yasağın bulunup bulunmadığı da önem arz etmektedir.

•    Ayrıca yapılan sözleşmelerde kiracının cayma hakkı da genellikle bulunmamaktadır. Bu nedenle yazlık kiralarken giriş çıkış tarihlerinin çok iyi belirlemesi ve çok önemli bir neden olmadıkça rezervasyonun iptal edilmemesini tavsiye ederiz.  Aksi takdirde sadece kaporanın yanmasıyla sınırlı kalmayıp, belirlenen kiralama ücretinin de tamamının ödenmesi gerekebilir.” şeklinde görüşlerini dile getirdi. 
 ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-154.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-154.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-154-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat-154.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yazlik-ev-kiralayacaklar-dikkat/23908/</link>
			<pubDate>Tue, 26 Apr 2022 23:07:21 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[“Sadece yabancıya kiralık” ilanı ceza getirebilir]]></title>
			<description><![CDATA[Pandemiyle beraber yeni konut üretiminin azalması, ekonomik kriz ve Türkiye’ye göçmenlerin gelmesi gibi nedenlerle emlak piyasası arzı karşılayamıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, gayrimenkul piyasasında ‘fırsatçılar’ olduğunu belirterek, bu durumun Anayasa’nın eşitlik ilkesinin ihlaline neden olduğunu belirtti.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Yaşanan emlak krizini fırsata çevirenler nedeniyle “Türkler aramasın”, “Sadece yabancıya kiralık” gibi ilanların sayısının hızla arttığını belirten Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek “Bu durum gerçekçi olmayan bir piyasa oluşmasına neden olurken aynı zamanda hukuksal açıdan Anayasanın eşitlik ilkesinin ihlaline neden oluyor.  Kişi evi kiralamaya uygun nitelikte ise ve kirasını ödeyecekse bekar, evli, çocuklu ya da farklı milletten olması bağlayıcı bir neden olamaz. Bu durum TCK Madde 122/d fıkrasının ihlalidir. Fıkra uyarınca, dil, ırk, milliyet, renk, cinsiyet, engellilik, siyasi düşünce, felsefi inanç, din veya mezhep farklılığından kaynaklanan nefret nedeniyle; bir kişinin olağan bir ekonomik etkinlikte bulunmasını engelleyen kimse ayrımcılık suçunu işlemiş sayılır.” dedi. 

Suç Kapsamına giren eylemleri açıklayan Kakıcı Şimşek, “Özel hukuk alanında da, bireyler arasında bu ayrılıklara dayanarak kamuya arz edilmiş bir taşınır veya taşınmaz bir malın satılması, devri ya da kiraya verilmesinin engellenmesi suç kapsamında değerlendirilmelidir. Ancak burada “sözleşme özgürlüğü”ne ilişkin hakkın sınırının (m.26/1) aşılıp aşılmadığı somut olayda önem arz edebilir. Nitekim bir kimse sahibi bulunduğu taşınmazı dilediği kimseye satmakta serbest ise de, herhangi bir ırk, mezhep veya dindeki kimselere taşınmazını satmayacağını açıklaması ayrımcılık suçunu oluşturabilir.  Bu suçun soruşturması resen gerçekleşecektir. Takibi şikayete bağlı değildir. Nefret ve ayırımcılık suçu için 122. maddede belirtilen ceza 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezasıdır. Söz konusu suça uygulanacak cezanın üst sınırı da dikkate alındığından nefret ve ayırımcılık suçu bakımından yargılama yapmakla görevli mahkeme asliye ceza mahkemesidir.” şeklinde görüşlerini dile getirdi. 


 ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/sadece-yabanciya-kiralik-ilani-ceza-getirebilir-9399.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/sadece-yabanciya-kiralik-ilani-ceza-getirebilir-9399.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/sadece-yabanciya-kiralik-ilani-ceza-getirebilir-9399-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/04/sadece-yabanciya-kiralik-ilani-ceza-getirebilir-9399.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/sadece-yabanciya-kiralik-ilani-ceza-getirebilir/23897/</link>
			<pubDate>Mon, 18 Apr 2022 16:46:29 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[5 Yıl İçinde Satılan Gayrimenkuller İçin Gelir Vergisi Ödenecek!]]></title>
			<description><![CDATA[Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, satın alınan gayrimenkulün 5 yıl içerisinde satılması durumunda ödenmesi gereken vergi olan gayrimenkul değer artış kazancını hukuki açıdan değerlendirdi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80.Maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkartılmasından doğan kazançların “Değer Artış Kazancı” olarak nitelendirilip vergilendirildiğini söyleyen Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, “İlgili Kanunun 70. Maddesi uyarınca; gerçek kişiler tarafından bedel karşılığı edinilen Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir.” 
 
Değer Artışı kazancı ile Ticari kazanç ayrımı nedir?

Gayrimenkul Alım-Satım işlerinde karşımıza iki tür kazanç çıkmaktadır. Bunlar ticari kazanç ve değer artış kazancıdır. Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık” unsurudur. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak bir meslek halinde sürdürülüyorsa, elde edilen kazanç ticari kazançtır. Burada devamlılık unsuru işlem sayısı ile doğru orantılıdır. Alım satım işlemlerinin birden fazla olmasında durumunda kazanç şeklinin belirlenmesinin diğer unsuru ise “satışın yapılma amacıdır”. Gayrimenkul satımı ticari amaç elde etmek amacı ile yapılıyorsa ticari kazanç şeklinde değerlendirilir iken ticari bir amaç gütmeksizin kişisel bir ihtiyacın karşılanması amacı ile yapılıyorsa değer artış kazancı olarak nitelendirilir.
 
Elde edilen kazanç değer artışı kazancı hükümlerine göre tespit edilir

Üçüncü unsur ise “ticari bir organizasyonun varlığı”dır. Gayrimenkul alım satımı usulüne uygun olarak kurulmuş bir ticari organizasyon içerisinde yapılıyor ise elde edilen kazanç ticari kazançtır. Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç “hükümleri kapsamında değilse ve bu sayılan unsurları taşımıyorsa, elde edilen kazanç değer artışı kazancı hükümlerine göre tespit edilir. Ancak ivazsız olarak elde edinilmiş mal ve hakların elden çıkartılmasından doğan kazançlar (Örneğin; miras yolu ile intikal eden gayrimenkuller) değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. 
 
Safi Değer Artış Kazancı nasıl tespit edilir?

Safi değer artışı, değer artışı kazancının vergilendirilecek kısmına verilen isimdir. Değer Artışındaki safi kazanç, elden çıkarılma karşılığında alınan kazanç tutarından elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli ile elden çıkarılma nedeni ile yapılan ve satıcının elinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçların düşürülmesi sureti ile elde edilir.” şeklinde konuştu. 

Değer artış kazançlarının istisnaları hakkında da önemli bilgiler veren Kakıcı Şimşek, şöyle devam etti:
•    Taksi, Dolmuş, minibüs ve servis araçlarına ait ticari plakaların elde elden çıkartılmasından doğan kazançların tamamı ile, 
•    Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının elden çıkarılmasından sağlananlar hariç olmak üzere bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazancının 2021 takvim yılı için 19 bin TL’si (2022 yılı için istisna tutarı 25 bin TL) gelir vergisinden istisna edilmiştir. 

Vergilendirilmeyecek değer Artış Kazançları ise, Gelir Vergisi Kanunu’nun 81. Maddesinde ayrıntılı olarak sayılmıştır. 2021 yılı içerisinde mal ve hakların elden çıkarılması karşılığında sağlanan ve istisna rakamlarını aşan kazançların beyan edilmesi gerekmektedir. 

 ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/5-yil-icinde-satilan-gayrimenkuller-icin-gelir-vergisi-odenecek-7551.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/5-yil-icinde-satilan-gayrimenkuller-icin-gelir-vergisi-odenecek-7551.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/5-yil-icinde-satilan-gayrimenkuller-icin-gelir-vergisi-odenecek-7551-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/5-yil-icinde-satilan-gayrimenkuller-icin-gelir-vergisi-odenecek-7551.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/5-yil-icinde-satilan-gayrimenkuller-icin-gelir-vergisi-odenecek/23839/</link>
			<pubDate>Fri, 18 Mar 2022 00:52:41 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Rahatsızlık veren komşu, evden nasıl çıkartılır?]]></title>
			<description><![CDATA[Gayrimenkul hukuku uzmanı Avukat Elifnaz Özer, rahatsızlık veren komşunun kanunlara dayanarak evden nasıl çıkartılabileceği ile ilgili olarak bilgiler verdi.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[İnsanların toplu olarak yaşamakta olduğu sitelerde, toplu olarak uyulması beklenen bir takım kurallar mevcuttur. Bu kuralların bir kısmı site yönetim planına eklenmiş, bir kısmı hayatın olağan akışı sebebiyle zaten uyulması beklenilen kurallar olması nedeniyle eklenmemiştir.

Sitelerde belirlenen toplu yaşam kurallarına uyulmaması halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca çekilmezlik hali meydana gelebilecektir. Bu durumda çekilmezlik haline neden olan malik veya kiracıya müdahale edilebilecek ve hatta dava yoluna başvurulması suretiyle bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer maliklere devri istenebilecektir.
 
Hangi Durumlarda Çekilmezlik Halinin Varlığından Söz Edebiliriz?

Kat Mülkiyeti Kanununun(KMK) Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti 25.maddesinde çekilmezlik halinin neler olabileceği açıklanmıştır. Buna göre; Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.

KMK m. 25/3.fıkrasında ise;

Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir:

a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması;

b) Ana gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33 üncü madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;

c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.

Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddesi uyarınca kat maliklerinin hangi hal ve tavırları sergilediği durumda çekilmezlik halinin varlığından bahsedilebileceği açıklanmıştır. Burada sayılanlar dışında; diğer kat maliklerin haklarının ihlal edilmesi, çevresine katlanılmayacak derecede rahatsızlık vermesi ve bu durumlarda uyarılmış olmasına rağmen yapmış olduğu bu davranışlara son vermemesi halinde çekilmezlik halinin varlığından söz edilebilecektir. Bu kapsamda; diğer malikleri rahatsız edecek şekilde gürültülü davranışlarda bulunmak, sarhoşluk veya başka nedenlerle insanlara sataşmak veya huzurlarını bozacak davranışlar sergilemek, çöplerini koridorda bırakıp çöp kutusuna atmamak, ortak kullanım alanlarında sigara tüketmek vb. sayılabilecek hareketleri sürekli olarak yapmak çekilmezlik halini oluşturmaktadır.
 
Çekilmezlik Halinin Varlığı Durumunda Ne Yapılmalıdır?

Çekilmez hareketlerde bulunan kişi bağımsız bölümün maliki ise öncelikle bu rahatsız edici davranışa son verilmesi konusunda ihtar edilmesi gerekmektedir. Ancak ihtara rağmen söz konusu davranışlara devam etmesi halinde, KMK madde 25 uyarınca;

“Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir.”

Kat Mülkiyeti Kanununun ilgili maddesinde düzenlendiği gibi, çekilmezlik halinin varlığı durumunda, ana gayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesinde kat maliklerinden herhangi biri veya yöneticiler hakimin duruma müdahalesini ve gerekli uyarıda bulunmasını isteyebilir. Ancak bağımsız bölümün mülkiyetinin devrinin talep edilmesi söz konusu ise aksi kararlaştırılmış olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesi gerekmektedir.
 
Bağımsız Bölümün Mülkiyetinin Devri Talepli Dava Süreye Tabi Midir?

Çekilmezlik hali sebebiyle bağımsız bölümün mülkiyetinin devrini dava yoluyla talep hakkı için KMK m.25 uyarınca belli bir süre öngörülmüştür. Buna göre; “Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer.”

Bu kapsamda; çekilmezlik hali sebebiyle mülkiyetin devri davası için kat maliklerince dava kararı alınması ve bu kararın alındığının öğrenilmesinden itibaren 6 ay içerisinde ve her halde 5 yıl içerisinde davanın açılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, çekilmezlik haline neden olan davranışlara son verilmesi halinde de dava açılamayacağı düzenlenmiştir.
 
Kiracının Çekilmez Davranışlara Neden Olması Durumunda Ne Yapılır?

Türk Borçlar Kanununun (TBK) 316.maddesinde; kiracının kiralananı özenle kullanma komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Buna göre;

“Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.”

Kanunun ilgili maddesi uyarınca; kiracının çekilmezlik hali olarak sayılabilecek davranışlar sergilemesi halinde, bağımsız bölüm malikine durumun bildirilerek kira sözleşmesinin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi sağlanabilir.

Bu durumda, bağımsız bölüm malikine durum bildirildikten sonra; kiracıya ilgili davranışlarına son vermesi için 30 gün süre verilerek aksi halde sözleşmesinin feshedileceğinin ihtarında bulunulmalıdır. Ancak kiracının kasıtlı olarak rahatsız edici davranışlar sergilemesi durumunda kanun süre vermeksizin kira sözleşmesinin derhal feshi imkanını getirmiştir.

KMK m.18 uyarınca da hem bağımsız bölüm maliklerinin hem de kiracıların birbirini rahatsız etmeme yükümlülükleri mevcuttur. Buna göre;

“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur.”

Bu doğrultuda; kiracının tahliyesinin kiraya veren bağımsız bölüm maliki tarafından sözleşmenin feshi suretiyle yapılması istenebileceği gibi, diğer maliklerden herhangi biri veya yöneticiler de ana gayrimenkulün bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinden hakimin duruma müdahalesini, kiracı ikaz etmesini ve hatta tahliyesini isteyebilirler.

Sonuç

Site gibi toplu yaşam alanlarında insanların birtakım kurallara uyması, birbirlerine saygı göstermesi gerekmektedir. Bu bağlamda, sitedeki diğer yaşayanları rahatsız edici davranışta bulunmak çekilmezlik haline neden olacaktır. Bu halin varlığında ise hakimden duruma müdahale etmesi ve hatta bağımsız bölümün mülkiyetinin devri ile rahatsız edici davranışta bulunan komşunun tahliyesi istenebilecektir. Zira unutulmamalıdır ki; bir kişinin özgürlüğü, başkasının özgürlüğünü sınırladığı yere kadardır.

Kaynakça

1-634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu

(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf)

2-6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu

(https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.6098.pdf)

3-Av. Ayşe Deniz Oral-“Kötü komşunun evi hangi durumlarda sattırılır?” İsimli makalesi

(https://www.aysedenizoral.av.tr/kotu-komsunun-evinin-satisi-samsun-avukat/)

4- Av. Ceren Yanık -“Problemli Komşu Apartmandan Nasıl Çıkartılır?” İsimli makalesi

(https://avukatcerenyanik.com/2020/09/21/problemli-komsu-evden-nasil-cikartilir/)
 
Hazırlayan

EHC Hukuk & Danışmanlık – Avukat Elifnaz Özer
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/rahatsizlik-veren-komsu-evden-nasil-cikartilir-2930.jpeg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/rahatsizlik-veren-komsu-evden-nasil-cikartilir-2930.jpeg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/rahatsizlik-veren-komsu-evden-nasil-cikartilir-2930-t.jpeg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/03/rahatsizlik-veren-komsu-evden-nasil-cikartilir-2930.jpeg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/rahatsizlik-veren-komsu-evden-nasil-cikartilir/23790/</link>
			<pubDate>Tue, 01 Mar 2022 20:19:38 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Tahliye ve Kira Tespit Davaları Artıyor!]]></title>
			<description><![CDATA[Son bir yılda çok ciddi oranda artan kiralar, nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları hızlı biçimde arttı. Mal sahipleri, evlerini yeni kiracıya vererek daha yüksek gelir elde etmek isterken, eski kiracılar da mevcutta devam eden kira sözleşmeleri kapsamında nispeten daha düşük oranda artışla devam etmek istiyor.  ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Son dönemde mülk sahipleri ve kiracılar tarafından en fazla merak edilen konuların başında kira artış oranının ne kadar olacağı geliyor ve birçok kişi kira artış oranının nasıl hesaplandığını merak ediyor. Kira artış oranı Türkiye İstatistik Kurumu TÜİK tarafından geriye dönük olarak geçmiş 12 aya ait TÜFE oranlarının ortalaması alınarak hesaplanıyor. 

 
Buna göre TÜİK, Ocak ayında TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranının bir önceki yıla göre yüzde 48,69 oranında arttığını ve Şubat ayı için kira artış oranın da yüzde 22,58 olduğunu açıkladı. TÜİK tarafından  hesaplanan kira artış oranı ev sahipleri ve kiracılar açısından bağlayıcı nitelik taşıyor ve ev sahiplerinin karşılıklı mutabakat sağlamadıkları sürece kira artış oranının üzerinde bir artış talep etme hakkı bulunmuyor. 

 
Eğer Şubat ayı kira artışının yapılacağı dönem ise gelecek 12 ay için ödenecek kira bedeli şu şekilde hesaplanıyor: Örneğin 2.000 TL kirası olan bir konutta oturuyor iseniz aylık bedeli 2.000 X 0,2258= 451,60 TL olarak tespit ediliyor ve böylelikle yıllık toplam kira artışı 2.451,60 TL olarak belirleniyor.

 
BİREBİR AYNI DAİRELERE FARKLI KİRALAR

Denge Değerleme’nin verilerine göre; son dönemde artan girdi maliyetleri nedeniyle yeni konut üretimini azalması ve buna karşılık talebin artması kiralarda ani yükselişlere neden oldu.  Öyle ki; aynı binada yeni taşınmış bir kiracı aynı özelliklerde ve aynı büyüklükte bir daire için aylık 3.500 TL kira öderken, birkaç yıldır aynı dairede ikamet eden bir başka kiracının 1.500 TL kira ödediği durumlar görülebiliyor. 

 
Kiracılar kanunların kendilerine tanıdığı haklardan faydalanarak kira artışlarını TÜİK tarafından belirlenen kira artış oranına göre arttırmaya devam ederken mal sahipleri durumdan rahatsız.  Tüm bunların sonucunda kiracılar ve mal sahipleri arasındaki ihtilaflar gün geçtikçe artıyor ve beraberinde tahliye ve kira tespit davaları da aynı oranda artıyor. 

 

KİRA TESPİT RAPORU, SPEKÜLASYONSUZ DOĞRU KİRAYI TESPİT EDİYOR

Günümüzde sıkça karşılaşılan bu ihtilaf durumunda Denge Değerleme gibi SPK Lisanslı Değerleme Şirketlerine müracaat ederek kira tespit raporu hazırlatılmasında fayda bulunuyor. Kira tespit raporunu bağımsız ve objektif biçimde hazırlayacak olan SPK Lisanslı Değerleme şirketleri, ihtilafa konu mülkün konumu, fiziksel özellikleri, büyüklüğü, manzarası, yaşı, yasal durumu gibi özelliklerini inceleyerek bir kira tespiti yaparak; mülkün güncel kira değerini spekülasyonlardan ve piyasadaki istisnai olarak gerçekleşen bazı özel durumlardan arınmış bir şekilde gerçekçi biçimde tespit ediyor. 

 
Kirayı etkileyebilen bu özel durumlar; kiracıların ailelerine, işlerine yakınlık nedeniyle piyasa rayicinin üzerinde bir kira bedeli ödemeyi göze alması, kısa dönem kiralamaların genel piyasa rayiçlerinin üzerinde fiyatlarla gerçekleşmesi, eşyalı olarak kiralanan bir mülkün kira değerinin piyasanın üzerinde gerçekleşmesi ve eşyasız kiralanan bir mülkle mukayese edilmesi vb. durumlar olabiliyor. 

 
Denge Değerleme; kira ile ilgili ihtilaflarda ve dava süreçlerinde kira tespit raporu hizmeti alınmasının sorunların çözümü ve doğru kira değerine ulaşılabilmesi açısından oldukça önemli olduğuna, kira tespit raporu hazırlatılması halinde ihtilafların daha hızlı çözüme kavuşacağına işaret ediyor.]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/02/tahliye-ve-kira-tespit-davalari-artiyor-5517.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/02/tahliye-ve-kira-tespit-davalari-artiyor-5517.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/02/tahliye-ve-kira-tespit-davalari-artiyor-5517-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2022/02/tahliye-ve-kira-tespit-davalari-artiyor-5517.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/tahliye-ve-kira-tespit-davalari-artiyor/23745/</link>
			<pubDate>Fri, 11 Feb 2022 18:33:05 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yabancılar Türkiye'den neden ev alıyor?]]></title>
			<description><![CDATA[Türkiye genelinde yabancıya konut satışı hızla arttı. En çok satın alan ülkelerin başında İran geliyor. Peki yabancılar Türkiye'den neden ev alıyor?  İşte yanıtı..]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Türkiye yabancılara ev satışında rekor üstüne rekor kırıyor.  Son olarak Eylülde yabancılara yapılan konut satışı yıllık olarak yüzde 25,8 artışla 6 bin 630'a ulaştı. Bu veri, 2013'ten bu yana en iyi aylık veri oldu. Ocak-eylül döneminde ise yabancılara yapılan konut satışı yüzde 43,2 artışla 37 bin 479'a yükseldi. Burada da tüm zamanların rekoru kırılırken, geçen yılın aynı döneminde 26 bin 165 konut yabancılara satılmıştı.
 
İlk sırada İranlılar

Ülkelere göre ev alımı hakkında bilgi veren Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan “Yılın ilk 9 ayında en çok konut satışı 5 bin 923 adetle İranlılara yapıldı. İranlıları 5 bin 621 adetle Iraklılar, 3 bin 115 ile Ruslar, 2 bin 89 ile Afganistan vatandaşları takip etti.

Almanya vatandaşlarına 1.484, Kazakistanlılara 1.339, Kuveytlilere 1.154, Azerbaycanlılara 1.020, ABD'lilere 1.014, Yemenlilere 949, Filistinlilere 871, Ürdünlülere 807, Ukraynalılara 790 adet konut satıldı” dedi.
 
Ülkelere göre değişiyor

Ülkelere göre alıcıların tercihlerinin değiştiğine dikkat çeken Özsan, “İlk sırada vatandaşlık geliyor. Çünkü yatırım yoluyla vatandaşlık için Türkiye’de en az 250 bin dolarlık gayrimenkul yatırımı yapılmalı ve bu mülk 3 yıl boyunca satılmamalı. TC vatandaşlığı almak için gayrimenkul sahibi olanların yanı sıra yatırım, kısa süreli tatil, emeklilik gibi farklı nedenlerle gayrimenkul alan yabancılar da var” diye konuştu.
 
Çinlilerin tercihi vize kolaylığı

Özsan yabancıların ev alma nedenleri hakkında ise şunları söyledi: “Ürdünlüler, Suidi Arabistanlılar ağırlık olarak yatırım, Ruslar tatil, Iraklılar ve İranlılar ise oturma izni amacıyla ev alıyor. Çinliler ise Türkiye’nin Avrupa ve Amerika’ya erişim konusunda kolay vize alabilen ülkelerden olması nedeniyle vatandaşlık alıyor. Örneğin Çinliler bir ajans üzerinden Vadi İstanbul'dan 20 daire birden aldı. Nedeni ABD'ye gitmek… TC pasaportu olduğunda vize alabiliyorlar. Çinli ajans, 100 daire satışı için de ön görüşme yapınca Vadi İstanbul'da konut fiyatları uçtu. Türkiye vatandaşlarının konut bulamadığı bugünlerde bu durum önemli bir sıkıntı yaratıyor.” ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabancilar-turkiye-den-neden-ev-aliyor-7298.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabancilar-turkiye-den-neden-ev-aliyor-7298.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabancilar-turkiye-den-neden-ev-aliyor-7298-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabancilar-turkiye-den-neden-ev-aliyor-7298.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yabancilar-turkiye-den-neden-ev-aliyor/23490/</link>
			<pubDate>Thu, 21 Oct 2021 14:29:59 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Yabancıya gayrimenkul satışında yapay zeka hilelerin önüne geçecek!]]></title>
			<description><![CDATA[Türkiye’de gayrimenkul alımlarında, eksper raporlarında yer alan değerlemelerin, satıcıyla anlaşılan değerlemenin altında kalması durumunda yabancıların alımlarından vazgeçiyor. Son 10 günde 250 milyon TL'lik gayrimenkul alımı iptal edildi.. Yabancıya gayrimenkul satışında yapay zeka hilelerin önüne geçecek.. Detaylar haberimizde...]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[
Türkiye’de en az 250-500 bin dolar değerinde gayrimenkul satın alan ya da yatırım yapan yabancıların doğrudan Türk Vatandaşı olmaya hak kazandıkları aşamada, gayrimenkul değerleme şirketlerini artık yapay zeka belirleyecek. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu adımın hileli işlemlerin önüne geçeceğine dikkat çekti.


Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, Türkiye’de en az 250 bin dolar değerinde gayrimenkul satın alan ya da 500 bin dolar yatırım yapan yabancıların doğrudan Türk Vatandaşı olmaya hak kazandıklarını vurgulayarak, “Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul edinerek vatandaşlık elde etmesinde, değerleme şirketlerini artık yapay zeka atayacak ve bu şekilde hileli işlemlerin önüne geçilecek.” dedi.

Türkiye’de gayrimenkul alımlarında, eksper raporlarında yer alan değerlemelerin, satıcıyla anlaşılan değerlemenin altında kalması durumunda yabancıların alımlarından vazgeçtiğini vurgulayan Kakıcı Şimşek, “Bu durum satışlarda iptaller yaşanmasına neden olmaktadır. Gayrimenkul sektörü temsilcilerine göre Türk vatandaşlığı için gayrimenkul almak isteyen yabancı, eksper raporundan çıkan değerlemenin vatandaşlık için gereken 250 bin dolarlık sınırın altında kalması durumunda işlemi iptal ediliyor. Son 10 günde bu şekilde 250 milyon TL'lik gayrimenkul alımı iptal edildi. Tüm bu gelişmeler sonucunda; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Dairesi Başkanlığı tarafından “Yabancıların Taraf Olduğu İşlemlerde Düzenlenecek Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar" başlıklı genelgeye yenilikler getirildi.

Yeniliklere göre değerleme şirketlerini 20 Eylül 2021 itibariyle gayrimenkul değerleme şirketlerini yapay zekanın ataması öngörüldü. Sistemde zaman zaman yaşanan hataların önüne geçilmesi adına yeni uygulama oldukça yerinde olacaktır. Mevcut yeni düzenleme vatandaşlık için gayrimenkul alımındaki sıkıntıların ve hilelerin önüne geçmesi açısından önemli ve faydalı bir adımdır.” şeklinde görüşlerini dile getirdi. ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-yapay-zeka-hilelerin-onune-gececek-4244.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-yapay-zeka-hilelerin-onune-gececek-4244.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-yapay-zeka-hilelerin-onune-gececek-4244-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-yapay-zeka-hilelerin-onune-gececek-4244.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/yabanciya-gayrimenkul-satisinda-yapay-zeka-hilelerin-onune-gececek/23470/</link>
			<pubDate>Tue, 12 Oct 2021 15:08:13 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[ Haksız yere çıkarılan kiracı, taşındığı yeni evin kira farkını isteyebilir!]]></title>
			<description><![CDATA["Oğlum- kızım gelecek", "Kiralar arttı, evimden çık" şeklinde bir çok bahaneyle evden çıkarılan kiracıyı, Borçlar Kanunu korumaya alıyor.  Haksız yere evinden çıkarılan kiracı, taşınma masrafını ve aradaki kira farkını isteme hakkında sahip.. İşte detaylar..]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Yükselen kiralar nedeniyle yeni kiracı almak isteyen ev sahiplerinin baskısı altındaki kiracılar Borçlar Kanunu ile korunuyor. İhtiyaç iddiası ile oturduğu konuttan çıkarılma ile karşı karşıya olan kiracılar ev sahiplerinden bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere Türkiye’nin hemen her yerinden kira fiyatları açıklanan enflasyonun üzerinde artıyor. İstanbul’un bazı semtlerinde ev kiralarının yüzde 290’a kadar artış kaydetmesi ile birlikte kiracılar zor bir dönemece girdi. Artan ev kiraları nedeniyle ev sahipleri mevcut kiracılarını çıkarıp yüksek bedellerle yeni kiracı arayışına girdi. Emlak şirketleri ve danışmanlarının da yönlendirmesi ile kiracı oldukları konuttan çıkarılmakla yüz yüze gelen kiracılar genellikle haklarından haberdar değiller.  Kiracıları ilgilendiren Borçlar Kanunu güncellendi ve kiracıları koruyan düzenlemeler kanunda daha da sağlamlaştırıldı. Konuyu değerlendiren YAK Avukatlık Ortakları Buket Altufan Ulu, Hande Yayla Oğuzülgen ve Özge Konukçu ev sahibi baskısı altındaki kiracılara rehber niteliğinde değerlendirmeler yaptı. Avukat Buket Altufan Ulu, “Yükselen kiralar ile birlikte ev sahibinin konuttan çıkarma baskısı altında olan kiracıların ilk bilmesi gereken, ev sahibinin kirasını ve aidatını sözleşme şartlarına uygun şekilde ödeyen kiracıyı evden çıkarmasının ancak çok sınırlı sebeplerin varlığı halinde mümkün olabileceğidir. Ev sahipleri kanunda düzenlenen sınırlı nedenler dışında kiracıyı evden çıkaramayacağı gibi, ev sahibi haklı nedenlerini ispat edip mahkemeden tahliyeye ilişkin karar almadan kiracıyı evden çıkmaya zorlayamayacaktır” dedi. 
 
TAŞINMA MASRAFI VE ARADAKİ KİRA FARKINI TALEP EDEBİLİR 

Haklarını bilen kiracıların içlerinin rahat olması gerektiğini ifade eden Avukat Hande Yayla Oğuzülgen ise; kiracıların mutlaka hukuki bir destek alması gerektiğinin altını çizdi. Avukat Özge Konukçu, “Ev sahibinin kiracısını evden çıkmaya zorlayabilmesi için elinde tahliyeye ilişkin bir mahkeme ilamı olmalıdır. Haklı olduğuna inanan kiracının ev sahibi çık dediğinde çıkmak yerine, ev sahibinin açacağı tahliye davasında ev sahibinin haklı olup olmadığını tartışması mümkündür. Ev sahibi oğlum evleniyor diye kiracısına çık diyorsa ve kiracı bunun gerçekliğinden şüphe ediyorsa evi boşaltmak yerine ev sahibinin açacağı davada iddiasını ispat etmesini bekleyebilecektir. Kiracı, ev sahibinin bu iddiasının gerçek olduğuna inanarak evden çıkmış olsa bile sonrasında ev sahibinin evi başkasına kiraladığını tespit ederse ev sahibinden tazminat isteyebilecektir. Çünkü kanunen ihtiyacım var diye evin boşaltılmasını isteyen ev sahibi, 3 yıl geçmeden haklı nedenler olmadıkça bu evi eski kiracısından başkasına kiraya veremez. Kiracılar bu noktada kanunla korunduklarını bilmelidir” diye konuştu. 
 ]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/haksiz-yere-cikarilan-kiraci-tasindigi-yeni-evin-kira-farkini-isteyebilir-2907.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/haksiz-yere-cikarilan-kiraci-tasindigi-yeni-evin-kira-farkini-isteyebilir-2907.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/haksiz-yere-cikarilan-kiraci-tasindigi-yeni-evin-kira-farkini-isteyebilir-2907-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/10/haksiz-yere-cikarilan-kiraci-tasindigi-yeni-evin-kira-farkini-isteyebilir-2907.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/haksiz-yere-cikarilan-kiraci-tasindigi-yeni-evin-kira-farkini-isteyebilir/23462/</link>
			<pubDate>Tue, 05 Oct 2021 15:49:01 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Mahkemeler, emlak davalarıyla dolacak!]]></title>
			<description><![CDATA[Ev sahipleri de sözleşmesi bitmeden kiracılarını çıkarıp daha pahalıya yeni kiracı bulma derdine düştü. İki taraflı anlaşmazlıklar tarafları dava açmaya zorluyor. ]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[Son dönemde emlak piyasasında büyük bir hareketlilik var. Bazı şehirlerde kiralar yüzde 100 oranında arttı. Öte yandan ev sahipleri de sözleşmesi bitmeden kiracılarını çıkarıp daha pahalıya yeni kiracı bulma derdine düştü. Ancak ev sahiplerinin buna hakkı yok. Bu nedenle de oluşan anlaşmazlıklar tarafları dava açmaya zorluyor. Ayrıca ev sahiplerinin 5 yıllık kiracıları için döneme göre uygun bir kira talep etme hakkı ile 10. yılın sonunda hiçbir sebep göstermeksizin tahliye davası açma hakkı var.  İki durumda da ev sahipleri ile kiracılar davalık olacaklar.
 

Daha da artacak

Davaların şimdiden açılmaya başladığını belirten Gayrimenkul Brokeri Songül Toprak Özsan, “Birçok müşterimiz dava açmanın yolunu soruyor. Hem kiracı olarak hem de ev sahibi olarak dava açmak isteyen birçok insan var. Bu durum piyasanın gidişatı nedeniyle artacak. Mahkemeler, emlak davalarıyla dolacak. Büyük bir iş yükü demek” diye konuştu.

Kontrat bitmeden çıkaramaz

Kontrat süresi dolmadan kiracının tahliye edilemeyeceğini aktaran Özsan, “Ev sahibi kafasına göre kiracıyı çıkaramaz. Çıkarabilmesi için kirayı ödemediği için temerrüde düşürülmesi ve sonrasında tahliye davası açılması gerekir. Kiracıya noterden ihtar gönderilip 30 gün süre de verilmek zorunda. Bu süre geçtikten sonra hâlâ ödeme yoksa tahliye davası veya icra takibi yoluyla yapılacak olan takip neticesinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir. Öte yandan evin içinde mal sahibinin izni olmadan büyük bir değişiklik yapılması, evin amacı dışında kullanılması gibi durumlar olursa kiracı tahliye edilebilir. Son olarak tadilat, tamirat ve yıkım varsa kiracı tahliye edilebilir. Kaldı ki bu durum olsa bile kiracının geri davet edilmesi gerekir. Eğer edilmiyorsa kiracıya 1 yıllık kira bedeli ile taşınma bedeli ödenir” ifadeleri kullandı.

10 yıl şartı bulunuyor

Özsan’ın verdiği bilgilere göre 10 yılın sonunda mal sahibinin haklı gerekçe ileri sürmesine gerek olmadan kiracısını tahliye etme hakkı bulunuyor. Bu hakkın kullanılabilmesi için de 3 ay önceden ihtarname gönderilmeli.

Erken fesihte tazminat

Özsan, kiracı, evle ya da ev sahibiyle herhangi bir sorun yaşamadığı halde sözleşme bitmeden evden çıkmak istediği durumda ise izlenen yollar hakkında şunları söyledi: "Mal sahibinin 3 ay daha kira bedelini talep etme hakkı doğar. Ancak mal sahibinin bu 3 aylık bedeli talep edebilmesi için de 3 aylık süre içerisinde yeni kiracı yerleşmemiş olması gerekir.”
]]></content:encoded>
		    <image>https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/09/mahkemeler-emlak-davalariyla-dolacak-3333.jpg</image>
		    <media:content url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/09/mahkemeler-emlak-davalariyla-dolacak-3333.jpg" type="image/jpeg" medium="image"/>
<media:thumbnail url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/09/mahkemeler-emlak-davalariyla-dolacak-3333-t.jpg"/>
<enclosure url="https://www.baretdergisi.com/images/haberler/2021/09/mahkemeler-emlak-davalariyla-dolacak-3333.jpg" length="50000" type="image/jpeg"/>
			<link>https://www.baretdergisi.com/mahkemeler-emlak-davalariyla-dolacak/23452/</link>
			<pubDate>Sun, 26 Sep 2021 12:56:47 +0300</pubDate>
			</item><item>
			<title><![CDATA[Evin değerini olduğundan düşük gösterenler dikkat!]]></title>
			<description><![CDATA[Taşınmazı gerçek satış bedelinin daha altında bir bedelde satın almış göstermenin satıcı açısından hukuki bir riski var mıdır? Avukat Önder Meydan bu konuda doğru bilinen yanlışları açıkladı.]]></description>
		    <content:encoded><![CDATA[
Ülkemizde de tapu harcını ve gelir vergisini az ödemek için pek çok vatandaşımız, satın aldığı taşınmazın satış değerini gerçek fiyatının çok altında beyan etmektedir. Peki bu durumun sakıncaları nelerdir?


Taşınmazı gerçek satış bedelinin daha altında bir bedelde satın almış göstermenin satıcı açısından hukuki bir riski var mıdır? Avukat Önder Meydan bu konuda doğru bilinen yanlışları açıkladı.

 

Bilindiği üzere; tapudaki satış işlemlerinde taşınmazın satış değeri, taşınmazın bulunduğu belediye tarafından belirlenen rayiç değerin altında beyan edilememektedir. Ancak emlak vergisinin tespiti için belirlenen bu bedeller oldukça düşük olmakta ve taşınmazların güncel değerlerini karşılamamaktadır. Ülkemizde de tapu harcını ve gelir vergisini az ödemek için pek çok vatandaşımız, satın aldığı taşınmazın satış değerini gerçek fiyatının çok altında beyan etmektedir. Peki bu durumun sakıncaları nelerdir? Böyle davrananları ne gibi tehlikeler beklemektedir? Av. Önder Meydan işin hukuki boyutunu ele aldı.

Av. Önder Meydan “Malumunuz olduğu üzere, taşınmaz satışlarında; satış bedelinin %4’ü oranında tapu harcı alınmaktadır.  Aksi kararlaştırılmadıkça bu bedel alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılmaktadır. Uygulamada ise genellikle taşınmazı satın alan kişinin tapu harcını ödediği yahut ödettirildiği görülmektedir. Tapu harcını az ödemek isteyen tüketiciler aslında bu davranışları ile telafisi olmayan hatalar da yapmaktadır.

Peki taşınmaz alırken daha az tapu harcı ödemek için satış bedelini gerçeğin altında beyan edenleri ne gibi tehlikeler beklemektedir?

 “Öncelikle olayın vergisel boyutuna değinmek gerekirse; taşınmazı alan kişinin 5 yıl içerisinde taşınmazı satmaya niyetlenmesi ve satışa konu taşınmazı gerçek bedel üzerinden satışa beyan etmesi halinde taşınmaz olduğundan çok daha fazla değer artışı sağlamış olacağından daha fazla gelir vergisi ödemek durumunda kalacaktır. Yine sözleşmesel boyutuna değinecek olursak; taşınmazı satın aldıktan sonra taşınmazda ayıp meydana gelmesi halinde tüketicinin her ne kadar sözleşmeden dönerek bedel iadesini talep hakkı bulunsa da bedel iadesi talebi resmi satış işleminde bildirdiği bedel üzerinden olacak ve bu durum büyük maddi zararlara yol açabilecektir.“dedi

Taşınmazı gerçek satış bedelinin daha altında bir bedelde satın almış göstermenin satıcı açısından hukuki bir riski var mıdır?

Bu konuya da açıklık getiren Av.Önder Meydan “Tabi ki var. Bir örnekle açıklamaya çalışalım; taşınmazın gerçek değeri 850.000,00 TL olsun; rayiç değerin düşük olması sebebiyle ve daha az gelir vergisi ödemek adına satıcı, taşınmazını 350.000,00 TL’ye satacağını beyan etsin. Eğer ki satıcı, ödemenin tamamını tapudaki satış işlemi öncesinde almadıysa ya da satış tarihinden sonra ödenmek suretiyle taksitli bir şekilde alıcı ile anlaşıldıysa; resmi işlemde gösterilen bedelin satıcıya ödenmesiyle ödeme yapılmış sayılacaktır. Yani örneğimize geri dönersek; taşınmaz satışının gerçekleşeceği günden önce ya da aynı gün, satıcıya 350.000,00 TL’yi banka üzerinden açıklama yapılmak suretiyle gönderip taşınmaz satış işlemini gerçekleştiren alıcının borcu sona ermiştir” dedi.
]]></content:encoded>
			<link>https://www.baretdergisi.com/evin-degerini-oldugundan-dusuk-gosterenler-dikkat/23412/</link>
			<pubDate>Fri, 10 Sep 2021 10:58:36 +0300</pubDate>
			</item></channel>
</rss>