4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişikliklerle, 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliği bir kez daha önemli ölçüde revize edildi. Ama bu kez yapılan düzenlemeler yalnızca teknik ayrıntılarla sınırlı değil; kentsel dönüşüm pratiğinin neredeyse tüm kritik aşamalarına dokunan, mülkiyet hakkı ile idarenin müdahale alanı arasındaki dengeyi yeniden kuran bir çerçeve sunuyor.
İlk bakışta amaç; uygulamada yaşanan tereddütleri gidermek, süreci hızlandırmak ve daha öngörülebilir hale getirmek. Ancak her düzenlemede olduğu gibi, bu değişiklikler de bazı yeni tartışmaları beraberinde getiriyor.
Yeni düzenlemenin en dikkat çekici yönlerinden biri, riskli yapının yıkılmasıyla birlikte taşınmazın artık otomatik olarak 6306 rejiminden çıkmaması. Önceki uygulamada, “riskli yapı” şerhinin tapudan terkin edilmesiyle birlikte taşınmaz fiilen arsa niteliği kazanıyor ve dönüşüm sürecinin hangi hukuki rejime tabi olduğu tartışmalı hale geliyordu.
Artık bu belirsizlik sona erdirilmiş görünüyor. Yıkım sonrası tapu kütüğüne “6306 sayılı Kanun kapsamında” olduğuna dair yeni bir belirtme yapılması zorunlu. Bu da demek oluyor ki dönüşüm süreci, arsa aşamasında dahi özel bir hukuki rejim altında devam edecek. Mülkiyet hakkına getirilen sınırlamanın süresi fiilen uzatılmış durumda.
Yönetmelik, uygulama projesi için malik toplantısını artık açıkça zorunlu kılıyor. Toplantı çağrısının nasıl yapılacağı, ilan usulleri ve süreler detaylandırılmış olsa da asıl soru cevapsız: Bu toplantılar Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi mi?
Eğer KMK hükümleri uygulanacaksa, 15 günlük süre şartı devreye girecek. Aksi halde, daha kısa sürede toplantı yapılması mümkün. Yönetmelik bu konuda açık bir yol göstermiyor. Kanaatimizce bu toplantılar, KMK anlamında bir “kat malikleri kurulu” toplantısı değil; 6306 sayılı Kanun’a özgü, sui generis bir karar alma mekanizması niteliğinde. Ancak bu belirsizlik, yargı kararlarıyla netleşene kadar uygulamada sorun yaratmaya devam edecek.
Yeni düzenleme, arsa haline gelen taşınmazın tamamen satışına karar verilmesi halinde, satışın öncelikle kamuya teklif edilmesini zorunlu kılıyor. Bu yaklaşım, kamu yararı gerekçesiyle savunulsa da önemli bir hukuki sorunu beraberinde getiriyor; Bu ölçekte bir müdahale, yönetmelikle mi yapılmalıydı?
4 şubat değişiklikleri
Kanaatimizce, mülkiyet hakkını bu denli sınırlayan bir öncelik kuralının kanunla düzenlenmesi gerekir. Bu yönüyle düzenleme, yetki yönünden ciddi bir hukuka aykırılık tartışmasına açık.
İfraz sonrası hangi parsellerin 6306 kapsamında kalacağı hususunda; Riskli yapının bulunduğu parsel kapsamda kalacak, diğerleri ise rejim dışına çıkacak. Aynı şekilde imar hakkı aktarımı, oybirliği ve muvafakat şartlarına bağlanarak daha güvenli ama daha zor bir mekanizma haline getirilmiş durumda.
Bu durum, mülkiyet uyuşmazlıklarını azaltabilir; ancak süreci yavaşlatma riskini de beraberinde getiriyor.
Pay satışının yenilenmesinin salt çoğunluk talebine bağlanması ve e-Devlet üzerinden bildirim zorunluluğu, şeffaflık açısından önemli. Ancak çoğunluğun hareketsiz kaldığı durumlarda sürecin tamamen durma ihtimali de göz ardı edilmemeli.
4 Şubat 2026 değişiklikleri, kentsel dönüşümde “belirsizlikleri azaltma” iddiasıyla geliyor. Nitekim birçok noktada açıklık sağlandığı da açık. Ancak getirilen her netlik, beraberinde yeni bir hukuki tartışma alanı yaratıyor.
Önümüzdeki dönemde bu düzenlemelerin gerçek etkisini; idarelerin uygulama pratiği ve yargının vereceği kararlar belirleyecek.
