Konut piyasasında bugünün başarısı satış rakamlarıyla değil, yarının arzını oluşturacak projelerin sayısıyla ölçülmeli. Resmi rakamlara göre konut satılıyor. Ama analizler üretimin o oranda olmadığını gösteriyor. Şimdi yanıtlanması gereken soru şu: Yeni bir arz açığına mı gidiyoruz?
Türkiye'de son dönemde konut piyasasına ilişkin açıklanan veriler ilk bakışta olumlu bir tablo ortaya koyuyor. Satış rakamları yükseliyor, konut yatırımcının gündeminde kalmaya devam ediyor ve birçok bölgede talep canlılığını koruyor. Ancak rakamların biraz daha derinine indiğimizde, önümüzdeki yıllar adına dikkatle izlenmesi gereken başka bir tabloyla karşılaşıyoruz: Satılan konut sayısı artarken, yeni konut üretimi aynı hızda ilerlemiyor.
Aslında bugün satılan konutların büyük bölümü dün üretilen konutlardan oluşuyor. Bu nedenle yalnızca satış verilerine bakarak piyasanın geleceği hakkında iyimser sonuçlar çıkarmak yanıltıcı olabilir. Asıl sorulması gereken soru şudur: Bugün satılan konutların yerine yarın hangi projeler gelecek?
Konut satışlarının canlı seyretmesinin birçok nedeni bulunuyor. Yüksek enflasyon ortamında gayrimenkul hâlâ önemli bir değer koruma aracı. Barınma ihtiyacı ertelenemiyor. Özellikle büyükşehirlerde kiralardaki yükseliş de birçok aileyi imkânları ölçüsünde konut sahibi olmaya yönlendiriyor. Kısacası talep tarafında ciddi bir sorun görünmüyor.
Ancak aynı durum arz tarafı için geçerli değil.
TÜİK verilerine göre 2025'in son çeyreğinde yapı ruhsatı verilen bina sayısı yüzde 5,5, daire sayısı ise yüzde 13,8 arttı. Ancak bu artış, son yıllarda yaşanan sert düşüşlerin ardından gelen sınırlı bir toparlanma niteliğinde. Sektör halen yeni proje üretiminde temkinli, yeni proje geliştirme iştahı hâlâ istenilen seviyeye ulaşmış değil.
Bunun temel nedenlerinden biri finansman maliyetleri. Bugün bir konut projesinin fikir aşamasından teslim aşamasına kadar geçen süreçte kullanılan sermayenin maliyeti geçmiş yıllarla kıyaslanamayacak kadar yüksek seviyelerde bulunuyor.
Arsa toplam maliyetin yüzde50’sinden fazla
Bunun yanında arsa maliyetleri özellikle İstanbul gibi büyük şehirlerde proje geliştirme süreçlerinin önündeki en önemli engellerden biri hâline gelmiş durumda. Önceki yazılarımızda ve zaman zaman katıldığımız TV programlarında bu konuyu dile getirmiş ve örneğin proje geliştirdiğimiz İstanbul’da arsa maliyetlerinin toplam konut maliyetinin yüzde 50'sinden fazlasını oluşturduğunu ifade etmiştik. Hatta arsa paylarına yapısal bir düzenleme getirilmeden ve arsa arzı artırılmadan konut fiyatlarında kalıcı bir düşüş beklemenin gerçekçi olmadığını sık sık belirtmekteyiz.
Konumuza dönersek, arsa sahiplerinin beklentileri yükselirken, geliştiricilerin maliyet hesapları her geçen gün daha karmaşık bir hâl alıyor. Birçok bölgede arsa bedeli, toplam proje maliyetinin sürdürülebilir sınırların üzerine çıkmasına neden oluyor.
Ruhsat ve izin süreçlerinin de bölge bölge değişmekle birlikte uzaması projenin planlama aşamasında maliyetleri ciddi artırıyor. Bir projenin planlama aşamasından inşaat başlangıcına kadar geçen süre uzadıkça maliyetler de katlanarak büyüyor. Özellikle ekonomik dalgalanmaların yoğun yaşandığı dönemlerde zaman kaybı, proje maliyetleri üzerinde doğrudan etkili oluyor.
Öte yandan inşaat maliyetlerindeki artış hızının geçmiş yıllara göre yavaşladığı gözleniyor ama bu yanıltıcı bir rahatlama oluşturmamalı. TÜİK verilerine göre; inşaat maliyet endeksi 2025 sonunda yıllık yüzde 24,5 arttı. İşçilik maliyetlerindeki artış ise yüzde 30'un üzerinde ve hâlâ yüksek oranlarda yükselmeye devam ediyor. Yani maliyetler ve kredi oranları sektör üzerinde baskı oluşturmaya devam ediyor.
Bu baskının nihai sonucu, bugün üretim eksikliği riski yaşanıyor. Çünkü konut sektörü kısa vadeli değil, uzun vadeli bir üretim döngüsüyle çalışır. Bugün başlanmayan projeler, iki veya üç yıl sonra piyasada eksik konut olarak karşımıza çıkar. Eğer yeni yatırımlar yeterli ölçüde devreye alınamazsa, önümüzdeki dönemde konut fiyatları ve kira bedelleri üzerinde yeniden ciddi bir baskı oluşabilir.
Yıllık 300 bin konutluk üretim açığı devam!
2 yıl önce dile getirdiğimiz konut ihtiyacı rakamlarını burada tekrar hatırlatabiliriz, çünkü rakamlarda fazla bir değişiklik yok. Ülke genelinde ihtiyaç duyulan yıllık konut sayısı 800 bin ile 1 milyon arasında. Son yıllarda tamamlanan yeni konut üretimi yıllık 550 bin-600 bin seviyesinde. Hatta bunun çok önemli kentsel dönüşüm projeleri nedeniyle üretilen konutlar. Bunları da zaten yeni üretim kabul etmek ne derece doğru olur? Özetle yıllık üretimdeki yavaşlama sebebiyle her yıl ortalama en az 300 bin konutluk arz açığı meydana gelmektedir.
Türkiye genç nüfusu, devam eden kentleşme süreci, değişen aile yapısı ve kentsel dönüşüm ihtiyacı nedeniyle her yıl önemli miktarda yeni konut üretmek zorunda olan bir ülke. Bu nedenle konut meselesine yalnızca satış rakamları üzerinden değil, üretim kapasitesi perspektifinden de bakmak gerekiyor.
Bugün satışlardaki hareketlilik elbette sevindirici. Ancak sektörün geleceği açısından asıl önemli olan, bu talebi karşılayacak yeni projelerin hayata geçirilebilmesidir. Aksi halde birkaç yıl sonra çok daha yüksek fiyatları, daha zor erişilebilir konutları ve daha derin bir arz sorununu konuşmak zorunda kalabiliriz.
