Konut piyasasında fiyatı belirleyen lokasyon, metrekare ve bina yaşı gibi geleneksel kriterlere yenileri ekleniyor. Enerji sınıfından karbon ayak izine, ısı yalıtımından yenilenebilir enerji kullanımına kadar birçok özellik konutun hem kullanım maliyetini hem de finansmana erişimini etkiliyor. Önümüzdeki dönemde yeni ve eski konut arasındaki makasın yalnızca bina yaşı üzerinden açılmayacak, artık binanın kaç yaşında olduğunun yanında teknolojik olarak kaç yaşında olduğunu da konuşacağız.
Gayrimenkulde değer denildiğinde yıllardır aynı kriterleri konuşuyoruz: Lokasyon, metrekare, bina yaşı, kat, cephe, ulaşım imkanları…
Bunların hiçbiri önemini kaybetmeyecek. Özellikle “lokasyon” gayrimenkulün değişmeyen temel değer kriterlerinden biri olmaya devam edecek.
Ancak artık bu listeye yeni başlıklar eklememiz gerekiyor.
Enerji sınıfı, yalıtım performansı, yenilenebilir enerji kullanımı, mekanik sistemlerin verimliliği, elektrikli araç altyapısı, akıllı bina teknolojileri, bakım giderleri ve hatta yapının yaşam döngüsü boyunca oluşturduğu karbon yükü…
Bana göre bütün bunlar önümüzdeki yıllarda konut piyasasında yeni bir kavramı daha fazla konuşmamıza neden olacak:
Binanın teknolojik yaşı.
AYNI YAŞTA İKİ BİNA, AYNI DEĞERDE MİDİR?
Şöyle düşünelim.
Aynı mahallede, aynı sokakta bulunan iki bina var. İkisi de 20 yaşında. Dairelerin metrekaresi birbirine yakın, ulaşım imkanları aynı.
Birinci binada eski ısıtma sistemleri kullanılıyor. Isı yalıtımı zayıf, enerji tüketimi yüksek, elektrik altyapısı günümüzün ihtiyaçlarına cevap vermekte zorlanıyor.
Diğer bina ise kapsamlı biçimde yenilenmiş. Enerji performansı iyileştirilmiş, mekanik sistemleri güncellenmiş ve teknolojik altyapısı bugünün ihtiyaçlarına uyarlanmış.
Takvim bize iki binanın da 20 yaşında olduğunu söylüyor.
Peki ekonomik açıdan gerçekten aynı yaştalar mı?
Bence değiller.
Gayrimenkulde kronolojik yaş ile teknolojik yaş arasındaki farkın önümüzdeki dönemde giderek daha fazla önem kazanacağını düşünüyorum.
Çünkü artık bir yapının değerini yalnızca ne zaman inşa edildiği değil, bugünün ve yarının yaşam standartlarına ne ölçüde cevap verebildiği de belirleyecek.
ENERJİ SINIFI ARTIK SADECE FATURA MESELESİ DEĞİL
Bu değişimin işaretlerini şimdiden görüyoruz.
Bir dönem Enerji Kimlik Belgesi'ni büyük ölçüde teknik bir belge olarak değerlendiriyorduk. Bugün ise enerji performansı finansmanın dahi kriterlerinden biri haline gelmiş durumda.
Konut kredilerinde kredi tutarının konut değerine oranı belirlenirken enerji sınıfına göre farklı oranlar uygulanıyor. Belirli değer aralıklarında A ve B enerji sınıfındaki konutlar, daha düşük enerji sınıfındaki yapılara kıyasla daha avantajlı finansman oranlarından yararlanabiliyor.
Bu küçük gibi görünen değişiklik aslında bize geleceğin gayrimenkul piyasası hakkında önemli bir şey söylüyor:
Enerji verimliliği ekonomik değerin bir parçasına dönüşüyor.
Yarın değerleme şirketlerinin, bankaların ve en önemlisi tüketicilerin bir konuta bakarken enerji performansını bugün olduğundan çok daha fazla sorgulaması şaşırtıcı olmayacaktır.
BİR EVİN FİYATI İLE MALİYETİ AYNI ŞEY DEĞİL
Konut satın alırken çoğunlukla ilk rakama bakıyoruz.
“Bu ev kaç lira?”
Oysa bana göre geleceğin tüketicisi ikinci bir soru daha soracak:
“Bu evde yaşamak bana kaça mal olacak?”
Çünkü konutun maliyeti tapuda ödenen bedelle bitmiyor.
Isıtma ve soğutma giderleri, elektrik tüketimi, ortak alan giderleri, bakım-onarım ihtiyacı ve zaman içinde yenilenmesi gereken mekanik sistemler yıllarca hane bütçesinin içinde kalıyor.
Aynı satış fiyatına sahip iki konuttan biri her ay diğerinden daha fazla enerji tüketiyorsa, daha yüksek bakım gideri yaratıyorsa ve birkaç yıl sonra önemli bir teknolojik yenilemeye ihtiyaç duyacaksa aslında bu iki konutun maliyeti aynı değildir.
Gayrimenkulde “toplam sahip olma maliyeti” kavramını bundan sonra daha fazla konuşmamız gerektiğini düşünüyorum.
BİNALAR İÇİN DE KARBON HESABI BAŞLIYOR
Mevzuattaki gelişmeler de sektörün hangi yöne doğru ilerlediğini gösteriyor.
Binalarda enerji performansına ilişkin düzenlemeler artık yalnızca enerji tüketimiyle sınırlı değil. Düşük karbonlu bina yaklaşımı ve yapıların yaşam döngüsü boyunca oluşturduğu çevresel etkinin hesaplanması da mevzuatımıza girmeye başladı.
1 Ocak 2027'den itibaren yapı ruhsatı alacak 10 bin metrekare ve üzerindeki binalarda yaşam döngüsü analizi belgesinin yapı kullanma izin aşamasında sunulacak olması önemli bir eşik.
Çünkü bu yaklaşım bize şunu söylüyor:
Artık yalnızca “Bu binayı kaça yaptık?” sorusunu değil, “Bu bina ömrü boyunca ne kadar kaynak tüketiyor?” sorusunu da sormaya başlayacağız.
Bu dönüşümün yalnızca mimarlık ve mühendislik dünyasında kalacağını düşünmüyorum. Zaman içinde gayrimenkul değerlerine ve tüketicinin satın alma tercihlerine de yansıyacaktır.
İKİNCİ ELDE YENİ BİR DEĞER MAKASI OLUŞABİLİR
Burada yanlış anlaşılmaya açık önemli bir noktanın altını çizmek isterim.
“Eski konutlar değer kaybedecek” şeklinde genel bir hüküm vermek doğru olmaz.
Gayrimenkulün temel kuralı değişmiyor. Çok güçlü bir lokasyondaki nitelikli eski yapı, yeni bir konuttan daha değerli olabilir.
Ancak karşılaştırmayı aynı lokasyondaki benzer gayrimenkuller arasında yaptığımızda tablo değişebilir.
Enerji tüketimi düşük, güncel güvenlik standartlarına sahip, yeni teknolojilere uyum sağlayabilen ve işletme maliyeti daha düşük bir konut ile bunlardan yoksun bir konutun uzun vadede aynı fiyat rekabetini sürdürebileceğini düşünmüyorum.
Burada bir “eski-yeni” kavgasından değil, yeni bir kalite priminden söz ediyorum.
Nasıl ki bugün otoparkı, asansörü veya iyi yalıtımı bulunmayan bir bina piyasada bunun etkisini hissediyorsa yarın enerji performansı ve teknolojik yeterlilik de benzer biçimde fiyatlamanın doğal unsurlarından biri haline gelebilir.
BUGÜNÜN PROJELERİNİ 2040 İÇİN TASARLAMALIYIZ
Meselenin gayrimenkul geliştiricileri açısından belki de en önemli tarafı burada başlıyor.
Bugün projelendirdiğimiz bir binayı yalnızca 2026'nın ihtiyaçlarına göre tasarlayamayız.
Çünkü o bina 2036'da da 2046'da da kullanılacak.
Bugün birkaç elektrikli araç için yeterli görünen altyapı 10 yıl sonra yeterli olacak mı?
Bugün tercih ettiğimiz mekanik sistemler gelecekteki enerji standartlarına cevap verebilecek mi?
Yapının enerji ihtiyacının bir bölümünü kendi üretmesini sağlayacak sistemleri projeye sonradan mı ekleyeceğiz, yoksa daha tasarım aşamasında mı düşüneceğiz?
Bence gayrimenkul geliştiriciliğinde önümüzdeki dönemin en önemli rekabet alanlarından biri “geleceğe hazır bina” üretmek olacak.
Çünkü iyi proje yalnızca teslim edildiği gün yeni görünen proje değildir.
İyi proje, yıllar geçtikçe eskime hızı düşük olan projedir.
KONUT ALIRKEN 10 YIL SONRASINI DA SATIN ALIYORUZ
Türkiye'de konut çoğu hane için hayat boyunca yapılan en büyük yatırımlardan biri.
Bu nedenle bir ev satın alırken yalnızca bugünkü yaşam alanımızı değil, gelecekte değerini korumasını beklediğimiz bir varlığı da satın alıyoruz.
Önümüzdeki yıllarda konut alıcısının soruları değişecek.
“Kaç metrekare?”, “Hangi katta?”, “Metroya ne kadar yakın?” soruları elbette kalacak.
Ama yanlarına yenileri eklenecek:
Enerji sınıfı ne?
Yıllık enerji tüketimi ne kadar?
Elektrikli araç altyapısı var mı?
Binanın işletme giderleri ne olacak?
Teknolojik altyapısı gelecekte yenilenebilir mi?
Belki de en önemlisi:
Bu bina 10 yıl sonra hâlâ yeni nesil bir bina sayılabilecek mi?
Gayrimenkulde geleceğin değerli konutunun yalnızca iyi lokasyonda bulunan konut olmayacağını düşünüyorum.
İyi lokasyonda bulunan, düşük işletme maliyetine sahip, enerji verimli, teknolojik dönüşüme açık ve zamanın gerisinde kalmayan yapılar öne çıkacak.
Çünkü önümüzdeki dönemde bir binaya bakarken yalnızca “Kaç yaşında?” diye sormayacağız.
“Teknolojik olarak kaç yaşında?” sorusunu da soracağız.
