Gayrimenkul sektöründe uzun süredir konuşulan bir düzenleme somutlaşma aşamasına geldi. Meclis gündemindeki 12. Yargı Paketi ile birlikte, belirli bir bedelin üzerindeki tapu işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğu getirilmesi planlanıyor. Son günlerde bu eşik değer için 30 milyon TL gibi bir sınırın konuşulması ise tartışmayı yeni bir boyuta taşıdı.
Düzenlemenin temel amacı açık: Gayrimenkul alım-satım süreçlerinde hukuki güvenliği artırmak ve olası uyuşmazlıkların önüne geçmek. Ancak sektörle ilgili bazı değerlendirmeler, bu hedefin yöntem açısından yeniden düşünülmesi gerektiğini ortaya koyuyor.
Kısa süre önce yaptığımız açıklamalarda, düzenlemenin niyetini doğru bulmakla birlikte, zorunluluk getirilmesinin piyasaya etkileri konusunda bazı uyarılarda bulunmuştuk. Rakamın netleşmesi ile birlikte konuyu yeniden birlikte tartmak istedim…
Avukat neden gerekli? Avukatın varlık sebebinin doğru tanımlanması gerekiyor. Gayrimenkulün imara uygun olup olmadığını mı denetleyecek? Tapu öncesi risk kontrolü mü yapacak? Sözleşme ve vekaletleri mi kontrol edecek? Bedelinin doğruluğunu mu değerlendirecek? Banka ipotekli bir satış ise zaten avukat sürece dahil oluyor. Bedel konusunda ise alıcı ile satıcının zaten bir uzlaşısı olduğunda satış gerçekleşiyor. Bunun gibi meselelerin doğru tanımlanması gerekir ki avukat ne yapacağını, müşterisi de avukattan ne beklemesi gerektiğini bilsin.
Türkiye’de tapu işlemleri halihazırda belirli hukuki prosedürler çerçevesinde yürütülüyor. Hatta sistem, banka kontrollü ödeme, dijital tapu, hukuki denetim gibi yöntemlerle daha da güvenli hale geliyor. Bu nedenle sürece yeni bir zorunlu aktör eklenmesi, işlemleri daha güvenli hale getirmekten çok daha karmaşık ve maliyetli hale getirebilir. Süreç gereksiz şekilde ağırlaşabilir.
Gayrimenkul piyasasında hız, çoğu zaman yatırım kararının belirleyici unsuru. Özellikle yüksek enflasyon ve dalgalı piyasa koşullarında, bir işlemin birkaç gün gecikmesi bile alıcı ve satıcı açısından ciddi maliyetler doğurabiliyor. Bu nedenle satış sürecine zorunlu bir danışmanlık katmanı eklenmesi, özellikle yoğun dönemlerde işlem trafiğini yavaşlatabilecek bir unsur gibi görünüyor.
Konuya ilişkin bir diğer tespitim ise sorunun kaynağına dair. Gayrimenkul piyasasında yaşanan ihtilafların temel nedeni, oluşabilecek uygulama zafiyetleridir. Bu bakış açısı, aslında düzenlemenin yönünü tartışmaya açan kritik bir argüman sunuyor: Eğer sorun bu ise çözüm için neden yeni bir zorunluluk düşünülüyor?
30 milyon TL gibi yüksek bir eşik değer belirlenmesi, düzenlemenin ilk etapta daha sınırlı bir etki yapacağını düşündürüyor. Ancak bu tür düzenlemelerde eşiklerin zamanla aşağı çekilmesi ihtimali de göz ardı edilmemeli. Ya da zamanla artan gayrimenkul fiyatları yüzünden bu eşik değerin piyasanın bile altına düşmesi ihtimali var. Bu nedenle söz konusu eşik değerin her yıl güncellenmesinde fayda görüyorum. Çünkü pek çok meslektaşımın da dile getirmeye başladığı bu çekinceler, yalnızca bugünü değil, gelecekteki genişlemeyi de kapsayan bir perspektif taşıyor.
Önerimiz nedir? Avukat zorunluluğunun şerhli, ipotekli konut satış işlemleri için olması daha yerinde bir uygulama olacaktır. Şartlara ve sürece dayanan satış işlemlerinde avukatın varlığı daha elzem olabilir. Alanın da verenin de razı olduğu işlemlerde gerekli olduğunu düşünmüyorum.
İnovatif çözümler bulunmalı ve bu yöntemler vatandaşın tercihine bırakılmalı. Özellikle güvenli ödeme sistemlerinin yaygınlaştırılması, tarafların korunması açısından daha pratik bir çözüm olabilir.
Daha önceki yazımızda da ifade etmiştim, önümüzde güzel bir Takasbank örneği var. Zaruret yok, güvenli işlem isteyen gönüllü olarak Takasbank’ı kullanarak devletin kontrolünde işlem yapabiliyor.
Bu tür tercihli sistemlerin hem işlemleri yavaşlatmayacağını hem maliyeti artırmayacağını hem de toplum tarafından daha sıcak karşılanacağını düşünüyorum.
