Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın ödemeler dengesi verileri, gayrimenkul piyasasının en sessiz ama en belirleyici eğilimlerinden birini gözler önüne seriyor. Türk vatandaşlarının yurt dışından satın aldığı taşınmazlar, 2025 yılında 2 milyar 675 milyon dolara ulaşarak tüm zamanların rekorunu kırdı. 2019’da yalnızca 200 milyon dolar dolayında seyreden bu rakamın altı yıl içinde on katına yaklaşması, sıradan bir piyasa dalgalanmasından çok daha derinini anlatıyor: Türk sermayesinin önemli bir bölümü artık adresini yurt dışında arıyor.
Madalyonun öbür yüzü de aynı netlikte. TÜİK verilerine göre 2022’de 67 bin 490 adetle zirve yapan ve toplam konut satışlarının yüzde 4,5’ini oluşturan yabancıya konut satışı, 2025’te 21 bin 534’e gerileyerek son dokuz yılın en düşük düzeyine indi; yabancı payı yüzde 1,3’e kadar geriledi.
Mayıs rakamları da o anlamda çok iç açıcı sayılmaz. Yabancılara yapılan konut satışları yıllık bazda yüzde 27,0 oranında azalarak 1.387 adet oldu. Bu dönemde yabancıların toplam konut satışları içindeki payı yüzde 1,5 seviyesinde kaldı. Yılın ilk beş ayında ise geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 15,1 düşüşle toplam 7.068 konut satışı gerçekleşti.
Bir yanda yurt dışına yönelen yerli sermaye rekor kırarken, diğer yanda Türkiye’ye gelen yabancı ilgisi gözle görülür biçimde azaldı. Bu tablo, gayrimenkulde uzun yıllar net döviz kazandıran Türkiye için yeni bir dengenin habercisi.
Bu tabloyu yalnızca “cari denge” başlığı altında okumak, meselenin özünü ıskalamak olur. Sorulması gereken soru daha temelde duruyor: Türk yatırımcısı neden ısrarla yurt dışında konut arıyor?
Cevap tek bir nedene indirgenemeyecek kadar çok katmanlı. Bir yanda küreselleşen bir piyasa var; dijital platformlar sayesinde bugün bir yatırımcı Lizbon, Dubai ve İstanbul’u aynı ekranda yan yana koyup karşılaştırabiliyor. Bir dönem yalnızca üst gelir grubunun ilgilendiği bu pazar, artık orta ve üst-orta gelir grubunun da gündeminde. Öte yanda ise yatırımcının her koşulda aradığı asıl şey öne çıkıyor: getiri kadar, hatta çoğu zaman ondan da fazla, öngörülebilirlik.
İlginç olan şu ki, son veriler yurt dışının da sanıldığı kadar güvenli bir liman olmadığını gösteriyor. Mart 2026’da Körfez bölgesini etkileyen jeopolitik gerginlikler, Türk yatırımcısının en yoğun tercih ettiği pazarların başında gelen Dubai’de alımları belirgin biçimde yavaşlattı; yurt dışı gayrimenkul alımı o ay 187 milyon dolara, son on üç ayın en düşük seviyesine geriledi. Avrupa’nın bazı şehirlerinde yaygınlaşan mülk işgali vakaları da yatırımcıların mülkiyet güvenliğini sorgulamasına yol açıyor.
Bütün bunlar bir araya geldiğinde ortaya şu fırsat çıkıyor: Sermayeyi yeniden Türkiye’ye çağırmak için belki de bundan daha elverişli bir an olmadı.
Peki ne yapabiliriz?
Sektörün içinden gelen biri olarak, uygulanabilir başlıklar paylaşmak isterim.
Yerli sermayeyi evde tutmak
Bu sermayenin yurt içinde kalması tek başına çift yönlü bir kazançtır. Yurt dışına çıkan kaynağın önemli bir bölümü ülkede kalıp konut üretimine yöneldiğinde piyasaya yeni arz girer; arz arttıkça konut ve kira fiyatları üzerindeki baskı hafifler, kiralar zamanla daha makul ve dengeli bir seviyeye oturur. Yani sermayeyi evde tutmak yalnızca yatırımcıyı değil, ev arayan ve kira ödeyen geniş kesimleri de doğrudan rahatlatır.
Konut finansmanının derinleştirilmesi: Türk tasarruf sahibinin yurt dışına yönelmesi bir tercih olduğu kadar, çoğu zaman bir çözüm arayışıdır da. Uzun vadeli, makul maliyetli ve ödemesi öngörülebilir konut finansmanı araçları geliştirildiğinde, bu birikimin önemli bölümü yurt içinde değerlenmek için yeterli gerekçeyi bulur. Sermayeyi zorlayarak değil, cazip kılarak tutmak mümkündür.
Küçük yatırımcıya kapıyı açmak: Gayrimenkul sertifikaları, gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım fonları gibi araçların yaygınlaştırılması, bütün birikimini tek bir daireye bağlamak zorunda kalmayan yatırımcının nitelikli projelere küçük paylarla ortak olmasını sağlar. Bu, sermayeyi hem tabana yayar hem de yurt içinde tutar.
Uzun vadeli ve istikrarlı bir yatırım çerçevesi: Yatırımcı için getiri kadar, o getiriyi planlayabileceği belirli ve sürekli bir ortam da değerlidir. Türkiye, güçlü mülkiyet güvencesi ve köklü hukuk geleneğiyle bu zemine zaten sahip. Bunu tamamlayacak şekilde vergi, kira ve finansman çerçevesinin uzun vadeli ve öngörülebilir bir yapıda sürdürülmesi, yatırımcının uzun soluklu planlar yapmasını kolaylaştırır. Belirgin ve istikrarlı bir çerçeve güven üretir; güven ise sermayenin en sadık kaldığı yerdir.
Kiracı–ev sahibi ilişkisi: Bir mülk sahibi için yatırımın getirisi kadar, o getiriyi sorunsuz ve öngörülebilir biçimde elde edebilmek de önemlidir. Uzayan uyuşmazlıklar, sonucu kestirilemeyen süreçler ve tarafların hak ve yükümlülüklerindeki belirsizlik, yatırımcının enerjisini ve hevesini zamanla tüketebiliyor; bu da pek çok mülk sahibini kiraya vermek yerine farklı arayışlara, kimi zaman yurt dışına yöneltebiliyor.
Nitekim yatırımcının yurt dışına yönelmesinin en somut nedenlerinden biri de budur: Kiracı kaynaklı sorunlardan uzaklaşıp yatırımını döviz cinsinden, düzenli bir kira getirisine bağlamak. Yurt dışındaki konut, çoğu zaman bu iki ihtiyacı aynı anda karşılayan bir çözüm olarak görülüyor.
Oysa hem kiracıyı hem ev sahibini koruyan, hak ve sorumlulukları net biçimde tanımlayan ve uyuşmazlıkları hızla çözen dengeli bir çerçeve, bu yıpranmayı büyük ölçüde ortadan kaldırır. Taraflar öngörülebilir ve adil bir zeminde bir araya geldiğinde kiralık konut arzı artar, piyasa kendiliğinden derinleşir ve konut, yatırımcı için yeniden cazip bir gelir kapısına dönüşür.
Kentsel dönüşüm: Türkiye’nin deprem gerçeği düşünüldüğünde, yurt dışına çıkan sermayenin bir bölümünü dahi güvenli, dayanıklı ve nitelikli konut üretimine yönlendirmek hem ekonomik hem de hayati bir kazanç sağlar. Doğru kurgulanmış bir dönüşüm modeli, yerli yatırımcı için hem getirili hem de toplumsal faydası yüksek bir alana dönüşebilir.
Yatırım çekecek nitelikli projeler
Türkiye, yabancı yatırımcı açısından güçlü kartlara sahip: coğrafi konumu, iklimi, kültürel zenginliği, sağlık altyapısı, turizm potansiyeli ve büyük şehirlerinin dinamizmi önemli avantajlardır. Ancak bu avantajların yatırım kararına dönüşebilmesi için, sunulan projelerin ve süreçlerin de yatırımcı beklentisine uygun hâle gelmesi gerekir.
Yabancı ilgisini yeniden kazanmanın yolu, her şeyden önce doğru projelerden geçiyor. Doğru konumlanmış, planlı ve katma değeri yüksek projeler hem şehirlerimize değer katar hem de gelen yatırımcının niteliğini yükseltir.
