Türkiye’de yaşadığımız ekonomik sıkışıklık, yatırım kararlarını da zorlaştırıyor. Finansmana erişim, nakit ihtiyacı ve bekleme maliyeti gayrimenkul piyasasında daha seçici bir dönemi beraberinde getiriyor. Ancak sahada gördüğüm şu: Piyasanın yavaşladığı dönemler, doğru taşınmazı doğru fiyatla alabilenler için geleceğin fırsatlarını da hazırlıyor.
Benim öngörüm, 2027 yılı ve sonrasında toprak yatırımının yeniden güçlü biçimde öne çıkacağı yönünde. Borsa, altın ve diğer yatırım araçlarının kendi dinamikleri var. Ben ise özellikle gelişme potansiyeli taşıyan bölgelerdeki arsa ve tarlaların dikkatle değerlendirilmesi gerektiğine inanıyorum. Bu beklentinin güçlenmesi, finansman koşullarının rahatlamasına, ekonomik güvenin toparlanmasına ve alım gücünün desteklenmesine bağlı.
Bugünkü para politikası da bu geçişin henüz tamamlanmadığını gösteriyor. Merkez Bankası, 10 Eylül 2026 tarihli kararında politika faizini yüzde 37 seviyesinde tuttu. Dolayısıyla 2027 beklentisini kesin bir yükseliş takvimi olarak değil, koşulların iyileşmesiyle güçlenebilecek bir yatırım eğilimi olarak okuyorum.
Bu çerçevede Bilecik, Çanakkale ve Balıkesir hattını önemsiyorum. Saha gözlemlerime göre bu illerin belirli ilçe ve köylerinde, konumu ve özellikleriyle birlikte değerlendirildiğinde hâlâ görece erişilebilir fiyatlarla karşılaşılabiliyor. Ancak bir ilin tamamına “ucuz” demek doğru olmaz. Fırsat, çoğu zaman il isminde değil, doğru parselin içinde saklıdır.
Bir taşınmazın gerçekten uygun fiyatlı olup olmadığını anlamak için ilan rakamları yeterli değildir. Aynı çevredeki gerçekleşmiş satışlar; yol, altyapı, büyüklük, eğim ve hukuki durum bakımından karşılaştırılmalıdır. Yola cephesi bulunan düzgün bir parsel ile ulaşımı sorunlu bir parselin metrekare fiyatını aynı ölçüyle değerlendiremeyiz.
Arsa yatırımını değerli bulmakla birlikte, bu dönemde tarlalara ayrıca dikkat çekiyorum. Uygun bedelle alınan, tarımsal kullanımı mümkün ve çevresindeki gelişmelerle desteklenen bir tarla, sabırlı yatırımcı açısından değerlendirilebilir. Fakat hesabı yalnızca “ileride imar gelir” beklentisi üzerine kurmak sağlıklı değildir. Tarla alımında mevcut kullanım değeri de satın alma kararını desteklemelidir.
Benim ilk baktığım kriterlerden biri, arazinin şehrin çeperindeki konumudur. Yerleşime yakınlık kadar şehrin hangi yönde büyüdüğü de önemlidir. Sanayi, istihdam, ulaşım ve nüfus hareketleri birlikte okunmalıdır. Söylentiler yerine onaylı planlar ve somut yatırımlar esas alınmalıdır.
İkinci önemli konu yoldur. Yola yakın olmak ile hukuken kullanılabilir bir yola cepheli olmak aynı şey değildir. Araziye bugün araçla ulaşılması, erişimin hukuken güvence altında bulunduğunu tek başına göstermez. Kadastro yolu, parselin yol bağlantısı ve varsa geçiş hakkı araştırılmalıdır.
Elektrik ve suya yakınlık da avantajdır; ancak hattın yakından geçmesi, bağlantının hemen ve düşük maliyetle yapılabileceği anlamına gelmez. Bağlantı imkânı, kapasite, izinler ve maliyet ilgili kurumlardan öğrenilmelidir. Tarımsal kullanım düşünülüyorsa sulama imkânı ve suyun sürekliliği ayrıca değerlendirilmelidir.
“Çapı düzgün” dediğimiz parsellerde ise şekil, cephe, derinlik ve eğim öne çıkar. Çok dar, parçalı veya yüksek eğimli bir arazi, yüzölçümü büyük olsa bile kullanım açısından sınırlı kalabilir. Düzenli geometri ve uygun arazi yapısı, tarımsal işletmeyi kolaylaştırabilir; gelecekte izin verilen kullanımlar bakımından da avantaj sağlayabilir. Bununla birlikte parselin düzgün olması tek başına yapılaşma hakkı vermez.
Tapu ve plan incelemesi de bu değerlendirmenin ayrılmaz parçasıdır. Mülkiyetin hisseli olup olmadığı, takyidatlar, sınırlar, koruma kararları ve tarımsal kısıtlar kontrol edilmelidir. Tarım arazilerinin tarım dışı kullanımı izin süreçlerine tabidir; elektrik, su ve yol bulunması bu süreçlerin yerine geçmez. İnternet üzerinden yapılan parsel sorgusu da ilk incelemeye yardımcı olur, fakat resmî belge yerine kullanılamaz.
Son olarak, toprağın değer kazanması ile yatırımcının gerçek kazancı birbirinden ayrılmalıdır. Satış süresi, alım ve satış giderleri, finansman maliyeti ve enflasyon hesaba katılmalıdır. Toprak yatırımı, ihtiyaç duyulduğunda hemen nakde çevrilemeyebilir; bu nedenle bekleme gücü doğru parsel seçimi kadar önemlidir.
2027 ve sonrasında yatırımın yönünün toprağa daha fazla döneceğine inanıyorum. Özellikle Bilecik, Çanakkale ve Balıkesir’de doğru konumda, erişimi sağlam, altyapısı araştırılmış ve makul fiyatlı tarlaları yakından izlemek gerektiğini düşünüyorum.
Toprakta kazanç, geleceği beklemek kadar bugünü doğru okumaktan geçer.
