Geçtiğimiz günlerde Hollywood Belediye Başkanı Josh Levy ve bölgenin önde gelen iş dünyası temsilcileriyle birlikte şehrin dönüşüm bölgelerini yerinde inceleme fırsatı buldum. Sadece planları ve sunumları değil, dönüşümün sahadaki yansımalarını da görme imkânı bulduk. Ardından düzenlenen panelde ise tek bir soruya odaklandık: Hollywood önümüzdeki yıllarda nasıl bir şehir olacak?
Florida son yıllarda Amerika'nın en hızlı büyüyen bölgelerinden biri haline geldi. Özellikle New York, California ve diğer yüksek vergili eyaletlerden gelen nüfus hareketi, bölgenin iş gücünü ve ekonomik dinamizmini önemli ölçüde artırdı. Finans, teknoloji, sağlık ve lojistik sektörlerinde faaliyet gösteren birçok şirketin Florida'yı tercih etmesiyle birlikte konut ve ticari gayrimenkul talebi de güçlü şekilde büyümeye devam ediyor. Hollywood da bu büyümeden en fazla pay alan şehirlerden biri.
Saha gezisi boyunca dikkatimi çeken nokta ise yeni binalardan çok, bu büyümenin arkasındaki planlama anlayışı oldu. Hollywood sadece yeni projeler inşa etmiyor. Kanalizasyon altyapısından ulaşım yatırımlarına, kamu güvenliğinden kıyı dayanıklılığı projelerine kadar birçok alanda eş zamanlı çalışmalar yürütüyor. Belediye Başkanı Josh Levy ile yaptığımız incelemelerde gördüğümüz ortak yaklaşım şuydu: Önce altyapı planlanıyor, ardından belirlenen koridorlarda büyüme teşvik ediliyor.
Bizdeki Dönüşümle Buradaki Arasındaki Fark Ne?
Türkiye'de kentsel dönüşüm denildiğinde çoğu zaman eski bir binanın yenilenmesi akla gelir. Hollywood'da ise dönüşüm çoğu zaman tek bir binadan çok, belirli bölgelerin ve koridorların yeniden tasarlanmasına dayanıyor.
Bunun en somut örneklerinden biri Young Circle çevresi. Yaklaşık on yıl önce büyük ölçüde düşük yoğunluklu yapılaşmanın hâkim olduğu bu bölge, bugün yüksek yoğunluklu konut projeleri, karma kullanımlı yapılar, oteller ve ticari alanlarla şehrin en hareketli merkezlerinden biri haline gelmiş durumda.
Bu değişim, uzun vadeli şehir planlamasının gayrimenkul değerleri üzerindeki etkisini açıkça ortaya koyuyor.
Türk Yatırımcısı ve Müteahhidi İçin Fırsat Nerede?
Asıl dikkat çekici nokta burada başlıyor.
Şehrin büyüme stratejisi belirli gelişim koridorları üzerinde yoğunlaşıyor. Özellikle Downtown Hollywood ve Young Circle çevresi son yıllarda yüksek yoğunluklu projelerin merkezi haline gelirken, Federal Highway, Dixie Highway ve State Road 7 (441) koridorlarında da yeniden geliştirme potansiyeli dikkat çekiyor.
Şehir planlamasında öne çıkan konulardan biri de yoğunluk politikaları. Bazı bölgelerde mevcut imar hakları daha düşük yoğunluklu gelişime izin verirken, belirlenen koridorlarda ek yoğunluk teşvikleriyle daha büyük projeler mümkün hale gelebiliyor. Örneğin bazı parsellerde geleneksel olarak 4-5 katlı bir yapı öngörülürken, belirli planlama kriterlerinin karşılanması durumunda 8-10 kata kadar ulaşan projeler geliştirilebiliyor.
Bu da aynı arsanın ekonomik değerini ve geliştirme potansiyelini önemli ölçüde değiştirebiliyor.
Bugün üzerinde eski bir müstakil ev veya küçük bir multifamily yapı bulunan bazı parseller, gelecekte çok daha farklı kullanım imkanlarına sahip olabilir. Elbette bu durum şehrin her bölgesi için geçerli değil. Ancak doğru koridorlarda konumlanan arsalar ve mevcut yapılar önemli fırsatlar sunabiliyor.
Bu nedenle fırsat yalnızca tamamlanmış bir bina satın alıp kira geliri elde etmekte değil; gelişim koridorlarını analiz ederek gelecekteki yoğunluk artışı ve yeniden geliştirme potansiyelini öngörebilmekte yatıyor.
Asıl Değer Bugünde Değil, Gelecekte
Burada sözünü ettiğimiz projeler Miami şehir merkezindeki milyar dolarlık gökdelenler değil. Aksine, birçok küçük ve orta ölçekli geliştiricinin değerlendirebileceği apartman projeleri, karma kullanımlı yapılar ve yeniden geliştirme fırsatları söz konusu.
Aslında bu yaklaşım, Türk müteahhitlerin ve yatırımcıların oldukça yakından tanıdığı dönüşüm mantığına düşündüğümüzden daha yakın. Ancak burada odak noktası tek bir bina değil, bütün bir koridorun gelecekte nasıl şekilleneceği.
Hollywood'da yaptığımız saha incelemeleri bana bir kez daha şunu gösterdi: Gayrimenkulde en büyük fırsatlar çoğu zaman dönüşüm tamamlandıktan sonra değil, şehirlerin geleceği planlanırken ortaya çıkıyor. Şehirler önce planlarda değişiyor, ardından sokaklarda.
Bu nedenle yatırımcılar için en değerli bilgi, bugünkü bina değil; o binanın bulunduğu koridorun 10 yıl sonraki potansiyelidir.
