Yaz geldi, taşınma sezonu açıldı. Yeni ev arayan kiracılar, evini kiraya vermek isteyen malikler ve iki tarafın da aklında aynı sorular: Bu işin doğrusu ne? Kimi zaman el sıkışarak, kimi zaman “biz birbirimizi biliriz” diyerek yapılan kiralamalar ne yazık ki ileride büyük sorunlara yol açabiliyor.
Ben de hem 35 yılı aşkın mesleki tecrübem hem de sahada karşılaştığım örnekler ışığında bu yazımda, kiralık ev sürecine adım atmadan önce hem ev sahiplerinin hem kiracıların dikkat etmesi gereken 11 altın kuralı sizlerle paylaşmak istedim.
1. Ev sahibinin gerçekten malik olduğuna emin olun.
Ev sahibi olduğunu iddia eden kişi gerçekten tapuda kayıtlı malik mi? Mutlaka e-Devlet’ten alınmış güncel tapu kaydı istenmeli.
2. Sözleşme noter yerine artık e-Devlet’ten yapılabiliyor.
e-Devlet üzerinden dijital kira sözleşmesi oluşturulabilir ve hukuken geçerlidir. Bu hem kiracı hem mal sahibi için güvencedir.
3. Kira mutlaka banka üzerinden, IBAN yoluyla ödenmeli. Elden ödeme risktir. Açıklama şu netlikte yazılmalı: “… adresli dairenin … ayı kira bedeli”
4. DASK sigortası olmadan sözleşme yapmayın. Güncel Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) poliçesi mutlaka sözleşme öncesi istenmeli. DASK’sız evde elektrik, su, doğalgaz aboneliği yapılamaz.
5. Kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasına göre yapılır. Temmuz 2025 TÜFE ortalaması: %43,23 Bu oranın üzerindeki artışlar geçersizdir. Zam, yalnızca sözleşmenin yıllık yenilendiği tarihte geçerlidir.
6. Ev satılsa bile kiracı hemen çıkarılamaz. Yeni malik, tapudan sonra 1 ay içinde ihtar gönderirse, 6 ay sonunda “kendisi veya yakını oturacak” gerekçesiyle tahliye davası açabilir.
7. Depozito detayı yazılı olmalı, iadesi netleştirilmeli. Sözleşmeye, “daire eksiksiz teslim edilirse, depozito iade edilir” maddesi eklenmeli.
8. Aidat, fatura, tamirat… Sorumluluk kimde? Aidat, elektrik, doğalgaz gibi giderlerin kim tarafından ödeneceği açıkça yazılmalı.
9. Teslim tutanağı ile evin durumu kayıt altına alınmalı. Boya, kombi, beyaz eşya gibi demirbaşlar yazılı olarak teslim tutanağına işlenmeli.
10. Zamda anlaşmazlık tahliye sebebi değildir. Kiracı TÜFE oranının üzerindeki zamma razı olmazsa ev sahibi tahliye edemez. Ancak mahkemeye kira tespit davası açabilir. Kiracı yeni bedeli de ödemezse tahliye gündeme gelir.
11. Uyuşmazlıklarda ilk durak artık “arabuluculuk”.
2023’ten beri dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Burada çözüm olmazsa tahliye ya da tespit davası açılabilir.
Kiracının Hakları Nelerdir?
• Kira artışı TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez.
• Sözleşme süresi bitmeden keyfi olarak tahliye edilemez.
• Evin satılması tahliye için yeterli gerekçe değildir.
• Elden ödeme zorunlu tutulamaz, banka üzerinden IBAN ile ödeme hakkı vardır.
• Depozito, daire eksiksiz teslim edildiğinde iade edilmelidir.
• e-Devlet üzerinden yapılan dijital sözleşmelerle yasal güvence altındadır.
• Güncel DASK poliçesini isteme hakkı vardır.
• Tahliye sürecinde yalnızca mahkeme kararı geçerlidir.
Ev Sahibinin Hakları Nelerdir?
• Kira ödenmezse ihtar çekip tahliye davası açabilir.
• 5 yıldan sonra kira tespit davası açarak rayiç kira bedeli talep edebilir.
• Kendi veya birinci derece yakını oturacaksa tahliye hakkı vardır (mahkemeyle).
• Kiracının IBAN yoluyla ödeme yapmasını talep edebilir.
• Sözleşmenin e-Devlet üzerinden resmi şekilde yapılmasını isteyebilir.
• Kiraya verilen taşınmazın DASK poliçesini yaptırmakla yükümlüdür.
Son olarak; ev kiralamak artık “güven ilişkisiyle” değil, yazılı belgeler ve dijital kayıtlarla yürütülmeli. Kiralayan da kiracı da artık bilinçli, bilgili ve belgeli hareket etmeli.
“Söz uçar, e-Devlet kalır. Elden ödeme kaybolur, IBAN konuşur.”
Sağlam evlerde, sağlam sözleşmelerle, huzurlu kiralamalar diliyorum
