1 Temmuz 2026 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği, inşaat ve gayrimenkul sektöründe önemli bir dönemin kapısını araladı. İlk bakışta teknik bir düzenleme gibi görünse de aslında bu değişiklik; müteahhitleri, mimarları, mühendisleri, belediyeleri, yatırımcıları ve ev sahibi olmak isteyen vatandaşları yakından ilgilendiriyor.
en çok karşılaştığımız sorunlardan biri, aynı konunun farklı belediyelerde farklı şekillerde uygulanmasıydı. Genelgelerle yürüyen birçok uygulama artık yönetmelik içine alınarak hukuki açıdan daha güçlü hale getirildi. Bu da hem uygulama birliğini sağlayacak hem de yaşanan belirsizlikleri önemli ölçüde azaltacaktır.
Asansör Zorunluluğunda Belirsizlik Sona Erdi
Yeni yönetmelikte en dikkat çeken düzenlemelerden biri asansör zorunluluğuyla ilgili oldu.
Artık kat sayısı belirlenirken hangi bodrum katların hesaba dahil edileceği açıkça tanımlandı.
Eğer bodrum katta bağımsız bölüm, eklenti veya ortak kullanım alanı bulunuyorsa bu kat, kat hesabına dahil edilecek. Ancak sadece kazan dairesi, su deposu, jeneratör odası, elektrik odası, iklimlendirme merkezi gibi teknik hacimlerden oluşan bodrum katlar kat sayısına dahil edilmeyecek.
Bu düzenleme özellikle proje hazırlık aşamasında yaşanan tereddütleri ortadan kaldıracak önemli bir adım olarak görülüyor.
Emsal Hesabında Kurallar Daha Açık Hale Geldi
Sektörde yıllardır en çok tartışılan konulardan biri de emsal hesabıydı.
Yeni yönetmelikle birlikte daha önce genelgelerle uygulanan birçok konu artık doğrudan yönetmeliğe işlendi.
Buna göre;
* Belirli büyüklüğü aşmayan pergolalar,
* Süs havuzları,
* Bazı giriş saçakları,
* Belirli çatı alanları,
* Ortak kullanım alanlarının önemli bir bölümü
emsal dışında değerlendirilecek.
Özellikle ticari amaç taşımayan çocuk oyun alanları, mescitler, ortak otoparklar ve kullanılmayan teras çatılarının ortak alan olarak değerlendirilmesi uygulamadaki birçok tartışmayı sona erdirecek.
Bu düzenleme hem proje üreticileri hem de ruhsat veren idareler açısından daha net bir çerçeve oluşturuyor.
Yeniden Ruhsat Süreci Daha Net
Bir diğer önemli değişiklik ise yeniden ruhsat düzenlenmesiyle ilgili.
Artık ruhsatı geçersiz hale gelen yapılarda hangi mevzuatın uygulanacağı ayrıntılı şekilde açıklandı.
Eğer yapı ruhsat tarihinden itibaren iki yıl içinde inşaata başlamışsa;
* Deprem,
* Yangın,
* Isı yalıtımı,
* Su yalıtımı,
* Enerji verimliliği
gibi güvenliği doğrudan ilgilendiren konularda güncel mevzuat uygulanacak.
Bunun dışındaki konularda ise ilk ruhsat tarihindeki hükümler esas alınacak.
Ancak iki yıl içinde inşaata başlanmamışsa yeniden alınacak ruhsat tamamen güncel plan ve yönetmelik hükümlerine göre düzenlenecek.
Bu düzenleme özellikle uzun yıllar bekleyen projeler açısından oldukça önemli.
Mevcut Müstakil Konutlara Asansör Kolaylığı
Toplumumuz yaşlanıyor. Engelli bireylerin ve ileri yaştaki vatandaşlarımızın erişilebilir konut ihtiyacı her geçen gün artıyor.
Yeni yönetmelikle birlikte bodrum kat hariç üç katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü mevcut müstakil evlerde gerekli teknik şartların sağlanması halinde bina içerisine asansör veya engelli asansörü yapılmasının önü açıldı.
Bence bu değişiklik sosyal açıdan en değerli düzenlemelerden biri.
Eski Binalarda Tadilat Kolaylığı
2017 yılı öncesinde ruhsatlandırılmış ve yapı kullanım izin belgesi bulunan yapılarda yapılacak tadilatlarda da önemli bir kolaylık getirildi.
Belirli şartların sağlanması halinde tadilatlar ilk ruhsat tarihindeki yönetmelik hükümlerine göre yapılabilecek.
Ancak;
* Deprem güvenliği,
* Yangın yönetmeliği,
* Enerji verimliliği,
* Isı ve su yalıtımı
konularında güncel standartlara uyulması zorunlu olacak.
Yani eski haklar korunurken güvenlikten taviz verilmeyecek.
TAKS ve KAKS Hesaplarında Ortak Uygulama
Yönetmeliğin önemli başlıklarından biri de TAKS ve KAKS hesaplamaları oldu.
Artık;
* Uygulama imar planında TAKS belirtilmeyen ayrık veya blok nizam alanlarda TAKS yüzde 40’ı geçemeyecek.
* KAKS değeri bulunmayan parsellerde ise yapı yaklaşma mesafeleri dikkate alınarak TAKS en fazla yüzde 60 uygulanabilecek.
Bu düzenleme özellikle farklı belediyelerde yaşanan uygulama farklılıklarını büyük ölçüde ortadan kaldıracaktır.
Süs Havuzu İlk Kez Tanımlandı
Belki küçük gibi görünen ama uygulamada oldukça önemli olan bir konu da süs havuzlarının tanımlanması oldu.
Bugüne kadar süs havuzu ile yüzme havuzu zaman zaman birbirine karıştırılıyor ve farklı uygulamalar ortaya çıkıyordu.
Artık yönetmelikte süs havuzunun tanımı açık şekilde yer aldığı için ülke genelinde ortak uygulama sağlanması hedefleniyor.
İmar mevzuatında en önemli konu sadece yeni kurallar getirmek değildir. Kuralların herkes tarafından aynı şekilde uygulanmasını sağlamaktır.
Bu yönetmelikle birlikte birçok belirsizlik ortadan kaldırıldı, genelgeler yönetmelik kapsamına alınarak hukuki altyapı güçlendirildi ve uygulama birliği açısından önemli bir adım atıldı.
Önümüzdeki süreçte belediyelerin, proje ofislerinin, müteahhitlerin ve sektör profesyonellerinin bu yeni düzenlemeleri doğru şekilde takip etmesi büyük önem taşıyor.
Çünkü gayrimenkul sektöründe doğru bilgi, doğru yatırımın ve doğru planlamanın temelidir. Mevzuatı bilen kazanır, bilmeden hareket eden ise zaman ve maliyet kaybıyla karşı karşıya kalabilir
