Son birkaç ayı değerlendirdiğimde kiralık konut piyasasında çok önemli bir değişim yaşandığını görüyorum.
Özellikle Kurban Bayramı öncesinde piyasa oldukça sakindi. Vatandaş beklemeyi tercih etti. Taşınmalar ertelendi, kiralık dairelere talep azaldı. Biz emlakçılar olarak bu durgunluğu sahada birebir yaşadık. Telefonlar daha az çalıyor, kiralık daireler ilanda daha uzun süre kalıyordu.
Ancak Haziran ayıyla birlikte piyasanın yönü tamamen değişti.
Okulların kapanması,yaz sezonunun açılması ve taşınma hareketliliğiyle birlikte kiralık konut piyasası yeniden canlandı. Bugün doğru fiyatla ilana çıkan bir daire çok kısa sürede kiracısını buluyor. Özellikle ailelerin tercih ettiği bölgelerde hareketlilik gözle görülür şekilde arttı.
İstanbul genelindeki kiralık ilanlarını incelediğimde, 100 metrekarelik standart bir dairenin ortalama kira bedelinin birçok ilçede 50 bin liranın üzerine çıktığını görüyorum.
Beşiktaş, Sarıyer, Kadıköy, Şişli, Bakırköy ve Ataşehir gibi ilçelerde kira rakamları çok daha yüksek seviyelere ulaşmış durumda. Mahalle bazında ise Bebek, Etiler, Nişantaşı, Levent, Kuruçeşme, Caddebostan, Suadiye, Fenerbahçe, Florya ve İstinye en yüksek kira bedellerinin görüldüğü bölgeler arasında yer alıyor.
Daha uygun kiralık konut arayanlar için Esenyurt, Arnavutköy, Sultangazi, Sultanbeyli, Bağcılar, Avcılar, Silivri ve Çatalca ön plana çıkıyor. Ancak bu bölgelerde bile kiralar birkaç yıl öncesine göre ciddi oranda yükselmiş durumda.
Peki bunun sebebi ne?
Bence bunun en önemli nedeni kentsel dönüşümün hızlanmasıdır. İstanbul’un birçok ilçesinde aynı anda yüzlerce bina dönüşüme giriyor. Evini boşaltmak zorunda kalan binlerce aile kiralık konut arıyor. Ancak yeni konut üretimi aynı hızda ilerlemiyor. Arz yetersiz kalınca talep artıyor, talep arttıkça da kira fiyatları yükseliyor.
Diğer taraftan inşaat maliyetleri, arsa fiyatları, finansman giderleri ve üretim maliyetleri de yeni konut üretimini zorlaştırıyor. Üretim azaldıkça kiralık piyasasındaki baskı da artıyor.
Ben piyasada şunu görüyorum; yaz boyunca kiralık konut talebi sakin seyredecek.
Okulların açılmasına yakın üniversite öğrencileri, memur tayinleri ve yeni iş nedeniyle taşınacak vatandaşların da piyasaya girmesiyle kiralık daire bulmak daha da zorlaşabilir.
Peki bu sorun nasıl çözülür?
Bana göre artık sadece kira fiyatlarını konuşmanın zamanı değil, çözümü konuşmanın zamanı.
Birincisi; konut üretimi mutlaka artırılmalıdır. Talep her geçen gün artarken üretim aynı hızda devam etmiyor. Arz arttıkça piyasa kendiliğinden dengelenecektir.
İkincisi; kentsel dönüşüm planlı ilerlemelidir. Aynı bölgede yüzlerce binanın aynı anda dönüşüme girmesi kiralık piyasasına ciddi baskı oluşturuyor. Dönüşüm etap etap yapılırsa bu baskı azalacaktır.
Üçüncüsü; orta gelir grubuna yönelik uygun fiyatlı konut projeleri artırılmalıdır. Sadece lüks konut üretmek kiralık sorununu çözmez.
Dördüncüsü; ilk kez ev sahibi olacak vatandaşlara uzun vadeli ve düşük faizli konut kredileri sağlanmalıdır. İnsanlar kira öder gibi ev sahibi olabildiğinde kiralık konut talebi de azalacaktır.
Beşincisi; yatırım amaçlı kiralık konut üretimi teşvik edilmelidir. Piyasaya ne kadar fazla kiralık konut girerse fiyatlar o kadar dengelenir.
Altıncısı; boş duran konutların ekonomiye kazandırılması için teşvikler oluşturulmalıdır. Kullanılmayan her konut aslında piyasadaki arz eksikliğini büyütmektedir.
Yedincisi; inşaat sektörünün üzerindeki maliyet yükü azaltılmalıdır. Arsa maliyetleri, ruhsat süreçleri ve finansman giderleri düştükçe daha uygun fiyatlı konut üretmek mümkün olacaktır.
Sekizincisi; sosyal konut projeleri hız kesmeden devam etmelidir. Özellikle dar ve orta gelirli vatandaşlar için üretilecek konutlar kiralık piyasasını rahatlatacaktır.
Dokuzuncusu; ulaşım yatırımları artırılmalıdır. Metro ve raylı sistemlerin gelişmesiyle vatandaş sadece merkezi ilçelere yönelmek zorunda kalmayacak, kira talebi İstanbul geneline daha dengeli dağılacaktır.
Çünkü konut insanların en temel barınma ihtiyacıdır.
Gayrimenkülde en önemli unsur lokasyondur. Ancak bugün geldiğimiz noktada, ulaşılabilir konut üretimi en az lokasyon kadar önemli hale gelmiştir. Kira fiyatlarını düşürmenin yolu kiraya müdahale etmekten değil, kiralık konut sayısını artırmaktan geçiyor. Arz arttığında piyasa kendi dengesini bulacaktır. Kalıcı çözüm daha fazla konut üretmek, daha fazla insanı ev sahibi yapmak ve doğru şehir planlamasıyla mümkündür.
