Aslandağ Group’un ahşap sektöründeki 30 yıllık başarısını konut sektörüne taşıdığı markası STCA Gayrimenkul, iddialı projeleriyle gayrimenkul sektörüne yeni bir soluk getirdi.
STCA Gayrimenkul Yönetim Kurulu Başkanı Aydın Aslandağ, baretdergisi.com Genel Yayın Yönetmeni Çiğdem Men'e Anadolu Yakası gayrimenkul sektörü ve Kartal bölgesindeki kentsel dönüşüm çalışmaları hakkında bilgi verdi.
STCA Gayrimenkul'ü kısaca tanıyabilir miyiz?
Biz 4 erkek kardeşiz. Şirketimizin ismi de 4 kardeşin baş harflerinden oluşmaktadır. Yani şirketimiz, Salih, Tuncay, Cemal, Aydın'ın baş harflerinden oluşan 4 kardeşin ortaklaşa kurduğu bir aile şirketidir. STCA Gayrimenkul’den önce size biraz çatı şirketimiz Aslandağ Group’tan bahsetmek isterim. Grup şirketimizin lokomotif markalarından biri olma özelliğini taşıyan ahşap kapı markamız Artella ile nitelikli ahşap kapı üretiyoruz. Distribütörlüğünü üstlendiğimiz, dünyanın lüks mutfak devi markalarından biri olan İtalyan Pedini markasının dışında, İtalyan çelik kapı markası Okey ve kapı ve mutfakla alakalı aksesuarları markası Leona markalarının Türkiye’deki satışını ve montajını gerçekleştiriyoruz. Yaklaşık 30 yıldır yapı sektöründeki deneyimimizi yansıtmak adına kurduğumuz STCA Gayrimenkul markamızın ilk konut projesini ise 2015 yılında Yuvam Kartal ile gerçekleştirdik. Mayıs 2016 yılında ise lansmanını gerçekleştirdiğimiz Kartallife Atalar projemizle Kartal’ın en iddialı butik projesinin inşaatına devam ediyoruz.
[caption id="attachment_5092" align="alignleft" width="278"]
Çiğdem Men - Aydın Aslandağ[/caption]Ahşap sektöründen konut sektörüne nasıl giriş yaptınız?
Firmamız içinde yer alan markalarımız, inşaatta kullanılan malzemeleri sunuyor. Biz 30 yıldır, inşaat sektöründe nitelikli proje yapan firmalara hizmet veriyoruz. Dolayısıyla yıllardan beri zaten sektörün içindeyiz. Kaba inşaat aşamasında şantiyeye giriyoruz, inşaattan en son biz çıkıyoruz. Bununla birlikte firmalara projelendirme hizmeti de veriyoruz. Kısacası yapı sektöründeki deneyimimizi, kendi inşaat projelerimize taşımak istedik. Bu nedenle de 2009 yılında STCA Gayrimenkul’ü kurduk. 2009’dan 2015'e kadar kendi gayrimenkullerimizi yönettik. Yine bu süre zarfında fabrika binamız gibi kendimize özel mülkler inşa ettik. 2015 yılında ise Kartal bölgesini hedef seçerek, konut sektörüne giriş yaptık. İlk projemiz Yuvam Kartal Halitpaşa'dan sonra Kartallife Atalar projemize başladık.
“Kartal bölgesini hedef seçtik” dediniz. Neden inşaatlarınıza Kartal'da başladınız?
2013 yılında Kartal'ı hedef bölge olarak seçtik. Proje aşamasına gelmesi, 2015 yılını buldu. 90'lı yıllara döndüğümüzde Kartal eskiden İstanbul’un sayfiye yerlerinden biriymiş. İnsanlar tatil bölgesi olarak kullanırmış. 1950 yıllarda Kartal'a sanayi gelmeye başlamış. Özellikle E-5 aksında ciddi fabrikalar kurulmuş. Fabrikada çalışanların yerleşmesi sonucu siteler halinde şehirleşmeye başlamış. Kentsel dönüşüm yasasıyla birlikte de Kartal’da ciddi şekilde kentsel dönüşüm çalışmaları başladı. Özellikle sahile yakın yerlerdeki yerleşim alanlarında bulunan büyük sitelerde kentsel dönüşüm çalışmaları yoğunluk kazandı. Müteahhit olarak baktığımızda bu aksın dönüşümü fazlasıyla cezbedici. Çünkü büyük oranlarda arsalar elde edebiliyorsunuz. Kartal'ı seçmemizin ilk nedeni bu. Diğeri ise E-5 aksında bulunan fabrikalar da birer birer kapanıyor ve fabrikalar, Gebze-Dilovası'ndan başlayıp, Adapazarı’na uzanan bir bölgeye taşınmaya başladı. Dolayısıyla fabrikalardan boşalan yerler, yeni proje üretmek için ideal arsalar demek. Bu iki açıdan baktığımızda, inşaat sektörü için cazip bir bölge haline geliyor, Kartal. Yine Kartal’ın müthiş bir deniz ve adalar manzarası var. Lokasyon olarak baktığımız zaman sahil yoluna çok yakın. Hemen üzerinde minibüs yolu, paralelinde eski tren yolu dediğimiz şimdiki Marmaray hattı, deniz ulaşımı, E-5 ve metro ulaşımı, Sabiha Gökçen havaalanına, Osmangazi Köprüsü'ne yakınlığıyla Kartal, ulaşım aksının tam merkezinde bulunuyor. Bu kriterlerin hepsini bir araya getirdiğimizde Kartal yatırım yapacağımız cazip bir bölge olarak karşımıza çıkıyor.
Bundan sonraki projelerinizde yine Kartal'da mı devam edecekseniz? Hedeflediğiniz başka lokasyonlar var mı?
Anadolu Yakasında iş yapmayı seviyoruz. Ağırlıklı olarak ticari işlerimiz bu yakada devam ediyor. Kartal'da projeler üretmeye devam edeceğiz. Kartal dışında üzerinde çalıştığımız başka bölgeler de var.
Projelerinizi kat karşılığı mı yoksa kendi arsanız üzerinde mi yapıyorsunuz?
Yaptığımız iki proje de kentsel dönüşüm kapsamında hayata geçti. Kentsel dönüşüme devam edeceğiz ama diğer taraftan da Sancaktepe'de kendi arsalarımızı üretmeye başladık. Piyasa lüks konuta doymaya başladı. Bundan sonra orta ölçekli projeler üretmek gerekiyor. Sektör, şu anda 250 bin ile 600 bin TL civarında dairelerin olduğu, biraz daha ekonomik projelere ihtiyaç duyuyor. Bu fiyat aralığında daire arayan, ev sahibi olmak isteyen birçok insan var. Bizde kendi arsalarımız üzerinde orta gelirli vatandaşların konut ihtiyacını karşılamaya çalışacağız.
Kartallife Atalar projesinin yatırım değeri ne kadar?Son fiyat artışlarıyla birlikte toplam yatırım değeri 100 milyon TL'ye ulaştı.
Kartallife Atalar projesinin özelliklerinden bahseder misiniz? Kat malikleriyle nasıl anlaşma sağladınız?
Kartallife Atalar’da kentsel dönüşüme örnek bir proje gerçekleştiriyoruz. Çünkü parsel bazından ziyade ada bazlı bir dönüşüm gerçekleştiriyoruz. Toplam 4 bin metrekarelik bir arsaya sahip Kartallife Atalar, 800 metrekarelik bir oturum alanı üzerinde yükseliyor. Projemiz, otoparklarla birlikte 27 kattan oluşuyor. Projede toplam 24 adet 2+1, 76 adet 3+1, 4 adet dubleks ile birlikte toplamda 104 daire bulunuyor. Özellikle 1+1 ve 1+0 daireler yapmadık. Burada aile konsepti oluşturmak istedik. Çünkü Kartal'da çok fazla sayıda proje var. Projelerin çoğu da karma projeler. Yaptığımız araştırmalar sonucu bölgede aile konsepti ve butik bir proje talebi olduğunu gördük. İnsanlar küçük değil, daha büyük metrekarelere sahip birkaç odalı evlerde oturmak istiyor. Bizde bu ihtiyacı karşılamak adına böyle bir proje ürettik. Kartallife Atalar’ın en büyük özelliklerinden biri de tüm odaların deniz manzarasına sahip olması. Odalar bir yandan Kadıköy tarafına doğru tüm deniz ve adalar manzarasına sahipken, diğer taraftan ise Tuzla tarafına doğru tüm deniz ve adalar manzarasına sahip. Yine projemize, kapalı otopark ve yaya girişi tek merkezden gerçekleştiriliyor. Projemizde aynı zamanda üzeri otomatik açılıp kapanabilen ve 365 gün kullanılabilir havuzumuz da var.
KARTALLIFE ATALAR’DA ENGELSİZ YAŞAM
Projemizde engelliler için rampalarımız var. Bu rampalarla projenin her yerine ulaşma imkanı sağlıyoruz. Kartallife Atalar’ın en güzel yanlarından biri de asansörden indiğiniz zaman balkona çıkar gibi ferah bir alana çıkmanız ve bu alandan tüm denizi seyredebilmeniz. Ayrıca projenin ana koridorlarının sonunda büyük pencerelerin bulunması günün her saati binanın içini aydınlık kılıyor.
KARTALLIFE ATALAR’DAN GEMLİK’İ GÖRÜRSEN SAKIN ŞAŞIRMA!
Proje, engin bir deniz manzarasına sahip. Hava açık olduğu zaman Yenikapı taraflarını, Dragos tepelerini, Kadıköy’ü ve Gemlik’e kadar seyre dalabilirsiniz.
Projede daire fiyatları ne kadar?
2+1 dairelerimiz indirimli olarak 450 bin TL, 3+1 daireler ise 650 bin TL'den başlıyor. Şerefiyesine göre fiyatlar değişiklik gösteriyor.
Kartal bölgesinde genel olarak metrekare fiyatları ne kadar?
Kartal'da geçmişte metrekaresi 2 bin TL olan rakamlar, şu anda en düşük 4 bin TL'den başlıyor ve 6-7 bin TL'ye kadar çıkıyor. Bu aralar metrekare fiyatlarının biraz daha artması bekleniyor. Sahil taraflarında ise bazı büyük projelerde metrekare fiyatları 12 bin TL'ye kadar çıkıyor. Böylelikle Kartal'da daireler metrekaresi 4 bin ile 12 bin TL arasında alıcı buluyor diyebiliriz.
“UCUZ ARSA ÜRETİLMELİ”
Emlak Konut'un başlattığı yüzde 5 peşin, 20 yıl vade kampanyası hakkında ne düşünüyorsunuz?
Bu tarz çalışmalar konut alıcılarının önünü açtığı için konut satışını arttıracak ve hızlandıracak diye düşünüyorum. Faiz oranlarının aşağıya çekilmesi de alıcılar için önemli. Çünkü vade uzadıkça tüketicilerin ödedikleri fiyatlar da artıyor. Bunlar güzel çalışmalar. Tabii benim fikrim her zaman insanlarımıza uygun fiyatlı daire verebilmek için Emlak Konut'un, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın ve belediyelerin ucuz arsa üretme aşamasında biraz daha çalışmaları gerektiğini düşünüyorum. Yüksek gelir grubu her koşulda nasılsa ev sahibi olabiliyor. Biraz daha orta ve alt grubun ev sahibi olmalarına olanak sağlayacak yöntemler geliştirmek gerekiyor. Bunu da hem kamu hem de özel sektör olarak birlikte yapmamız gerekiyor. Herkes elini taşın altına koymalı. İnsanların tabii arazileri kıymetli ama bence gereksiz oranlar var. Kentsel dönüşümdeki oranlar biraz daha düşürülürse herkes ev sahibi olabilir.
Kartal Bölgesinde kentsel dönüşüm çalışmaları nasıl gidiyor?
Kartal, kentsel dönüşüm anlamında rahat bir bölge. Belediye de projeyi ciddi anlamda destekliyor. Belediye kat malikleri ve müteahhit arasında rol alıp, süreci hızlandırmaya çalışarak müteahhitlere kolaylık sağlıyorlar.
Peki, kentsel dönüşüm anlaşma aşamasında ne gibi sorunlar çıkıyor ve genel anlamda kat malikleriyle yüzde kaç anlaşma yapılıyor?
Kentsel dönüşümde şu andaki problemlerden biri, insanlar kendilerine göre haklı olarak mevcut daireleri korumaya çalışıyorlar ya mevcut dairelerinin üzerinden artı bir yer daha almaya çalışıyorlar ya da mevcut imar planına göre kendilerine göre daha küçük bir daire alabiliyorlar. Onların metrekarelerini biraz daha yükseltmek adına müteahhit firmalar ciddi pazarlıklar yapıyorlar. Mesela Kartal bölgesi için konuşursak, mal sahipleriyle şu anda yüzde 55-60'lar karşılığında anlaşmalar yapılıyor. Böylelikle maliyetin içine direk yüzde 55'i koymuş oluyoruz. Bununla birlikte diğer inşaat maliyetlerini de ekleyerek kâr elde etmeye çalışıyoruz. Arsa maliyeti yüzde 55-60'lardaysa, ki bu Bağdat Caddesinde yüzde 70-88'i buluyor. Maliyetler yüksek olunca haliyle daire fiyatları da yükseliyor. Daire fiyatlarının yükselmemesi için İstanbul ve Türkiye genelinde arsa maliyetlerinin düşmesi lazım ki, inşaat maliyetleri düşmüş olsun. Dolayısıyla daire fiyatları da uygun hale gelsin.
İnşaatta kâr oranı nedir?
Yıllık olarak baktığımız zaman yüzde 10'ların altında kalıyor. Dışarıdan bakılınca çok yüksek kârlar elde ettiğimiz düşünülüyor, oysa durum tam tersi.
İNŞAAT SEKTÖRÜ ÇOK FAZLA KÂRLI BİR SEKTÖR DEĞİL
Peki, proje inşaat aşamasında prim yapmıyor mu? Fiyat aynı kalmıyor sonuçta…
Öngörülen prim de hesaplanan kârın içinde yer alıyor. Üretim için tahmini bir maliyetle yola çıkılıyor ve tahmini hasılat planı yapılıyor. “Şu şekil satarsam, bu kadar kâr elde ederim” diyorsunuz. Zaten projeler çok yüksek primler yapmaz. Mesela 1 milyon TL’lik bir proje, 1 yıl içinde 1,5 milyon TL olmaz. Hiçbir müteahhit firma da dairesini elinde tutmak istemez. Bazı firmalar gayrimenkul yatırımı olarak bazı yerleri kendine bırakır ama o da daire değil, genelde ticari üniteler olur. Genel anlamda inşaat sektörü çok kârlı bir sektör değil. Peki, biz neden bu sektöre girdik? Daha önce de bahsettiğim gibi biz 4 kardeş, aile şirketi olarak işe başladık. Kurumsal yapımız ve diğer markalarımızda sistemi oturttuğumuz için kendimize yeni bir sektör daha açmak istedik. Bu da en iyi bildiğimiz inşaat sektörü oldu. Kârlılığın çok yüksek olmadığını bile bile, en iyi yapabileceğimiz iş inşaat olduğu için bu sektöre yatırımımızı gerçekleştirdik. Bir de biz sanayici kökenli bir aile olmamızdan dolayı para kazanmaktan ziyade ülkemiz için üretmeyi, istihdam yaratmayı seviyoruz. Şimdiki projemizin kaba inşaatında bile 50 kişi çalışıyor. Yakında ince işler başladığında burada yaklaşık 250-300 kişi çalışmış olacak. Her şantiyeyi bir fabrika olarak düşünün. Ciddi bir istihdam yaratmış oluyoruz. Türkiye'nin geçmişten gelen en büyük sorunlarından biri işsizlik. Son dönemde de işsizlik her ay artarak devam ediyor. İstihdam yaratılabilen işleri yapmak lazım. Yoksa işin kolayına kaçıp biraz daha ticari yönlerinizi geliştirirsiniz, ancak istihdam yaratamazsınız.
Yabancıya vatandaşlık verilmesi hakkında ne düşünüyorsunuz? Kartal bölgesine yabancı yatırımcının ilgisi nasıl?
“YABANCI YATIRIMCI ANADOLU YAKASINI TANIMIYOR”
Ülkemize gereken para akışının sağlanması açısından yabancıya gayrimenkul edindirmeyi ben de destekliyorum. Ne yazık ki yabancılar Anadolu Yakasını, Avrupa Yakasına nazaran çok fazla tanımıyorlar. Konut sektöründe pazarlama yapan firmalar, daha çok Avrupa Yakasını pazarlıyorlar. Bu firmaların Anadolu Yakasını çok iyi tanıttıklarını düşünmüyorum. İstanbul'un her noktası değerli ama Anadolu Yakası, Avrupa'ya göre daha yaşanabilir bir yer. Coğrafi ve ulaşım aksları açısından baktığımız zaman Anadolu Yakası daha cazip bir bölge. Mesela Bağdat Caddesi son zamanlarda kentsel dönüşümde inşaat ve kamyon trafiğinden dolayı biraz özelliğini yitirse de dünyaca önemli caddelerden biri. Her dönem popülerliğini koruyan bu bölgeye bile yabancı yatırımcıları çekemiyoruz.
“ANADOLU YAKASINA YENİ ŞEHİRLER KURULMUYOR”
Yurt dışında da Anadolu Yakasının tanıtımı yapılmıyor. Anadolu Yakasında, Avrupa Yakasındaki gibi çok büyük inşaat alanları yok. Bu tarafta yeni şehirler kurulmuyor. Avrupa Yakasında, Batışehir gibi yeni şehirler kuruluyor. Oralard ki alanlar 10 yıl öncesine kadar daha bakirdi. Şimdi büyük şehirler kurulduğu için Anadolu Yakasında proje yapan müteahhittin elinde 300 dairesi varsa, Avrupa Yakasında iş yapan müteahhittin elinde ise 5 bin dairesi var. Bu yüzden onlar yurt dışında tanıtıma gidebiliyor. Sakinliği arayan ve ailesiyle yaşayacak olan yabancı yatırımcı Anadolu Yakasını tercih edebilir.
Son olarak konut satışları nasıl gidiyor? 2017 yılı sizce nasıl geçecek, öngörüleriniz nedir?
Ülkemizde yaşanan malum sıkıntılardan dolayı zor bir 2016 yılını geride bıraktık. Tabii ki yılın ilk yarısında olağanüstü haller devam edeceği için ikinci yarıda satışların katlanacağını düşünüyorum.
Röportaj: Çiğdem MEN
Kaynak: www.baretdergisi.com
Yasal Uyarı: Link ve kaynak gösterilmeden kopyalanması, alıntı yapılması yasaktır..
