Türkiye’de konut sahipliği oranının yükselmesi için fiyatların düşmesini isteyenler, indirimi müteahhitlerden bekliyor. Ancak konut maliyetinde en büyük payı oluşturan arsa paylarına düzenleme getirilmeden fiyatlarda gerçek bir gevşeme olması zor. Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı Emrullah Yedikardeş, “Kendine kalan pay üzerinden hem maliyetleri hem riskleri üstlenen müteahhidin konut fiyatlarındaki inisiyatifi oldukça düşük. Fahiş fiyatlı arsaların üzerine inşa edilecek konutların maliyeti, bitmiş konutlardan daha yüksek çıkıyor.” Dedi.Türkiye’de yüzde 56’lar seviyesine gerileyen konut sahipliği oranının yükselmesi için fiyatların düşmesini isteyenler, indirimi müteahhitlerden bekliyor. Ancak büyükşehirlerde yüzde 50’yi aşan arsa payları, bir yandan malzeme fiyatlarındaki enflasyon, bir yandan işçilik sorunları ile uğraşan müteahhitler cephesinde büyük oranlı fiyat düşüşleri mümkün görünmüyor. Karmar AŞ İcra Kurulu Başkanı Emrullah Yedikardeş, konut maliyetinde en büyük payı oluşturan ve yüzde 50’leri aşan arsa paylarına düzenleme getirilmeden fiyatlarda gerçek bir gevşemenin zor olduğuna dikkat çekti. Emrullah Yedikardeş, “Kendine kalan pay üzerinden hem maliyetleri hem riskleri üstlenen müteahhidin konut fiyatlarındaki inisiyatifi oldukça düşük” yorumunu yaptı.
“Örneğin, 3 yıl önce 30 dolar olan hazır betonun metreküpü bugün 85 dolar. Dolar bazında 3 katlık bir artış var. Hazır betonun yapı maliyetine etkisi ortalama yüzde 8 olarak açıklanıyor. Ancak bu payı küçümsemeyin. Hesap yaparken hem doların yükselişini hem de fiyatın 3’e katlanmasını da göz önünde bulundurun. Kaldı ki tek malzeme beton da değil. Son bir yılda yüzde 40'ın altında artan bir malzeme fiyatı neredeyse yok. Üretim maliyetine bakarken, işçiliği de ayrı düşünmelisiniz. Artık malzemeye verilen para işçiye ödenen paranın çok altında…”
“10 milyon liralık konutta müteahhidin payı 5 milyon ise arsa sahibinin payı da 5 milyon. Dolayısıyla müteahhit indirim yapacaksa eğer kendine düşen bu 5 milyon üzerinden indirim yapacaktır. Bunu da betonundan işçisine, camından nakliyesine, vergisinden elektriğine tüm masrafı karşılayarak, kendisine kalan pay üzerinden yapması gerekecektir. Üstelik müteahhit tüm bunları yaparken inşaat sürecindeki tüm riskleri o süre zarfında üstlenecek olan kişi ya da kurumdur. Bu nedenle müteahhidin konut fiyatının gevşemesindeki rolü düşüktür. Burada asıl maliyeti düşürecek olan, mevcut koşullarda hiç de ticari vasıf taşımayan talepler öne süren arsa sahiplerinin hırslarını dizginlemesi olacaktır.”Önümüzdeki dönemde konuta erişilebilirliği nispeten kolaylaştıracak unsurun finansman imkanları olabileceğini dile getiren Emrullah Yedikardeş, son haftalarda düşen kredi oranlarının satışları nasıl hareketlendirdiğine dikkat çekti.Konut kredisi oranlarının sene başındaki yüzde 3.05 seviyesinden yüzde 2.55 seviyesine gerilemesiyle birlikte geçen hafta konut kredisi kullanımının bir haftada 3 milyar liradan fazla artış gösterdiğini hatırlatan Emrullah Yedikardeş, “Yarım puanlık düşüşün kredi hacimlerine ne denli etki ettiğini gösteren bu rakamlar, daha makul orandaki kredi oranlarının kredi taleplerinde daha da yüksek bir hacim oluşturacağının kanıtıdır. Ancak piyasanın beklediği faiz indirimleri henüz gerçekleşmedi. Faizde toplumun konut ihtiyacını karşılamayı destekleyecek olan indirimlerin en erken 2026 yılı başında olabileceğini öngörmekteyiz” diye konuştu.
3 Yıldır konut fiyatları baskılandı
İnşaat sektöründe maliyetlerin hala yükselişte olduğunu, sektörün bu maliyetleri uzun zamandır satış fiyatlarına tam ölçekli yansıtmadığını ifade eden Yüksek Mimar Emrullah Yedikardeş, 3 yıldır konut fiyatlarının baskılandığını açıkladı. Emrullah Yedikardeş sözlerini şöyle sürdürdü:“Örneğin, 3 yıl önce 30 dolar olan hazır betonun metreküpü bugün 85 dolar. Dolar bazında 3 katlık bir artış var. Hazır betonun yapı maliyetine etkisi ortalama yüzde 8 olarak açıklanıyor. Ancak bu payı küçümsemeyin. Hesap yaparken hem doların yükselişini hem de fiyatın 3’e katlanmasını da göz önünde bulundurun. Kaldı ki tek malzeme beton da değil. Son bir yılda yüzde 40'ın altında artan bir malzeme fiyatı neredeyse yok. Üretim maliyetine bakarken, işçiliği de ayrı düşünmelisiniz. Artık malzemeye verilen para işçiye ödenen paranın çok altında…”
Büyükşehirlerde gerçek maliyet arsa payları
Büyükşehirlerde arsa payının yüzde 50’yi geçtiğini ve arsanın tek başına maliyetin yarısını oluşturduğunu ifade eden Emrullah Yedikardeş, “Satılık imarlı arsaların fiyatları fahiş düzeyde. Dolayısıyla bu arsaların üzerine inşa edilecek konutların maliyeti, bitmiş konutlardan daha yüksek çıkıyor. Yani mevcut konutlardan daha ucuza mal etmenin bir yolu yok” dedi. Konut fiyat hareketlerinin müteahhitlerin ya da proje geliştirenlerin tekelinde olmadığını ifade eden Emrullah Yedikardeş, sözlerini şöyle sürdürdü:“10 milyon liralık konutta müteahhidin payı 5 milyon ise arsa sahibinin payı da 5 milyon. Dolayısıyla müteahhit indirim yapacaksa eğer kendine düşen bu 5 milyon üzerinden indirim yapacaktır. Bunu da betonundan işçisine, camından nakliyesine, vergisinden elektriğine tüm masrafı karşılayarak, kendisine kalan pay üzerinden yapması gerekecektir. Üstelik müteahhit tüm bunları yaparken inşaat sürecindeki tüm riskleri o süre zarfında üstlenecek olan kişi ya da kurumdur. Bu nedenle müteahhidin konut fiyatının gevşemesindeki rolü düşüktür. Burada asıl maliyeti düşürecek olan, mevcut koşullarda hiç de ticari vasıf taşımayan talepler öne süren arsa sahiplerinin hırslarını dizginlemesi olacaktır.”Önümüzdeki dönemde konuta erişilebilirliği nispeten kolaylaştıracak unsurun finansman imkanları olabileceğini dile getiren Emrullah Yedikardeş, son haftalarda düşen kredi oranlarının satışları nasıl hareketlendirdiğine dikkat çekti.Konut kredisi oranlarının sene başındaki yüzde 3.05 seviyesinden yüzde 2.55 seviyesine gerilemesiyle birlikte geçen hafta konut kredisi kullanımının bir haftada 3 milyar liradan fazla artış gösterdiğini hatırlatan Emrullah Yedikardeş, “Yarım puanlık düşüşün kredi hacimlerine ne denli etki ettiğini gösteren bu rakamlar, daha makul orandaki kredi oranlarının kredi taleplerinde daha da yüksek bir hacim oluşturacağının kanıtıdır. Ancak piyasanın beklediği faiz indirimleri henüz gerçekleşmedi. Faizde toplumun konut ihtiyacını karşılamayı destekleyecek olan indirimlerin en erken 2026 yılı başında olabileceğini öngörmekteyiz” diye konuştu.
