Pandemi süreci kiracı ve ev sahibini zora soktu!

İflas etme ve haciz işlemlerinin sonuçsuz kalması sonucu oluşan ifa güçsüzlüğü hükmü kiracının mı yoksa ev –işyeri sahibinin mi hakkını koruyor? Pandemi mücbir sebep sayılıyor mu?

Tüm dünyayı etkisi altına alan Pandemi, kiracıyı ve ev-işyeri sahiplerini de zora soktu. İşten çıkarılanlar, işini kaybedenler, ekonomik dar boğaza girenler kiralarını ödeyemedi ya da geç ödedi. Buna karşı zam yapmak isteyen ya da kirasını gününde isteyen mal sahipleri de kiracısıyla karşı karşıya geldi. Herkes tarafından merak edilen, iflas etme ve haciz işlemlerinin sonuçsuz kalması sonucu oluşan ifa güçsüzlüğü hükmü kiracının mı yoksa ev –işyeri sahibinin mi hakkını koruyor? Pandemi mücbir sebep sayılıyor mu?

Pandemi mücbir sebep sayılmaktadır

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, Covid-19 pandemisinin kira sözleşmeleri açısından değerlendirilmesi gerektiğini vurgulayarak, “Mücbir sebep, borcun ifasını imkansızlaştıran, gerekli önlemler alınsa dahi önlenemeyecek olan, olağanüstü ve beklenmeyen, karşı konulması objektif olarak mümkün olmayan olaylardır. Dünya Sağlık Örgütü tarafından pandemi kabul edilen, öngörülmesi ve karşı koyulması mümkün olmayan koronavirüs salgınının bir mücbir sebep teşkil ettiği kanaatindeyiz. Nitekim Yargıtay, vermiş olduğu çeşitli kararlarında salgın hastalıkların bir mücbir sebep olduğunu belirtmiştir.” dedi.

Şimşek, pandemi dönemi sürecinde kiracı ya da ev-işyeri sahibi olarak sorun yaşayan kişileri, kanunu hakları ve hükümlülükler hakkında bilgilendirdi:

Kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkı ne zaman doğar?

“Borçlar kanunu uyarınca, sözleşme yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemişse, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde kira sözleşmelerinde fesih hakkını kullanma hakkına sahiptir.

Kira sözleşmesinde bu maddelere dikkat!

Koronavirüs pandemisi bir mücbir sebep teşkil ettiğinden, eğer taraflar sözleşmede mücbir sebep halini kararlaştırmamışlarsa, borçlu aşırı ifa güçlüğü hükümleri uyarınca sözleşmeyi uyarlama bu mümkün değilse dönme hakkına sahiptir. Nitekim pandemi başladıktan sonra yapılan kira sözleşmelerinde, öngörülmeme halinden bahsedilemeyeceğinden aşırı ifa güçsüzlüğü hükümlerinden yararlanılamayacaktır.

Öğrenci evlerinde eğitim süresi belirtilmeli

Sözleşmede amaç unsuruna da değinmek gerekir. İşyeri Kira sözleşmelerinde, Bakanlık kararı ile faaliyet yasaklandığında taraflar açısından ifa imkansızlığı doğmaktadır. Bu hale benzer olarak konut kira sözleşmelerinde amaç unsurunu incelemek gerekir. Yaygın olarak öğrencilerin tutmuş oldukları konutların kira sözleşmelerinde örgün eğitim süresi boyunca tahsis edildiğine yer verilmemektedir. Dolayısıyla öğrenci evi ile diğer evlerin kira sözleşmeleri arasında amaç unsuru bakımından bir fark bulunmamaktadır.

Kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır

Öğrencinin, okulunun kapalı olmasını kiraya verene karşı ileri sürmesi, evden yararlanamadığını söylemesi mümkün olmamaktadır. Öğrenci evleri bakımından genel hükümlere gitmek gerekecektir. Türk Borçlar Kanununa göre kiracı 15 gün önceden kiraya verene haber vermek koşuluyla konutu boşaltabilecektir. Evin boşaltıldığı andan itibaren yeni bir kiracının o evi tutması için geçecek olan süre kadar kira bedeli ödenmek durumundadır. Bu bedel, bulunan semtin koşullarına göre belirlenecektir. Bu bedeli ödemek istemeyen kiracı, yerine kiracı bulabilecektir. Kiraya veren bakımından önerilen kiracı ile evden çıkmak isteyen kiracı arasında bariz farklar olmamalıdır. Evin tutulması için geçecek süre kadar kira bedeli ödenmeli ya da yerine kiracı bulunmalıdır. Bedele muadil benzer özellikleri taşıyan kiracının kiraya veren tarafından reddedilmesi mümkün değildir.”