Gayrimenkulde Finansman İçin Yeni Modeller Tartışıldı!

Birinci Ulusal Gayrimenkul Kongresi, İstanbul Ticaret Odası’nda düzenlendi. Kongrenin üçüncü panelinde “Gayrimenkul Sektöründe Finansman ve Yeni Araçlar” başlığı ele alındı. Panelde konuta erişilebilirlik, yeni finansman mimarisi, alternatif finansman ve üretim modelleri ile değerleme ve risk yönetimi konuları değerlendirildi.

Panelin moderatörlüğünü TÜGEM Başkan Vekili Sühran Aras üstlendi. “Konutun tamamının mı alınması gerektiği, yoksa kısmi alımların da mümkün olup olmadığı” konusunun önemli başlıklardan biri olduğunu belirten Aras, finansman modelleri açısından projenin doğru değerlendirilmesi, fizibilitesinin doğru yapılması, risklerin bilinmesi ve yatırımcının şeffaf ve doğru şekilde bilgilendirilmesi gerektiğini ifade etti.

Aras, gayrimenkul profesyonelliğinin de bir dönüşüm içinde olduğunu belirterek, geleceğin gayrimenkul profesyonellerinin yalnızca gayrimenkulün değeri, nasıl alınabileceği ve projelerin nasıl yapıldığı konusunda değil, çok daha farklı yetkinliklere sahip olması gerektiğini söyledi.

Ali Hepşen: “Eski kalıpların olmadığını kabul etmek gerekiyor”

Panelin “Konuta erişilebilirlik ve yeni finansman mimarisi” başlığında konuşan Prof. Dr. Ali Hepşen, Türkiye’de konuta erişilebilirlik konusunda finansmanın yanı sıra daha kapsamlı ve yapısal bir dönüşüm yaşandığına dikkat çekti.

Konut fiyatları ile hane halkı gelirleri arasındaki makasın açılması, kredilere erişimin azalması, arzın azalması ile arsa ve üretim maliyetlerinin artmasının birlikte değerlendirilmesi gerektiğini belirten Hepşen, finansman yapısının ve hane halkı yapısının değiştiğini söyledi.

Hepşen, özellikle geçmişte kullanılan finansman yöntemlerinin artık aynı şekilde çalışmadığını belirterek, “eski kalıpların olmadığını bilmek lazım ve olmayacağını da kabul etmek gerekiyor” dedi.

2023 Ağustos ayında alınan kredi sıkılaştırma tedbirleriyle birlikte, belli bir miktar sermaye biriktirip üzerine kredi çekerek konuta erişme denkleminde önemli bir kırılma yaşandığını ifade eden Hepşen, pandemi sonrasında düşük faiz, yüksek enflasyon ve yüksek faiz dönemlerinin de varlık fiyatlarını yüksek seviyelere taşıdığını dile getirdi.

Hepşen, bu nedenle oyun kurallarının değişmesi gerektiğini belirterek, geliştiricilerin de konutları daha erişilebilir hale getirecek modeller üzerinde düşünmesi gerektiğini söyledi. Daha küçük metrekareli, daha fonksiyonel ve daha verimli ürünlerin gündeme gelebileceğini ifade etti.

Finansman düşüncesinin de çeşitlendirilmesi gerektiğini belirten Hepşen, paylaşımlı mülkiyet, mülkün belli bir kısmının edinilmesi ve farklı finansman modellerinin değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Bu modellerin mevzuatın içerisine alınmasının da önemli olduğunu ifade etti.

Ömer Faruk Akbal: “Tasarruf finansmanı ana akım bir finans ürünü haline geldi”

Panelin “Alternatif finansman ve üretim modelleri” başlığında konuşan Fuzul Holding Yönetim Kurulu Üyesi Ömer Faruk Akbal, gayrimenkul sektörünün hızlı değil, gözle fark edilemeyecek şekilde yavaş bir değişim yaşadığını söyledi.

Gayrimenkulle ilgili alışkanlıkların büyük ölçüde değişeceği bir döneme doğru gidildiğini belirten Akbal, dünyadaki ekonomik yapının ve toplumdaki sermaye yapısının değişimini doğru anlayarak buna uyum sağlanması gerektiğini ifade etti.

Sermaye tarafında ciddi bir toplanma olduğunu ve bunun orta gelir grubunda ciddi bir erimeye neden olduğunu belirten Akbal, üretim yapan ticari müesseselerin hedef kitlelerini yeniden gözden geçirdiğini söyledi.

Tasarruf finansman sektörüne 1992 yılında başladıklarını belirten Akbal, sektörün son beş yılda regülasyonlar, kanunlar, düzenlemeler ve yönetmeliklerle belirli bir kitleye ve olgunluğa ulaştığını ifade etti. Her ay yaklaşık 120 bin kişinin tasarruf finansman sektörüne başvurduğunu söyleyen Akbal, ürünün ana akım bir finans ürünü haline geldiğini belirtti.

Akbal, gelecek dönemde tasarruf finansman ürününün farklı coğrafyalara ihraç edilmesini hedeflediklerini de dile getirdi. Türkiye'den çıkmış, Türkiye'nin kültürüyle yoğrulmuş bir finansman ürününün doğru ülkelere uyarlanarak ihraç edilmesini istediklerini söyledi.

“Konutun tamamına değil, belli bir kısmına da erişilebilmeli”

Akbal, tasarruf finansman sisteminin güçlü taraflarının yanı sıra geliştirilmesi gereken yönleri bulunduğunu belirterek, sistemin yalnızca konutun tapusunu finanse eden bir ürün olarak kalmasının sınırlayıcı olduğunu söyledi.

Konutun artık “ya hep ya hiç” anlayışıyla ele alınamayacağını ifade eden Akbal, vatandaşın konutun belli bir parçasına erişebilmesi ve belli bir birikim yapabilmesi gerektiğini dile getirdi.

Tasarruf finansmanı, proje yatırım fonları ve kademeli alımlar gibi sistemlerin bir araya getirilerek vatandaşın projeye kademeli biçimde dahil olduğu bir ekosistem oluşturulabileceğini belirten Akbal, böyle bir modelin Türkiye’de ölçeklenebileceğini söyledi.

Konut projelerinin arsadan anahtar teslimine kadar minimum dört, ortalama beş ve bazı durumlarda altı-yedi yıla kadar uzayabildiğini belirten Akbal, Türkiye gibi enflasyon baskısının bulunduğu ve öngörülebilirlik konusunda zorlanılan bir ekonomide beş yıllık finansmanın önemli bir sorun olduğunu ifade etti.

Bu nedenle vatandaşın projelere en başından dahil edilmesi gerektiğini belirten Akbal, sermayeye dahil olma, ortaklık, aşamalı konut ve paylı mülkiyet gibi modellerin değerlendirilebileceğini söyledi.

Akbal: “Bütün sistemlerin temelinde güven var”

Panelin son bölümünde Sühran Aras’ın “Böyle bir sistemi hayata geçirmek istesek, önümüzdeki en büyük engel ne olur?” sorusuna yanıt veren Akbal, tek kelimeyle “güven” yanıtını verdi.

Tasarruf finansmanının, sermaye piyasalarının ve konut gelişiminin temelinde güvenin bulunduğunu belirten Akbal, kamunun görevinin itibarı korumak olduğunu söyledi.

Türkiye’nin başka ülkelerdeki düzenlemeleri doğrudan alıp uygulamak yerine, kendi gerçekliğine uygun düzenlemeler geliştirmesi gerektiğini belirten Akbal, özel sektör ve sivil toplum kuruluşlarıyla iş birliği yapılmasının önemine dikkat çekti.

Akbal, bu noktada hükümete, Ticaret Bakanlığı’na, 21. Komite’ye, başkana ve sektör paydaşlarına önemli görevler düştüğünü ifade ederek, “Buradaki know-how’ı, tecrübeyi bizim kamuyla buluşturmaktan başka çaremiz yok” dedi.