"TUİK Verilerinde; Mükerrer Konut Satış-Tapu Devir Rakamları Yer Almalıdır"

Türkiye konut piyasasında son yılların en kritik tartışma başlıklarından biri yeniden gündemde: “Konut satışı” ile “konutunu satanlar” arasındaki farkın istatistiklere doğru yansımaması.
Gayrimenkul Stratejisti Bilge Özdemir, 2013–2025 dönemine ilişkin veriler ışığında konut pazarındaki tabloyu AHABS diline uygun şekilde değerlendirdi.

BİLGE ÖZDEMİR'İN DEĞERLENDİRMESİ ŞU ŞEKİLDE;

2025 yılında “ Konut Satışları ve Konutunu Satanlar “ üzerinde ısrarla, önemle durduğum, Dikkat çektiğim konulardan birisi. Amacım, Tapu Devir Sayısı ile Konut Satışındaki karışıklığı düzeltmek. Konuyu gündemde tutan, değerlendirme şeklini tekrar gözden geçiren, geçirilmesini sağlayanlara tekrar teşekkür ediyorum.

Son 154 ayda 2013’den günümüze, İkinci el pazarında Konut satıcılarının 10.783.723 adet tapu devrine şahit olunmuştur. İkinci el pazarında güncel veriler ışığında 620.000 adet konut stok yapısı olduğu açıklanmaktadır.

İKİNCİ EL PAZARINDA STOKLAR AZALMAYIP ARTARKEN, İLK EL SATIŞLARININ TAMAMI, İKİNCİ EL SATIŞLARINI KARŞILAMAZKEN; ARADAKİ FARK NEREDEN GELMEKTEDİR ?

Geçmiş Öngörüm: 2013 yılı öncesine ait elimizde Türkiye’ de konut adetine yönelik net bir bilgi bulunmamaktır. 2012 yılı Doğal Afet Sigortaları Kurumu Faaliyet Raporunda Türkiye Genelinde

16.375.840 adet konut olduğu belirtilmektedir. TÜİK 2012 yılı, Bina ve Konut Nitelikleri Araştırma karşılaştırmalarına göre 75.627.384 nüfusun, 19.842.850 hane yapısına göre; Bizim 2012 yılında

20.000.000 adet konut varlığını kabul etmemiz yanlış olmayacaktır.

Konut Pazarının 2012 yılında 20 Milyon Stok kabulü ile 2013 – 2025 Ekim aralığında 6.776.840 yeni 1. Elde satılın konut gerçekleşmiştir. Yani Konut pazarında 26.776.840 adet Satış Faaliyetine

konu konutun varlığını kabul edebilir. İşte bu varlığını kabul ettiğimiz 26.776.840 adet konut 1.el vasfını kaybederek her an satılmaya / konutunu satmaya hazır 2.el pazarı oluşturmuştur.

Göreceğiniz üzere 26.776.840’ dan 2013-2025 Ekim sürecinde 2.el’de 10.783.723 adeti konut el değiştirmiştir.

Bunun ne kadarı;

2012 yılı öncesi stoktur,
22013 – 2025 Ekim arası 1.el’den satın alınandır,
Kaç tapu devri işlemi mükerreridir

Bilinmemektedir.

Yukarıdaki tabloda gördüğünüz gibi;

Genel olarak Birinci El Tapu İşlem Adeti ( 6.776.840 ) ile İkinci El Tapu işlem adetini ( 10.783.723 ) toplayıp 17.560.563 adet Satış

2025 Ekim olarak Birinci El Tapu İşlem Adeti ( 397.507 ) ile İkinci El Tapu işlem adetini ( 895.526 ) toplayıp 1.293.033 adet Satış

DEMEK HATALIDIR. BU SONUÇ, SATIŞ DEĞİL; KONUT TAPU DEVİR İŞLEM SAYIDIR.
KONUTUNU SATANLAR; NEDEN SATARLAR ?
BU ÖNEMLİ BİR DURUMDUR.

Konutu Satmak isteyenlerin Konut Stokları dururken, 1.el konut satışları, 2.elde konutu satanların ihtiyacına yetmiyor ise ortaya çıkan durumun özeti;

Bir konutun defalarca alınıp/satıldığı – alım/satım süreçlerinde mal sahipliği süresinin kısalığı gerçeğidir.

Bu tablolarda, üzerinde durulması gereken konu 1. el’ den satın alınanların tamamının tekrar satıldığı bir durumu ifade eder ki 1. el pazarının sadece yatırım döngüsü ile işlediği sonucunu doğurur.

Bunun dışında ihtimal Konutunu Satanların ihtiyacının 2013 yılı öncesinin 2.el pazarından karşılanmış olmasıdır.

Türkiye'nin En Köklü Emlak Eğitmeni Sayın Hilmi Işıkören Hocamın tespitleri ile değerlendirmeme katkı vereceğim:

1.el konut satışları : Projeden 1.el Konut Satın Alanların Büyük bir kısmı Yatırımcıdır. Kar’a geçtiği an 1.el’den aldığı konutu satmaktadır.

2.el’ de konutunu Satanlar :

Satıp, Kiraya çıkarak, borçlarını kapatmaktadır,
Satıp, Kiraya çıkarak, finansal kurum faizi ile geçinme yolunu seçmektedir,,
Daha küçük bir eve geçerek, giderleri azaltmaktadır,
Aile birleşmesi / boşanma gibi yapısal değişimler zorlamaktadır,
Bölgesel taşınma (iş değişikliği, eğitim, deprem kaygısı) etkisi gözlenmektedir,
Kentsel Dönüşümün etkisi kaçınılmazdır.

KONUT SATIŞI İLE KONUTUNU SATANLAR AYRIŞMALIDIR!..

Bu yüzden 1. ve 2. El’ den alınan; ayni tapunun gördüğü devirler / el değiştirmeler yani tapu işlem istatistik verileri Tapu tarafından analize, değerlendirmeye konu olmalıdır.

TÜİK VE İLGİLİ KURUMLARDAN, “ RAPORLAMA ŞEKLİNİN “

1. EL / İLK EL KONUT SATIŞLARI
1.EL / İLK EL TAPU DEVİRLERİ
2.EL TAPU DEVİRLERİ
1.EL VE 2. EL TAPU DEVİRLERİ TOPLAMI
MÜKERRER TOPLAM TAPU DEVİRLERİ

OLARAK YENİDEN DEĞERLENDİRİLMESİNİ, AYLIK VE YILLIK OLARAK PAYLAŞILMASINI ÖNERİYORUM

"TUİK Verilerinde; Mükerrer Konut Satış-Tapu Devir Rakamları Yer Almalıdır"

Gayrimenkul Stratejisti Bilge Özdemir’in ortaya koyduğu veriler, konut piyasasında dengelerin değiştiğini gösteriyor. 2. el pazarda mükerrer satışların arttığına işaret eden tablo, tapu devir sayılarının gerçek konut satışlarını yansıtmadığını gözler önüne seriyor.

Yukarıdaki tabloda gördüğünüz gibi;