Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), tapu işlemlerinde belirli bir tutarın üzerindeki işlemler için avukatla temsil zorunluluğu getirilmesine yönelik tartışmalara farklı bir perspektif sundu. Platform, sektör verileri ve pazar dinamikleri ışığında düzenlemenin yeniden değerlendirilmesi gerektiğini vurguladı.
Bilge Özdemir tarafından 12 Aralık 2025’te sanal ortamda kurulan ve yaklaşık 200 üyeden oluşan Gayrimenkul Proje Pazarlama ve Satış Platformu (GPPS), ilk el yani proje geliştirme ve üretim ekonomisine dayalı gayrimenkul pazarını değerlendirmeye yönelik çalışmalar yürütüyor.
Platformda Sektör Temsili
GPPS Platformu’nda farklı segmentlerden sektör temsilcileri yer alıyor.
Platformdaki katılımın yüzde 47’sini inşaat ve proje geliştirme firmaları oluştururken, bu alandaki profesyonellerin ortalama sektör tecrübesi 12,5 yıl olarak belirtiliyor.
Outsource gayrimenkul proje pazarlama ve satış hizmeti veren firmaların platformdaki temsili yüzde 42 seviyesinde bulunuyor. Bu firmaların kurucularının ortalama sektör tecrübesi ise 15 yıl olarak ifade ediliyor.
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları’nın (GYO) platformdaki temsili yüzde 11 olurken, GYO profesyonellerinin ortalama 16,5 yıllık sektör deneyimini platforma taşıdığı belirtiliyor.
Tapu İşlemlerinde Avukat Zorunluluğu Tartışması
Basına yansıyan açıklamalara göre, Yargı Paketi kapsamında belirli bir tutarın üzerindeki tapu işlemlerinde avukatla temsil zorunluluğu getirilmesi gündeme geldi.
GPPS Platformu, bu tartışmayı değerlendirirken Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) verilerini esas alarak konut pazarı üzerinden bir analiz yaptı.
Platformun paylaştığı verilere göre, 2013–2025 yılları arasındaki 13 yıllık dönemde tapu kayıtlarında toplam 19 milyon 118 bin 469 işlem gerçekleştirildi.
Bu işlemlerin yaklaşık yüzde 60’ını ikinci el satışlar oluşturdu. Söz konusu dönemde ikinci el piyasada 11 milyon 482 bin 409 tapu devri gerçekleşti.
İkinci El Piyasada İpotekli İşlemler
İkinci el konut pazarında yapılan toplam 11 milyon 482 bin 409 tapu devrinin yüzde 26’sı, yani 2 milyon 957 bin 004 adedi ipotekli işlem olarak kayıtlara geçti.
Mortgage kullanımının ülke ekonomisindeki gelişmelere bağlı olarak yıllar içinde değiştiği görülürken, ipotekli işlem oranının bazı yıllarda yüzde 12’ye kadar düştüğü, bazı dönemlerde ise yüzde 41’e kadar yükseldiği ifade edildi.
GPPS’ye göre ipotekli işlemlerde bankaların hukuki süreçleri bankayı temsil eden avukatlar aracılığıyla yürütmesi nedeniyle, alıcı veya satıcı tarafında ayrıca avukat bulunmasının gerekliliği yeniden değerlendirilmesi gereken bir konu olarak öne çıkıyor.
Düzenlemenin Amacı
Tapu işlemlerinde avukatla temsil düzenlemesinin amacının, işlemlerde hukuki güvenliği artırmak ve hatalı ya da riskli işlemlerin önüne geçmek olduğu ifade ediliyor. Bu kapsamda düzenlemenin noter işlemlerini de kapsayıp kapsamayacağı da tartışılan başlıklar arasında yer alıyor.
Birinci El Satışlar ve Proje Geliştirme Süreci
GPPS’nin değerlendirmesinde birinci el yani projeden satışlar da ele alındı.
2013–2025 yılları arasındaki 13 yıllık dönemde gerçekleştirilen toplam 19 milyon 118 bin 469 tapu işleminin yüzde 40’ını ilk el satışlar oluşturdu. Bu dönemde 7 milyon 636 bin 060 adet ilk el işlem gerçekleştirildi.
Platforma göre ilk el satışların önemli bir bölümü tapu devri gerçekleşmeden önce satış vaadi sözleşmesi ile, yani güvene dayalı sözleşmeler üzerinden yürütülüyor.
İlk el satışlarda tapu devri süreci çoğu zaman ticari açıdan sembolik bir aşama olarak değerlendiriliyor. Çünkü tapu devrine gelene kadar satış vaadi sözleşmesine bağlı ödeme planları tamamlanmış oluyor. Ayrıca bazı durumlarda satıcı firmanın garantörlüğünde mortgage kredisi kullanılıyor veya kredi teslim aşamasında devreye giriyor.
İlk El İşlemlerde İpotek Oranı
Verilere göre, 13 yıllık süreçte ilk el satışların tapu devrine bağlı işlemlerinin 1 milyon 860 bin 999 adedi, yani yüzde 24’ü ipotekli olarak gerçekleşti.
Bu durumda da her dört işlemden birinde bankanın avukatı sürece dahil oluyor.
Yıllara göre incelendiğinde ilk el satışlarda ipotekli işlem oranının en düşük yüzde 8, en yüksek ise yüzde 38 seviyesine ulaştığı görüldü.
GPPS’nin Önerisi
GPPS Platformu, son 13 yıllık veriler ışığında hem birinci hem de ikinci el pazarda gerçekleşen tapu devirlerinin yaklaşık her dört işlemden birinde bankaların görevlendirdiği avukatlar huzurunda gerçekleştiğine dikkat çekiyor.
Toplam işlemlerin yüzde 40’ının ilk el satışlardan oluştuğunu vurgulayan platform, tapu işlemlerinde avukat görevlendirilmesine ilişkin düzenlemelerin sektördeki gerçek ihtiyaçlar doğrultusunda yeniden değerlendirilmesi gerektiğini ifade ediyor.
Platforma göre düzenleme sürecinde sektörel dernekler, platformlar ve gayrimenkul geliştiricileri ile emlak piyasası temsilcilerinin görüşlerinin alınması, düzenlemenin daha sağlıklı bir çerçevede şekillenmesine katkı sağlayabilir.
