35. Maddede Değişiklik
“II - Yöneticinin görevleri:
- Genel yönetim işlerinin görülmesi:
Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
d) Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması”
şeklindeydi.
Buna göre; yönetici, bina veya siteye yapılacak harcamalar için kat malikleri toplantısında alınmış bir karar olmaksızın, takvim yılının başında ya da yönetim planında farklı bir tarih konulmuşsa o tarihte kendi belirlediği bir rakamı avans olarak toplama yetkisine sahipti.
Bu hükme göre yönetici, kendi inisiyatifiyle maliklere danışmadan veya karar almadan yüksek ya da bazen keyfi avans toplayabiliyordu. Geçmiş yıl bütçesiyle enflasyon arasında bir korelasyon kurmadan artış yapabiliyor, avans bittiğinde tekrar avans talep edebiliyordu.
Bu durum, maliklerin toplantılara yeterince katılmaması nedeniyle denetimden uzak bir uygulama haline gelmişti. Kiracıların ise bu rakama itiraz hakkı bulunmuyordu.
Bu hüküm değişti
Yöneticinin tekrar avans toplama yetkisi kaldırıldı. Malikler tarafından işletme projesi onaylandığında bu avans uygulaması sona erecek.
37. Maddede Yapılan Değişiklik
Yönetici, takvim yılı başında bir yıl içinde apartman veya site için yapılacak harcamaların tahmini miktarını ve maliklerle kiracıların ödeyeceği payları içeren işletme projesini hazırlıyordu.
Mevcut uygulamada yönetici, işletme projesini çoğu zaman maliklere tebliğ etmiyor, hatta proje hazırlamadan sürekli avans toplayarak süreci devam ettirebiliyordu. Bazı yapılarda yıllarca genel kurul toplanmadan yönetim sürdürülebiliyordu.
Yeni düzenlemeyle birlikte işletme projesini hazırlama veya hazırlatma görevi kat maliklerine verildi. Projenin, kat malikleri kurulu toplantısında görüşülüp onaylanması hedefleniyor.
Eğer toplantı yapılmasına rağmen proje hazırlanmazsa, yönetici “geçici proje” hazırlayabilecek ancak bunu 3 ay içinde kat malikleri kuruluna onaylatmak zorunda olacak.
Böylece işletme projesini hazırlamak ve onaylamak, kat malikleri kurulunun temel görevi olarak tanımlanırken yöneticinin yetkileri sınırlandırılmış oldu.
Yönetici geçici proje hazırlarken, geçmiş yılın bütçesine yalnızca “yeniden değerleme oranı” kadar artış yapabilecek. Amaç; keyfi ve aşırı aidat artışlarının önüne geçmek.
Ancak konu kat malikleri kuruluna geldiğinde, kurul yeniden değerleme veya enflasyon sınırı olmadan yeni rakamlar belirleyebilecek. Buna rağmen, gerçek harcamalarla ilgisi olmayan ve dayanaksız şekilde artırılmış aidatlar için maliklerin mahkemeye başvurarak iptal talep etme hakkı bulunacak.
70. Maddede Yer Alan Değişiklik
Bu madde toplu yapılardaki yönetim planını düzenliyor.
Önceki uygulamada toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için temsilciler kurulunun üye sayısının 4/5 çoğunluğu gerekiyordu. Uygulamada bu oranın karar almayı zorlaştırdığı görüldüğü için yeni düzenlemeyle oran 2/3’e düşürüldü.
Bireysel binalarda ise bu oran değişmedi ve 4/5 olarak uygulanmaya devam edecek.
