Tarım Arazilerinde Kaçak Yapılaşma Alarmı: Yıkım ve Hapis Cezası Kapıda!

Tarım arazilerinde kaçak yapılaşma sorunu, artan vakalar ve yasal yaptırımlara rağmen büyümeye devam ediyor. Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel’in değerlendirmelerine göre, 2005 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun temel amacı toprak yapısını ve tarımsal arazileri koruyarak sürdürülebilir şekilde işletilmesini sağlamak. Kanun kapsamında tarım arazileri; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılıyor.

Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Dr. Ali Yüksel, tarım arazilerindeki kaçak yapılaşmanın hem hukuki hem de tarımsal üretim açısından ciddi sonuçlar doğurduğuna dikkat çekt.

1- KANUNUN AMACI VE ARAZİ SINIFLANDIRMASI

2005 yılında yürürlüğe giren Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun amacı; toprak yapısını ve tarımsal arazileri korumak ve sürdürülebilir şekilde işletilmesini sağlamaktır. Kanun kapsamında tarım arazileri; mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

2- KAÇAK YAPILAŞMA ARTIYOR

Kanuna rağmen tarımsal alanlar ile orman ve meralarda kaçak yapılaşma son yıllarda artmıştır. Pandemi döneminde bağ evi, köy evi, kooperatif hissesi, kulübe, çiftlik evi ve bungalov gibi yapıların bu alanlara yoğun şekilde yapıldığı görülmüştür.
Tarım ve Orman Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın uyarılarına rağmen bu yapıların alım-satımı devam etmektedir. Plansız ve izinsiz tarım dışı yapıların, kamuoyunda “tarım alanı gecekonduları” olarak değerlendirildiği ve bu konuda şikayetlerin arttığı belirtilmektedir.

3- 2017 YÖNETMELİĞİ YETERSİZ KALDI

2017 yılında çıkarılan Tarım Arazilerinin Korunması, Kullanılması ve Planlanmasına Dair Yönetmelik, tarım arazilerindeki işgal ve kötü kullanımı engelleyememiştir. Bu nedenle yürürlükten kaldırılarak yerine iki ayrı yeni yönetmelik getirilmiştir.

4- YENİ YÖNETMELİKLER VE KULLANIM SINIRLARI

Yeni düzenlemelerden ilki olan Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılması Hakkında Yönetmelik, tarımsal arazilerin tanımını yaparak koruma ve geliştirme esaslarını düzenlemektedir.

Arazi Kullanım Planlaması Uygulama Yönetmeliği ise 1/25.000 ve 1/5000 ölçekli planlarla arazi kullanımını belirlemektedir. Bu planlar kapsamında tarımsal faaliyetler ile bu faaliyetler sırasında yapılabilecek tesis ve yapılar düzenlenmekte, ayrıca tarım dışı kullanımlar özel izne bağlanmaktadır.

Bu çerçevede tarım arazilerinde; bina, apartman, villa, imalat işyeri, köy evi, çiftlik evi ve bungalov yapılmasına izin verilmemektedir.

Sadece 2005 yılı öncesinde yapılmış yapılar belirli şartlarla kazanılmış hak kapsamında değerlendirilmektedir. Bu hak yalnızca onaylı köy ve/veya mezra yerleşik alanları ile bu alanların civarında bulunan yapılar için geçerlidir. Köy yerleşik alanı veya mücavir saha dışında kalan yapılar bu kapsamda değildir.

İzin verilen yapı türleri:

Tarımsal amaçlı yem, ürün depolama ve işleme tesisleri
Tarımsal faaliyetleri destekleyen bağ evleri
Tarımsal enerji ihtiyacını karşılayan küçük ölçekli GES tesisleri

Marjinal tarım arazilerinde maden ve enerji yatırımları, Bakanlık tarafından “kamu yararı kararı” alınması şartıyla özel izne tabi tutulmaktadır.

Bu kapsamda, izinli bağ evleri dışında kalan tüm konaklama amaçlı yapılar kaçak sayılmaktadır.

5- SATIŞ, BÖLÜNME VE İZİN SÜREÇLERİ

Tarım dışı kullanım talepleri için Toprak Koruma Kurulu kararı gereklidir. Ancak kuru marjinal tarım arazilerinde bu karar olmadan valilik izni yeterli olabilmektedir.

Tarım arazilerinin bölünmesi, satışı ve miras paylaşımı da kanunla düzenlenmiştir. Maliklerin arazilerini dışarıdan kişilere paylı şekilde satmaları yasaktır.

Arazilerin bölünebilirliği; sulu, kuru, dikili veya özel ürün arazisi olmasına göre değişmektedir. Bu nedenle ifraz şartları illere göre farklılık gösterebilmekte, değerlendirme ilçe tarım müdürlükleri tarafından yapılmaktadır.

6- KAÇAK YAPILARA YIKIM VE CEZA

Kanun ve yönetmeliklere aykırılık halinde kaçak yapıların yıkılması ve para ile hapis cezalarının uygulanması öngörülmektedir.

Yıkım işlemleri belediyeler ve kaymakamlıklar tarafından yapılır. Bu kurumların işlem yapmaması halinde Bakanlık doğrudan yıkım gerçekleştirebilir.

7- MADDE 20 VE 21 KAPSAMINDA YAPTIRIMLAR

Kanunun 20. ve 21. maddeleri kapsamında cezalar uygulanmaktadır. Bu cezalar her yıl yeniden değerleme oranına göre artırılmaktadır.

Madde 20 kapsamında:

Aykırılık halinde metrekare başına en az 10 TL idari para cezası uygulanır (en az 1000 TL).
Uygunluk için en fazla 2 ay süre verilir.
Büyük ova koruma alanlarında cezalar iki kat uygulanır.
Süre sonunda aykırılık devam ederse faaliyet durdurulur ve ceza 3 katına çıkarılır.
İzinsiz yapılar 1 ay içinde yıkılır ve arazi tarıma uygun hale getirilir.
Yıkım ve temizleme masrafları sorumlulardan tahsil edilir.

Yıkım yapılmazsa Bakanlık devreye girer, masraflar %100 fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir. Gerekirse bu bedeller merkezi bütçe paylarından kesilerek tahsil edilir.

Aykırılık giderilirse hak mahrumiyetleri kaldırılır.

Madde 21 kapsamında:

Amaç dışı kullanımda faaliyet durdurulur.
Metrekare bazlı ceza uygulanır, büyük ovalarda iki katına çıkar.
1 ay içinde ruhsat alınmaz veya yapı kaldırılmazsa ceza artar.
Ardından 2 ay süre verilir, yine uyulmazsa ceza 3 katına çıkar ve yapı yıkılır.

8- EMLAK FİRMALARI VE MESLEK MENSUPLARINA CEZA

Tarım arazilerinin hisselendirilerek satışına aracılık eden emlak firmalarına:

1 yıldan 3 yıla kadar hapis
100 günden 1000 güne kadar adli para cezası

Ayrıca tüzel kişiler için 50 bin TL ile 250 bin TL arasında idari para cezası uygulanır.

Kaçak yapıların proje ve inşasında yer alan mühendis ve mimarlar da cezai sorumluluk taşır.

9- İMAR BARIŞI İSTİSNASI

Kanun ve yönetmeliklerde imar barışı kapsamındaki yapılarla ilgili açık bir düzenleme bulunmamaktadır.

Ancak 31 Aralık 2017 tarihinden önce yapılmış ve yapı kayıt belgesi alınmış kaçak yapıların yıkılmadığı ve bu yapılara cezai yaptırım uygulanmadığı görülmektedir.