İnşaat sektörü, yüksek enflasyon, artan maliyetler ve finansmana erişim zorlukları nedeniyle tarihinin en kritik virajlarından birinden geçiyor. Piyasadaki durgunluğa rağmen İstanbul’un kentsel dönüşüm süreçlerinde aktif rol oynayan ve öz kaynak gücüyle projelere kesintisiz devam eden SEGA Yapı, sektörün mevcut fotoğrafını çekti. Baretdergisi.com Genel Yayın Yönetmeni Çiğdem Men sordu; SEGA Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Sezgin Turan, sektörün geleceğinden finansman modellerine, kentsel dönüşümdeki bürokratik tıkanıklıklardan saha deneyimlerine kadar birçok konuda dikkat çekici değerlendirmelerde bulundu.İşte Röportajın Detayı.. Sezgin Bey, öncelikle sizi ve SEGA Yapı’yı biraz tanıyabilir miyiz?
Adım Sezgin Turan. İnşaat mühendisiyim. 1997 yılında Karadeniz Teknik Üniversitesi’nden mezun oldum. İş hayatıma büyük bir firmanın bölge müdürü olarak başladım. Daha sonra arkadaşlarımla ortak bir firma kurmak amacıyla İstanbul’a geldik ve şirketimizi kurduk. Zaman içerisinde farklı ortaklıklar ve ayrılıklar yaşandı.SEGA Yapı ise 2016 yılında kuruldu. Aslında ilk ismi SEGA değildi; önceki ortağımıza ait bir firmaydı. Daha sonra mevcut ortaklarımızla birlikte firmayı devraldık ve 2016’dan beri faaliyetlerimizi sürdürüyoruz.2016 ile 2019 yılları arasında firmamız çok aktif değildi. Ancak 2019’dan 2026’ya kadar geçen süreçte, bugün gördüğünüz projelerin büyük bölümünü gerçekleştirdik. Bu projelerin neredeyse yüzde 90’ı kentsel dönüşüm projelerinden oluşuyor.Ağırlıklı olarak Küçükçekmece bölgesinde faaliyet gösteriyoruz. Daha önce Kadıköy’de bir projemiz olmuştu, şimdi tekrar Kadıköy’de yeni bir projeye başladık. Bunun yanı sıra Gaziosmanpaşa ve Florya’da başladığımız işler var. Küçükçekmece’de ise daha büyük ölçekli projelerimiz devam ediyor.Son dönemde biraz daha büyüme ve İstanbul geneline yayılma sürecindeyiz; yavaş yavaş bunu da başarıyoruz. Beşiktaş, Ataşehir ve Sarıyer gibi farklı bölgelerde ilgilendiğimiz projeler var. Henüz tam anlamıyla olgunlaşmadılar ama birçoğu sözleşme aşamasına yaklaştı.Hedefimiz projeleri büyütmek. Biz kendi aramızda buna “üç ayaklı yapı” diyoruz. Ortaklarımız Aytekin Bey, Mehmet Emin Akaya, Cevdet Bey ve diğer arkadaşlarımız farklı sektörlerde de faaliyet gösteriyor. Tekstil ve otomotiv gibi alanlarda da işlerimiz var; yani tek bir sektöre bağlı bir firma değiliz.Dolayısıyla şirket olarak banka kredisine ya da dışarıdan ekstra bir desteğe ihtiyaç duymadan, kendi finansal gücümüz ve dinamiklerimizle projeleri sürdürüyoruz. Ekonomik kriz dönemlerinde de pandemi sürecinde de durmadık; üretmeye ve proje geliştirmeye kesintisiz devam ettik.Şu ana kadar ne kadar proje ürettiniz? Kaç konut tamamlandı?1.200 konut üretildi ve tamamlandı. 1999–2000 döneminden itibaren bakarsak, yaklaşık 3-4 yıl içinde 1.200 konutu tamamlayıp teslim ettik. Şimdi yeni bir 1.200 konutluk paketimiz daha var; bu da 2027 yılında bitecek.
1.200 konut kaç projeden oluşuyor?Şu an bitenler 4 proje yapıyor. 2027 ve sonrasında teslim edilmek üzere sözleşmesi kesinleşmiş 600–700 konutumuz daha var. Bunların tamamı kentsel dönüşüm projesidir.İstanbul'da ciddi bir kentsel dönüşüm furyası var. Belediyelerin imar birimlerinin çok yoğun olduğu biliniyor. Siz bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz?Evet, şu anda siz de konulara hakimsinizdir, İstanbul genelinde müthiş bir kentsel dönüşüm furyası yaşanıyor. Bugün belediyelerin imar birimlerine gittiğinizde içerisi ağzına kadar dolu, dosyalardan yürünecek yer bulamazsınız. Oradaki memurların Allah yardımcısı olsun; sürekli irili ufaklı yeni projeler geliyor.Ama biz firma olarak konumumuz gereği daha büyük ve konsept projelere zaman ayırmaya çalışıyoruz. Bu da 200 ile 500 konut arası projeler anlamına geliyor; yer yer 700 konutluk projelerin de takibini yapıyoruz. Segmentimizi biraz daha yukarıya taşıdık.Kentsel dönüşümde devletin "Yarısı Bizden" gibi teşvikleri ve 3 milyar TL’lik kredi destekleri var. Bu uygulamalar sektörü nasıl etkiliyor?Kesinlikle çok büyük bir etkisi var. Hatta bununla ilgili üniversitede akademik çalışma yapan bir arkadaşın anketini doldurmuştum. Orada çıkan ilk sonuç şu oldu: Vatandaş için en önemli konu maliyet, ikinci konu ise finansman. Vatandaş önce maliyeti görmek istiyor, ardından "Nasıl finanse ederim?" sorusuna yanıt arıyor.Bu veri de aslında devletin yaptığı uygulamanın ne kadar doğru olduğunu gösteriyor; çok akıllıca bir sistem. Bu kararı alan iradeye teşekkür etmek gerekir, oldukça isabetli bir adım oldu.Yalnız biz firma olarak "Yarısı Bizden" modeline çok dahil olmuyoruz. Bunun nedeni, bu sistemin özellikle küçük ve orta ölçekli projelerde çok işe yaramasıdır ki piyasadaki projelerin çoğunluğu da zaten bu segmentte. Şu anda çok fazla yeni firma ortaya çıktı ve piyasada ciddi bir "Yarısı Bizden" yoğunluğu oluştu.Ancak burada şöyle bir risk var: Metrekare maliyetleri başta belirleniyor fakat süreç tamamlanana kadar enflasyon artıyor; demir ve beton gibi ana maliyetler sürekli yükseliyor. Dolayısıyla işin sonunda müteahhitlerin çok zorlanacağını düşünüyorum. Sözleşme yapıldıktan sonra "Enflasyon arttı, fiyatı güncelleyelim" gibi taleplerle mal sahiplerinin kapısı çalınacaktır. Bizim kurumsal anlayışımızda böyle bir şey yoktur; ne konuşulduysa o uygulanır. Fakat piyasada zorlanan firmaların bu tarz taleplerde bulunması ileride ciddi hukuki ve operasyonel sorunlar yaratabilir. Tahminim, bu fon akışının piyasadaki dengeleri zamanla bozacağı yönünde.Ayrıca "Yarısı Bizden" sisteminde devletten alınan hakedişler geç geldiği ve enflasyon karşısında eridiği için kâr marjları oldukça düşüyor. Biz bu yüzden bu projelerin çoğuna girmiyoruz. Sadece bir projede bu sisteme dahil olduk; orada da ticari alanlar yer aldığı için kâr marjı nispeten daha yüksekti. Genel olarak daha net ve planlı ilerlemek istediğimiz için bu modelden uzak duruyoruz.Vatandaş cephesinde beklentiler ve uzlaşma süreçleri nasıl ilerliyor?Bir diğer önemli konu da şu: Vatandaş "Benim evim yenilenirken neden üstüne para vereceğim?" ya da "Evim daha büyük olmalıydı" gibi yaklaşımları tam olarak aşabilmiş değil. Bu bilinci İstanbul özelinde henüz tam anlamıyla oturtamadılar.Örneğin bir gazeteci arkadaşım var, kendisini ortağımız Cevdet Bey ile görüştürdüm. İzgörenler Mahallesi’ndeki bir proje için konuşuyorlar. Vatandaşlardan "2+1 daireden 3+1’e çıkabilir miyiz?" gibi talepler geliyor. Bunlar elbet konuşulur ama her şeyin teknik ve mali bir karşılığı var; her projede metrekareyi büyütmek mümkün olmuyor. Genel olarak baktığınızda, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri bu beklenti farkıdır.Zaten maddi durumu çok iyi olan insanlar kentsel dönüşümle uğraşmıyor; ya gidip daha iyi bir projeden yeni konut satın alıyor ya da sıfırdan kendisi inşa ediyor. Bu süreçte biz müteahhitler olarak genelde orta ve alt gelir grubuyla muhatap oluyoruz ve onların tüm sosyal, ekonomik sorunlarını da yönetmek zorunda kalıyoruz.
Dünya Bankası destekli bina tamamlama sigortası ve kredi süreçleri hakkında ne düşünüyorsunuz?Şu anda Dünya Bankası üzerinden bina tamamlama sigortası kapsamında 4 milyon TL’lik bir kredi desteği konuşuluyor. Bu destek doğrudan müteahhide ya da mal sahibine verilebiliyor. Türkiye’de bunu şu an uygulayabilen tek bir sigorta firması var. Ancak sistemin ne kadar yaygınlaşacağı ve hangi projelere tam olarak uygulanacağı henüz net değil.Biz de bu konuyu biraz araştırdık; bazı projelerde vatandaşlar haklı olarak "Bina Tamamlama Sigortası" talep ediyor. Biz firma olarak bunu yapmaya hazırız ancak sigorta şirketlerinin büyük ölçekli projelere ne kadar teminat vereceği belirsizliğini koruyor. Örneğin 300 konutluk bir projeye bu sigortayı veriyorlar ama 500-700 konutluk bir projede risk analizini nasıl yapacaklar, o da ayrı bir soru işareti.Sektörün mevcut konjonktürünü ve geleceğini nasıl görüyorsunuz?Faizler düşmediği ve enflasyon kontrol altına alınmadığı sürece konut sektörünün tam anlamıyla rahatlayacağını düşünmüyorum. Şu anda insanlar ya tamamen yatırım amaçlı ya da çok zorunlu ihtiyaç nedeniyle alım yapıyor; piyasada ciddi bir genel hareketlilik yok.Yeni proje üretmek için de finansal açıdan çok uygun bir atmosfer bulunmuyor. Şu anda piyasadaki inşaat faaliyetlerinin yaklaşık %80’i devlet destekli "Yarısı Bizden" modeliyle ilerliyor. Yani bu projeler piyasadaki doğal bir talep patlamasından değil, devlet finansmanı sağladığı için yürütülüyor. İnşaat sektöründe bu nakit akışı; betoncu, demirci, doğramacı ve seramikçi gibi alt sektörleri döndürüyor. Eğer "Yarısı Bizden" modeli olmasaydı, şu an piyasada gördüğünüz aktif projelerin çok daha azını görüyor olurdunuz.Şu an çok keyifli bir piyasa olduğunu söyleyemem. Dönem dönem küçük hareketlilikler oluyor; bazen vatandaş altınını bozup gayrimenkule dönüyor, bazen de mevduat faizinde parası olanlar "Artık konut fiyatları yeniden tırmanışa geçiyor, daha fazla beklemeyeyim" diyerek daire alıyor. Yani ufak bir sirkülasyon var ancak bu hacim normal dönemlerin çok altında. Performanslı bir satış döneminde değiliz; normal satış seviyelerinin bile gerisindeyiz.
Bu dönemde konutları kimler satın alıyor? Yabancı satışı ne durumda?Biz bu dönemde de bir kısım yabancı yatırımcıya satış yapmaya devam ediyoruz. Portföyümüzde İran, Rusya ve Filistin’den gelen alıcılar var; yani daha çok Orta Doğu ağırlıklı bir talep söz konusu. Zaman zaman Çin’den de alıcılar çıkıyor. Kimisi yatırım için kimisi de vatandaşlık edinimi için geliyor.Çin tarafı pandemiden önce çok daha yoğundu, ciddi bir artış grafiği vardı. Pandemide duruldu, şimdilerde yeniden ufak bir hareketlenme başladı. Çinli yatırımcılar aslında Türkiye’yi Avrupa ve Amerika pazarlarına açılan stratejik bir kapı olarak görüyor; burada vatandaşlık verilmesi de bu tercihlerinde etkili oluyor. Yine de eski yoğunluğun olmadığını belirtmeliyim.Bizim bu durağan piyasada bile satış yapabilmemizin en önemli sebebi projelerimizin konumudur. Göl kenarı, Atakent merkezi gibi nitelikli lokasyonlarda yer aldığımız için rakiplerimize göre bir tık daha iyi ilerliyoruz. Ama bu durum bizi çok büyük oranlarda memnun etmeye yetmiyor; yani piyasada abartıldığı gibi devasa paralar kazanılan bir dönemde değiliz. Kazanç var ancak makul seviyelerde.İstanbul dışına çıkma planınız var mı?Var, ancak Türkiye’nin mevcut ekonomik konjonktüründe önceliğimiz mevcut sorumluluklarımızı ve taahhütlerimizi eksiksiz yerine getirmektir. Onları sağlama aldıktan sonra farklı şehirlere veya alanlara yönelebiliriz.Kentsel dönüşüm süreçlerinde sahada karşılaştığınız en büyük teknik ve hukuki sıkıntılar nelerdir?
En büyük tıkanıklığı kat irtifakı kurarken yaşıyoruz. Şöyle tezat bir durum var: Mevzuata göre %50 çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı alıp ruhsat işlemlerini tamamlayabiliyorsunuz. Ancak inşaat başladıktan sonra kat irtifakı kurmak istediğinizde sistem herkesin imzasını şart koşuyor.
Daha somut bir örnek vereyim: Maliklerden birinin vefat ettiğini ve geride 10 mirasçısı kaldığını düşünün. O 10 mirasçının tamamının imzası olmadan kat irtifakı kurulamıyor. Ben ruhsatı almışım, eski binayı yıkıp inşaata başlamışım ama tapu aşamasına geçemiyorum. Tapu çıkmadığı için de haklı olarak satış yapamıyorum ve sistem kilitleniyor.Burada devletin bazı bürokratik süreçlerde hukuki kolaylıklar ve toleranslar sağlaması gerekiyor. Tabii art niyetli bir müteahhit bu esneklikleri nasıl kullanır, orası ayrı bir tartışma konusu; ona karşı da devlet zaten gerekli hukuki tedbirleri almalıdır. Bizim kat irtifakını kötüye kullanmak gibi bir niyetimiz olamaz; çünkü yasa zaten bize %51 çoğunlukla projeyi yürütme yetkisi vermiş, iyi niyetli bir üretici neden sistemi tıkasın? Ne yazık ki sistemdeki bu tarz teknik boşluklar işimizi zorlaştırıyor.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu konuda geçmişe kıyasla kendisini çok geliştirdi, sahada ciddi bir toparlanma var. Ancak kat irtifakı ve benzeri teknik süreçlerde hâlâ çözülmesi gereken pürüzler mevcut. İmar ve planlama konuları ise belediyeden belediyeye, hatta mahalleden mahalleye değişiklik gösteriyor; bu zaten başlı başına uzun bir konu. Uygulama tarafında sistemin biraz daha esnetilmesi şart, çünkü bazen önümüz tamamen tıkanıyor.Bir vatandaş gelip "Benim dairemin yerini değiştir, sana vekalet vereyim ama 2+1 yerine 3+1 isterim" diyor. Bu süreçlerin yasal, teknik ve imarsal sınırları var; her şey söylendiği kadar kolay ilerlemiyor. Anlaşmazlık durumunda dava açsanız bile yargı süreci 2 ile 5 yıl arasında sürüyor. Bu da projenin durması, kat irtifakının kurulamaması, tapuların çıkmaması ve satış yapılamaması demek. Yine de sistem tamamen kötü değil, sadece bazı alanlarda acil iyileştirmelere ihtiyaç var.Gelecek hedefleriniz nelerdir?Arsa konusu gayrimenkulün temelidir ancak Türkiye’de hak ettiği kadar konuşulmuyor. Arsa varsa proje vardır. Şu aşamada ana hedefimiz; firmamızın finansal ve operasyonel altyapısını güçlendirmek, inşaat kapasitemizi artırmaktır. Mevcut ekonomik riski kontrollü bir şekilde yöneterek bu geçiş dönemini tamamlamak istiyoruz.Sonrasında daha farklı yatırım modellerine odaklanabiliriz. Çünkü günümüzde birçok inşaat firması sadece müteahhitlik yapmıyor; arsa geliştirme, yenilikçi finansman modelleri ve farklı yatırım enstrümanlarına da yöneliyor. Biz kendimizi olduğumuzdan büyük görmüyoruz, ayaklarımız yere basıyor ve ne yaptığımızı çok iyi biliyoruz.Şu aşamada kaliteli konut üretimi yapmak ve güvenilir bir marka değeri oluşturmak en büyük önceliğimizdir. İnsanlar bizim projelerimize bakınca "Burada güvenle yaşarım" ya da "Bu proje zamanla değer kazanır" diyebilmeli. Bu güven zincirini kurduktan sonra farklı alanları değerlendireceğiz.
Şu anda piyasada çok fazla firma var ve nakit akışını doğru yönetemeyenlerin bir kısmı ciddi sıkıntılar yaşayacak. Umarım kimse bu süreci kötü tecrübe etmez. Bize şu an sahada çok fazla proje teklifi geliyor; istesek 5-6 ay içinde 1.000 konutluk işi daha bünyemize katabiliriz. Ancak çok seçici ilerliyoruz. Projenin konumuna, imar yapısına ve kendi iş yoğunluğumuza bakarak karar veriyoruz. Yarın bir finansal riskle karşılaşmamak adına tamamen kontrollü ve planlı bir büyüme stratejisi izliyoruz.Kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahipleriyle uzlaşma süreçlerinde neler yaşıyorsunuz? Beşiktaş gibi bölgelerde durum nasıl?İnsanların zihniyetini değiştirmek gerçekten çok zor, çünkü herkes meseleye tamamen kendi bireysel çıkarları ve alışkanlıkları üzerinden bakıyor. Yaşlı bir insan; doğduğu, büyüdüğü ve anılarının olduğu hayat üzerinden yorum yapıyor ve kendi penceresinden haklı olabiliyor. Siz teknik ve ekonomik bir açıdan bakıyorsunuz, siz de haklı oluyorsunuz. Ama günün sonunda ortada kaçınılmaz bir gerçek var: Bu deprem ömrünü tamamlamış binalar yıkılacak ve yeniden yapılacak.Yeni yapılan bir bina; yaşam kalitesi, deprem güvenliği, maddi değer, konfor ve vizyon açısından eski binaya kıyasla katbekat avantajlıdır. Her açıdan büyük bir artısı olmasına rağmen, insanlar bu değer artışını paylaşma konusunda bir türlü uzlaşamıyor. "Sen üst kattan daha fazla metrekare aldın", "Benim dairemin cephesi niye buraya kaldı?" gibi mikro tartışmalar süreci kilitliyor.Bu durum eğitim seviyesiyle de çözülmüyor. Beşiktaş gibi eğitim ve kültür seviyesinin oldukça yüksek olduğu bir bölgede bile insanları ortak bir paydada buluşturmakta zorlanıyorsunuz. Hak sahipleri arasında hukukçular, avukatlar, üst düzey beyaz yakalılar var ama yine de ortak noktaya varılamıyor. Aynı anda tek bir uzlaşma toplantısı dahi yapamadığım yerler oldu; bir toplantıyı bir salonda yapıp, ardından muhalif olan diğer grubu ikna etmek için gidip otelcilerin lokalinde ikinci bir toplantı yapmak zorunda kaldım.Açık söylemek gerekirse, bu süreçlerde sahada zaman zaman ben bile çileden çıktım. Müteahhitler olarak sadece bina inşa etmiyoruz, aynı zamanda çok ciddi bir sosyal yönetim yapıyoruz. Bu zorlu süreçleri yönettiğimiz için devletin kentsel dönüşüm yapan firmaları bir şekilde ödüllendirmesi, önünü açması gerekiyor.Kentsel dönüşümle birlikte toplumda bir “beyin dönüşümünü” ve zihniyet değişimini de başarabileceğimizi düşünüyor musunuz?Mümkün değil. Zamanında gecekondulaşma olan bölgeler imar planlarıyla lüks yapılara ve modern sitelere dönüştü belki ama kentsel dönüşümle eski binalar yenilenirken insanların düşünce yapıları maalesef eş zamanlı olarak değişmiyor. Belki çok uzun yıllar, nesiller geçtikten sonra bir miktar değişim gözlemlenebilir ama bugünkü sosyal gerçekliğe baktığımızda durum maalesef bu değil. Binaları dönüştürmek, zihniyetleri dönüştürmekten çok daha kolay.
Adım Sezgin Turan. İnşaat mühendisiyim. 1997 yılında Karadeniz Teknik Üniversitesi’nden mezun oldum. İş hayatıma büyük bir firmanın bölge müdürü olarak başladım. Daha sonra arkadaşlarımla ortak bir firma kurmak amacıyla İstanbul’a geldik ve şirketimizi kurduk. Zaman içerisinde farklı ortaklıklar ve ayrılıklar yaşandı.SEGA Yapı ise 2016 yılında kuruldu. Aslında ilk ismi SEGA değildi; önceki ortağımıza ait bir firmaydı. Daha sonra mevcut ortaklarımızla birlikte firmayı devraldık ve 2016’dan beri faaliyetlerimizi sürdürüyoruz.2016 ile 2019 yılları arasında firmamız çok aktif değildi. Ancak 2019’dan 2026’ya kadar geçen süreçte, bugün gördüğünüz projelerin büyük bölümünü gerçekleştirdik. Bu projelerin neredeyse yüzde 90’ı kentsel dönüşüm projelerinden oluşuyor.Ağırlıklı olarak Küçükçekmece bölgesinde faaliyet gösteriyoruz. Daha önce Kadıköy’de bir projemiz olmuştu, şimdi tekrar Kadıköy’de yeni bir projeye başladık. Bunun yanı sıra Gaziosmanpaşa ve Florya’da başladığımız işler var. Küçükçekmece’de ise daha büyük ölçekli projelerimiz devam ediyor.Son dönemde biraz daha büyüme ve İstanbul geneline yayılma sürecindeyiz; yavaş yavaş bunu da başarıyoruz. Beşiktaş, Ataşehir ve Sarıyer gibi farklı bölgelerde ilgilendiğimiz projeler var. Henüz tam anlamıyla olgunlaşmadılar ama birçoğu sözleşme aşamasına yaklaştı.Hedefimiz projeleri büyütmek. Biz kendi aramızda buna “üç ayaklı yapı” diyoruz. Ortaklarımız Aytekin Bey, Mehmet Emin Akaya, Cevdet Bey ve diğer arkadaşlarımız farklı sektörlerde de faaliyet gösteriyor. Tekstil ve otomotiv gibi alanlarda da işlerimiz var; yani tek bir sektöre bağlı bir firma değiliz.Dolayısıyla şirket olarak banka kredisine ya da dışarıdan ekstra bir desteğe ihtiyaç duymadan, kendi finansal gücümüz ve dinamiklerimizle projeleri sürdürüyoruz. Ekonomik kriz dönemlerinde de pandemi sürecinde de durmadık; üretmeye ve proje geliştirmeye kesintisiz devam ettik.Şu ana kadar ne kadar proje ürettiniz? Kaç konut tamamlandı?1.200 konut üretildi ve tamamlandı. 1999–2000 döneminden itibaren bakarsak, yaklaşık 3-4 yıl içinde 1.200 konutu tamamlayıp teslim ettik. Şimdi yeni bir 1.200 konutluk paketimiz daha var; bu da 2027 yılında bitecek.1.200 konut kaç projeden oluşuyor?Şu an bitenler 4 proje yapıyor. 2027 ve sonrasında teslim edilmek üzere sözleşmesi kesinleşmiş 600–700 konutumuz daha var. Bunların tamamı kentsel dönüşüm projesidir.İstanbul'da ciddi bir kentsel dönüşüm furyası var. Belediyelerin imar birimlerinin çok yoğun olduğu biliniyor. Siz bu süreci nasıl değerlendiriyorsunuz?Evet, şu anda siz de konulara hakimsinizdir, İstanbul genelinde müthiş bir kentsel dönüşüm furyası yaşanıyor. Bugün belediyelerin imar birimlerine gittiğinizde içerisi ağzına kadar dolu, dosyalardan yürünecek yer bulamazsınız. Oradaki memurların Allah yardımcısı olsun; sürekli irili ufaklı yeni projeler geliyor.Ama biz firma olarak konumumuz gereği daha büyük ve konsept projelere zaman ayırmaya çalışıyoruz. Bu da 200 ile 500 konut arası projeler anlamına geliyor; yer yer 700 konutluk projelerin de takibini yapıyoruz. Segmentimizi biraz daha yukarıya taşıdık.Kentsel dönüşümde devletin "Yarısı Bizden" gibi teşvikleri ve 3 milyar TL’lik kredi destekleri var. Bu uygulamalar sektörü nasıl etkiliyor?Kesinlikle çok büyük bir etkisi var. Hatta bununla ilgili üniversitede akademik çalışma yapan bir arkadaşın anketini doldurmuştum. Orada çıkan ilk sonuç şu oldu: Vatandaş için en önemli konu maliyet, ikinci konu ise finansman. Vatandaş önce maliyeti görmek istiyor, ardından "Nasıl finanse ederim?" sorusuna yanıt arıyor.Bu veri de aslında devletin yaptığı uygulamanın ne kadar doğru olduğunu gösteriyor; çok akıllıca bir sistem. Bu kararı alan iradeye teşekkür etmek gerekir, oldukça isabetli bir adım oldu.Yalnız biz firma olarak "Yarısı Bizden" modeline çok dahil olmuyoruz. Bunun nedeni, bu sistemin özellikle küçük ve orta ölçekli projelerde çok işe yaramasıdır ki piyasadaki projelerin çoğunluğu da zaten bu segmentte. Şu anda çok fazla yeni firma ortaya çıktı ve piyasada ciddi bir "Yarısı Bizden" yoğunluğu oluştu.Ancak burada şöyle bir risk var: Metrekare maliyetleri başta belirleniyor fakat süreç tamamlanana kadar enflasyon artıyor; demir ve beton gibi ana maliyetler sürekli yükseliyor. Dolayısıyla işin sonunda müteahhitlerin çok zorlanacağını düşünüyorum. Sözleşme yapıldıktan sonra "Enflasyon arttı, fiyatı güncelleyelim" gibi taleplerle mal sahiplerinin kapısı çalınacaktır. Bizim kurumsal anlayışımızda böyle bir şey yoktur; ne konuşulduysa o uygulanır. Fakat piyasada zorlanan firmaların bu tarz taleplerde bulunması ileride ciddi hukuki ve operasyonel sorunlar yaratabilir. Tahminim, bu fon akışının piyasadaki dengeleri zamanla bozacağı yönünde.Ayrıca "Yarısı Bizden" sisteminde devletten alınan hakedişler geç geldiği ve enflasyon karşısında eridiği için kâr marjları oldukça düşüyor. Biz bu yüzden bu projelerin çoğuna girmiyoruz. Sadece bir projede bu sisteme dahil olduk; orada da ticari alanlar yer aldığı için kâr marjı nispeten daha yüksekti. Genel olarak daha net ve planlı ilerlemek istediğimiz için bu modelden uzak duruyoruz.Vatandaş cephesinde beklentiler ve uzlaşma süreçleri nasıl ilerliyor?Bir diğer önemli konu da şu: Vatandaş "Benim evim yenilenirken neden üstüne para vereceğim?" ya da "Evim daha büyük olmalıydı" gibi yaklaşımları tam olarak aşabilmiş değil. Bu bilinci İstanbul özelinde henüz tam anlamıyla oturtamadılar.Örneğin bir gazeteci arkadaşım var, kendisini ortağımız Cevdet Bey ile görüştürdüm. İzgörenler Mahallesi’ndeki bir proje için konuşuyorlar. Vatandaşlardan "2+1 daireden 3+1’e çıkabilir miyiz?" gibi talepler geliyor. Bunlar elbet konuşulur ama her şeyin teknik ve mali bir karşılığı var; her projede metrekareyi büyütmek mümkün olmuyor. Genel olarak baktığınızda, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engellerden biri bu beklenti farkıdır.Zaten maddi durumu çok iyi olan insanlar kentsel dönüşümle uğraşmıyor; ya gidip daha iyi bir projeden yeni konut satın alıyor ya da sıfırdan kendisi inşa ediyor. Bu süreçte biz müteahhitler olarak genelde orta ve alt gelir grubuyla muhatap oluyoruz ve onların tüm sosyal, ekonomik sorunlarını da yönetmek zorunda kalıyoruz.Dünya Bankası destekli bina tamamlama sigortası ve kredi süreçleri hakkında ne düşünüyorsunuz?Şu anda Dünya Bankası üzerinden bina tamamlama sigortası kapsamında 4 milyon TL’lik bir kredi desteği konuşuluyor. Bu destek doğrudan müteahhide ya da mal sahibine verilebiliyor. Türkiye’de bunu şu an uygulayabilen tek bir sigorta firması var. Ancak sistemin ne kadar yaygınlaşacağı ve hangi projelere tam olarak uygulanacağı henüz net değil.Biz de bu konuyu biraz araştırdık; bazı projelerde vatandaşlar haklı olarak "Bina Tamamlama Sigortası" talep ediyor. Biz firma olarak bunu yapmaya hazırız ancak sigorta şirketlerinin büyük ölçekli projelere ne kadar teminat vereceği belirsizliğini koruyor. Örneğin 300 konutluk bir projeye bu sigortayı veriyorlar ama 500-700 konutluk bir projede risk analizini nasıl yapacaklar, o da ayrı bir soru işareti.Sektörün mevcut konjonktürünü ve geleceğini nasıl görüyorsunuz?Faizler düşmediği ve enflasyon kontrol altına alınmadığı sürece konut sektörünün tam anlamıyla rahatlayacağını düşünmüyorum. Şu anda insanlar ya tamamen yatırım amaçlı ya da çok zorunlu ihtiyaç nedeniyle alım yapıyor; piyasada ciddi bir genel hareketlilik yok.Yeni proje üretmek için de finansal açıdan çok uygun bir atmosfer bulunmuyor. Şu anda piyasadaki inşaat faaliyetlerinin yaklaşık %80’i devlet destekli "Yarısı Bizden" modeliyle ilerliyor. Yani bu projeler piyasadaki doğal bir talep patlamasından değil, devlet finansmanı sağladığı için yürütülüyor. İnşaat sektöründe bu nakit akışı; betoncu, demirci, doğramacı ve seramikçi gibi alt sektörleri döndürüyor. Eğer "Yarısı Bizden" modeli olmasaydı, şu an piyasada gördüğünüz aktif projelerin çok daha azını görüyor olurdunuz.Şu an çok keyifli bir piyasa olduğunu söyleyemem. Dönem dönem küçük hareketlilikler oluyor; bazen vatandaş altınını bozup gayrimenkule dönüyor, bazen de mevduat faizinde parası olanlar "Artık konut fiyatları yeniden tırmanışa geçiyor, daha fazla beklemeyeyim" diyerek daire alıyor. Yani ufak bir sirkülasyon var ancak bu hacim normal dönemlerin çok altında. Performanslı bir satış döneminde değiliz; normal satış seviyelerinin bile gerisindeyiz.Bu dönemde konutları kimler satın alıyor? Yabancı satışı ne durumda?Biz bu dönemde de bir kısım yabancı yatırımcıya satış yapmaya devam ediyoruz. Portföyümüzde İran, Rusya ve Filistin’den gelen alıcılar var; yani daha çok Orta Doğu ağırlıklı bir talep söz konusu. Zaman zaman Çin’den de alıcılar çıkıyor. Kimisi yatırım için kimisi de vatandaşlık edinimi için geliyor.Çin tarafı pandemiden önce çok daha yoğundu, ciddi bir artış grafiği vardı. Pandemide duruldu, şimdilerde yeniden ufak bir hareketlenme başladı. Çinli yatırımcılar aslında Türkiye’yi Avrupa ve Amerika pazarlarına açılan stratejik bir kapı olarak görüyor; burada vatandaşlık verilmesi de bu tercihlerinde etkili oluyor. Yine de eski yoğunluğun olmadığını belirtmeliyim.Bizim bu durağan piyasada bile satış yapabilmemizin en önemli sebebi projelerimizin konumudur. Göl kenarı, Atakent merkezi gibi nitelikli lokasyonlarda yer aldığımız için rakiplerimize göre bir tık daha iyi ilerliyoruz. Ama bu durum bizi çok büyük oranlarda memnun etmeye yetmiyor; yani piyasada abartıldığı gibi devasa paralar kazanılan bir dönemde değiliz. Kazanç var ancak makul seviyelerde.İstanbul dışına çıkma planınız var mı?Var, ancak Türkiye’nin mevcut ekonomik konjonktüründe önceliğimiz mevcut sorumluluklarımızı ve taahhütlerimizi eksiksiz yerine getirmektir. Onları sağlama aldıktan sonra farklı şehirlere veya alanlara yönelebiliriz.Kentsel dönüşüm süreçlerinde sahada karşılaştığınız en büyük teknik ve hukuki sıkıntılar nelerdir?En büyük tıkanıklığı kat irtifakı kurarken yaşıyoruz. Şöyle tezat bir durum var: Mevzuata göre %50 çoğunlukla kentsel dönüşüm kararı alıp ruhsat işlemlerini tamamlayabiliyorsunuz. Ancak inşaat başladıktan sonra kat irtifakı kurmak istediğinizde sistem herkesin imzasını şart koşuyor.
Daha somut bir örnek vereyim: Maliklerden birinin vefat ettiğini ve geride 10 mirasçısı kaldığını düşünün. O 10 mirasçının tamamının imzası olmadan kat irtifakı kurulamıyor. Ben ruhsatı almışım, eski binayı yıkıp inşaata başlamışım ama tapu aşamasına geçemiyorum. Tapu çıkmadığı için de haklı olarak satış yapamıyorum ve sistem kilitleniyor.Burada devletin bazı bürokratik süreçlerde hukuki kolaylıklar ve toleranslar sağlaması gerekiyor. Tabii art niyetli bir müteahhit bu esneklikleri nasıl kullanır, orası ayrı bir tartışma konusu; ona karşı da devlet zaten gerekli hukuki tedbirleri almalıdır. Bizim kat irtifakını kötüye kullanmak gibi bir niyetimiz olamaz; çünkü yasa zaten bize %51 çoğunlukla projeyi yürütme yetkisi vermiş, iyi niyetli bir üretici neden sistemi tıkasın? Ne yazık ki sistemdeki bu tarz teknik boşluklar işimizi zorlaştırıyor.Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı bu konuda geçmişe kıyasla kendisini çok geliştirdi, sahada ciddi bir toparlanma var. Ancak kat irtifakı ve benzeri teknik süreçlerde hâlâ çözülmesi gereken pürüzler mevcut. İmar ve planlama konuları ise belediyeden belediyeye, hatta mahalleden mahalleye değişiklik gösteriyor; bu zaten başlı başına uzun bir konu. Uygulama tarafında sistemin biraz daha esnetilmesi şart, çünkü bazen önümüz tamamen tıkanıyor.Bir vatandaş gelip "Benim dairemin yerini değiştir, sana vekalet vereyim ama 2+1 yerine 3+1 isterim" diyor. Bu süreçlerin yasal, teknik ve imarsal sınırları var; her şey söylendiği kadar kolay ilerlemiyor. Anlaşmazlık durumunda dava açsanız bile yargı süreci 2 ile 5 yıl arasında sürüyor. Bu da projenin durması, kat irtifakının kurulamaması, tapuların çıkmaması ve satış yapılamaması demek. Yine de sistem tamamen kötü değil, sadece bazı alanlarda acil iyileştirmelere ihtiyaç var.Gelecek hedefleriniz nelerdir?Arsa konusu gayrimenkulün temelidir ancak Türkiye’de hak ettiği kadar konuşulmuyor. Arsa varsa proje vardır. Şu aşamada ana hedefimiz; firmamızın finansal ve operasyonel altyapısını güçlendirmek, inşaat kapasitemizi artırmaktır. Mevcut ekonomik riski kontrollü bir şekilde yöneterek bu geçiş dönemini tamamlamak istiyoruz.Sonrasında daha farklı yatırım modellerine odaklanabiliriz. Çünkü günümüzde birçok inşaat firması sadece müteahhitlik yapmıyor; arsa geliştirme, yenilikçi finansman modelleri ve farklı yatırım enstrümanlarına da yöneliyor. Biz kendimizi olduğumuzdan büyük görmüyoruz, ayaklarımız yere basıyor ve ne yaptığımızı çok iyi biliyoruz.Şu aşamada kaliteli konut üretimi yapmak ve güvenilir bir marka değeri oluşturmak en büyük önceliğimizdir. İnsanlar bizim projelerimize bakınca "Burada güvenle yaşarım" ya da "Bu proje zamanla değer kazanır" diyebilmeli. Bu güven zincirini kurduktan sonra farklı alanları değerlendireceğiz.Şu anda piyasada çok fazla firma var ve nakit akışını doğru yönetemeyenlerin bir kısmı ciddi sıkıntılar yaşayacak. Umarım kimse bu süreci kötü tecrübe etmez. Bize şu an sahada çok fazla proje teklifi geliyor; istesek 5-6 ay içinde 1.000 konutluk işi daha bünyemize katabiliriz. Ancak çok seçici ilerliyoruz. Projenin konumuna, imar yapısına ve kendi iş yoğunluğumuza bakarak karar veriyoruz. Yarın bir finansal riskle karşılaşmamak adına tamamen kontrollü ve planlı bir büyüme stratejisi izliyoruz.Kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahipleriyle uzlaşma süreçlerinde neler yaşıyorsunuz? Beşiktaş gibi bölgelerde durum nasıl?İnsanların zihniyetini değiştirmek gerçekten çok zor, çünkü herkes meseleye tamamen kendi bireysel çıkarları ve alışkanlıkları üzerinden bakıyor. Yaşlı bir insan; doğduğu, büyüdüğü ve anılarının olduğu hayat üzerinden yorum yapıyor ve kendi penceresinden haklı olabiliyor. Siz teknik ve ekonomik bir açıdan bakıyorsunuz, siz de haklı oluyorsunuz. Ama günün sonunda ortada kaçınılmaz bir gerçek var: Bu deprem ömrünü tamamlamış binalar yıkılacak ve yeniden yapılacak.Yeni yapılan bir bina; yaşam kalitesi, deprem güvenliği, maddi değer, konfor ve vizyon açısından eski binaya kıyasla katbekat avantajlıdır. Her açıdan büyük bir artısı olmasına rağmen, insanlar bu değer artışını paylaşma konusunda bir türlü uzlaşamıyor. "Sen üst kattan daha fazla metrekare aldın", "Benim dairemin cephesi niye buraya kaldı?" gibi mikro tartışmalar süreci kilitliyor.Bu durum eğitim seviyesiyle de çözülmüyor. Beşiktaş gibi eğitim ve kültür seviyesinin oldukça yüksek olduğu bir bölgede bile insanları ortak bir paydada buluşturmakta zorlanıyorsunuz. Hak sahipleri arasında hukukçular, avukatlar, üst düzey beyaz yakalılar var ama yine de ortak noktaya varılamıyor. Aynı anda tek bir uzlaşma toplantısı dahi yapamadığım yerler oldu; bir toplantıyı bir salonda yapıp, ardından muhalif olan diğer grubu ikna etmek için gidip otelcilerin lokalinde ikinci bir toplantı yapmak zorunda kaldım.Açık söylemek gerekirse, bu süreçlerde sahada zaman zaman ben bile çileden çıktım. Müteahhitler olarak sadece bina inşa etmiyoruz, aynı zamanda çok ciddi bir sosyal yönetim yapıyoruz. Bu zorlu süreçleri yönettiğimiz için devletin kentsel dönüşüm yapan firmaları bir şekilde ödüllendirmesi, önünü açması gerekiyor.Kentsel dönüşümle birlikte toplumda bir “beyin dönüşümünü” ve zihniyet değişimini de başarabileceğimizi düşünüyor musunuz?Mümkün değil. Zamanında gecekondulaşma olan bölgeler imar planlarıyla lüks yapılara ve modern sitelere dönüştü belki ama kentsel dönüşümle eski binalar yenilenirken insanların düşünce yapıları maalesef eş zamanlı olarak değişmiyor. Belki çok uzun yıllar, nesiller geçtikten sonra bir miktar değişim gözlemlenebilir ama bugünkü sosyal gerçekliğe baktığımızda durum maalesef bu değil. Binaları dönüştürmek, zihniyetleri dönüştürmekten çok daha kolay. 
