AVM Yönetiminin önemine dikkat çeken, Alışveriş Merkezi yönetiminin tecrübeli ismi Engin Yıldırım "Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını, müzesini ziyaret ediyor. Dolayısıyla karma projenin genel müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir!" ifadelerine yer verdi..
Gayrimenkul sektörünün cazibe merkezleri Karma Projeleri kısaca anlatır mısınız? Karma projenin yönetimi hakkındaki görüşleriniz nelerdir?
Karma projeler, “konut, ofis, AVM, rezidans, hotel, hastane, marina, tematik park, üniversite, müze...” fonksiyonlarının tamamını ya da birkaçını barındıran “akıllı yaşam alanlarıdır.” Karma projeler, "mixed use" olarak da ifade edilmektedir. Karma projelerin yönetimi ve pazarlanmasını yapan 'üst düzey yöneticinin' öncelikli olarak “iletişim kabiliyeti yüksek, birbirinden farklı işlerde görev alan ekibini (yönetim ekibi ve taşeronlardan oluşan ekibi) verimli-eş zamanlı koordine edebilen, üst düzey pazarlama yeteneği olan, ünitelerin ortak ve farklı kullanılan altyapılarını en verimli şekilde işleten, ortak alan giderlerini en doğru şekilde pay edebilen, takip-denetleme ve raporlamayı iyi bilen, kaliteli hizmeti olabildiğince minimum giderle sağlayabilen...'' profesyonel olması gerekmektedir. Tabii ki ihtiyaç hasıl olan alanlarda da uzman kişi veya şirketlerden de danışmanlık hizmeti alınmalıdır. Çok büyük karma kullanımlı projelerde orta büyüklükteki bir ilçenin nüfusu kadar insan sayısı konutlarda oturuyor, ofisler ve mağazalarında çalışıyor, AVM’den on binlerce kişi alışveriş yapıyor, otelinde konaklıyor ve/veya marinasını, müzesini ziyaret ediyor. Dolayısıyla karma projenin genel müdürü ve ekibinin seçimi ilçe belediye başkanının seçimi kadar çok önemlidir!
Yat sahiplerinin bir marinayı tercih etmesinin ana nedenleri nelerdir ? Karma projenin içinde marinanın da yer almasının önemi hakkında ne düşünüyor sunuz ?
Yatçıların marinadan tatminine doğrudan etkili olduğu kanıtlanan altı nedenden heveslilik hariç diğer beşinin (somut özellikler, güvenilirlik, inanılırlık, müşteriyi anlamak ve iletişim) yatçıların marinayı tekrar tercih etme eğilimleri üzerine ayrı ayrı etkilidir.
Marina sayılarının ve tekne bağlama kapasitelerinin arttırılması marinaların sosyal ve ekonomik açıdan bölgesel ve ulusal olarak kalkınmasında önemli katkılar sağlamaktadır. İçinde alışveriş merkezinin de olduğu karma projelerde yer alan marinalar, tesisin diğer üniteleri ile ( otel, konut, plaza, müze vs.) sinerji sağlamaktadır. Marinanın da yer aldığı AVM’ler ‘Deniz üstü alışveriş’ hizmeti vermektedir. Restoranları, barları, alışveriş mağazaları ve diğer üniteleri ile özellikle yerel müşteri çekmekte, çoğu marinalar kendi çevrelerinin sosyal merkezi konumundadır.
Karma Projeler de AVM'ler ile Müze'nin oluşturduğu sinerjiden bahser misiniz lütfen. Sizce müzenin en önemli işlevi nedir ?
Günümüzde daha çok insana ulaşmak, diğer ünitelerle ( AVM, Marina, Ofis, Plaza, Konut vs.) sinerji oluşturmak amacıyla bazı karma projelerde müzelere de yer verilmektedir. Bu minvalde Müzeler ve AVM'ler ses getiren bazı kültür-sanat aktivitelerini birlikte hayata geçirebilirler. Müzenin ziyaretçileri ve tüm paydaşları arasında ilişkinin doğru kurulmasına dayalı bir tanıtım ve pazarlama süreci yeni müzecilik anlayışı çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.
Eğitim müzenin en önemli işlevidir. Müzeler sadece eserlerin depolandığı veya sergilendiği mekânlar değil toplumu eğiten, bilgilendiren kurumlardır. Müzeler eğitimin çocuklar için örgün eğitimle bağlantılı olarak ve ayrıca okul dışında, yetişkinler için de okul sonrasında devam etmesini sağlar. Eğitim departmanları, birimleri, yöneticileri ve elemanları müzelerin olmazsa olmaz unsurlarıdır.
Hizmet kalitesinin otel işletmeleri açısından önemini kısaca anlatır mısınız lütfen.
Müşterilerin kaliteye yönelik tercih ve beklentilerinin farklılık göstermesi, rekabetin arttığı günümüzde otel işletmeleri açısından da kalitenin öneminin artmasına neden olmuştur. Hizmet kalitesinin boyutları 'işletmenin yapısal özelliklerinden, personeline, müşterinin genel özelliklerinden, psikolojik durumuna' kadar genişleyen bir yelpazeyi kapsamaktadır. Hizmet kalitesi farklı insanlara, farklı zaman ve durumlarda farklı anlamlar ifade edebilir. Çocuklu bir aile için bir otelin yüzme havuzu ve odaya bırakılan ekstra havlular hizmet kalitesi anlamına gelebilir. Bir iş adamı için ise dakik bir uyandırma servisi ve yanlışsız bir fatura kalitenin ifade şekli olabilir. Bir başka deyişle, herkesin kendisine ait bir hizmet kalitesi tanımı olabilir. İşletmenin müşteriye sunmuş olduğu hizmetlerin, müşteri beklentilerini karşılaması işletmenin faaliyetlerini devam ettirmede hayati öneme sahiptir.
Otel işletmelerindeki hizmet kalitesi, müşteri memnuniyetini, tekrar satın alma ve tavsiye isteğini etkilemektedir. Bundan dolayı işletme sahipleri ve yöneticileri otelde sunulan hizmetin kaliteli olmasına önem vermelidir. Hizmet kalitesinin turist kalitesini de belirlediğini unutmamak gerekir.
Konut alınırken dikkat edilecek husular kısaca nelerdir ?
Öncelikle konut edinme amacımızı belirlememiz gerekir. Yatırım amacıyla satın alınıyorsa getirilerine, kullanma amacıyla alınıyorsa ihtiyaçlarımıza göre karar vermeliyiz. Satın alınması planlanan konutun yaşam kalitesine ve konforuna olumlu etkiler yaratan sosyal ihtiyaçlara (toplu taşıma, okul, hastane, alışveriş merkezi, yeşil alanlar vb.) yakın olmasına dikkat edilmelidir.
Konut veya henüz inşaatı başlanmamış ise arsanın ilgili Tapu Müdürlüğünde araştırması yapılarak tapu kaydı üzerinde ipotek, intifa, kira, haciz vb. Satın alınacak konutun değerini düşürecek veya konut inşaatına başlanmasına engel olacak herhangi bir şerh, beyan olup olmadığı kontrol edilmelidir. İnşaat aşamasındaki bir projeden konut satın alındığında kat irtifakı tesis edilip edilmediği tapu sicil müdürlüklerinden kontrol edilmelidir. Satın alınması düşünülen konutun vaziyet planı ve mimari projesi incelenmeli, resmi evraklardaki konumu ile mevcuttaki konumunun aynı olup olmadığı tespit edilmelidir.
Ev almaya karar verdiniz ve seçeneklere tek tek bakmaya başladınız, peki ev almaya karar verenler en çok hangi özelliklere bakıyor? İşte cevapları:
1) Ulaşım Kolaylığı
2) Sosyal Çevre
3) Sağlamlık ve depreme dayanıklılık
4) Bulunduğu yer-semt
5) Yeterli araç park alanı
6) Fiyat
7) Prim potansiyeli yüksek merkezi lokasyon
8) İnşaat teknolojisi
9) Köklü güvenilir inşaat firmaları tercih ediliyor
10) Yeşil alan
11) Sosyal İmkanlar
12) Güvenlik
13) Aidat
14) Isı ve ses yalıtımı
15) Donanımlı asansör
16) Akıllı ev sistemleri
17)Mutfağa kolay açılan balkonu/terası var mı?
18)Küçük de olsa bir kiler var mı?
19)Çamaşır makinası için bölme var mı?
20)Koridor vs gibi dolaşım alanı gereksiz büyük mü?
21)Beton terleme yapıyor mu. İzolasyonda sorun var mı?
