Arma serisinin yapımcısı Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka yaz ayından itibaren konut fiyatlarının yüzde 15 artacağını söyledi.
Söyleşi: Çiğdem MEN
Uzun yıllardır Kentsel Dönüşüm projelerine imza atan Konyalı firma Okkalar İnşaat 4 yeni projeyi de hayata geçiriyor. Okkalar İnşaat Yönetim Kurulu Üyesi Mahmut Okka ile bir araya geldik.
İşte Söyleşinin detayları..
4 proje hayata geçiriyorsunuz. Şu an da projeler ne durumda?
Arma Menta ve Arma Modern projelerinin hafriyatı başladı, ruhsatlarını aldık. Arma Cadde projesinin de önümüzdeki hafta hafriyatına başlayacağız. Konya'da ki projemiz Arma Kent'in inşaatına yılbaşında başlamıştık. Kaba inşaatın yüzde 60'a yaklaştık.
Satışlarınız nasıl gidiyor?
Satış anlamında Arma Menta ve Arma Kent'i lansmanda satışa sunduk. Arma Modern ve Arma Cadde'yi önümüzdeki ay satışa çıkaracağız. Arma Menta'nın yüzde 35'ini sattık. Arma Kent'in yüzde 20'si satıldı. Satışlarımız devam ediyor.
Yabancı yatırımcıya yönelik bir satış gerçekleştirme planınız var mı?
Yabacı yatırımcıya yönelik doğrudan bir satış düşünmüyoruz. İki sebepten dolayı düşünmüyoruz. Birincisi projelerimize gelen talep, yabancı yatırımcı arayışına sevk etmiyor. Bizi tatmin eden bir satış oranımız var. İkincisi ise bizim projelerimiz Anadolu Yakası'nda ve Konya'da. Bu yüzden yabancılar Anadolu Yakasını çok fazla tanımıyorlar. Dolayısıyla bizim Anadolu yakasında yabancıya satış düşünmemiz için normalde yerli müşteriye harcadığımız efordan daha fazlasını yabancı için sarf etmemiz gerekiyor. Bu yüzden çok fazla yabancı yatırımcıya yönelmedik.
"VATANDAŞLARIN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ RANT OLARAK GÖRMESİNİN SEBEBİ MÜTEAHHİTLER!"
Uzun yıllardır kentsel dönüşüm yapıyorsunuz. Şuan İstanbul başta olmak üzere Kentsel dönüşüm projesi sizce nasıl ilerliyor. Eksiklikleri var mı?
Yavaş ve maliyetli ilerliyor. Kentsel dönüşüm projesinde sıkıntı şu; biz Kentsel Dönüşümü niye yapıyoruz? daha güvenli yapılar olsun, insanlar daha huzurlu yerlerle yaşasın, depreme karşı dayanıklı yapılar olsun diye yapıyoruz. Tabi ki bunu yaparken de para kazanmak da işin bir tarafında oluyor. Ama para kazanmak para harcayan müteahhit için olması gereken bir uygulama. Arsa sahipleri de bu işi rant olarak görmeye başladıktan sonra ki buna da sektörümüzde ki müteahhitler sebep oldu.
Kentsel dönüşümde arsa sahipleriyle anlaşmak ve onları tatmin etmek daha zor hale gelmeye başladı. Yani kişiler artık kendi binaların güvenliğinden çok, kendi binaların nasıl ekstra prim olacak, nasıl ekstra metrekare alacak bunların hesabını yapmaya başladı. Bu da doğal olarak maliyetlere yansımaya başladı. Anlaşma sürelerinin uzamasına sebep oldu. İnşaatların satılabilirliği düşürmeye başladı. Nihayetinde bağdat caddesi gibi yarım kalan şantiyeler, devir edilmesi gereken ve bunun için müteahhit arayan şantiyeler yada fiyatı artan daireler karşımıza çıkmaya başladı. Bu da kentsel dönüşümdeki bazı boşluklardan kaynaklı sıkıntılardan oluyor. Bunun hem müteahhit hem de arsa sahibi açısından belli bir sistematiğe alınması lazım. Bakanlığın bu konuya daha fazla müdahil olması lazım.
Bugün baktığımızda 24-30 dairelik basit küçük bir blokun bile anlaşması 2 seneden fazla sürüyor. Çünkü 50-55 firmayla görüşüyorlar ve ekstra ne koparabilirim hesabıyla hareket ediyorlar. İşin sonunda her firmanın en iyisini alıp, son firmanın önüne bunu sunup kabul ettirmeye çalışıyorlar. Bizim işimiz inşaat yapmak ve bir şekilde bu işi yapmamız lazım.
Hesabımıza uymayanı mutlaka yapmıyoruz ama yapanlar çıktığı müddetçe de sektörde ki maliyetlerin artması kar marjlarının düşmemesi için satış fiyatlarının artması, ister istemez kaçınılmaz son oluyor. ilerleyen dönemde de yarım kalan inşaatlar iflaslar olarak karşımıza çıkınca hepimizi birden etkiliyor.
REFERANDUMUN SIZILARI DEVAM EDİYOR
Referandum sonrası satışlarda bir hareketlilik oldu mu?
referandum bizim satışlarımızı çok fazla etkilemedi. İllaki ivme de bir azalma oldu ama projelerimize önceden gelen bir talebin olması, lokasyonumuzun güzelliği bu etkenler referandumu bize çok hissettirmedi. Referandumdan sonra geçmiş döneme göre bir artış olmasını bekliyoruz. Şuan için daha erken çünkü referandumun sızıları hala devam ediyor. Önümüzdeki dönemde dişini sıkarak bekleyen vatandaşların alıma yöneleceği bir dönem olacağını umut ediyorum.
Sektörümüz gereği hareketlilik ramazana kadar devam edecek. Ramazanda ve sonrasında gelen yaz tatili döneminde yine belli bir durgunluğumuz başlayacak. Asıl umutlu olduğumuz dönem Eylül dönemi olacak.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı kendi evini yenilemek isteyenlere destek verecek. Bu destek ile parsel bazlı dönüşüm artmış mı olacak? Bu destekle ilgili ne düşünüyorsunuz?
Bireysel anlamada yenileme daha önce de vardı. Taahhüt usulü yapılıyordu. Kredi oranı arttırılarak önü açılmış oldu. Bunun uygulanması gereken yerler mutlaka var. Metrekaresi kurtarmayan yada maddi anlamada müteahhitti kurtarmayacak projeler olduğunda bu desteğin uygulanması gerekiyor. Bugün baktığımızda dönüşümün esaslı olanı yerinde dönüşümdür. Yıkıp yapmak değil. Binalarımız eski ve buna müsaade etmediği için yıkarak yapıyoruz. Bu anlamda kurtarmayacak yerler için avantajlı bir uygulamaya döndü. Ancak şehirleşme anlamında problem yaşamaya başlayabiliriz.
Konya Belediyesi bu konuda çok güzel bir uygulaması var bizimde kentsel dönüşüme girmemizde en büyük etken şu; 18'inci madde uyulması olan DOP kesintisi. Bütün küçük parselleri bir araya topluyor. Hissedar sayısı artıyor ama dikdörtgen çok güzel parseller ortaya çıkıyor. 18 uygulamasında şekilli, alt yapıya uygun parseller oluşuyor. Bu da daha güzel bir şehirleşme ve daha yaşanılabilir binalar oluşturuyor. İstanbul'a bakıyoruz bir tarafta 15 katlı binalarınında 4 katlı bina yer alıyor. Hem estetik bakımından, şehirleşme bakımından, hemde müteahhitlik bakımından kötü. Çünkü bulunduğunuz bölge projenin değerini belirliyor. Bölgeye uygun proje yapılsa bile etraftaki projeler kısıtlıyorsa satılacak rakam belli ve orya konulacak eser belli hale geliyor.
"ARSALARI BULUNMAZ HİNT KUMAŞI OLARAK GÖRÜYORLAR"
Kentsel Dönüşüm İstanbul'da mı daha zor Konya'da mı?
Aslında insanın olduğu her yerde kentsel dönüşüm zor. Çünkü Müteahhitler ve inşaatlar arttıkça insanlar arsalarını bulunmaz Hint kumaşı gibi görüyorlar. Ama Konya'daki en büyük avantajımız köklü ve büyük bir firma olmamız bizim önümüzü çok açıyor. Konya'da biz arsa görüşmesine gitmiyoruz. Genelde arsa sahipleri bizimle görüşmeye geliyor. Tercihleri biz yapıyoruz. İstanbul'da ise rekabet çok daha fazla. Bir de İstanbul'da tanınma olayı çok fazla yok. Bugün tanındığınız bir yer de yarın unutulmak mümkün. Çok fazla müteahhit olması ve teklif oranlarını değiştirmesi, telaffuz edilen rakamların ve taleplerin değişiyor olması, arsa sahiplerinin bunu rant olarak görmesi ister istemez rekabeti zorlaştırıyor. Konya'da ki insanlar daha konforlu ve rahat eve girmeyi düşünüyor ve de firmaya olan güvenden dolayı tek tercih sebebi oluyor. İstanbul'da ise dişe diş bir mücadeleyle karşılaşıyoruz.
BÜYÜMENİN YOLU İSTANBUL'DAN GEÇİYOR
İstanbul'a geldiğiniz için memnun musunuz?
Her ne kadar şikayet etsek de İstanbul bir metropol ve bu işin başkenti. Büyümek istiyorsanız ilk adım atacağınız yer İstanbul. Biz Konya'da yeterince büyüdük ve belli bir noktaya geldik. Büyümenin artık zamanı gelmişti ve bunun da yolu İstanbul'dan geçiyor. İstanbul'a 12 yıl önce geldik. daha önce 6-7 proje yaptık. Zor da olsa burada olduğumuz için memnunuz. Tabiri caizse ligimizi değiştiriyoruz, üst lige geçmiş oluyoruz.
Konya ve İstanbul haricinde başka şehirlerde proje yapmayı düşünüyor musunuz?
Konya'da belirli bir noktaya gelmiştik zaten İstanbul'da da oturduk artık. Tabi farklı illeri biz de düşünüyoruz. Görüşmelerimiz var. Ankara, İzmir, Karaman, Antalya gibi yerlerde araştırmalarımız var uygun olan yerler olursa başka yerlere de proje yapmayı düşünüyoruz.
240 AY GEL-GEL KAMPANYASIYDI
Emlak Konut öncülüğünde yapılan kampanya ya siz dahil oldunuz mu?
bizim Emlak Konuttan önce yaz sonundan itibaren 60 ay 0 faiz uygulamamız vardı. 240 ay uygulamasına bizde dahil olduk. 120 düşük faiz oranlarıyla kampanyamız oldu. bizim en büyük avantajlarımızdan biride temelden banka kredisi kullandırıyor olabilmemiz. Dolayısıyla müşterilerimize farklı ödeme seçenekleri sunabiliyoruz. Burada önemli olan uzun vadeli satışlar değil, projenin satılabilirliği. Projenin lokasyonu ve satış rakamı. izim projelerimiz bu anlamada avantajlı olduğu için kampanya öncesinde de satışlarımızda istediğimiz seviyedeydik. Kampanya ile de satış grafiğimiz de ekstra artış olmadı. Çünkü müşteri her türlü hesabı yapıyor artık. 240 ay vade de ne kadar faiz ödeniyor.
240 ay kampanyası gel gel kampanyası gibi bir şey oldu. Genelde 120 ay tercih edildi. Hatta gücü yetenlere 60 ay vade kullanmayı tercih etti. 240 ay vade ile ciddi faiz oranları ödendi.
KONUT FİYATLARI YÜZDE 15 ARTACAK
Sizce konut fiyatlarında düşüş mü olur artış mı?
Konut fiyatları düşmez. Çünkü maliyetler çok arttı. Bir çok firma zararına yada karından fedakarlık ederek satış yapıyor. Referandum beklenmişti. Muhtemelen bu yaz itibariyle satışlarda belli bir oran yakalanırsa konut fiyatları artacaktır. Çünkü girdilerimiz çok arttı. 2016 yılından itibaren doların artması inşaat malzemelerinin fiyatlarını da etkiledi. Biz bunu konut fiyatlarına zam olarak yansıtmadık. Konut fiyatlarında ortalama yüzde 10 ile 15 arasında artış olacaktır.
Gündemde olan konulardan biri de Stüdyo dairelerin yasaklanması. Siz ne düşünüyorsunuz?
Bizim son yaptığımız projede de gelen talepler ve revaçta olduğu için stüdyo dairelerimiz vardı. Ama genelde batığımız zaman bizim aile yaşantımıza uymuyordu. Bu tarzlar ofis olarak kullanılıyordu. Yaşam alanı ile oturma alanını birbirinden ayırmak gerekiyor. Öğrenciler kullansa bile tek odada aşaması sıkıntılı oluyor. 1+0 dairelerin kaldırılıp en az 1+1 daire zorunluluğu getirilmesi yerinde bir karar. Konya gibi bir yerden gelen biri olarak 1+1, 2+1 bizim için küçük bir daire. Ama arsanın çok kıymetli olduğu bir yerde büyük daire yapamadığımız için küçük dairelerle işi çözmemiz gerekiyor. Yalnız insanların şöyle bir hassasiyeti var. Bizim en son Kartal projemizde olduğu gibi aile konsepti olan butik siteler 1+1 daire istemiyorlar. 1+1 öğrenciler ve bekarlar tercih ettiği için aileler huzurlarının kaçacağını düşünüyorlar. Biz butik projelerimizde 1+1 daire tipini uygulamıyoruz.
Kaynak: www.baretdergisi.com
Yasal Uyarı: baretdergisi.com sitesinde bulunan haberleri link vermeden kopyalamak kesinlikle yasaktır. Aksi halde yasal işlem başlatılacaktır.
