Kentsel dönüşüm sürecinde çok sayıda bağımsız bölümü bulunan bina ve sitelerde, yenileme çalışmalarının yürütülmesi amacıyla oluşturulan “müteşebbis heyet” ya da “temsilciler kurulu”nun hukuki sorumluluğu tartışma konusu olmaya devam ediyor. Avukat Dr. Ali Yüksel, uygulamada önemli bir fonksiyon üstlenen bu kurulların yetki ve sorumluluk çerçevesini ayrıntılı biçimde değerlendirdi.
Kentsel dönüşüm sürecinde temsilciler kurulunun hukuki sorumluluğunu ele alan Avukat Dr. Ali Yüksel’in yazısı şu şekilde:
Çok sayıda bağımsız bölüm olan bina veya sitelerde kentsel dönüşüm kapsamında bina yenilemesi çalışmaları için genelde bina yöneticileri ‘’müteşebbis heyet’’ ya da ‘’temsilciler kurulu’’ olarak çalışmaktadır. Bu kurul, bazen karar defterinden aldıkları yetkiyle ya da sözlü onayla binayı temsilen belediye, kentsel dönüşüm başkanlığı, riskli rapor lisanslı firması, müteahhit firma, avukatlar veya mimarlarla görüşmeleri yürütmektedir. Kat mülkiyeti bulunsun veya bulunmasın binalarda genel uygulama bu şekildedir. Bu Kurul’un apartman adına yaptığı görüşmeler, başkalarından aldığı danışmanlık gibi hizmetler ya da yaptığı ön sözleşmeler malikleri bağlar mı? Malikler bu kişilere kat malikleri karar defteri ile bir karar alarak yetki vermişlerse, yetkinin kapsamına bakmak gerekir. Ayrıca bir yetki için vekaletname de vermiş olabilirler. Bu vekaletname 6098 sayılı Kanun uyarınca verilmiş bir temsil belgesidir.
TEMSİLCİLER KURULU NEDEN SEÇİLİYOR?
Arsa Payı Karşılığı veya Bedel Karşılığı veya Götürü Usulde İnşaat sözleşmelerinde malikleri temsil etmek ve gerekli olan aşamalarda her malikin bir araya gelmesinin hem zor hem de daha maliyetli olması, maliklerin kendi aralarından bir Temsilciler Heyeti/Kurulu seçmelerinin daha faydalı olacağını göstermiştir. Bu sayı bazen 3, bazen 5, 7 veya 11 olabilmektedir. Sayı sınırı olmamakla beraber, maliklerin sayısının kalabalık olması ya da sitedeki her blok için bir temsilci seçilmesinden dolayı sayı artabilmektedir.
Uygulamada çoğu kez ‘’komşuluk hukuku’’ çerçevesinde fedakârca bir ücret almadan görev yapmaktadırlar. Bazen de özel anlaşmalar yaparak genelde müteahhitten bir hizmet bedeli almaktadırlar.
MEVZUATTA YERİ VAR MI?
Müteahhitle yapılacak sözleşmede malikler adına yetki ve görevli olan bu Kurul üyelerinin uygulamada çok önemli fonksiyonu varken, 6306 sayılı Afet Kanunu, Uygulama Yönetmeliği veya başka bir yasal belgede bu Kurul yer almamaktadır. Bu tamamen uygulamanın getirdiği işlevsel bir kuruldur.
TEMSİLCİLER KURULU’NUN GÖREV VE YETKİLERİ
Bu kurul üyeleri, sözleşme ve vekaletname çerçevesinde hem GÖREVLİ, hem de YETKİLİ’dir. Bu Kurul’un genelde görevleri şöyledir:
Müteahhitlerle görüşmeleri, pazarlıkları yürütmek, en iyi teklifi almaya çalışmak,
Belediye veya bakanlık veya kentsel dönüşüm başkanlığı ile görüşmek,
Hizmet alınacak hukuk büroları ile görüşmek,
Mimarlar, plancılar, haritacılarla görüşmek,
Bazı malikler katılamadığı durumlarda ön sözleşmeye imza atmak,
Noterde bazı malikleri sözleşmede temsil etmek,
İmzalamayan azınlık hisselerin satışını takip etmek,
Müteahhitin sözleşmedeki görevlerini yapmasını takip etmek,
Müteahhitin ruhsat, kat irtifakı, inşaat aşamalarında devredilecek payları devir etmek,
Malikler lehine alınacak nakit, banka teminat mektubu gibi teminatları almak ve gerekirse paraya çevirmek,
İşlerde aksama halinde müteahhite ihtar, dava açmak için avukata vekaletname vermek, davayı açtırmak,
İskan ve kat mülkiyeti aşamalarını takip etmek/ettirmek ve ayıp ve eksik varsa gereğini yapmak.
TEKNİK VE ÇOK DİSİPLİNLİ BİR SÜREÇ
Görüldüğü gibi bu işlemler çok teknik konulardır. Bir mimar veya kentsel dönüşüm- inşaat hukukçusunun hatasız yapabileceği konulardır. Kurul üyeleri çoğunlukla ilk kez bu işleri yapmaktadır. Bu sebeple planlama, imar, inşaat, mimarlık, hukuk gibi disiplinlerin karması olan bir işler demetini hatasız yürütmeleri beklenemez.
İHMAL VE HATA HALİNDE SORUMLULUK
Bu Kurul üyeleri, tecrübeli ve mesleğinde profesyonel müteahhitlerin karşısında, maliklerin haklarını yeterince takip edebilir mi? Bu takibi yapmakta ihmal eder, atlar, hata yaparsa sorumlu mudur?
Burada 6098 sayılı TBK’daki vekilin sorumluluğu devreye girmektedir. Kanun 505. maddesine göre:
“Vekil, vekâlet verenin açık talimatına uymakla yükümlüdür. Ancak, vekâlet verenden izin alma imkânı bulunmadığında, durumu bilseydi onun da izin vereceği açık olan hâllerde, vekil talimattan ayrılabilir. Bunun dışındaki durumlarda vekil, talimattan ayrılırsa, bundan doğan zararı karşılamadıkça işi görmüş olsa bile, vekâlet borcunu ifa etmiş olmaz.”
YETKİLER AÇIKÇA BELİRLENMELİ
Bu maddeden açıkça anlaşıldığı gibi malikler vekil eden olarak Temsilciler Kurulu’na verdikleri yetkileri açıkça belirlemelidir. Bu ya Müteahhitle yapılan Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi’nin içerisinde bir bölüm olarak yer almalı ya da malikler kendi aralarında Temsilciler Kurulu’nun yetki ve görevlerini açık bir PROTOKOL ile tespit etmelidir. Böylece Kurul üyelerinin işlem yapma görev ve yetkileri açıkça belirlenmiş olur.
Buradaki açık hükme rağmen hatalı işlem yapan ya da yapması gereken işlemi yapmayan Kurul, ortaya çıkan zarardan sorumlu olacaktır. Bu sorumluluk işin bitmesinden itibaren 5 yıl devam eder. Ortada bir suiistimal varsa bu dolandırıcılık suçu tanımına uygunsa, ceza zamanaşımı ile beraber tazminat zamanaşımı da uzayacaktır.
ÖZEL PROTOKOL YOKSA RİSK ARTIYOR
Böyle bir Özel Protokol yoksa, Kurul üyelerinin işi daha zor olacaktır. Çünkü vekaletnamedeki her yetki kullanıldığında, acaba bu yetkinin kullanılması gerekli mi, yoksa özel olarak malikten ayrı bir onay mı alması gerektiği tartışılacaktır.
Sonuç olarak; Temsilciler Kurulu üyeleri bazen ihmal ile bazen de bilmeden hatalı işlem yaparak, diğer maliklerin ve bazen de müteahhitin kendilerine tazminat davası açmalarına sebep olabilir.
