21.yüzyılla birlikte insanların şehirleşme oranlarına bağlı olarak alışkanlıklarında ve ihtiyaçlarında, büyük değişimler olmuştur.
Türkiye’mizde enerjiye, 2021’de 50 milyar $ vermişken, 2022 yılında bu miktar 100 Milyar $ çıkmıştır.
Bu enerjinin yaklaşık %36’sı konutlarda kullanılmakta olup, bu veriye göre 2022 yılında 36 milyar $ yapılarda kullanmanmışız.
Son yıllarda tüm sektörlerde sosyal yaşamdaki değişikliklere bağlı olarak hızlı değişim ve gelişim olmuştur. Bu durum inşaat sektöründeki yapılaşmaların özellik ve çeşitliliğinde değişiklik yaratırken, bu değişikliklere bağlı olarak inşaat sektöründen beklentiler artmıştır. Bunların sonucu olarak yapı sektörünün tesis yönetimi hizmeti ile ilişkisi önem kazanmıştır.
Son zamanlarda ki sosyal yaşamdaki değişiklikler aynı zamanda gayrimenkul piyasasında gerçekleşen satışların artmasına sebep olmuştur. Kullanıcılar açısından yaşam konforunun ve memnuniyetinin artması amacıyla gayrimenkul sahipleri ya da yatırımcılar gayrimenkullerinde değer artış beklentisi oluşmuştur.
Büyük maddi değer olarak ifade eden bu yatırımlar için gayrimenkulde değer kaybını önlemek amacıyla tesis yönetimi kavramının büyük önem kazanmasına sebep olmuştur. Tesis yönetiminde, birçok birbiriyle bağlantılı olan faaliyetlerin yürütülmesinde görev alan destek gruplarında profesyonel yönetim anlayışına hakim, özellikle gayrimenkul değerleme ve yönetimi alanında uzmanlara olan ihtiyacın giderek artmıştır.
Ana konumuza girmeden önce tesis yönetiminin tarihçesi bilmek ve tesis yönetiminin nedir sorusuna cevap bulmak gerekir.
TESİSLERİN, İNSANLIK TARİHİ KADAR ESKİ OLDUĞUNU SÖYLERSEK MÜBALAĞA YAPMIŞ OLMAYIZ.
Şüphesiz bilinen tarihin ilk yapılarında da, o ihtişamlı yapıların korunması ve temizliği belirli bir düzen ve disiplin içerisinde yapılmaktaydı.2
Mezar yapıları ve piramitler ile o dönemlerin yönetim saraylarını, tesislerin ve tesis yönetimin ilkel dönemi olarak görmek yanlış olmayacaktır.2
Saraylar, ibadethaneler, anıt mezarlar ve hanlar gibi yapılar her zaman bakım, onarım, korunma ve temizlik gibi tesis yönetimin en temel kapsamına dahil olmuşlardır.2
(Resim-I: İstanbul Tarihi Resmi İnternet Sitesi [https://istanbultarihi.ist/302-topkapi-sarayi])
1478 yılında Fatih Sultan Mehmet Han tarafından yaptırılan, Topkapı Sarayı’da (Resmi-I) sayıları 800'e varan temizlik, mutfak ve diğer hizmetle görevli çalışanlar, yaklaşık 4.000 insana hizmet sağlamaktan sorumluydu.4
Türkiye’de Tesis Yönetim Cumhuriyet öncesi döneme bakacak olursak, Selçuklu Devleti ve Osmanlı İmparatorluğu’nda kervansaray ve hanların bakım, onarım, koruma ve temizliğinden sorumlu olan kişilere odabaşı veya han odabaşı denilmekteydi.2
Odabaşılık mevkiindekiler o kadar önemli ve yetkili kişilerdi ki resmi olarak itibar görmekte ve devlet tarafından muhatap alınmaktaydılar. Özellikle sarayın hizmetlerini gören görevliler Enderun Mektebi denilen dönemin en iyi eğitim kurumlarında eğitilerek görevlendirilir ve en üst odabaşılık makamı olan Has Odabaşı makamına getirilmekteydiler. 2
Zaman geçtikçe binalar ve yapılar, çevre içerisindeki tesisler de değişime uğramış ve gelişmiştir. Bu değişim beraberinde Tesis Yönetim alanında farklılaşmayı, sistematik ve profesyonel bir gelişimi beraberinde getirmiştir.2
Tesis Yönetimi kavramı ilk defa Amerika Birleşik Devletleri’nde kullanılmaya başlamıştır.
Tesis Yönetimi (FM–Facilities Management) terimi ilk olarak 1950’den sonra bir Amerikan firması olan EDS’nin (Electronic Data Systems) kurucusu Ross Perot tarafından kullanılmıştır. 2
70’li yıllarda yaşanan enerji krizi sebebiyle maliyetlerin minimize edilmesi büyük önem kazandığında, ofis malzemeleri üretimi yapan Herman Miller, 1979 yılında bir grup ofis ve bina kullanıcısını ve çeşitli mülk danışmanlarını bir araya getirdi ve Tesis Yönetimi Enstitüsü (FMI – Facility Management Institute) kuruldu. Böylece tesis yönetimi sektörel anlamda güçlü şekilde temsil edilmeye başlamış oldu.2
Mayıs 1980'de George Graves, tesis yönetimi derneği için resmi bir organizasyon temeli oluşturmak üzere Houston, Teksas, ABD'de bir toplantıya ev sahipliği yaptı. Toplantının sonunda, Ulusal Tesis Yönetimi Derneği'nin (NFMA) bir anayasası, tüzüğü, geçici memurları ve ulusal olarak genişleme planları vardı.1
Ekim 1980'deki ilk NFMA toplantısında 47 katılımcı vardı. 25'i derneğin doğrudan üyesiydi. Houston'dan gelen katılımcılar, derneğin ilk bölümünün kurulmasına yardımcı oldu ve ikinci yıllık ulusal konferansa ev sahipliği yapmayı taahhüt etti.1
International Facility Management Association
1982'de Toronto Bölümünün tüzüğü ile NFMA, adını resmi olarak Uluslararası Tesis Yönetimi Derneği (IFMA) olarak değiştirdi ve ABD, Michigan, Ann Arbor'da kar amacı gütmeyen bir dernek olarak kuruldu.1
Şu anda IFMA, dünya çapında 100'den fazla ülkede 23.000'den fazla üyenin mesleki ihtiyaçlarını destekleyen 60'tan fazla çalışanı istihdam etmektedir. IFMA'nın Houston, Teksas, ABD'deki orijinal Hizmet Mükemmeliyet Merkezi'ne (SCOE) ek olarak, IFMA EMEA, Çin ve Hindistan, derneğin eğitim, bilgilendirme ve ağ kaynaklarını doğrudan bu bölgelerdeki üyelere ulaştırır.1
Dünya genelinde tesis yönetimi pazarının 2020'de 1,25 Trilyon Usd değerinde olduğu ve 2023'den 2030'a kadar hızla büyüyerek 2,5 Trilyon Usd üzerine çıkacağı tahmin ediliyor.2
Türkiye’de ise özellikle 2007 yılından itibariyle canlanan tesis yönetim pazarı, hizmet sektöründe çok büyük bir yer kaplamaktadır. Bu sebeple, sektörel olarak geleceği yakalamak ve erken metodolojiler geliştirmek, daha sistemli ve organize bir gelişim göstermek için geçmişe hakim olmak gerekir.2
1980’den sonra tesis yönetim temel olarak Sert TY (Hard FM) ve Yumuşak TY (Soft FM) olarak iki temel alana ayrılarak dış kaynak kullanımına yönelmiştir. Soft FM; temizlik, catering, yemek hizmetleri, posta hizmetleri gibi faaliyetleri yürütürken, Hard FM; elektrik, mekanik, ısıtma, havalandırma, sıhhi tesisat, bina kontrolü, bina yönetimi, yangın güvenliği gibi daha çok teknik konulara odaklanmıştır.2
Uluslararası Standardizasyon Örgütü (ISO) ilk olarak 2017 yılında bu kavramı tanımlayarak ISO 41000 standartlarının bir parçası yapmıştır. 5
Bu standarttaki tanımlama şu şekildedir: “Tesis Yönetimi (FM), insanların yaşam kalitesini ve temel işletmenin verimliliğini arttırmak amacıyla inşa edilen çevre içinde insanları, yeri ve süreci bütünleştiren organizasyonel işlevdir (ISO, 2017).” 5
Ciddi yatırım bedelleri ile inşa edilen modern ve akıllı tesislerde yaşayanların hayatlarına kalite ve konfor kazandırmanın yanında tesislerin ömürlerinin uzatılması, onlara maddi ve manevi değer kazandırılması, optimum maliyetlerle yaşatılması ve tasarım aşamasında hedeflenen konfor düzeyinin korunması temel ilkeler arasında yer alır. 3
Tesislerde, yaşam kalitesini korumak ve katkıda bulunmak için fiziki ortamların ihtiyaç duyduğu; enerji, güvenlik, temizlik için zaman ve kaynak harcanmak zorundadır. Bu aşamada tesislerin gerek duyduğu hizmetlerin idare edilmesi ihtiyacında tesis yönetimi, çözüm ortağı olarak ayrı bir iş ve uzmanlık kolu şeklinde ortaya çıkmıştır. 3
Uluslararası Tesis Yönetimi Kuruluşu IFMA (International Facility Management Association) tarafından tesis yönetimi; “İnsan, yer, süreç ve teknolojiyi entegre ederek yapılı çevrenin işlevselliğini, konforunu, güvenliğini ve verimliliğini sağlamak için birden fazla disiplini kapsayan bir meslektir.” olarak tanımlanmaktadır. 3
Dünya genelinde sektörüne yön veren IFMA, ISO TC/267 Teknik Grubuna katılarak 2018 yılında yayınlanan, ISO 41000 Tesis Yönetim Standardının geliştirilmesinde kilit rol oynamıştır. 1
Dünyada 2010-2030 yılları arasında; ulaşım, binalar ve sanayide verimlilik sağlanması ve yeni teknolojilere yönelik 8,3 trilyon dolarlık yatırımın gerçekleşmesi durumunda; aynı dönemde küresel ölçekte 8,6 trilyon dolar tasarruf edileceği (WWF, 2011), AB’nin ise Enerji Verimliliği Direktifi gereği, 2020 yılına kadar %20 enerji verimliliği hedefine (yıllık değeri 60 milyar Euro) ulaşması öngörülmektedir.
Ulusal enerji verimliliği eylem kapsamında Türkiye’nin 2023 yılında birincil enerji tüketiminin %14 azaltılması, 2023 yılına kadar kümülatif olarak 23,9 MTEP tasarruf sağlanması ve bu tasarruf için 10,9 milyar ABD doları yatırım yapılması, yatırımlar sonucunda 2033 yılına kadar kümülatif tasarruf miktarının 30,2 milyar ABD doları olması öngörülmektedir (ETKB, 2018). Bu çalışmalar ışığında, enerji verimliliği yatırımlarının kendini amorti ettiği söylenebilir. 6
[Ton eşdeğer petrol (TEP), bir ton ham petrolün yanmasıyla elde edilen enerjiye karşılık gelen enerji birimidir. Yaklaşık olarak 10 milyon kcal enerjiyi ifade eder.]
YAŞADIĞIMIZ ÇAĞIN EN BÜYÜK SORUNU DA KÜRESEL İKLİM DEĞİŞİKLİĞİDİR.
Küresel sıcaklık ortalamalarının Sanayi Devrimi öncesi düzeyinin 2°C’nin üzerine yükselmesini engellemek, yaşamsal öneme sahiptir. Atmosfere salınan karbondioksit ve diğer sera gazlarının çoğu enerji üretiminden ve kullanımından kaynaklanır. Birim enerji başına daha çok enerji hizmeti ve ürünü almak anlamına gelen enerji verimliliği, enerjide %73’ler seviyesinde olan dışa bağımlılık oranımızın azaltılmasında ve iklim değişikliği ile mücadelenin etkinliğinin artırılmasında büyük bir önem taşır.
