Bir dönem “fiyatlar daha da düşer mi?” sorusunun gölgesinde kalan konut piyasasında ibre yeniden yukarı dönüyor. Özellikle son aylarda inşaat maliyetlerindeki artış, üretim tarafındaki yavaşlama ve krediye erişimdeki değişim, sektör temsilcilerini aynı noktada buluşturuyor: Bugünkü fiyatlar, birkaç yıl sonra “fırsat dönemi” olarak anılabilir.
Tam da bu tartışmaların ortasında konut almak isteyenlere mesajımız net: Doğru firmayı seçin, TL ile uzun vadeli borçlanmaktan korkmayın.
Bugün gayrimenkul sektöründe en sık duyduğum sorulardan biri şu:
“Ev almak için doğru zaman mı, yoksa biraz daha beklemek mi gerekiyor?”
Açık konuşmak gerekirse piyasada son dönemde oluşan “konut fiyatları düşüyor” algısının çok doğru okunmadığını düşünüyorum. Çünkü rakamlar nominal olarak düşmüyor; yalnızca enflasyonun ve bazı yatırım araçlarının gerisinde kalıyor. Bu da doğal olarak vatandaşta bir bekleme psikolojisi yaratıyor.
Oysa işin üretim tarafına baktığımızda tablo bambaşka.
Pandemiden sonra bozulan dengeler, savaş ortamı, enerji maliyetleri ve lojistik giderleri inşaat sektörünü doğrudan etkiledi. Bugün bir projeye başladığınızda sadece beton ya da demir fiyatını değil; mazotu, nakliyeyi, enerjiyi ve tedarik zincirindeki her halkayı yeniden hesaplamak zorunda kalıyorsunuz.
Özellikle enerji maliyetleri sektörün ana belirleyicisi haline geldi. Beton santralinden cam üretimine, hafriyat çalışmalarından taş ocaklarına kadar her aşamada yoğun enerji kullanılıyor. Akaryakıta gelen her zam ise maliyet hesaplarını birkaç hafta içinde değiştirebiliyor.
Bugün birçok müteahhidin yaşadığı temel sorun tam da bu belirsizlik.
Vatandaş tarafında ise farklı bir bekleme hali var. Son iki yılda altın yatırımcısının ciddi kazanç elde ettiğini gördük. Sektörde beklenti, bu birikimin önemli bölümünün yeniden gayrimenkule döneceği yönündeydi. Ancak altındaki dalgalı seyir nedeniyle yatırımcı hâlâ temkinli davranıyor.
Buna rağmen ben konut tarafındaki talebin tamamen kaybolduğunu düşünmüyorum. Türkiye’de ev ihtiyacı devam ediyor. Nüfus artıyor, şehirleşme sürüyor, yeni hane sayısı yükseliyor. Fakat aynı anda yeni proje üretiminde yavaşlama yaşanıyor.
İşte dikkat edilmesi gereken asıl nokta da burada.
TÜKETİCİ HALA FIRSAT KOLLUYOR
Eğer yeni konut üretimi bugünkü hızın altında kalırsa, birkaç yıl sonra yeniden ciddi bir arz sıkıntısı yaşayabiliriz. Bu da doğal olarak fiyatların tekrar yukarı yönlü hareket etmesine neden olur.
Son dönemde açıklanan satış verileri de aslında piyasadaki hareketliliğin tamamen bitmediğini gösteriyor. Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre nisan ayında konut satışlarında yeniden artış görüldü. Türkiye genelinde nisan ayında 126 bin 808 konut satışı gerçekleşirken, ilk el satışlarda yüzde 9,6’lık artış dikkat çekti.
Ocak ayında başlayan yavaşlama havasına rağmen ipotekli satışlardaki yükseliş dikkat çekici. Mart ayında ipotekli konut satışları yüzde 35,9 arttı. Özellikle ilk el satışlardaki yükseliş, tüketicinin hâlâ fırsat kolladığını ortaya koyuyor.
Bu nedenle konut almak isteyen vatandaşlara hep aynı şeyi söylüyorum:
Öncelikle doğru firmayı seçin.
Bugün sektörümüzde çok değerli ve güvenilir şirketler var. Özellikle kendi bünyesinde vadeli satış modeli sunan firmalar, vatandaş için önemli avantajlar oluşturuyor. Düşük peşinatlı ve uzun vadeli kampanyalar, yüksek banka faizine girmeden ev sahibi olabilmenin en makul yollarından biri haline geldi.
Bir diğer önemli konu ise borçlanmanın niteliği.
Ben mevcut ekonomik koşullarda uzun vadeli TL borçlanmanın hâlâ önemli bir avantaj sağladığını düşünüyorum. Çünkü Türkiye gibi enflasyonist ekonomilerde uzun vadeli sabit TL yükümlülükleri zaman içinde yatırımcı lehine çalışabiliyor.
Elbette herkes kendi bütçesini ve riskini doğru analiz etmeli. Ancak üretim maliyetlerinin sürekli yükseldiği, yeni arzın yavaşladığı bir ortamda bugünkü fiyatların uzun vadede aynı seviyede kalacağını düşünmek gerçekçi olmayabilir.
Özetle: Gayrimenkul kısa vadeli bir al-sat aracı değil; doğru zamanda, doğru projede ve güvenilir firmayla yapılan uzun vadeli bir yatırımdır.
