Türkiye’de konut sahipliği oranı yüzde 56’lar seviyesine geriledi. Araştırmalar Türkiye’nin en zor konut alınan ülke olduğunu doğruluyor. Bu sarmalın çözümü finansman imkanları ve konut fiyatlarında yatıyor. Finansman kolaylığı için kimi paketler gündemde. Ama esas olarak konut fiyatlarının gevşemesi lazım. Bu ise hiç de zannedildiği gibi müteahhitlerin ya da proje geliştirenlerin tek elinde olan bir konu değil. İşte bugünkü yazımızda bu konuyu masaya yatırıyoruz…
Türkiye’de bir süredir konuta erişim sorunu olduğunu ve buna bağlı olarak ev sahipliği oranının giderek gerilediğini ifade etmekteydik. Nitekim uluslar arası alanda yapılan iki araştırma, Türkiye’de ev almanın ne denli zor olduğuna dikkat çekti. Sırbistan ve Güney Kore’de iki farklı çalışmada, ev almanın en zor olduğu ülkeler araştırıldı. Bu araştırmalarda, ev fiyatlarının ortalama gelire oranı baz alındı ve Türkiye, yüzde 81,45’lik oranla listenin ilk sırasında yer aldı.
Resmi rakamlar az önceki tespitlerimize destek oluyor. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Türkiye'de konut sahipliği oranı 10 yılda yaklaşık 5 puan düştü. 2014 yılında yüzde 61,1 seviyesinde ölçülen bu oran 2024 verilerine göre yüzde 56,2’ye geriledi. Bu oranla Türkiye, 35 Avrupa ülkesi arasında 32’inci sırada yer aldı. Hatırlatalım, Avrupa Birliği'nde konut sahipliği oranı yüzde 69.1 seviyesinde. Üstelik Türkiye’de yeni aileler kuruluyor ya da maalesef aileler dağılıyor ve nüfus yapısındaki değişikliklere bağlı olarak konut ihtiyacı her yıl artıyor. Ortada bir sarmal olduğu doğru. Bu sarmalın çözümü finansman imkanları ve konut fiyatlarında yatıyor.
Güncel gelişmelerinden dolayı sondan başlayalım, finansman imkanlarından bahsedelim…
Finansmanın en zor dönemlerinden birindeyiz. Sadece yurtiçi değil yurtdışındaki gelişmelerin de payı bunda yüksek. Hali hazırda kredi oranları yüksek, yakın zamana kadar bankalar parasal sıkılaştırma politikasından dolayı kredi limitlerini yeterince kullandırmadılar. Oysa banka kredisinin konut alımındaki payı oldukça yüksek. Sene başında yüzde 3’ler seviyesini aşan konut kredisi oranları, geliri az, tasarruf ve birikim imkanı olmayan kesimleri konuttan uzaklaştırmakta.
İşte bu noktada bugünlerde kamu bankaları yeni konut kredisi paketleri açıklamaya başladı. Paketler, yeni evli çiftleri ilgilendiriyor. En fazla 3 yıldır evli olan çiftlere, kamu bankaları tarafından esnek ödeme seçenekleri sunuluyor.
Yüzde 2.55’den başlayan oranlarla kredi kullandırılan bu paketlerin aile kuran gençlerin hayallerine destek olmasını ümit ederiz. Ama sorunun sadece yeni evlilere paket sunmakla tamamıyla çözülmesini bekleyemeyiz. Bunun için genel alıcı kitlesine hitap eden kolaylıklar gerekiyor. Çünkü konut talebinin satışa dönmesi, kredi oranlarına karşı oldukça hassas bir konu.
Son günlerde az da olsa konut kredi oranlarında yaşanan gevşemenin şimdiden talebi nasıl harekete geçirdiğini, BDDK verilerinden anlayabiliyoruz. Geçen hafta 535 milyar 76 milyon TL olan konut kredisi kullanımı, bir haftada 3.1 milyar TL artış gösterdi. Konut kredisi oranları aylık bazda yılbaşında yüzde 3.05’ler seviyesindeydi, bugün sektörde ortalama yüzde 2.55’leri konuşuyoruz. Yarım puanlık düşüşün kredi hacimlerine ne denli etki ettiğini gösteren bu rakamlar, daha makul orandaki kredi oranlarının kredi taleplerinde daha da yüksek bir hacim oluşturacağının kanıtıdır.
Gelelim ana konuya, konut maliyetleri ve fiyatları hususuna. Eğer konut fiyatları ucuz olabilse, kredi oranlarındaki bu yükseklik belki o denli olumsuz etki etmeyebilirdi. Ama ne yazık ki ülkemizde konut fiyatlarının düşmesini beklemek mümkün değil. Çünkü maliyetler hala yükselişte ve sektör bu maliyetleri uzun zamandır satış fiyatlarına tam ölçekli yansıtmış değil. Hatta 3 yıldır konut fiyatlarının baskılandığını bile söyleyebiliriz.
En basit bir örnek:
3 yıl önce 30 dolar olan hazır betonun metreküpü bugün 85 dolar. Dolar bazında 3 katlık bir artış var.
Ayrıca gerçek maliyet olan arsa fiyatları fahiş seviyede. Arsa tek başına maliyetin yarısını oluşturuyor. Satılık imarlı arsaların fiyatlarının yüksekliğini sadece biz dile getiriyor değiliz. Fahiş fiyatlardaki satılık arsaların üzerine inşa edilecek konutların maliyeti, bitmiş konutlardan daha yüksek çıkıyor.
Bu ise hiç de zannedildiği gibi müteahhitlerin ya da proje geliştirenlerin tek elinde olan bir konu değil. 10 milyon liralık konutta müteahhidin payı 5 milyon ise arsa sahibinin payı da 5 milyon. Dolayısıyla müteahhit indirim yapacaksa eğer kendine düşen bu 5 milyon üzerinden indirim yapacaktır. Bunu da betonundan işçisine, camından nakliyesine, vergisinden elektriğine tüm masrafı karşılayarak, kendisine kalan pay üzerinden yapması gerekecektir. Üstelik müteahhit tüm bunları yaparken inşaat sürecindeki tüm riskleri o süre zarfında üstlenecek olan kişi ya da kurumdur. Bu nedenle müteahhidin konut fiyatının gevşemesindeki rolü ve payı düşüktür. Burada asıl maliyeti düşürecek olan, mevcut koşullarda hiç de ticari vasıf taşımayan talepler öne süren arsa sahiplerinin hırslarını dizginlemesi olacaktır.
