Hazır Beton Birliği, Türkiye Müteahhitler Birliği ve Merkez Bankası açıklamalarının ışığında, bundan sonra piyasa nasıl şekillenir, alıcılar ve yatırımcılar nasıl bir hareketlilik gösterir? Özetliyoruz…
Yılı neredeyse yarıladık. Seneye başlarken 2025 için daha umutluyduk ama iç ve dış siyasette beklenmeyen gelişmeler, iç piyasada ekonomik dengeleri yeniden değiştirdi, haklı olarak başlangıçtaki iyimserliğimizi biraz gölgeledi.
Yeni yıl itibari ile kredilerde başlayan düşüş ivmesi 20 Mart'tan sonra son buldu. Özel bankalarda bir ara kredi oranları yüzde 2,68, devlet bankalarında ise yüzde 2,55-2,59 seviyelerine kadar gerilemişti. Özel bankalarda oranlar önce yüzde 2,85, ardından da yüzde 3 seviyelerini aştı. Şu sıralarda yüzde 3-3,20 aralığında şekilleniyor. Sadece bir özel bankada kredi oranı yüzde 2,94. Devlet bankalarında ise bir ara yüzde 2,55-2.59 seviyelerinde olan kredi oranları şu anda en düşük yüzde 2,75 seviyesinde. O da yeni evlilere özel ilk konut alımı için verilen kredilerde geçerli.
Merkez Bankası’nın politika faizi ve yüzde 48,8'e ulaşan efektif fonlama maliyeti nedeniyle parasal sıkışma politikası devam ediyor. Kredi oranlarında gevşemenin bu yıl başlayacağını ve hareketliliğin de ona göre piyasayı mutlu edeceğini düşünürken şimdi bu iyimserliğimizi 2026 yılı ortasına erteledik. Buna benzer pek çok projeksiyonda değişiklikler oldu ama önce yeni yayınlanan iki rapor eşliğinde sektörün bir fotoğrafını çekmeye çalışalım.
Sektör performansında zayıflama var
İlki Türkiye Hazır Beton Birliği’nin hazır beton endeksi sonuçları. Nisan 2025 tarihli bu çalışmaya göre, inşaat sektörünün performansı düşük, güven endeksinde gerileme var, bu da sektörün önümüzdeki dönemde zayıf seyrinin süreceğini gösteriyor.
Zayıf da olsa büyümeye devam
Sektör zayıf da olsa büyümeye devam ediyor, bunu da Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB), 2025 yılının ilk çeyreğine yönelik İnşaat Sektörü Analizinden anlıyoruz.
Hatırlarsanız, 2024 yılında deprem bölgesinin yeniden inşasının etkisiyle sektör genel ekonominin üzerinde bir büyüme ile yılı kapattı. Bu yıl da aynı etkinin azalarak da olsa sürdüğünü söylemek mümkün. İnşaat üretimi şubat ayında aylık bazda yüzde 0,3 azaldı ama yıllık bazda yüzde 12,7’lik artış var. İnşaat maliyetlerinde 2020'den bu yana en düşük artışın gerçekleşmiş olması, sektörün elini rahatlatan nadir gelişmelerden biri.
Yılın ilk çeyreğinde sektöre damga vuran olumsuz gelişmeler sözkonusu. Kamu yatırımlarındaki yavaşlama, yüksek maliyetler, nitelikli iş gücü eksikliği ve küresel ticaret savaşlarından kaynaklanan yeni finansal riskler gibi… Tabi bunlara sektöre duyulan güvenin azalmasını da eklemek gerekir.
Sektör güven tazeleyecek
Türkiye İnşaat Sektörü Güven Endeksi, 2025'in ilk çeyreğinde önemli seviyede bir düşüş gösterdi. İnşaat projelerinin ertelenmesi, yeni projelere başlanmaması ve mevcut projelerdeki finansman zorlukları sektördeki güven kaybını pekiştirdi. Ancak yakın zamanda Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), mayıs ayı hizmet, perakende ticaret ve inşaat güven endekslerini açıkladı. Verilere göre güven endeksi hizmet sektöründe yüzde 0,9, perakende ticaret sektöründe yüzde 0,6 arttı, inşaat sektöründe ise artış oranı yüzde 3,9 oldu. İnşaatın güven endeksi 88,4’e yükseldi. Durum onu gösteriyor ki, sektör yeniden güven tazeliyor…
Projelerin niye ertelendiğini önceki yazılarımızda ifade ettik, uzun bir tekrar yapmayalım, hatırlatma anlamında şunu özetlemek mümkün: Deprem bölgesindeki büyük şantiyelerden dolayı eleman ve malzeme bulmak oldukça zor, parasal sıkılaşma politikası nedeniyle finansman imkanı zayıf ve maliyetler giderek yükseliyor. Bunlar üretim tarafındaki engeller. İşin bir de alıcı tarafındaki handikapları var.
Arz sınırlı, alım gücü zayıf, fiyatlar yükselişte
Konut alıcılarının alım gücü, artan fiyatlar ve yüksek kredi oranları sebebiyle zayıfladı. Bu durum, özellikle düşük gelirli kesimin konut edinme imkanlarını sarstı. Ama konut ihtiyacında azalma yok, tersine nüfus ve evlilik gibi gerekçelerle ihtiyaç artıyor. Üretim az olunca, sınırlı sayıdaki konutları alabilecek durumda olanlar da yüksek konut fiyatlarına ve kredi oranlarına katlanmak durumunda kalıyor.
Bundan sonra ne olur?
Bütün bu fotoğrafı çekme nedenimiz, bundan sonrasına ilişkin bir öngörü yapabilmekti. Bu öngörü için de makro verilere ve resmi açıklamalara bir göz atalım…
Tüketici enflasyonu nisan ayında yüzde 37,9'a gerileyerek, 2024 mayıs ayındaki tepe noktasına kıyasla önemli bir düşüş gösterdi. Öncü veriler bu eğilimin, mayıs ayında da sürdüğüne işaret ediyor. Merkez Bankası Başkanı dezenflasyon sürecek yorumunu yapıyor. Ancak küresel belirsizlik halen yüksek.
Kredi oranlarında gevşemenin hala vakti var
Mayıs ayının ilk yarısına ilişkin veriler, kredi büyümesinde haftalık bazda yeniden bir yavaşlamaya işaret ediyor. Merkez Bankası kredilerin ılımlı büyümesini sağlamak için çaba sarf edeceğiz diyor. Banka yıl sonu enflasyonunu yüzde 24 olarak açıkladı. Gelecek yılın tahmini yüzde 12’ye düşeceği yönünde. Banka enflasyonda bir bozulma olursa para politikasını daha da sıkılaştırabileceğinin altını çiziyor. Bunun anlamı, kredi oranlarında tam anlamıyla bir gevşemenin hala vakti var. 3 ay sonra yüzde 3, bir yıl sonra da yüzde 2 seviyelerinin altını görmek mümkün.
Fiyatlardaki reel gerileme bazı yatırımcıları harekete geçirdi
Yüksek faizden kaynaklı olarak sektörde bir durgunluk olduğunu dile getirmiştik. Buna rağmen açıklanan nisan konut satış rakamlarını nasıl değerlendirmek mümkün? Türkiye genelinde Nisan'da yıllık yüzde 56,6 artışla 118 bin 359 konut satıldı. İpotekli konut satışları Nisan'da yıllık yüzde 147 artışla 17 bin 465 oldu.
Bunun farklı sebepleri var. İlki son 1-1,5 yıldır konut pazarında fiyatlar reel anlamda geriledi. Bu da yatırımcılarda artış beklentisi doğurdu ve yatırım hareketi başladı. İkinci neden ise barınma ihtiyacı olan kesimin ihtiyacı devam ediyor. Kiraların yükseldiği ortamda öyle ya da böyle krediyi ödeyebileceğini düşünen kesim, kira yerine konut taksiti ödemeyi tercih edince, krediye erişim imkanı bulunanlar kendi evini almaya yöneldi.
İşte sırf bu satış rakamları bile her şekilde konut almanın önemini ortaya koyuyor, çünkü oranların yüksekliğine rağmen bugün bu satış gerçekleşiyorsa, oranlar düştüğünde daha ciddi bir satış dalgası gelecektir ve o zaman da bugünkü konut fiyatlarını bulmak bile mümkün olmayacaktır.
