Son yazımızda gündemde en fazla merak edilen konulara giriş yapmıştık, bugün devam ediyoruz…
Arsayı Ayrı Evi Ayrı Almak Tüketici İçin Daha mı Avantajlı?
Bugünlerde konut satışlarında yeni bir model oraya çıktı. Önden arsayı aldırma sonra inşaat yapılınca, inşaatın maliyeti bu kadar, biz de firma olarak bu kadar kar koyuyoruz diyen anlaşma modelleri sözkonusu.
Nihayetinde şu gerçeği söylemek lazım.
Bir malı önden alırsanız elbette bunun karını görürsünüz. Bunun satın almasını inşaat firması yapıyorsa finansın da bir maliyeti var, siz alırsanız en azından finans maliyeti size yansımaz. Müteahhitlerin satış politikasında lansman avantajlarının kapsadığı kavram aslında bu, lansmanda 100 liralık malı 70 liraya satışa çıkacak, arsanın maliyeti ve inşaat maliyetlerinin büyük bölümü göz ardı edilerek maliyetine verilen rakamlardır lansman fiyatları. Dolayısıyla aynı hesaba geliyor aslında, belki de fazla kafa karıştırmaya gerek yok, lansman avantajını yakaladınız mı kaçırmayın.
Site maliyeti ile köy evi maliyeti aynı değil
Bu arada bir konuyu daha aydınlatmamız gerekiyor: Bina maliyetleri ile ilgili birçok insan köy evini inşa ettiği maliyet ile sitenin maliyetini bir tutuyor.
Köy evini yapınca basit temel, tek katlı ve elektrik vs. teferruat gerektirmeyen bir yapı. Ama site söz konusu olduğunda, 100 metrekare bir daire için 250 metrekare bir inşaatı o 100 metrekare daire için yapıyorsunuz. Peyzaj, otopark, detaylı elektrik ve mekanik sistemleri vs. Aslında 1980’lerde şu kadar maaşla 100 metrekare eve ulaşıyordum şimdi ulaşamıyorum diyenlere cevabımız, aynı eve yine ulaşabilirsin, ama nitelikli konuta değil. Çünkü nitelikli konutlar 1’e 2,5 inşaat maliyetiyle üretiliyor.
Yabancılara yapılan satışlarda haziran itibariyle yüzde 8,7 artış var. Ne oluyor yabancı pazarında?
Yabancı yatırımcılar vites düşürdü. Yabancıların toplam taşınmaz edinimi 2025'in ilk yarısında yüzölçümü olarak yüzde 43 azalarak 482 bin 328 metrekareye inerken, işlem bazında da yüzde 13'lük düşüş görüldü. Bu dönemde yabancılar, Türkiye'den 11 bin 208 adet gayrimenkul sahibi oldu. Oysa yabancı yatırımcı ülke gündeminde yoğun yer kapladı bir dönem. Tabii insanlar mülteci ile yabancı yatırımcıyı ayırt edemedi. Sokaklarda olumsuz tepkiler gözlendi. Yabancının rağbeti eskisi gibi değil. Bir dönem toplam satış grafiğinin içinde yüzde 4,5’ları gördük. Yabancı satışı müteahhitler için can suyu kıvamındaydı, yabancılara yapılan satışlar yerli müşteriye daha uygun fiyatlardan satış yapabilmemizi sağlıyordu. İnsanlar onun yansıyan olumlu tarafını tartamadılar. Oradan alamadığı karlılığı yerli müşteriye yansıtacak.
Yabancı yatırımcı açısından Türkiye ekonomik anlamda cazibesini de yitirdi. Körfez ülkesinde İngiltere Avrupa’da daha uyguna yatırım yapıyorlar, oralarda el üstünde tutuluyorlar diye oraya kaydılar..
Bazı yabancılar vatandaşlık almak için gayrimenkul alıyordu. Bu noktada vatandaşlık kavramını şöyle değerlendirmek lazım: Dünyada vatanından kopmuş birçok insan var ve başka ülkelerle ticaret yapmak için vs pasaport kullanmak istiyor. Ülkesinin pasaportunun kapsadığı alanın darlığından dolayı bizim pasaportumuzu kullanmak için bu enstrümana ihtiyaç duymaktaydılar. 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarıldı vatandaşlık bedeli. Ayrıca bürokratik makamlar da gelen tepkiler nedeniyle vatandaşlık onaylarında ciddi yavaşlık gösterdi. Bir olumsuz yabancı tepkisi kendi ülkesinde 10 olumsuz yeni tepkiye neden oluyor. Şu anda da zaten yabancı anlamında pek talep yok.
Kentsel dönüşüm çalışmaları yeterince hızlı mı? Balıkesir depremiyle birlikte sıcak gündeme bir kez daha afete karşı güçlendirme çalışmaları girmiş oldu?
Öncelikle bir kez daha tüm ülkemize geçmiş olsun demek isterim. Allah tekrarından ve daha büyük afetlerden korusun. Tabi kavli dua ile beraber fiili duayı da yapmamız gerekiyor, önlemleri almamız lazım, bunların başında da kentsel dönüşüm geliyor… Özellikle de İstanbul için bu hayati önemde bir konu
Deprem riski ile yaşayan milyonlarca İstanbullu, deprem olmadan bile çökebilecek binalarda yaşamak zorunda. Megaşehirde 1,5 milyon yapının risk altında olduğu ve 600 bin binanın her an çökebileceği rapor ediliyor.
Hükümetin yapmış olduğu çalışmalar var ki bugünlerde çıkardığı yasal düzenlemelerle bu işi hızlandırmaya çalışıyor. Bir de yerel idarelerin belediyelerin yaptığı kentsel dönüşüm projeleri var.
Yarısı bizden kampanyasından önceki hız ile kampanya sonraki resim çok farklı, siyah ile beyaz gibi. Kampanya ile birlikte hızlı bir dönüşümün başladığını sahada görüyoruz. Özellikle gelir durumu yüksek yerlerde çok hızlı, gelir durumu orta derece olan yerlerde normal dönüşüm devam ediyor. Hükümetimizin deprem bölgesindeki üretimlerini de dönüşüm kapsamında ele almak lazım, orda şu anda 100 binlerce konut dönüştürüldü. Hala dönüştürülmeye devam ediyor.
TOKİ ve Emlak Konut vesilesiyle de diğer bölgelerde dönüşüm var, ama büyük eksikliği yerel belediyelerde görüyorum. Yerel belediyelerin refleksi onlar kadar hızlı değil. Eğer kentsel dönüşüm çalışmaları bu hızla giderse gelecek 10 yılda dönüşümü nihayete erdirmiş oluruz.
Kaldı ki Dünya Bankası’ndan bu konuda güzel bir haber de geldi. Dünya Bankası İcra Direktörleri Kurulu'nca İstanbul Kentsel Dirençlilik Projesi onaylandı. Proje kapsamında İstanbul Valiliği İstanbul Proje Koordinasyon Birimi tarafından kullanılmak üzere 650 milyon dolar tutarında finansman sağlandı. Böylece, İstanbul'un afetlere dirençliliğinin artırılması için sağlanan dış kaynak tutarı yaklaşık 5,4 milyar dolara çıkacak.
Yeni projelerin satışlarında artış var, bunun gerekçesi nedir?
Yapı stoğumuz çok eski, bunlar inşa edilirken mühendislik hizmeti almayan binalar çoğunluğu kapsamakta. Büyükşehirlerimiz kırsaldan büyük göç aldı, göç sırasında arsa alan tuğla üstüne tuğla koyup milyonlarca konutu inşa etti, burada yaşayan milyonlarca vatandaşımız var.
Yeni konutları insanlarımız deprem gerçeği ile beraber sorgulamaya başladı. Sıfır konutlara rağbetin sebebi ilk olarak bu. Konfor durumu da farklı, eski konutlarda kapalı otopark yok. Açık otoparkı olan bile zayıf. İnsanların araçları ile ilgili kaygılarını giderebilmesi için kapalı otoparka ihtiyaç var. Şu anda her ailede en az bir araç var, bazılarında bu sayı 2-3. Öyle ise otopark şu anda aranılan bir konfor ve bu da yeni sitelerde var. Isıtmadan soğutmaya, güvenlikten peyzaja kadar birçok unsur yeni sitelere talebi artırıyor.
