Konut piyasasında arz-talep dengesi kiralıkların lehine değişiyor. Çünkü bugünkü finansman imkanları ile konutlara erişilemiyor, barınma ihtiyacında kiralık konutların yıldızı parlıyor. Bunun da etkisiyle büyükşehirlerde satılık konut arzı artarken, kiralıkların sayısı düşüyor.
Yılbaşından bu yana Türkiye genelinde satışa sunulan konut sayısında yaklaşık yüzde 20 artış var. Buna karşılık kiralık konut sayısı %17 azaldı. (TÜİK) İstanbul ve Ankara gibi en kalabalık şehirlerimizde kiralık konut stokunda erime yüzde 20’lerin üzerinde. Bu doğal olarak şu tarz bir yoruma neden oluyor: Konut sahiplerinin bazıları nakde dönme stratejisinde. Nakit ihtiyacından dolayı satışa dönmek ya da yüzde 50’yi aşan mevduat oranlarının yatırımcıyı çekmesi buna sebep olabilir. Bazı bölgelerde ise kiralık talebi arzın üzerinde. Konut satışlarında artış için piyasa şartlarının düzelmesini, mevduat ve kredi oranlarının daha düşük seviyelere gelmesini beklemek gerekecek. Ancak piyasanın diğer ayağı olana kiralık konut arzı konusuna bu durumda daha acil el atılması lazım ki kiralık konut arzının artırılması konusunda sektörümüzün farklı önerileri mevcut.
Sektör üretim yapma konusunda isteksiz
Bu önerilere geçmeden önce bir başka TÜİK verisinin daha kiralık konut üretiminin gerekliliğin dikkat çektiğini hatırlatalım; Türkiye’de ev sahipliği oranı %56,1’e düşerken, kiracı oranı %28’e çıkmış durumda. Yapı ruhsatlarındaki düşüş de arz-talep dengesini bozan faktörlerden biri. 2025 yılı birinci çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen bina sayısı, önceki yılın aynı çeyreğine göre yüzde 21,3, daire sayısı yüzde 18,7 ve yüz ölçümü yüzde 24,7 azaldı. Yani sektör konut ve bina üretme konusunda isteksiz ve beklemede…
Satmayanın kiralama yapması teşvik edilmeli
Satış için üretim yapmak satışların çok yavaş ilerlemesinden dolayı üreticiler için sıkıntılı bir durum. Ama kiralık konut üretimi mümkün kılınabilir. Kurumsal şirketlerin konutlarını satmak yerine kiralamaya döndürmesi teşvik edilebilir. Üstelik kiralık konutların artması kiraların dengelenmesi için faydalı bir hamle olur. Peki bu nasıl teşvik edilebilir? İşte sektörün önerisi:
Konut kirasında KDV yüzde 1’e indirilmeli.
Türkiye’de konutların oturum amacıyla kiralanması hâlihazırda KDV’den muafken, kurumsal işletmelerin konut kiralamalarında uygulanan KDV oranı yüzde 20’ seviyesinde…
KDV önerisi ne vadediyor?
Bu nedenle mevcut durumda kurumsal firmalarca kiralanan dairelerde kira bedeline yüzde 20 KDV ekleniyor. Ancak bu oran yüzde 1’e indirilirse şirketler portföyündeki konutları satmak yerine tutarlar ve kiralama yaparlar. Bu da kiralık konut arzını artırarak kiraları dengeler.
Kim ne kazanır?
Sistemler ve öneriler kazan-kazan ilkesine göre sonuç verdiğinde işe yarıyor elbet. Bu nedenle bu öneride kim ne kazanır, hemen ona da bakalım…
Kurumsal yatırımcılar: Yüzde 20’den yüzde 1’e düşen KDV ile kira getirisi artır, portföylerinde konut tutmak daha cazip hale gelir.
Kiracılar: Arz artışı kiraları frenleyeceği için, tüketicinin/kiracının maliyetinde düşüş yaşanır. Daha fazla kiralık konut seçeneği olacağı için barınma krizine bir nebze derman olur.
Piyasa: Arz fazlalığı fiyat enflasyonunu frenler; orta-uzun vadede kiralık stok artışı ekonomik denge sağlar.
Devlet: Kurumsal konut kiralarına ilişkin KDV geliri doğrudan devlete aktarılmaktadır. Bu gelir, toplam KDV gelirleri içinde görece küçük kalabilir. Eğer portföyden kira geliri güçlü şekilde artsa, KDV matrahı yükselir. Belki tarifedeki düşüş nedeniyle kısa vadede net KDV geliri düşer ama piyasaların dengelenmesi, zincirleme etki oluşturarak ekonominin canlanmasına, bu da devletin gelirlerinin dolaylı olarak yine artmasına neden olur. Özellikle uzun vadede kiralama kültürü gelişirse, gayrimenkulde döngü artar, vergi tabanı genişler; dolaylı gelir artışı sağlanır… Tabi bütün bu senaryonun olabilmesi için arzın artması gerek, yoksa arz artışı sağlanmazsa bu formül de etkisiz kalır. Bunun için kiralama kültürünün gelişip yaygınlaşması şart.
Devletin bakışı
Devletin bütçe açıkları nedeniyle gelirlerini artırmaya çalıştığı bir dönemde, sektörün KDV gelirlerini kısa vadede düşürebilecek böyle bir öneriye sıcak bakması mümkün mü? Bunu hep birlikte göreceğiz. Ancak bu noktada şunu düşünmek veya beklemek çok hayal olmaz: Devlet yüzde 1 KDV uygulamasını halihazırda bir teşvik olarak görüp, örneğin kentsel dönüşüm alanında uyguluyor. Dönüşüm projelerinde KDV’yi yüzde 1 yaparak, arz-talep dengelemesine yönelik olarak vergiyi araç olarak kullanabilmektedir. Dolayısıyla teorik olarak piyasanın önerisine sıcak bakılabilir. Ancak karar alırken kısa vadeli bütçe baskısı ve enflasyon politikaları dengesi gözetilecektir.
Mesela KDV gelirlerinin bütçede ne kadar yer tuttuğuna bir bakalım: 2025 yılı bütçesinde vergi gelirlerinin bir önceki yıla göre yüzde 89,84 oranında artırılarak 12.670,43 Milyar TL’ye ulaşması hedeflenmişti. Dahilde alınan KDV’deki artış beklentisi yıllık yüzde 81 düzeyinde. Beyana dayalı KDV geliri 1.957,75 Milyar TL, tevkif suretiyle kesilen KDV geliri ise 926,23 Milyar TL seviyesinde bekleniyor.
Bütçede Gelir Vergisinin payı yüzde 19, Kurumlar Vergisinin yüzde 14, ÖTV’nin yüzde 19 iken KDV’nin payı yüzde 13 düzeyinde. Yani bütçe içindeki ağırlığı hiç yadsınamaz bir noktada. İşte hükümetin karar almasını zorlaştıracak tablo belki de bu olacaktır.
Sonuç olarak:
%1 KDV önerisi stratejik olarak konut arzını artırma aracı olabilir. Ancak eş zamanlı inşaat ruhsatı teşviki ve kira fiyatı kontrollü düzenlemeler ile desteklenmesi şarttır.
