Yeni bir yıl yeni umutlarla geliyor, geçmiş yılların kötü deneyimlerini geride bıraktırmasını diliyoruz. Herkesin yeni yıldan beklentisi farklı. Biz de yılın bu son köşe yazısında 2025 yılına inşaat sektörünün gözünden bakalım istedik…
Geride bıraktığımız 2024 yılına düşen konut satışları, inşaat sektörü büyümesi ve yüksek kredi oranlarını konuşarak başladık, aslında yılın genelinde de gündem fazla değişmedi. Fakat ne mutludur ki senenin son aylarında 2025 yılına daha umutlu bakmamızı gerektirecek hareketlenmeler oldu. Örneğin birkaç bankanın konut kredi oranlarını düşürmesi gibi, kur korumalı mevduat hesaplarında çözülmenin başlaması ve çözülen paranın uzun vadede her zaman güvenilir liman olan gayrimenkule gelmesi gibi, bunların da etkisiyle konut satışlarında kıpırdanmanın olması gibi. Tabi tarihinde satışlarda rekorlar kıran bir sektör için son aylarda yaşanan hareketlilik yeterli mi, değil elbette. Ama dediğimiz gibi, karanlık bulutları silkelemek adına umut verici…
Ekonomide gerçek rahatlama son çeyreği bulur
Son aylarda yaşananlar bizim her zaman savunduğumuz bir gerçeği aslında kanıtlar nitelikte. Kredi oranlarının düşmesi ve krediye ulaşımın kolaylaşması halinde bekleyen konut talebinin hareketleneceğini ifade etmiştik, nitekim bu oluyor. Sektör olarak diyoruz ki, krediye ulaşım önemli ve bu ulaşım kolaylaşırsa 2025 yılında konuttaki hareketlilik ivme kazanacak. Peki bu nasıl gerçekleşecek? Enflasyonun düşmesi, ekonomiye dışardan para girişinin gerçekleşmesi ve ekonomi yönetiminin parasal sıkılaşmayı biraz gevşetmesi gerek. Hazine ve Maliye Bakanımızın açıklamalarından bizler yeni yıla ilişkin bu konularda ümitvar mesajlar alıyoruz. Ama hemen bir gevşeme beklemek çok doğru değil, ben senenin ikinci yarısından itibaren nefes alınabileceğini, haziran ayından itibaren oranların yüzde 40’ın altına gelebileceğini, yılın son çeyreğinde gerçek bir rahatlama olacağını düşünüyorum. Birçok sektör oyuncusuna göre, kredi oranları 2025 yılını yüzde 35’ler seviyesinde kapatacak. Şu anda oranların yıllık bazda yüzde 42 ile 48 arasında olduğunu düşünecek olursak, bu oranlarla bile satış yapan sektörün yüzde 35’lerde daha rahat hareket edeceğini öngörmek yanlış olmaz.
Altında çözülme olursa adres gayrimenkul olur
Ancak ekonomi alanındaki belirsizliklerin azalması tabi biraz da ülkemizin çevresindeki siyasi gelişmelere bağlı. Savaş atmosferinin durulması altın talebini azalttığı taktirde, altında parasını değerlendirenlerin geleceği ilk yer de yine gayrimenkul olacaktır. Sonuçta 3-7 yıl içinde gayrimenkuldeki getiri birçok enstrümandan daha fazla, her türlü istatistik bunu doğruluyor. Döviz yatırımcısı belki bir süre daha pozisyonu koruyabilir, anlaşılan o ki yeni yılda enflasyon kadar kur artışına izin verilecek. Kontrollü kur devam edecek. Önümüzdeki yılsonunda yüzde 30 civarında bir enflasyon beklentisi ve buna yakın bir politika faizi bekleniyor.
Gayrimenkulde fiyat gevşemesi olmaz
Suriyelilerin ülkelerine dönmeye başlamasının ardından sektörde gayrimenkulde rahatlama olacağı konuşulmaya başlandı ancak bu beklenti için ben henüz erken olduğunu düşünüyorum. Bakanlık son 15 günde 25 bin kişinin ülkesine döndüğünü açıkladı. Milyonlarca Suriyelinin hala ülkede olduğu, Suriye’nin yeniden düzeni oturmuş bir ülke haline gelmesinin zaman alacağı, ülkemizde iyi bir düzen tutturan çoğu Suriyelinin kendi ülkesinde dengelerin oturduğunu görmeden Türkiye’yi terk etmeyeceğini öngörmek mümkün. Bu durumda Suriyeli talebi azalacak, onlar da evlerini satacak, bu nedenle piyasa rahatlayacak demek için henüz çok erken.
Gayrimenkul pazarında fiyatlar reel anlamda 2 yıldır geriliyor, kimse bu ortamda yaşanılan enflasyonu satış fiyatlarına tam yansıtmıyor. Bu nedenle enflasyon düşse dahi, yabancılar ülkeden gitse dahi piyasalarda genel bir fiyat düşüşü beklemek doğru değil.
Yatırımcıya kredi limiti gevşetilirse altın da gevşeyebilir
Son sözümüz bankalara. Bazı kamu bankaları başı çekti, kredi oranları düştü. Ancak satışlarda uygulanan kredi limitleri hala satışları frenliyor. Birden fazla evi olana daha az kredi kullandırılıyor.
Yatırımcı kesim için bu da zorlayıcı bir durum. Belki de konuya şöyle bakılmalı. Kredi yetersizliğinden dolayı konut alamayan yatırımcı mevcut parasını da götürüp altına ya da faize yatırıyor. Aslında bunu engellemenin, yatırımcının birikmiş parasını ekonomiye kazandırmanın bir yolu da ikinci konutunu alanlara için limit sınırlamasını gevşetmek olmalı.
Sosyal konut projeleri
Resmi rakamlara göre, ev sahipliği oranı Türkiye'de yüzde 61'den yüzde 56'ya indi. Erime alt gelir grubunda oldu. Artan enflasyonla, kredi maliyetleriyle beraber konuta erişim daha da zorlaştı. Ancak kentsel dönüşüm, deprem riski, iklim değişikliğinin etkileri gibi nedenlerle konuta ihtiyaç artıyor. Öyleyse sosyal konut projelerini canlandıracak adımlar düşünülmeli. TOKİ’nin tek başına tüm ihtiyacı kısa zamanda karşılaması zor olduğuna göre, sektörün arsayı daha ucuza mal ederek, daha ucuza satabileceği modelleri konuşup bulmak zorundayız.
Herkese sevgisini, saygısını, umudunu koruyacağı yeni bir yıl diliyoruz.
