Türkiye’de yatırımcı davranışı döngüseldir: döviz, faiz ve altın zirveye çıktığında, gayrimenkul durağanlaşır; ancak kazançlar realize edildiğinde sermaye yeniden gayrimenkule yönelir. Şimdi o dönüşün eşiğindeyiz.
Son dönemde altınla, faizle doygunluğa ulaşan yatırımcı, bir kez daha gayrimenkule gözünü dikiyor. Türkiye ekonomisinin değişmeyen yasası yeniden işliyor: Paranın son durağı yine gayrimenkul.
Türkiye’de yatırım araçlarının birbirini takip eden bir dansı vardır. Döviz tırmandığında gayrimenkul susar, faiz yükseldiğinde altın parlar, ardından kazanç cebe girer ve yeniden taş-toprak konuşur.
Şimdi tablo yine aynı: Faiz ve altında kâr realizasyonu dönemi başlarken, gayrimenkul piyasası sessiz ama güçlü bir şekilde yeniden sahneye çıkıyor. Faiz ve altın gibi alternatif piyasalar sakinleşiyor, yatırımcı cüzdanındaki kazanca bakıp “bunu nereye koysam değerini korur” diye sormaya başlıyor. İşte o an, gayrimenkul piyasasının yeniden canlandığı an. Şimdi tam da o döneme yaklaşıyoruz.
Gayrimenkul Türkiye’de Görünür Güvendir
Aslında bu tablo, Türkiye ekonomisinin yazılı olmayan döngüsüdür. Çünkü Türkiye’de gayrimenkul sadece bir yatırım aracı değil; aynı zamanda “görünür güven”dir. Banka hesabındaki rakam oynak, döviz kuru dalgalı olabilir ama bir daire, bir arsa somuttur. İnsan, parasını görmeyi sever. Bugün de benzer bir eşikteyiz.
Döviz ve altın fiyatları son iki yılda defalarca zirve yaptı. Mevduat faizleri bir süredir cazip görünse de reel getirisi sınırlı. Yatırımcı cephesinde “artık satıp yön değiştirme zamanı mı?” sorusu yüksek sesle sorulmaya başlandı. Ve şimdi gayrimenkulde sessiz ama istikrarlı bir hareketlilik başladı; ilan sitelerinde talep artışı, konut satışında kıpırdanma, arsa piyasasında hızlı el değiştirmeler gözleniyor. Türkiye’de yatırımcı davranışının belki de en çarpıcı yönü budur: güven duygusu her zaman taşın altındadır. Kurlarda doygunluk, altın fiyatlarında tavan beklentisi ve faizlerde sınırlı getiri, yeniden aynı rotayı işaret ediyor. 2003, 2010 ve 2020’de olduğu gibi... Sermaye yavaş yavaş gayrimenkule dönüyor.
Gelin önce geçmişte bu döngü nasıl çalıştı, hep birlikte onu hatırlayalım…
2001–2003: Krizden çıkış ve gayrimenkulün doğuşu
2001 krizi sonrası faizler yüzde 70’lerin üzerindeydi, döviz sert dalgalıydı. Kimse uzun vadeli yatırım düşünmüyordu. Ancak 2003’te ekonomide istikrar sağlanınca ve konut kredisi sistemi devreye girince, gayrimenkul önemli bir yatırım aracına dönüştü. “Ev almak” sadece barınma değil, birikim koruma refleksi haline geldi.
2008–2010: Küresel kriz, ucuz para, hızlı fiyatlanma
Küresel finans kriziyle dolar yükseldi, ardından dünya genelinde faizler hızla düştü. Türkiye’de de benzer bir likidite bolluğu oluştu. 2010 sonrası konut projeleri patladı, fiyatlar 2 yılda yüzde 40’ları gördü. Bu dönem, gayrimenkulün “güvenli liman” imajını pekiştirdi.
2018–2020: Kur şokundan kredi patlamasına
2018’de dövizde sert yükseliş yaşandı, faizler fırladı, gayrimenkul durdu. Ancak 2020’de düşük faizli konut kredisi kampanyasıyla bir anda piyasaya yoğun talep geldi. Banka önlerinde kuyruklar oluştu. Dövizde kazanç sağlayan birçok yatırımcı o kazancı gayrimenkule çevirdi. Fiyatlar kısa sürede ikiye katlandı.
Bugün (2025): Döngü yeniden başlıyor
Son iki yılda döviz ve altın fiyatları zirveye oturdu. Mevduat faizleri cazip ama sınırlı. Artık yatırımcı kazancı realize ediyor; bu birikimlerin bir kısmı yeniden gayrimenkule kayıyor. İnşaat maliyetleri oturdu, arz kısıtlı. Yani zeminde bir “yeni hareket” potansiyeli oluştu. Hareket yavaş ama kalıcı olabilir. 2026’nın ilk çeyreğinde bu hareketin gücünü daha fazla hissedeceğimize inanıyorum.
Özetle, ekonominin yazılı olmayan yasası bir kez daha işliyor. Paranın dolaşım rotası uzun vadede hep aynı yere çıkıyor: Toprak, daire, arsa… Türkiye’de sermaye, en sonunda yine gayrimenkule güveniyor.
