Yaklaşık 6 ay önce emlak ve gayrimenkul sektörüne ilişkin tarafımıza en fazla yöneltilen sorulardan oluşan bir soru cevap gündem çalışmasını sizlerle paylaşmıştık. Ülkemiz koşullarına bağlı olarak 6 ayda gündemimiz yeniden şekillendi, cevap bulması gereken birçok soru yine önümüzde duruyor. Bugün gelin beraber bilgi tazelemesi yapalım. Ancak gündemin yoğunluğundan dolayı konuları iki ayrı bölüm halinde aktaralım. İşte ilk bölüm…
Gayrimenkul sertifikası ne kadar zamanda nasıl ev sahibi yapar? 2017 yılındaki tecrübeler ışığında sertifikanın bugünkü başarısını nasıl ölçebiliriz?
İnsanoğlunun yaratıldığı günden bu yana en temel ihtiyaçlarının başında barınma gelir. Ancak halihazırda dünya genelindeki ekonomik dalgalanmalardan dolayı ev alma hayalinin bir miktar ötelendiğini görüyoruz. Hükümetimiz konuta erişimi kolaylaştırmak, en azından birikimleri değerlendirme noktasında hem gençlerimiz hem yatırımcılar için alternatif bir model olarak gayrimenkul sertifikasını sundu. İnsanlara farklı ufuk açacak önemli bir adımdır. Gayrimenkul sertifikası bir daireyi bölüm bölüm almak anlamına geliyor. Normal koşullarda bir daireyi satın almak için ya akrabalar eş dost yardımıyla bütün parayı öder satın alırsınız, ya banka gibi finans kuruluşları marifetiyle borçlanarak alırsınız, ya müteahhit firmanın sağladığı kolaylıklardan yararlanır yine borçlanarak alırsınız.
Ancak finansa erişimin zor ve yüksek maliyetli olması nedeniyle, aile tüm birikimlerini ortaya koysa bile ev almada zorlandığı bir döneme girdik. Tüketiciler olarak küçük birikimlerle bir daireye nasıl dahil olurum diye sorgulandığı bir dönemdeyiz. Hükümet buna böyle bir yanıt buldu. Diyelim 100 metrekare bir dairenin fiyatı 6 milyon lira. Bunu hisselere bölen bir model bu. Bir hissenin şu anki değeri 7.59 TL.
Evi almak zorunda değilsiniz!
Cebinizdeki paraya göre istediğiniz miktarda hisse alabilirsiniz. Dönem içinde ki bundan kastettiğimiz, inşaat süresidir, bu örnekte 4 yıl içinde 100 metrekarenin tüm hisselerine ulaşınca, proje bittiğinde ister gider tapunuzun sahibi olursunuz, ister o hisseleri satar dairedeki kazancınızı realize edersiniz. Borsada alım satım getirinizi birikim olarak değerlendirirsiniz. Yeni evini alacak olanlar için çok heyecan verici, çünkü evi almak zorunda değilsiniz. Peşinat zorunluluğu yok, taksit zorunluğu yok. İnsanların geleceği görememekten duyduğu kaygıyı da ortadan kaldırıyor.
Üstelik bunun için şubeye gitmenize gerek yok, cebinizdeki telefon marifetiyle bankaların mobil uygulamaları üzerinden gerçekleştirebiliyorsunuz. Sertifikalar 4-8 Ağustos tarihleri arasında satışa çıktı ama bu demek değil ki 8 Ağustos’tan sonra alamazsınız. Alırsınız ama borsadan alırsınız, fakat lansman dönemi dediğimiz bu dört gün içinde sizlere tanınan yüzde 25’lik indirimden faydalanamamış olursunuz. Bu sertifikalar, ne zaman inşaat tamamlanacak, o zaman borsadaki işlevi bitecek. İnşaat 3 yılda bitecekse siz evin parasını 3 yılda tamamlamalısınız. Eğer yarısının sertifikasını aldıysanız, ihaleye girip kalan yarısını satın alabilirsiniz. Özetle, herkes ya evini ya parasını teslim alacak. Damlakent bitince başka proje başlayacak, onun sertifikasının payları satışa sunulacak. Yani umut hep var.
Peki borsadaki dalgalanmalardan dolayı sertifikanın değeri çok düşer mi? Bu konuda kaygılar olabilir elbet, bunun yanıtını da Emlak Konut GYO yöneticileri zaten verdiler ve dediler ki-fiyatın ve projenin arkasındayız: “Anlamsız artış veya düşüşler fokusumuzda olacak. Bu proje spekülasyona açık değil. Toplam derinliğe bakıldığında, bugünkü 7,59 TL değerinden 50 milyar liranın üzerine çıkan bir büyüklükten bahsediyoruz. Sürecin adil bir piyasa değeriyle devam etmesi açısından önemli hususlardan bir tanesi Borsa İstanbul'da artış ve düşüşlerde yüzde 5'lik bir makasla hareket edeceğiz.”
2017 yılındaki önceki uygulamadan bu defa ne farkı var?
Temel farklılıklar var iki uygulama arasında. 2017 yılında mevzuat tam oturmamıştı. Projenin boyutu insanların ilgisini çekecek boyutta değildi. Doğru tanıtım yapılamamıştı. Nihayetinde bizim insanımız bir ev alacaksa kapısına, penceresine bakmak, dokunmak ister. Sertifikada bu durum geçerli değil. Bu nedenle bu tür modellerin tanıtıma daha fazla ihtiyacı vardır. Yine de 2017 yılındaki tecrübe için başarısızdı diyemeyiz ama Damlakent projesiyle yeniden hayat bulan gayrimenkul sertifikasının bu defa çok daha fazla ilgi gördüğünü sevinerek söyleyebiliyoruz.
Gayrimenkul sertifikasının konut satışlarına katkısı olur mu, konut satışlarındaki son rakamlar piyasa adına bize neyi anlatıyor? Yıl sonunda 1,5 milyon adet satış rakamını yakalar mıyız?
Gayrimenkul sertifikasının şu anda konut satışlarına birebir ilişkisi yok, ancak yaygınlaşması ile olur. Eğer tüm inşaat firmaları bu sertifika sistemine dahil olup borsaya açılmaya karar verirse o zaman satışlara ciddi katkısı olacaktır. Haziran sonu rakamlarına göre konut satışlarında bir artış var, bu esasen faiz düşüşüyle ilintili.
Yaklaşık 2 yıldır faizlerin yüksekliği nedeniyle ciddi bir sermaye transferi yaşandı, yatırımcılar parasını faizde değerlendirerek katlamayı tercih etti. Üretimde değerlendiren ise bu dönem biraz zorlandı. Ancak sayın Hazine bakanımızın açıklamalarından şunu görüyoruz: Yukarı doğru giden faiz ivmesinin parabolün zirvesinin aşağı doğru indiğini görüyoruz. Bu da moralleri yerine getiriyor. Piyasa kendi normaline dönecek ve dengelenecek.
Halen Türkiye’de mevduatta parası olan büyük bir kesim var. Bu mevduatlar şişmiş vaziyette. Üretenler açısından bankada atıl vaziyette bu para duruyor. Eğer faizin getirisi düşmeye başladığında insanlar parasını çekip ya dövize ya altına yatıracak. Döviz bu şekilde devam ederse, altında da ciddi bir hareket olmazsa, bu para ister istemez gayrimenkule gelecek. Çünkü gayrimenkul parabolün altında, faizde parasını değerlendirenler ise parabolün üstünde. Dolayısıyla faiz getirisi düşerken, yukardan aşağıya doğru gayrimenkule ciddi anlamda para akışı olacak.
2025 yılında ilk etapta iyimser hareketleri görürüz ama esas bunun karşılığı 2026 ocak ayından itibaren bu hareketliliği her sektörde görmüş olacağız. Vücuttaki kan gibi bu para ekonomiyi dolaşacak.
Merkez Bankası faizi indirdi, kademeli olarak düşüşün devamını bekliyoruz.
Faizler indiği vakit, kredi kanallarının açılması ile birlikte talepler de artacak. Talep yükseldikçe arz da artacak, çünkü üreticiler umutla büyük projelere giriyorlar. Bu olumlu hareketlerin iyimser getirisi ile ciddi arz artışı olacak. Ciddi anlamda ruhsatı alınmış ama lansmana çıkmamış projeler var. Bunlar arza dönecek.
Fiyatlarda geçmişte yaşadığımız o dramatik artışlarla karşılaşmayacağımızı söyleyebiliriz.
Enflasyon son 3 yılda x kadar yukarı çıktıysa gayrimenkul sektörü x kadar ivmelenme yapamadı. Çünkü gayrimenkulün kendisi kümülatif büyük bir rakam. Üretim maliyetlerinde enflasyonun üstünde bir artış oldu. Müteahhitler maliyet anlamında sıkıştı, istediği fiyata satamadı ama üretim maliyetleri enflasyonun üstünde. Bunun büyük kısmı arsa maliyeti. Kalan kısmı inşaatın maliyeti artı vergiler. Kalan ufak kısmıyla da müteahhit ilerlemeye, firmasını sürdürmeye çalışıyor. Faizlerin inmesiyle beraber ufak yönlü bir fiyat artışı bundan dolayı olacaktır.
Enflasyon geriliyor, fiyatlar neden düşmüyor?
İnşaat maliyetleri 2 yıl önce yaşadığımız çalkantıyı atlattık. Enflasyon ne kadar düşüş yönünde olsa da enflasyonun düşmesi fiyatın geri gitmesi anlamına gelmiyor. 100 liralık bir ürün, enflasyon yüzde 80 ise seneye 180 lira olmuş demektir. Enflasyon yüzde 40 olduğunda 100 liralık ürün 60 liraya düşmeyecek, 140 lira oluyor. Yukarı yönlü enflasyon grafiği devam ediyor. Sadece artış hızı gerilemiş oluyor. Enflasyon düşüyor, niye fiyatlar düşmüyor diyenlerin bunu anlaması gerekiyor.
İnşaat maliyetleri geçen yıldan bu yana yüzde 25-30 oranında artış var, bu enflasyona göre daha tolere edilebilir bir artış oranı. Bizi sıkıntıya sokacak bir durum yok şükür ki…
Pandemiye birlikte küçük evlere talebin çok olduğunu görüyoruz? Neden?
Gönül büyük ev ister. Mümkünse insanlar villada oturmak ister. Ama hayatın gerçekleri, ekonomik koşullar, dünyanın gidişatı, para sıkılaştırma politikaları bir araya gelince insanlar ulaşabileceği konutu satın almak istiyor.
Ulaşılabilir konut için ya maliyeti kısarsınız, ya metrekareyi düşürürsünüz ya da şehrin çeperinde konut üretirsiniz. İnsanların genel yaklaşımı ilk evini almak için en azından 2+1 tipi dairelere ailenin desteği ile ulaşmak yönündeydi. Ama şu anda 1+1 daireler ilk eve adım atma daireleri oldu. 1+1 tipi daireyi satın alacak kişi belki burada oturmayacak ama 2+1e geçmek için bir geçiş dönemi olarak görecek, 5- 6 yıl sonra dairesini büyütecek. Müteahhitler de insanlara bu alternatifleri geliştirmeye çalışıyorlar.
