Bugün de emlak ve inşaat sektörünü ilgilendiren gündem maddelerine kısa kısa yorumlarımızı iletelim istedim. Ancak elbette gündemde yanıtlanması gereken birçok konu var, sizleri sıkmamak adına bunları ayrı iki parça halinde sunmaya çalışalım. Suriye ve kentsel dönüşümle ilgili konuları diğer yazımıza bırakalım. İşte gündeme ilişkin kimi güncel sorular ve yorumlarımız….
1-Deprem bölgesindeki inşaatlar ne zaman tamamlanır? Bu inşaatların tamamlanmasının sektöre ne gibi etkileri olur?
Kahramanmaraş merkezli olarak gerçekleşen asrın felaketinin yıldönümünde devletimiz bölgenin yeniden kalkınması için canhıraş bir şekilde çalışmalarını sürdürüyor. Elbet acılar unutulmaz ve gidenler geri gelmez ama kalanlar için hayatın yeniden sürdürülebilmesi adına imar ve inşaat çalışmaları yapılırken, bölge adeta dünyanın en büyük şantiye alanı durumunda. Bu inşaatların büyük oranda teslimatı yapıldı. Resmi verilere göre, 201 bin 580 konut, köy evi ve işyeri teslim edildi. Hedef bu yıl sonuna kadar 452 bin 983 bağımsız yapıyı daha teslim etmek. Bu gerçekleşirse 2025 yılı sonuna kadar 654 bin 563 konut hak sahiplerine teslim edilmiş olacak. İnşaat yapmak hiç kolay değil, hiçbir finansal sıkıntı olmasa dahi bizler konut tesliminde kendimize 24 ay süre biçeriz. Finansın haricinde inşaat malzemesi bulmak, ekip ve usta sorununu çözmek gibi konularla uğraşılması gerekir. Bu nedenle biz önümüzdeki sene deprem bölgesindeki tüm inşaatların tamamlanmış olacağını düşünüyoruz. Böylece hem bölge yeniden eski canlılığına kavuşacak, hem de inşaat için o bölgeye giden ustalar, işçiler yeniden büyükşehirlerde ihtiyaç duyulan şantiyelere dönüş yapmış olacaklar. İnşaatta malzeme sıkıntısı azalacak, bu da sektörde dengelerin yerine oturmasına katkıda bulunacak.
Hükümetimiz enflasyonla mücadele için gerekli adımları atıyor. Maliye Bakanımız geçtiğimiz günlerde yüksek kiraların da enflasyona katkıda bulunduğunu beyan etmişti.
2-Kiralardaki artışla ilgili olarak nasıl bir süreç öngörülmekte?
Devletimiz konut arzını artırarak kiralardaki artışı önleme niyetinde. Nitekim Türkiye’de sosyal konut seferberliği başlatıldığını okuyoruz. Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı 81 ile genelge göndererek ev ihtiyacını karşılamaya dönük olarak sosyal konut seferberliğini başlatmış oldu. Sosyal konut projeleri ile bugüne kadar tam 5 milyon vatandaşımızı güvenli, sağlam konutlara kavuşturan devletimizin bu yeni seferberlikle de önemli bir arzı sağlayacağına inanıyoruz. Ancak konut arzı sorununu sadece kamu marifetiyle çözmek mümkün değil. Çünkü yılda 1 milyon-1,5 milyon konut üretilebilsin ki yıllık ihtiyaç karşılanabilsin. Bu nedenle özel sektörün de üretimini artırması gerek. Oysa iki yıldır üretimin durma noktasına geldiğini biliyoruz. Kamunun bu noktada yönlendirici bir vazife üstlenerek özel sektöre destek olması gerek. Para politikalarını insanların konuta erişimini kolaylaştıracak ölçüde bir miktar gevşetmesi lazım. Ev-konut üretmenin sadece ekonomik değil, aynı zamanda sosyal bir tarafı da olduğu unutulmamalı. Ailenin korunabilmesi, yeni ailelerin kurulabilmesi için konut edinimi kolaylaşmalı. Devlet gerekirse zarar etme pahasına özel sektörün üretim yapmasının önünü açmalı.
3-Finans piyasalarındaki dalgalanmanın ve faizlerin yüksekliğinin kiralar üzerinde bir baskısı var mı?
İnsanlarımızın gayrimenkulü iki açıdan değerlendirdiğini görüyoruz. Yaşama amaçlı olarak ya da yatırım enstrümanı olarak değerlendiriliyor. Yatırım amaçlı alımlarda finans piyasalarının doğrudan etkisi olduğunu görmek mümkün. 10 milyon liralık bir yatırım için ayda 400-500 bin TL faiz getirisi sağlamak varken, 10 milyon liralık bir konut alıp ayda 30-40 bin lira kira elde etmek çok iştah açıcı gelmeyebiliyor. Dolayısıyla faizlerin yüksekliğinin taleple birebir ilgisi var. Yaşam amaçlı alımlarda da finansa ulaşma imkanı kolaylaşırsa konut arzı da otomatik olarak artacaktır, mevcut kiralık talebi konut mülkiyetine dönüşecektir. Tabi şunu mutlaka eklemeliyim, ülkemiz kolay bir süreçten geçmiyor. Birçok şeyi gönül dilese bile hemen yapılamayabiliyor. Bakın ABD’de yangın felaketi oldu, Almanya’da sel felaketi yaşandı. Bizden ekonomik açıdan daha güçlü ülkeler olduğu halde zorlandılar. Biz depremleri, selleri, yangınları yaşadık, tüm bu süreçleri hep birlikte atlatıyoruz. Elbette bazı süreçlerde bundan dolayı ertelemeler olabiliyor.
4-Hangi faiz seviyesi rahatlama yaratır?
Faizlerde gevşeme başladı. Bu biraz daha sürer ve yıllık yüzde 25-30 bandına gerilerse 2026 senesinin insanların konuta erişiminin kolaylaşacağı bir yıl olacağını söyleyebiliriz.
5-Faiz düşerse konut fiyatları artmayacak mı?
Faiz düşerse fiyat artar, bu ekonomik bir gerçeklik. Kaldı ki zaten inşaatçılar, müteahhitler son yıllarda artan maliyetleri tam olarak fiyatlarına yansıtamadılar. Çünkü talep kısıtlıydı, faiz yüksekliğinden dolayı konuta erişim kısıtlıydı. Ancak bir gerçek var ki o da inşaatçılar sattığı konutu aynı bedelle yerine koyamıyorlar. 10 liraya satıldıysa yenisi 13 liraya mal oluyor. Bu nedenle elbette faiz düşerse fiyat artacak ama bu müteahhitlerin fırsatçılığından kaynaklanmayacak. Fiyatlarda zorunlu bir artış olacak. Yıl ortasına kadar fiyatlarda bir artış olma ihtimali var. Bununla birlikte şunu söylemeliyim ki, fiyatlardaki artış yine de faizin gerisinde kalacak. İnsanlar 5-6 yıl vadeli kredi kullanım maliyetinin fiyatların altında kalacağını görünce konut alımı kararlarını daha fazla ertelemeyeceklerdir.
6-Deprem bölgesi inşaatları nedeniyle inşaat malzemesinde sıkıntı olduğu dile getirilmişti. Şimdi durum nedir?
Kahramanmaraş depremlerinden sonra özellikle çimentoda ciddi sıkıntı yaşandı, hem bulunamadı hem de fiyatlar hızlı arttı. Ancak şu anda iki yıl önceki stresli durumun olmadığını söyleyebilirim. Denizdeki dalgalanma yerini dinginliğe bırakmakta. Daha önce yarını öngörme sıkıntısı yaşıyorduk, ama şu anda döviz neredeyse stabil durumda. Girdilerin, işçilik maliyetlerinin döviz bazında birebir artması sözkonusu. Piyasaların nasıl bir dengeye oturacağını önümüzdeki günler gösterecek. Ancak genel itibariyle olumlu baktığımı ifade etmek isterim.
7-2024 yılı rakamlarına göre konut satışları 1.5 milyon sınırına yaklaştı. Siz 2025 yılı için nasıl bir öngörüye sahipsiniz?
2024 yılındaki olumsuzluklara rağmen sektör 1 milyon 478 bin konutu satmayı başardı. Yıl sonuna doğru faizlerde kademeli düşüş bekliyoruz. Olumsuz koşullarda bu rakamı başarabildiyse sektör, bu yıl 1,5 milyonu aşacaktır diye düşünüyorum. Ancak mevcut arzın bu talebi karşılama konusunda bir soru işareti hala var. Yani faizi düşürürken mutlaka arzı artırmalı ki sektör çok daha iyi performanslara ulaşabilsin.
