Yakın zamanda yayımlanan uluslararası bir gayrimenkul çalışması, dünyanın önde gelen şehirlerini konut fiyatları ve kira getirileri açısından karşılaştırdı. Ortaya çıkan tablo aslında oldukça düşündürücü.
Londra, Paris, Zürih ve Singapur gibi dünyanın en pahalı şehirleri düşük kira getirileriyle öne çıkarken, bazı şehirler yüksek fiyat seviyelerine rağmen güçlü kira performanslarını korumayı başarıyor.
Çalışmada Miami; Dubai, Abu Dhabi, Los Angeles ve San Francisco gibi şehirlerle birlikte hem yüksek fiyatlı hem de yüksek kira getirili pazarlar arasında gösteriliyor. Buna karşılık New York, Londra ve Paris gibi küresel merkezlerde kira getirilerinin daha sınırlı kaldığı görülüyor.
Elbette bu tür çalışmaların bir sınırı var. Çünkü bir şehrin geleceğini yalnızca bugünkü fiyatlar ve kira getirileri belirlemiyor. Nüfus hareketleri, ekonomik büyüme, altyapı yatırımları ve yeni iş alanları da en az rakamlar kadar önemli.
Tam da bu nedenle asıl sorulması gereken soru şu:
Küresel sermaye şehirleri hangi kriterlere göre seçiyor?
Artık Yalnızca Ucuz Olan Kazanmıyor
Artık yatırımcılar sadece mevcut fiyatlara bakmıyor. Bir şehrin ne kadar büyüdüğüne, ne kadar göç aldığına, hangi sektörleri çektiğine ve önümüzdeki yıllarda nasıl bir hikâye yazacağına da dikkat ediyor.
Çünkü satın alınan şey yalnızca bir gayrimenkul değil; aynı zamanda gelecekte oluşacak talep.
Bu nedenle bazı şehirler yüksek fiyatlarına rağmen yatırım çekmeye devam ediyor.
Şehirler Tek Bir Pazar Değil
Yatırımcıların en sık yaptığı hatalardan biri de şehirleri tek bir bütün olarak değerlendirmek.
Oysa büyük şehirlerin içinde birbirinden tamamen farklı hikâyeler bulunuyor.
Örneğin Miami dediğimizde aslında tek bir pazardan söz etmiyoruz. Brickell'deki bir lüks rezidansın dinamikleri ile Little River'daki bir gelişim arsasının ya da Hollywood'daki bir dönüşüm bölgesinin dinamikleri aynı değil.
Londra veya Dubai için de durum farklı değil.
Bu nedenle şehir ortalamaları bize genel yönü gösterse de yatırım kararını tek başına belirlemeye yetmez. Asıl fırsatlar çoğu zaman şehrin kendi içindeki alt pazarlarda ortaya çıkar.
Miami Neden Ayrışıyor?
Grafikte dikkat çeken şehirlerden biri de hiç kuşkusuz Miami.
Çünkü birçok küresel şehir belirli bir fiyat seviyesine ulaştığında kira getirileri gerilemeye başlıyor. Miami ise hem yüksek fiyatlı hem de güçlü kira getirisi sunan şehirler arasında yer alıyor.
Bunun arkasında birkaç önemli neden var.
Öncelikle Florida son yıllarda Amerika'nın en fazla göç alan bölgelerinden biri haline geldi. Yüksek vergili eyaletlerden gelen bireyler, girişimciler ve şirketler bölgeye önemli miktarda nüfus ve sermaye taşıdı.
Aynı dönemde finans, teknoloji ve yatırım sektörlerinden birçok şirket Güney Florida'daki faaliyetlerini büyüttü. Bu da konut talebini destekleyen önemli unsurlardan biri oldu.
Uluslararası yatırımcı ilgisinin devam etmesi de Miami'nin küresel görünürlüğünü artırıyor.
Ancak bana göre daha önemli bir konu var.
Miami ve çevresindeki bazı bölgeler hâlâ yeni gelişim alanları ve dönüşüm koridorları üretebiliyor.
Son dönemde Florida'da yaptığımız saha ziyaretlerinde bunu yakından görme fırsatı bulduk. Özellikle bazı dönüşüm bölgelerinde yatırımcıların odağı mevcut kira gelirinden çok gelecekte oluşacak potansiyele yönelmiş durumda.
Aslında küresel sermayenin peşinden koştuğu şey de tam olarak bu.
Kazanan Şehirlerin Ortak Özelliği
Bugün yatırım çeken şehirlerin ortak noktası yalnızca yüksek kira getirileri değil.
Bu şehirler aynı zamanda yeni sakinleri, şirketleri ve sermayeyi kendilerine çekebiliyor. Devam eden altyapı yatırımları, ekonomik büyüme ve uzun vadeli planlar yatırımcıların geleceğe dair beklentilerini güçlendiriyor.
Elbette hiçbir büyüme hikâyesi sonsuza kadar aynı hızla devam etmiyor. Ekonomik dalgalanmalar, jeopolitik gelişmeler veya değişen piyasa koşulları zaman zaman bu süreci etkileyebiliyor.
Bu nedenle yatırımcılar için asıl soru artık bir şehrin bugün ne kadar ucuz ya da pahalı olduğu değil.
Daha önemli olan, o şehrin önümüzdeki yıllarda yeni insanları, yeni şirketleri ve yeni yatırımları çekmeye devam edip edemeyeceği.
Çünkü küresel sermaye çoğu zaman bugünün rakamlarını değil, yarının potansiyelini satın alır.
Kaynak notu: Yazıda yer alan değerlendirmeler, Numbeo verileri kullanılarak hazırlanan uluslararası şehir karşılaştırmaları ve yazarın saha gözlemlerinden yararlanılarak oluşturulmuştur.
