Gayrimenkul sektörü son yılların en zor dönemlerinden birini yaşıyor. Piyasada ciddi bir durgunluk, nakit sıkıntısı ve belirsizlik var. Satılık konut çok, alıcı az. Ev almak isteyen vatandaşın alım gücü düşmüş, yatırımcı ise parasını nereye yatıracağını şaşırmış durumda.
36 yıldır gayrimenkul sektörünün içindeyim. Çok krizler gördüm, çok iniş çıkışlar yaşadım. Ancak bugün yaşadığımız sıkıntı yalnızca konut fiyatlarından ya da yüksek faizlerden kaynaklanmıyor. Sektörü etkileyen birçok sorun üst üste gelmiş durumda.
YATIRIMCI ARTIK GAYRİMENKUL ALMAKTAN ÇEKİNİYOR
Eskiden vatandaşın eline toplu para geçtiğinde ilk düşündüğü yatırım gayrimenkuldü. Ev alır, kiraya verir, hem kira geliri elde eder hem de yıllar içinde mülkünün değerlenmesini beklerdi.
Bugün ise tablo değişti. Mevduat faizleri, altın, döviz, borsa ve fonlar gibi birçok yatırım alternatifi var. Yatırımcı parasını uzun vadeli gayrimenkule bağlamak yerine daha kısa vadede değerlendirmeyi tercih edebiliyor.
Bir de işin kiracı ve ev sahibi boyutu var.
Mevcut Türk Borçlar Kanunu’ndaki kiracıyı koruyan düzenlemeler, mülk sahiplerinin önemli bir bölümünde endişe yaratıyor. Ev sahibi gerektiğinde mülkünü tahliye ettirmekte zorlanacağını, kira gelirini piyasa koşullarına göre düzenleyemeyeceğini düşündüğünde yatırım yapmaktan vazgeçebiliyor.
Elbette kiracı korunmalı. Ancak mülk sahibinin de hakkı korunmalı. Burada adil bir denge kurulması gerekiyor. Aksi halde yatırımcı konuttan uzaklaşır, kiralık konut arzı da olumsuz etkilenir.
TÜRK YATIRIMCISI NEDEN YURT DIŞINA YÖNELİYOR?
Bir başka önemli konu da Türkiye’deki yatırımcıların yurt dışından gayrimenkul almaya yönelmesi.
Bugün Dubai, Yunanistan ve farklı ülkelerde konut yatırımları araştırılıyor. Yatırımcı döviz üzerinden kira geliri elde etmek, farklı pazarlarda yatırım yapmak ve parasını korumak istiyor.
Peki, neden kendi ülkesinde yatırım yapmak yerine başka ülkeleri tercih ediyor?
Bence asıl üzerinde durmamız gereken soru bu.
Türkiye’de yatırım ortamını daha güvenilir, daha öngörülebilir ve cazip hale getirmemiz gerekiyor. Kendi yatırımcımızın sermayesini yurt dışına yönlendirmesi yerine ülkemizde değerlendirmesini sağlayacak koşulları oluşturmalıyız.
SATILIK EV ÇOK AMA ALACAK PARA YOK!
Bugün gayrimenkul piyasasında ciddi bir arz ve talep sorunu var. Özellikle ikinci el konutlarda satış yapmak isteyen çok sayıda mülk sahibi bulunuyor. Ancak alıcıların önemli bir bölümü beklemede.
Konut kredisi faizleri yüksek, vatandaşın krediye ulaşması zor. Peşin parası olan alıcı ise pazarlık yaparak fiyatların daha da gerilemesini bekliyor.
Son iki yıldır konut fiyatlarının birçok bölgede enflasyonun altında kalması, gayrimenkulde reel anlamda değer kaybını da beraberinde getirdi.
Özellikle acil nakit ihtiyacı olan mülk sahipleri ciddi indirimler yapabiliyor. Bu da nakit parası olan yatırımcı için önemli fırsatlar oluşturuyor.
Ancak burada önemli bir ayrıntı var. Her ucuz görünen gayrimenkul fırsat değildir. Doğru lokasyon, doğru fiyat, sağlam bina ve kira getirisi mutlaka birlikte değerlendirilmeli.
PEKİ, GAYRİMENKUL PİYASASI NE ZAMAN DÜZELECEK?
Herkesin merak ettiği soru bu.
Benim beklentim, ekonomik koşulların iyileşmesi ve faizlerin gerilemesi halinde 2027 yılının ikinci yarısından itibaren gayrimenkul sektöründe kademeli bir hareketlenme başlayabileceği yönünde.
Ancak yalnızca faizlerin düşmesi yeterli değil.
Vatandaşın alım gücü artmalı, konut kredilerine erişim kolaylaşmalı, kiracı ve mülk sahibi arasındaki hukuki denge güçlendirilmeli. Yatırımcının yeniden gayrimenkule güvenmesi sağlanmalı.
Aksi halde durgunluk daha uzun süre devam edebilir.
Türkiye’de konut ihtiyacı bitmedi. İnsanlar hâlâ ev sahibi olmak, kiradan kurtulmak ve geleceğine yatırım yapmak istiyor. Ancak bugün birçok vatandaşın geliri konut fiyatlarına yetişemiyor.
GAYRİMENKULDE HER İNİŞİN BİR ÇIKIŞI VARDIR
36 yıllık meslek hayatımda şunu çok iyi öğrendim: Gayrimenkul piyasasında hiçbir dönem sonsuza kadar sürmez. Durgunluk da hareketlilik de bu sektörün bir gerçeğidir.
Ancak bugün yapılması gereken, piyasayı yalnızca faiz indirimiyle canlandırmaya çalışmak değil, gayrimenkul yatırımının önündeki sorunları da çözmektir.
Türkiye’de yatırımcıyı yeniden gayrimenkule çekemezsek, sermayenin yurt dışına yönelmesini engelleyemezsek ve mülk sahibiyle kiracı arasında güven ortamını oluşturamazsak sektörün toparlanması gecikecektir.
Unutmayalım, gayrimenkul yalnızca dört duvar değildir. Bir ailenin geleceği, yılların birikimi ve ülke ekonomisinin en önemli sektörlerinden biridir.
Ben gayrimenkul sektörünün yeniden hareketleneceğine inanıyorum. Ancak bunun için önce güvenin, ardından alım gücünün geri gelmesi gerekiyor.
Çünkü gayrimenkulde asıl mesele evin çok olması değil, o evi satın alabilecek ekonomik gücün olmasıdır.
