Ekonomik dalgalanmalar, döviz kurlarındaki oynaklıklar ve faiz oranlarındaki değişimler… Bunlar, piyasalarda sürekli hareketlilik yaratan dışsal faktörlerdir. Ancak ne olursa olsun, gayrimenkul piyasasında temel bir gerçek hiç değişmez: İnsanların barınma ve ticari faaliyet ihtiyaçları her zaman var olacaktır.
Gayrimenkul piyasasında hareketlerin temelinde iki ana motivasyon bulunur.
İlk motivasyon, en doğal olanıdır: Bir ihtiyacın giderilmesi. İnsanlar barınmak, yaşamak ya da işlerini sürdürmek için bir gayrimenkule ihtiyaç duyarlar. Bu ihtiyaç, ekonomik krizlerde bile ortadan kalkmaz; yalnızca şekil değiştirir. Daha mütevazı evlere yönelim olur, kira piyasası hareketlenir, ticari mülklerde ise iş yapış modellerine göre yeni kullanım talepleri doğar. Ancak ihtiyaç, her koşulda varlığını sürdürür.
İkinci motivasyon ise, yatırım odaklı hareketlerdir. Türkiye gibi, yaklaşık son yüz yılının seksen yılında enflasyonla yaşamaya alışmış bir ekonomide, yatırımcılar ellerindeki maddi varlıkların değerini koruma ve artırma ihtiyacı hissederler. Bu nedenle gayrimenkul, uzun yıllardır “güvenli liman” olarak görülmüş; rantiye ekonomisinin bir parçası haline gelmiştir. Para ile para kazanmak isteyen yatırımcılar, özellikle ekonomik belirsizlik dönemlerinde gayrimenkule yönelmişlerdir.
Ancak yatırım odaklı bu hareketlerin önemli bir özelliği vardır: Piyasa sıcaklığına çok daha duyarlıdır. Belirsizlikler arttığında, faiz oranları cazip hale geldiğinde ya da dövizde ani dalgalanmalar yaşandığında, yatırımcılar aniden durur. Dün her fırsatta gayrimenkul almayı konuşanlar, bugün ellerindeki varlıkları değerlendirme biçimlerini sorgular hale gelirler. Değer artışını döviz kurlarına mı bırakmalı? Faiz geliri daha mı cazip? Nakit beklemek yaklaşan fırtına için daha mı güvenli?
Bu değişimlerin hepsi piyasanın doğasında vardır. Ancak unutulmaması gereken kritik bir gerçek de şudur: Barınma ve ticari faaliyet ihtiyacı asla tamamen yok olmaz. Yatırımcıların karar mekanizmaları değişkenlik gösterebilir; ancak temel ihtiyaçlar, gayrimenkulün gerçek değerinin her zaman var olmasını sağlar.
Bugün yaşadığımız ekonomik zorluklar, bu temel gerçeği bir kez daha hatırlatıyor: Piyasalar değişir, dengeler oynar, stratejiler dönüşür; ama barınma ve faaliyet ihtiyacı her zaman devam eder. Bu da, uzun vadeli perspektifle bakan yatırımcılar için gayrimenkulü her dönem önemli kılar.
