Kira sözleşmeleri, ev sahibi ve kiracı arasındaki en önemli anlaşmalardan biridir. Ancak zamanla artan maliyetler ve değişen piyasa koşulları, kira bedellerinin nasıl belirleneceği konusunda bazı tartışmalara yol açabiliyor. Özellikle beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde, kira artışının nasıl yapılacağı konusu hem kiracılar hem de mülk sahipleri için önemli bir mesele haline geliyor.
TÜFE Sınırı Kalkıyor, Emsal Kiralar Devreye Giriyor
Normal şartlarda kira artışı, Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranına göre belirleniyor. Ancak bir kira sözleşmesi beş yılını doldurduğunda durum değişiyor. Artık kira artışı TÜFE’ye bağlı olmaktan çıkıyor ve emsal kira bedellerine göre belirlenmeye başlanıyor. Peki, bu ne anlama geliyor?
Emsal kira bedelleri, benzer konumda, benzer büyüklükte ve benzer özelliklere sahip taşınmazların piyasada hangi fiyatlarla kiralandığını gösteren bir referans noktasıdır. Yani artık kira artışını belirlerken yalnızca enflasyon oranı değil, taşınmazın bulunduğu bölgedeki güncel piyasa değerleri dikkate alınıyor.
Taraflar Anlaşabilirse Sorun Yok!
Kira artışı konusunda en ideal çözüm, kiracı ve ev sahibinin karşılıklı anlaşarak yeni bir bedel belirlemesidir. Eğer taraflar makul bir artış oranında uzlaşırsa, kira sözleşmesi yeni şartlarla devam eder. Ancak burada önemli bir nokta var: Belirlenen artış oranı, piyasa koşullarına ve emsal kira bedellerine uygun olmalıdır. Yani mülk sahibi, bölgedeki benzer mülklerin kira seviyesinden çok daha yüksek bir artış talep ederse kiracı buna itiraz edebilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Mahkeme Devreye Girer
Peki ya taraflar ortak bir noktada buluşamazsa ne olur? İşte bu durumda mahkeme süreci devreye girer. Ev sahibi ya da kiracı, Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.
Mahkeme, taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedellerini, benzer özelliklere sahip mülklerin kira değerlerini ve gayrimenkulün fiziksel durumunu inceleyerek makul bir kira bedeli belirler. Burada mahkeme, taraflardan birinin aşırı yüksek ya da aşırı düşük bir bedel talep etmesini engelleyerek adil bir kira tespiti yapmaya çalışır.
Mahkeme Kararı Kiracı İçin Ne Anlama Gelir?
Bu sürecin kiracılar açısından en önemli noktası, mahkeme kararına kadar eski kira bedelini ödemeye devam etme haklarının bulunmasıdır. Yani ev sahibi yüksek bir kira artışı talep edip mahkemeye başvurmuş olsa bile, mahkeme sonuçlanana kadar kiracı eski kira bedelini ödemeye devam edebilir.
Ancak mahkeme, piyasa koşullarına uygun bir artış belirlerse, kiracının yeni kira bedelini ödemesi gerekir. Bazen mahkemeler, geriye dönük olarak da kira farkı ödenmesine hükmedebilir. Bu nedenle uzun süren bir dava sürecinin sonunda kiracının toplu ödeme yapmak zorunda kalma ihtimali vardır.
Sonuç: Adil Bir Denge Şart
Beş yılını dolduran kira sözleşmelerinde kira artışı, TÜFE yerine emsal kira bedellerine göre belirlendiği için taraflar arasında anlaşmazlık yaşanma ihtimali yüksektir. Ancak burada önemli olan, hem ev sahibinin hakkını koruyacak hem de kiracıyı mağdur etmeyecek adil bir dengenin sağlanmasıdır.
Kiracı ve ev sahiplerinin piyasa koşullarını, mevcut kiraların seviyesini ve emsal kira bedellerini dikkate alarak ortak bir çözüm üretmesi en sağlıklı yoldur. Anlaşmazlık halinde mahkemeye başvurmak bir çözüm olsa da, tarafların diyalog yoluyla uzlaşması, uzun ve masraflı bir hukuki sürecin önüne geçebilir.
Kira artışı konusundaki bu değişiklikler, hem ev sahipleri hem de kiracılar için önemli sonuçlar doğuruyor. Bu nedenle tarafların haklarını iyi bilmesi, süreci doğru yönetmesi ve mümkünse anlaşarak çözüm üretmesi en sağlıklı yol olacaktır.
