İşyeri kira sözleşmelerinde taraflar çoğu zaman kira bedeli, artış oranı, teminat veya tahliye şartları üzerinde dururken, ileride ciddi uyuşmazlıklara yol açabilecek bir hususu gözden kaçırabilmektedir; Stopaj ve KDV yükümlülüklerinin hangi tarafa ait olduğu. Oysa kira ilişkisinin ekonomik boyutunu doğrudan etkileyen bu vergisel yükümlülükler, çoğu zaman kira bedelinin kendisi kadar önem taşımaktadır. Uygulamada açılan davalar incelendiğinde, uyuşmazlıkların büyük bölümünün verginin kim tarafından karşılanacağı değil, tarafların bu konuda neyi kararlaştırdıklarının sonradan farklı yorumlanmasından kaynaklandığı görülmektedir.
Vergi hukuku ile borçlar hukukunun kesiştiği bu alanda ilk dikkat edilmesi gereken husus, kiraya verenin hukuki statüsüdür. Çünkü kiraya verenin gerçek kişi veya tüzel kişi olması, uygulanacak vergi rejimini doğrudan değiştirmektedir. Kiraya verenin gerçek kişi olduğu işyeri kiralarında kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilmekte ve bu vergilendirme stopaj yoluyla gerçekleştirilmektedir. Verginin mükellefi kiraya veren olsa da, verginin kesilerek vergi dairesine yatırılmasından sorumlu olan taraf kiracıdır. Başka bir ifadeyle kiracı, kira bedeli üzerinden hesaplanan stopajı kesmekte ve kalan tutarı kiraya verene ödemektedir.
Ancak uygulamada sorun tam da bu noktada başlamaktadır. Çünkü taraflar çoğu zaman sözleşmede yalnızca kira bedelini yazmakta, bu bedelin net mi yoksa brüt mü olduğunu açıkça belirtmemektedir. İşte bu durumda devreye Yargıtay içtihatları girmektedir. Son yıllarda verilen kararlar incelendiğinde Yargıtay'ın istikrarlı şekilde aynı ilkeyi benimsediği görülmektedir. Buna göre sözleşmede kira bedelinin net olduğuna ilişkin açık bir düzenleme bulunmuyorsa, kira bedelinin brüt kira olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Bu durumda kiracı tarafından yapılan stopaj kesintisi hukuka uygun sayılmakta ve eksik ödeme olarak değerlendirilememektedir.
Gerçekten de Yargıtay'ın son dönemde verdiği kararlar, sözleşme serbestisinin esas olduğunu ancak bu serbestinin açık ifadelerle ortaya konulması gerektiğini göstermektedir. Taraflar kira bedelinin net olduğunu kararlaştırabilirler. Hatta stopaj yükümlülüğünün ekonomik sonucunun kiracı tarafından üstlenileceğini de düzenleyebilirler. Ancak bunun sözleşmede tereddüde yer bırakmayacak şekilde ifade edilmesi gerekir. Aksi halde kira bedelinin brüt olduğu kabul edilmekte ve kiracının yaptığı stopaj kesintisi geçerli sayılmaktadır.
Benzer bir durum KDV bakımından da karşımıza çıkmaktadır. Özellikle kiraya verenin şirket olduğu veya sonradan tüzel kişilik niteliği kazandığı durumlarda kira bedeli üzerinden katma değer vergisi uygulanmaktadır. Bu noktada da temel belirleyici unsur sözleşmedir. Kira bedelinin KDV dahil mi yoksa hariç mi olduğu açıkça belirtilmemişse taraflar arasında önemli uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir. Uygulamada birçok kiracı sözleşmede yazan rakamın ödeyeceği nihai bedel olduğunu düşünürken, birçok kiraya veren ise bu rakama ayrıca KDV ekleneceğini ileri sürmektedir. Yargıtay kararları ise yine sözleşmenin lafzına ve tarafların gerçek iradesine önem vermekte, somut olayın özelliklerine göre değerlendirme yapılması gerektiğini kabul etmektedir.
Vergisel uyuşmazlıkların bir başka boyutu ise kiraya verenin hukuki statüsündeki değişikliklerdir. Örneğin başlangıçta gerçek kişi olan kiraya verenin daha sonra şirketleşmesi veya taşınmazın bir şirkete devredilmesi halinde uygulanacak vergi rejimi değişebilmektedir. Böyle durumlarda yalnızca sözleşme hükümleri değil, kiraya verenin güncel hukuki statüsü de dikkate alınmaktadır. Bu nedenle uzun süreli kira ilişkilerinde tarafların yalnızca kira bedelini değil, vergisel sonuçları da düzenli olarak gözden geçirmeleri önem taşımaktadır.
Uygulamada karşılaşılan en dikkat çekici sorunlardan biri de gerçek kira bedelini gizlemeye yönelik muvazaalı sözleşmelerdir. Özellikle vergi yükünü azaltmak amacıyla bir sözleşmenin resmi işlemlerde kullanılmak üzere düşük bedelle düzenlendiği, taraflar arasında ise daha yüksek bedelli başka bir sözleşmenin bulunduğu örneklerle karşılaşılmaktadır. Yargıtay bu tür durumlarda şekle değil gerçeğe bakmakta ve tarafların gerçek iradesini yansıtmayan sözleşmeleri muvazaalı kabul etmektedir. Bu yaklaşım, vergi avantajı sağlamak amacıyla yapılan işlemlerin ileride ciddi hukuki riskler doğurabileceğini göstermektedir.
Aslında işyeri kiralarındaki stopaj ve KDV tartışmaları, sözleşme hazırlamanın yalnızca rakam yazmaktan ibaret olmadığını ortaya koymaktadır. Bir kira sözleşmesinde yer alan tek bir cümle, yıllar içerisinde taraflar açısından yüz binlerce hatta milyonlarca liralık fark yaratabilmektedir. Bu nedenle kira bedelinin net mi yoksa brüt mü olduğu, stopajın ekonomik yükünün hangi tarafa ait olduğu, KDV'nin kira bedeline dahil olup olmadığı gibi hususların açık ve tereddütsüz şekilde düzenlenmesi büyük önem taşımaktadır.
Sonuç olarak işyeri kira sözleşmelerinde stopaj ve KDV meselesi yalnızca teknik bir vergi konusu değildir. Aynı zamanda kira ilişkisinin ekonomik dengesini belirleyen temel unsurlardan biridir. Yargıtay içtihatları da göstermektedir ki, uyuşmazlıkların büyük bölümü eksik veya belirsiz sözleşme hükümlerinden kaynaklanmaktadır. Bu nedenle tarafların sözleşme kurulurken göstereceği özen, ileride ortaya çıkabilecek uzun ve maliyetli davaların önüne geçecek en etkili hukukî güvence olmaya devam etmektedir.
