Gayrimenkul geliştirme projelerinde iki önemli kriter bulunur. Bunlardan ilki projenin yapılacağı alanda maksimum faydayı elde edecek bir proje geliştirmek; İkincisi ise projenin satışı ile doğrudan ilişkili olarak projenin konseptinin geliştirilmesidir. Milyon dolarlık ciroları olan konut projelerine başlamadan önce cironun yanında oldukça küçük bir meblağa mal olacak olan pazar araştırmasının mutlaka yapılması gerekir.
Doğru analizlerle birlikte elde edilen sonuçlar projelerin verimliliğini arttıracaktır. Arsa verimliliği ile konsept verimliliği arasında iyi bir denge kurmak gerekir. Projenin farklı ve yenilikçi bir yaşam konsepti sunuyor olması satın alma düşüncesinde büyük önem taşır. Yaşam alanı konseptini herhangi bir tarihi bölge, şehir ile birleştirmek, doğanın gücünü ön plana çıkarmak veya insanların gerçekten ilgisini çekebilecek detaylar ile konsepti geliştirmek önemlidir. Gayrimenkul geliştirme projelerinde önemli olan satılabilirliği yüksek bir proje geliştirme olduğundan hedef kitleyi de incelemek gerekir. Hedef kitle belirlendikten sonra yapılacak olan incelemelerde kitlenin ihtiyaçlarının neler olduğu, nasıl bir yerde yaşamak istedikleri, ne tür konutlar tercih ettikleri ve ödeme güçlerinin nasıl olduğu sorularının cevapları bulunur.
Alışveriş Merkezinde "konsept geliştirme" ise AVM kimliğini oluşturmaktır. Bir Alışveriş Merkezinin konsepti; Mimari tasarım özellikleri, mağaza karması, hedef kitlesi, pazarlama faaliyetleri ile birlikte ortaya çıkar. Ulaşmak istediğiniz hedef kitleye göre bir konsept geliştirmek Alışveriş Merkezinin başarısını doğrudan etkilemektedir.
Projenin gayrimenkul olarak değerinin yükseltilmesi için gerekli konsept çalışmalarının yürütülmesi başlıca esastır. Konsept Geliştirme sürecinin başlaması ile birlikte mimarinin, projenin bulunduğu bölgeye ve dokuya göre şekillendirilmesi, projelerin eksiklerini ve ihtiyaçlarını belirlemek, geliştirilmelerine yönelik çalışmalarda yönlendirmelerde bulunmak, perakendecilerin ve tüketicilerin beklentilerine göre mevcut trendler göz önüne alarak düzenlemek başlıca yapılacak adımlardır.
Yatırımcılar, mimari öğeleri öne çıkarmakla beraber, her projenin tema ve konsept açısından farklılaşmasını hedefliyor.
Aşağıdaki hizmetler konsept geliştirme sürecinin birer parçasıdır:
• Master plan oluşumuna destek verilmesi,
• Projelerin içerisinde ticari perakende alanlarının oluşturulması ve hedef kitleye uygunluğuna göre yönlendirilmesi,
• Konsepte uygun uluslararası örneklerin irdelenmesi ve projeye aktarılması,
• Belirlenen konsepte uygun ticari birimlerin ideal metrekare ve birim dağılımının oluşturulması,
• Sektöre özel değerlendirme ve projenin gözden geçirilmesi,
• Ticari alanların fizibilitesinin oluşturulması.
AVM Projesi için start verildiğinde, yurt dışı ve yurt içindeki AVM konseptlerinin incelenerek lokasyona, hedef kitleye uygun konseptin oluşturulması ve merkez tipinin belirlenmesi lazım. Belirlenen konsepte uygun bir mimari ile proje hayata geçirilmeli. AVM’nin konsepti, ‘iç ve dış mimarisi, AVM’nin ismi, marka karması, sloganı, iletişim stratejisi, pazarlama aktiviteleri, peyzajı vs. ile bir bütün olmalı ve tüm işler konsepte göre geliştirilmelidir. Bir Alışveriş Merkezinde, ana konsept yanında alt konseptler de geliştirilerek çeşitlilik sağlanabilir ancak bütün bunların planlama aşamasında düşünülmesi işletme aşamasında sıkıntıların doğmasını engelleyecektir.
Alışveriş merkezinin başarısı için AVM deneyimi olan ve sektörel gelişmeleri takip eden mimari ekip ile çalışmak gerekiyor. Mimari ekip ile yönetim ekibi (in house veya danışmanlık firmasının ekibi) birlikte çalışmaya ne kadar geç başlarsa, işletme safhasında o kadar çok sorun yaşanır. Bazı mimari hataları sonradan düzeltmek pahalıya mal olabilir, hatta değiştirilemeyecek yanlışlıklarda yapılabilir. Başarılı işletme koşullarını hayata geçirmenin yanı sıra, ziyaretçiler ve kiracılar içinde kaliteli hizmet koşullarının hayata geçirilmesi lazım. Konsept açısından eksiklikler AVM'nin ruh ve kimliğinin müşteriye yeteri kadar yansımamasına neden olacaktır.
Son yıllarda içinde AVM’lerin olduğu karma projelere ilgi giderek artıyor. Çünkü aynı ortamda ofis, rezidans ve otel gibi fonksiyonların bulunması proje sakinlerinin hayatlarını kolaylaştırıyor. Aslında eskinin "mahalle kültürünün" modernize edilmiş, kullanışlı ve sıkıştırılmış modeli karma projelerde yerini alıyor. Eskiden de mahallede evden çıktığınızda esnaftan alışveriş yapar, her aradığınızı kısa bir sürede elinizin altında bulabilirdiniz. Karma projelerde de projenin içinde küçük bir mahalle kültürünü yaşama, farklı fonksiyonlardan kısa sürede bir arada yararlanma avantajı sunulur. Karma proje içinde yer alan AVM, projenin genel konsepti ile uyumlu olmalı.
Alışveriş merkezi gibi ticari bir mekanın tasarımı, bir tür iletişim stratejisidir. AVM mimarisinde bölgesel mimariden esintiler olabilir, hatta inşaatta kullanılan malzemelerin bir kısmı o bölgeden çıkarılan taşlardan, mermerden, malzemelerden kullanılabilir. Tüketici, nasıl kendisiyle bütünleştirdiği markaları satın alma yolunu izliyorsa, aynı şekilde aidiyet hissettiği merkezleri daha fazla ziyaret ediyor. Oralardan alışveriş yapmayı tercih ediyor. Bir alışveriş merkezinin lokasyonu, kimliğinin oluşmasında önemli rol oynuyor. Merkezin mimarisi, mağaza karması, konsepti, pazarlama stratejisi, varsa teması, o kimlik ve ruhun oluşmasında en önemli faktörlerdir. Konsepte yönelik aktivite, mağaza ve markaların nitelikleri, mimari tasarım özellikleri, yapı malzemeleri-renk-ışık kullanımı vb. nitelikler Reklam ve PR faaliyetleri ile desteklenmeli. Konseptin doğru algılanıp algılanmadığı, lanse edilen konsept ile algılanan konseptin farklı olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Son Söz: Alışveriş merkezinde sadece yönetimsel değil, mimari ve fonksiyonel farklılıklar yaratmak, projenin uzun vadedeki yaşam başarılarına, verimliliğine doğrudan katkı sağlayacaktır. Gayrimenkul geliştirme projelerinde ise, satın alma gücünü zorlamayacak konseptlerin mutlaka en verimli ve ilgi çekici şekillerde sunulması projeye değer katacaktır.
