ABD'de mortgage faizleri yüzde 7,40'a yükseldi. Konut satın almak isteyen birçok Amerikalı için bu, kararını yeniden gözden geçirmek demek. Aylık kredi ödemeleri artıyor, bazı alıcılar beklemeyi tercih ediyor. Konut satın alma amaçlı mortgage başvurularındaki yıllık yüzde 15'lik düşüş de bu temkinli havayı yansıtıyor.
Peki, alıcıların beklemeye geçtiği bir piyasada ev fiyatları ne olacak? Düşüş mü göreceğiz, yoksa faizlerin yeniden gerilemesini bekleyenler fırsatları kaçırabilir mi?
Freddie Mac'in 8 Ekim 2026 tarihli verilerine göre, 30 yıl vadeli sabit faizli konut kredilerinin ortalama oranı yüzde 7,40'a ulaştı. Bu, Kasım 2023'ten bu yana görülen en yüksek seviye. Geçen yıl aynı dönemde faizler yüzde 6,30'du.
Faiz oranlarındaki yükseliş, aynı tutarda kredi kullanan alıcıların aylık ödemelerini artırıyor ve ev sahibi olmayı daha maliyetli hale getiriyor. Ancak burada yüksek faizler, konut fiyatlarının mutlaka düşeceği anlamına gelmiyor. Özellikle talebin güçlü olduğu bölgelerde fiyatlar dirençli kalabiliyor.
Nakit alıcı için pazarlık zamanı
Kredi faizleri yükseldiğinde nakit alıcının avantajı daha görünür hâle geliyor. Satın alma kararı mortgage faizine bağlı olmadığı gibi, satıcıya kredi onayını beklemeden ilerleyebileceği daha hızlı bir işlem sunmak da mümkün.
Miami'de alıcıları temsil ederken bu farkı sahada sık sık görüyorum. Nakit teklif verdiğimizde satıcı açısından finansman kaynaklı gecikme ve işlemin kredi nedeniyle aksama riski azalıyor. Bu da pazarlıkta elimizi güçlendiriyor. Doğru mülkte, doğru zamanda, satıcıyla daha iyi bir fiyat üzerinde anlaşmak için daha fazla alanımız olabiliyor.
Elbette her satıcı nakit teklif karşılığında fiyat indirimine gitmez. Ancak satış yapmak isteyen ve finansmanı hazır bir alıcıyla hızlı ilerlemeyi tercih eden satıcılar için nakit teklif gerçek bir avantaj yaratabiliyor.
Türk yatırımcılar açısından önemli noktalardan biri de zamanlama. Bugün rekabetin daha sınırlı olduğu bir piyasada uygun bir mülk bulmak, talep yeniden canlandığında daha fazla alıcıyla yarışmak zorunda kalmamak anlamına gelebilir.
Türk alıcılar ABD'de mortgage kullanabilir mi?
Her yatırımcının nakit alım yapması gerekmiyor. ABD'de daimi ikamet etmeyen yabancı alıcılara yönelik mortgage programları da bulunuyor. Bazı bankalar ve kredi kuruluşları, gerekli koşulları sağlayan yabancı alıcılara yaklaşık yüzde 25–30 peşinatla finansman sunabiliyor.
400 bin dolarlık bir mülk üzerinden düşünelim:
Yüzde 25 peşinat: 100 bin dolar peşinat, 300 bin dolar kredi.
Yüzde 30 peşinat: 120 bin dolar peşinat, 280 bin dolar kredi.
Bunlar örnek tutarlar. Uygulanacak peşinat ve faiz oranı, kredi kuruluşuna ve başvuru sahibinin finansal durumuna göre değişiyor.
Bu programlar, mülkün tüm bedelini baştan ödemeden satın alma imkânı sunabiliyor. Türkiye'de istediği koşullarda kredi kullanamayan veya sermayesinin tamamını tek bir mülke bağlamak istemeyen yatırımcılar için bu seçenekleri araştırmak anlamlı olabilir.
İleride faizler düşerse yeniden yapılandırma seçeneği de gündeme gelebilir. Koşullar uygunsa mevcut kredi daha avantajlı şartlarla yeniden düzenlenebilir.
Önümüzdeki dönemde ne beklenebilir?
Önümüzdeki 6–12 ayda mortgage faizlerinin yönü, konut piyasasının seyrini etkileyen önemli faktörlerden biri olacak. Faizlerin düşmesi, kredi kullanan Amerikalıların aylık ödemelerini hafifletebilir ve piyasada bekleyen alıcıları yeniden harekete geçirebilir. Talebin güçlü olduğu bölgelerde bu hareketlilik fiyatlara da yansıyabilir.
Bu nedenle yalnızca faizlerin düşmesini beklemek yerine, bugünkü koşullarda satın alınabilecek mülkleri incelemek ve finansman seçeneklerini önceden hazırlamak önemli. Nakit alıcılar pazarlık avantajını değerlendirebilir; kredi kullanacak yatırımcılar ise kendilerine uygun mortgage programlarını araştırabilir.
Amerikalı alıcılar beklerken fırsatları kim değerlendirecek?
Mortgage faizleri yüksek olduğu için birçok Amerikalı alıcı beklemede. Faizler düşsün, aylık ödemeler azalsın istiyorlar. Faizler gerilediğinde bugün bekleyen alıcılar yeniden piyasaya dönebilir. O zaman da bugün pazarlık yapabildiğiniz bir mülk için daha fazla alıcıyla rekabet etmeniz gerekebilir.
Amerika'da çok kullanılan bir söz var: “Marry the house, date the rate.” Türkçeye, “Mülkle evlenin, faiz oranıyla flört edin” şeklinde aktarabiliriz. Buradaki fikir, doğru mülkü bulduysanız sırf faizler yüksek diye vazgeçmeyin. Bugün mevcut faiz oranıyla alım yapıp, ileride faizler düşerse koşullarınız da uygunsa kredinizi yeniden yapılandırmayı değerlendirebilirsiniz. Sonuçta doğru mülkü bulmak kolay değil; faiz oranları değişebilir, ama kaçırdığınız mülkün aynı şartlarla yeniden karşınıza çıkacağının garantisi yok.
