Gayrimenkul danışmanı olarak uzun yıllardır faaliyet gösterdiğim bir alanda bugün benim için yeni bir dönem başlıyor. Baretdergisi’nde bundan sonra köşe yazarı sıfatıyla sizlerle birlikte olmanın heyecanını yaşıyorum. Görüşlerimizle çoğu zaman TV’lerde, dergilerde, gazetelerde yer alıyor olsam da buradan sizlerle doğrudan temas kurmak ve konuları daha detaylı anlatma fırsatına sahip olmak gerçekten keyifli.
Aslında tesadüftür ki gayrimenkulde de yeni bir dönemin başladığına aynı dönemde şahitlik ediyoruz. Artık gayrimenkulde fiyat manipülasyonu tarihe karışıyor.
Önce manipülasyon neydi, sektörü nasıl etkiledi onu bir hatırlayalım.
Aslında bu kelimeyi daha çok borsada, hisse senetleri piyasalarında duyardık. Ama bir yatırım aracı olarak gayrimenkulün kabul edilmesi ile birlikte manipülasyon gayrimenkule de sıçradı. Bu sadece Türkiye’nin değil, dünyanın bir sorunu. Uzun süredir var ve özellikle ekonomik kriz, yüksek enflasyon ve düşük şeffaflık ortamlarında daha görünür hale geliyor. İşte bu nedenle bugünlerde bu kavramı daha fazla konuşur olduk…
Gayrimenkulde fiyat manipülasyonu, taşınmazların gerçek piyasa değeri dışında, kasıtlı şekilde yüksekten veya düşükten gösterilmesidir. Bu, satış, kiralama veya ilan süreçlerinde olabilir ve hem bireysel hem de kurumsal aktörler tarafından yapılabilir.
Manipülasyon yöntemleri
- Sahte ilanlarla piyasada yüksek fiyat algısı yaratmak,
- Aynı mülkü farklı fiyatlarla tekrar tekrar ilana koymak,
- Gerçek olmayan satış/kiralama bildirimleriyle değer algısını bozmak,
- Tapuda düşük değer göstererek vergi kaçırmak, ama piyasada yüksek fiyat dillendirmek…
Bunların hepsi manipülasyonun farklı yöntemleridir.
Neden manipülasyon yapılır?
Peki gerçek dışı fiyat oluşumuna neden ihtiyaç duyulur?
Yatırım Getirisini Artırmak İçin: Spekülatörler, bir bölgede konut alımı yaptıktan sonra fiyatları yapay şekilde artırarak yeniden satarlar.
Piyasa Algısını Yönlendirmek İçin: "Fiyatlar sürekli artıyor" algısıyla hem bireylerin alıma yönelmesi sağlanır hem de gerçek değer analizleri bozulur.
Vergiden Kaçınmak İçin: Tapuda düşük bedel gösterilir, piyasada yüksek bedel üzerinden işlem yapılır.
Kredi Kullanımını Etkilemek İçin: Bankadan daha yüksek ekspertiz almak için fiyat şişirme girişimleri olur.
Kimlere zarar verir?
Manipülasyonun kime zarar ver derseniz, aslında hepimiz zarar görürüz diyebilirim. Çünkü; başta devlet zarar görür. Tapuda düşük gösterilen bedeller nedeniyle devlet vergi kaybı yaşar, bu da bütçe açıkları nedeniyle hepimizin sırtına yeni kamburlar eklenmesine neden olur. Yine gerçek değerler üzerinden vergi tahsilatı yapılmadığı için adalet bozulur. Ardından sektördeki bireyler zarar görür, gerçek dışı fiyatlar yüzünden piyasayı yanlış okuyarak pahalıya alım yaparlar. Yatırım için aldığı konutu satmak isterken piyasanın balon olduğunu anlar. Kira piyasasında da benzer etki oluşur: sahte yüksek kiralar, gerçek kiracıların bütçesini aşar. Sonuçta hepimizin iş yaptığı ve gelişimini için çaba gösterdiği gayrimenkul sektörü zarar görür. Çünkü gerçek yatırımcıyı piyasadan uzaklaştırır ve uzun vadede güven kaybı oluşturur. Tabi işin bir de finans kuruluşları ayağı var, nedenler arasında saymıştık, bazen kredi kullanımı için de manipülasyona başvuruluyor diye… Finans kuruluşlarının batık kredi riski artar çünkü şişirilmiş ekspertizlerle verilen krediler, geri ödemede sorun yaşanırsa bankanın başını ağrıtır.
İşte manipülasyonla mücadele yolu
Peki çözümü yok mudur? Elbette ki vardır ve devletimiz de bunun farkındadır… Mesela Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün açık veri paylaşımının artırılması, konut kredisi için değerleme uzmanlığının tamamen bağımsız olması, ilan sitelerinin kamu kurumlarıyla verileri paylaşması; sahte ilanlara yaptırım getirilmesi, tapu harcı ve gelir vergisinde “gerçek satış değeri” esas alınması, TÜİK gibi kurumların gerçek kira bedellerine dayalı açık veri platformu kurması düşünülebilecek önlemler ve farkındaysanız devlet bu önlemlerin bir çoğunu zaten hayata geçirdi. Son olarak da şeffaflık sağlayacak bir sistem yakın zamanda hayata geçti: Değer Bilgi Merkezi…
Yapay zeka yardımıyla hayata geçirilen ve bence devrim niteliğinde bir adım olan Değer Bilgi Merkezi sistemi, 2026 yılında İstanbul’da, 2027 itibariyle ise tüm Türkiye’de aktif hale gelecek. Bu sistem sayesinde, artık bir dairenin, arsanın ya da arazinin gerçek piyasa değeri sokak sokak, cadde cadde tespit edilebilecek. Böylece bir gayrimenkulün değeri artık subjektif değil, objektif verilere dayanarak belirlenecek. Fiyat manipülasyonları, balon fiyatlar ve aldatıcı ilanlar tarihe karışacak. Evin bulunduğu sokaktaki gerçek satış değeri, Değer Bilgi Merkezi üzerinden kolaylıkla görülebilecek.
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü’ne bağlı olarak geliştirilen sistem, gayrimenkullerin tapuda gösterilen değeri ile gerçek piyasa değerini karşılaştırmalı olarak analiz edecek. Böylece, yaygın olarak başvurulan “rayiç bedelden satış” uygulaması da sona erdirilecek.
Bir örnekle Değer Bilgi Merkezi’nin yararı
Hadi bir örnekle anlatalım:
5 milyon TL’ye aldığınız bir daireyi artık tapuda 2 milyon gösteremeyeceksiniz. Tapu harçlarının da bu sisteme entegre edilerek yeniden düzenlenmesi bekleniyor. Sistem, kayıt dışılığı azaltırken devlete vergi gelirinde ciddi bir artış da sağlayacak.
Sadece konut değil; tarla, bağ, bahçe gibi tüm gayrimenkul türleri bu sistem içinde değerlendirilecek. Ayrıca arazinin altından geçen fay hatları, BOTAŞ boru hatları, enerji nakil hatları gibi teknik bilgiler de platform üzerinden kullanıcıya sunulacak. Böylece yatırımcı, satın alacağı mülk hakkında A’dan Z’ye tüm detaylara tek noktadan ulaşabilecek.
Bu platform hem yatırımcıya güven verecek hem de piyasada adil fiyat oluşumunu sağlayacak. Bana göre sağlıklı bir piyasa için kritik öneme sahip olan bu dijital dönüşüm, gayrimenkul sektöründe yepyeni bir sayfa açacak.
