Türkiye bir deprem ülkesi.
Bu cümleyi artık ezbere söylüyoruz ama ne yazık ki gereğini hâlâ yeterince yapamıyoruz. Binlerce insan riskli binalarda yaşamaya devam ediyor. Kentsel dönüşüm ise çoğu zaman anlaşmazlıklar, itirazlar ve yıllarca süren bekleyişler yüzünden ilerleyemiyor.
İşte tam da bu nedenle, Resmî Gazete’de yayımlanan yeni yönetmelikle kentsel dönüşüm sürecinde önemli değişiklikler yapıldı. Ama bu değişikliklerin çoğu, fark edilmeden hayatımıza girdi.
Yıkım Sonrası Süreç Netleşti
Yeni düzenlemeyle birlikte riskli yapı tespiti yapılarak yıkılan binalarda tapuda yer alan “riskli yapı” şerhi kaldırılıyor. Bu, tapu kayıtlarındaki karışıklığı gidermek açısından önemli bir adım.
Ancak burada çok kritik bir nokta var.
Riskli yapı şerhi silinse bile taşınmaz 6306 sayılı Kanun kapsamından çıkmıyor. Yani bina yıkılmış olsa bile arsa kentsel dönüşüm sürecinde kalmaya devam ediyor. Dönüşüm, artık bina değil arsa üzerinden ilerliyor.
Bu düzenleme, “bina yıkıldı ama süreç durdu” gibi belirsizliklerin önüne geçmek için yapıldı.
Karar Alma Süreci Baştan Aşağı Değişti
Kentsel dönüşümün yıllarca tıkanmasının en büyük sebebi, karar alma sürecindeki kilitlenmelerdi. Daha önce toplantı yapılabilmesi ve karar alınabilmesi için %50+1 çoğunluk aranıyordu. Ancak çoğu binada bu çoğunluk sağlanamıyor, süreç yıllarca sürüncemede kalıyordu.
Yeni yönetmelikle birlikte tek bir malik bile isterse dönüşüm süreci başlatılabiliyor.
Bu, çok büyük bir değişiklik.
Artık kentsel dönüşüm bir kişinin “istemiyorum” demesiyle durdurulamıyor.
Tebligat Süreci Daha Açık ve Net
Toplantı yapılması halinde tüm maliklere bilgi verilmesi zorunlu. Bunun için:
• Muhtarlıkta ilan yapılıyor
• Bina kapısına duyuru asılıyor
• Noter aracılığıyla tebligat gönderiliyor
Bu bildirimler 15 gün sonunda tebliğ edilmiş sayılıyor.
Yani “haberim yoktu” itirazı artık geçerli değil.
Bu maddeyle birlikte hem sürecin şeffaf olması sağlanıyor hem de kasıtlı gecikmelerin önüne geçiliyor.
Kabul Etmeyen Malikler İçin Yeni Dönem
Toplantı sonucunda %50+1 çoğunluk sağlanırsa ve bazı maliklerin itirazı devam ederse, bu kişilerin arsa payları açık artırma yoluyla satışa çıkarılabiliyor.
Öncelik her zaman binadaki diğer maliklere veriliyor.
Eğer satış gerçekleşmezse, bu paylar Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare veya TOKİ tarafından rayiç bedel üzerinden satın alınabiliyor.
Bu düzenlemenin amacı kimseyi cezalandırmak değil. Amaç, dönüşümün azınlık itirazlarıyla kilitlenmesini engellemek.
Zemin Sorunu Olan Parseller İçin Çözüm
Yeni yönetmelikte dikkat çeken bir diğer konu da zeminle ilgili. Eğer dönüşüm yapılacak parselin zemini uygun değilse ve güvenli yapılaşma mümkün değilse, mevcut imar hakları başka bir parsele taşınabiliyor.
Böylece:
• Malikler hak kaybı yaşamıyor
• Güvenli alanlarda yapılaşma sağlanıyor
• Riskli zeminlerde yeni yapı yapılmasının önüne geçiliyor
Tüm Bu Süreç Hangi Kanuna Dayanıyor?
Kentsel dönüşümle ilgili tüm bu işlemler 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülüyor. Bu kanunun temel amacı çok net:
İnsanların can güvenliğini sağlamak.
Devletin burada önceliği bina değil, mal değil, tapu değil; doğrudan hayat.
En Önemli Uyarı
Yeni düzenlemelerle birlikte herkesin bilmesi gereken çok önemli bir gerçek var:
Artık tek bir kişinin başvurusu bile kentsel dönüşüm sürecini başlatmaya yeterli.
Siz ilgilenmeseniz bile, sürecin sizin adınıza ilerlemesi mümkün. Gerekli çoğunluk sağlandığında, arsa payınız satış aşamasına kadar gidebilir.
Bu nedenle kentsel dönüşüm tebligatları artık hafife alınmamalı.
“Sonra bakarız” demek, geri dönüşü olmayan sonuçlara yol açabilir.
Kentsel dönüşüm bir korku değil.
Doğru anlatıldığında ve doğru yönetildiğinde, bu ülkenin en büyük hayat sigortasıdır.
