Son dönemde konut satışlarında geçen yıla oranla yaşanan düşüş dikkat çekiyor. Ancak bu düşüş sadece konut sektöründe değil, arsa, tarla, iş yeri ve ticari gayrimenkuller dahil olmak üzere genel olarak tüm gayrimenkul piyasasında hissedilen bir durum.
Ocak, Şubat, Mart ve Nisan aylarını incelediğimizde bunun nedenlerini görmek aslında çok zor değil. Gayrimenkul sektöründe Ocak ve Şubat ayları her zaman daha durgun geçen aylardır. Vatandaş yeni yıla girdikten sonra ekonomik durumunu analiz eder, piyasayı gözlemler, kredi oranlarını takip eder. Bu nedenle yılın ilk iki ayı genelde bekleme süreci olarak geçer.
Mart ayında ise Ramazan ayının gelmesi, bayram süreci, resmi tatillerin uzun sürmesi ve dünyada başlayan savaş ortamı vatandaşın piyasayı izleme moduna geçmesine neden oldu. İnsanlar belirsizlik ortamında büyük yatırım kararlarını ertelemeyi tercih etti. Özellikle savaşın piyasalara etkisiyle birlikte döviz, altın ve finans piyasalarında yaşanan hareketlilik vatandaşın kafasını karıştırdı. Bu da doğal olarak gayrimenkul satışlarının yavaşlamasına sebep oldu.
Mayıs ayına geldiğimizde ise yine yoğun bir resmi tatil süreci var. Neredeyse 12 güne yaklaşan tatiller ve yaklaşan Kurban Bayramı telaşı nedeniyle Mayıs ayı verileri de düşük gelebilir. Çünkü vatandaş bu dönemlerde daha çok seyahat, tatil ve aile planlamalarıyla ilgileniyor. Gayrimenkul alım satımları ikinci plana atılıyor.
Ancak gayrimenkul sektörü için en önemli dönem Haziran ayıdır. Çünkü okulların kapanmasına yakın dönem taşınma sezonunun açılması demektir. Özellikle çocuklu aileler okul dönemini bozmamak için taşınmalarını yaz aylarına bırakır. Kiracılar ev değişikliklerini bu dönemde yapar. Aynı zamanda tayin dönemi, üniversite tercih süreci ve yaz sezonu hareketliliği de piyasaya canlılık getirir. Bizim için piyasadaki gerçek hareketi gösterecek veriler Haziran ayında ortaya çıkacaktır.
Bugün piyasada şunu net görüyoruz; gerçek kullanıcı piyasadan tamamen çekilmiş değil. Özellikle kirada oturup elinde alım imkanı olan vatandaşlar, bir an önce ev sahibi olup kiradan kurtulmanın yollarını arıyor. Çünkü kira fiyatları artık birçok bölgede ev taksitleriyle yarışır hale geldi. Vatandaş her ay yüksek kira ödemek yerine kendi evine yatırım yapmayı tercih ediyor.
Bir diğer önemli konu ise yatırımcı davranışı. Özellikle son iki aydır altında yaşanan sert iniş çıkışlar yatırımcıyı yeniden konuta yöneltmeye başladı. Çünkü yatırımcı güvenli liman arıyor. Altın, döviz ve borsada yaşanan ani değişimler yatırımcıyı tedirgin ediyor. Gayrimenkul ise uzun vadede hâlâ güven veren yatırım araçlarının başında geliyor.
Yatırımcı tarafında süreç biraz daha profesyonel ilerliyor. Yatırımcı piyasayı dikkatle takip ediyor, kredi oranlarını, savaş ortamını, ekonomik verileri inceliyor. Elindeki nakitle doğru fırsatı ve avantajlı fiyatı bulduğu anda alım gerçekleştiriyor. Özellikle pazarlık payının arttığı bu dönemlerde nakit alıcı piyasada daha güçlü hale gelmiş durumda.
Bugün birçok mülk sahibinin de satış konusunda beklemeye geçtiğini görüyoruz. Çünkü bazı satıcılar fiyatların yeniden yükseleceğini düşünüyor. Bazıları ise kredi faizlerinin düşmesini bekliyor. Bu nedenle piyasada hem alıcı hem satıcı tarafında temkinli bir süreç yaşanıyor.
Ama şunu hiçbir zaman unutmamak gerekiyor; gayrimenkulde hareket hiçbir zaman tamamen bitmez. Türkiye genç nüfusa sahip bir ülke. Evlenenler, boşananlar, şehir değiştirenler, yatırım yapanlar, kentsel dönüşüme girenler derken her yıl yaklaşık 800 bin adet yeni konut ihtiyacı oluşuyor. Bu ihtiyaç devam ettiği sürece piyasa zaman zaman yavaşlasa da yeniden hareketlenecektir.
Özellikle önümüzdeki süreçte kredi faizlerinde yaşanabilecek küçük düşüşler bile piyasayı yeniden hızlandırabilir. Daha önce de gördük; kredi oranlarında birkaç puanlık geri çekilme bile satış rakamlarına hemen yansıyor. Çünkü vatandaşın en büyük beklentisi uygun finansman.
Ben ilerleyen dönemlerde satış rakamlarının yeniden yükselişe geçeceği kanaatindeyim. Çünkü gayrimenkul Türkiye’de hâlâ en güvenilen yatırım araçlarından biri olmaya devam ediyor.
