Gayrimenkul satışlarında yeni sistem tartışması
Adalet Bakanımızın yaptığı açıklamaları dikkatle takip ettim. Gelecekle ilgili yapılan hazırlıklar, yasalardaki değişiklikler ve süreçlerin hızlandırılması yönündeki çalışmalar gerçekten umut verici. Yapılan bu çalışmalardan gurur duydum. İnşallah sistem zaman içinde doğru şekilde uygulanır ve ülkemiz için faydalı sonuçlar doğurur.
Sayın Bakanımızın açıklamalarında satılık işlemlerinde avukatların devreye gireceği ve satış süreçlerinin avukatlar tarafından yönetilmesinin piyasada güven sağlayacağı ifade edildi.
Ancak sahada çalışan biz emlak profesyonelleri olarak bu sistemin bazı sonuçlarını da düşünmek zorundayız.
Satış süreçleri uzayabilir
Yeni sistemde satış işlemlerinin avukatlar üzerinden yürütülmesi, vatandaş için ek maliyet anlamına gelebilir. Aynı zamanda satış süreçlerinin uzaması da kaçınılmaz olabilir.
Emlak danışmanları zaten alıcı ile satıcı arasında süreci yöneten, tarafları buluşturan ve işlemleri takip eden kişilerdir. Eğer bu süreç tamamen farklı bir yapıya dönüşürse emlakçının fonksiyonu ikinci plana düşebilir.
Zaten zor şartlarda çalışan sektörümüzde böyle bir değişiklik yapılırsa, birçok küçük ölçekli emlak firmasının ayakta kalması daha da zorlaşabilir. Yeni yılda gelen harç ve yükümlülükler zaten meslektaşlarımız için ciddi bir maliyet oluşturmuş durumda.
İngiltere’deki sistem nasıl işliyor?
İngiltere’de uygulanan sistemde süreç şu şekilde ilerliyor:
Önce emlak ajentası devreye giriyor. Ardından avukatlar sürece dahil oluyor ve alıcının para kaynağını araştırıyor, satış evraklarını hazırlıyor.
Bu işlemler için ortalama 2500 pound işlem ücreti alınıyor. Tapu işlemlerinin tamamlanması ise çoğu zaman en az iki ay sürüyor.
Banka ipotekli satışlarda yaşanan sorunlar
Türkiye’de ipotekli satışlarda yaşadığımız bir sorundan da bahsetmeden geçemeyeceğim.
Kredi kullanılan satışlarda imza aşamasına bankanın avukatı geliyor. Ancak bu avukatlara ulaşmak, uygun saat almak çoğu zaman oldukça zor oluyor.
Bazen saatlerce bekleniyor, bazen randevu almak bile ciddi bir sorun haline geliyor.
Oysa dosya hazır, bütün işlemler yapılmış oluyor. Sadece imza atılması gerekiyor. Buna rağmen süreçler gereksiz şekilde uzayabiliyor.
Bankalar genellikle düşük maliyet nedeniyle yeni mezun avukatlarla çalışıyor. Bu durum da satış süreçlerinin yönetilmesinde tecrübe eksikliğine yol açabiliyor.
Üstelik kredi kullanan vatandaşlardan ayrıca bloke çek masrafı da talep ediliyor. Bu da vatandaşın üzerine yeni maliyetler bindiriyor.
Bence önce bu sistemin düzeltilmesi gerekiyor.
Gayrimenkul kanunu eksikliği
Sektörümüzdeki en önemli sorunlardan biri de gayrimenkul ile ilgili kapsamlı bir kanunun bulunmaması.
Bugün kiracı ile ev sahibi arasındaki hukuki denge birçok durumda sağlıklı işlemiyor. Kanun maddeleri çoğu zaman kiracıdan yana yorumlanıyor ve ev sahibini koruyan düzenlemeler yetersiz kalıyor.
Örneğin bir mülk sahibi kiracıyı tahliye etmek istediğinde süreç yıllarca sürebiliyor.
Bir dava açıldığında ilk duruşma çoğu zaman altı ay sonra görülüyor. Dava süreçleri uzadıkça taraflar arasında ciddi gerginlikler yaşanıyor.
Arabuluculuk sistemi de çözüm üretmiyor
Arabuluculuk sistemi birçok uyuşmazlığı çözmek için kurulmuş olsa da, uygulamada her zaman etkili sonuçlar vermiyor.
Birçok dosyada süreç ya uzuyor ya da sonuçsuz kalabiliyor.
Kiracı kira ödemediğinde ise yaptırım süreçleri yine oldukça uzun sürüyor. Davalar yıllarca devam edebiliyor.
Tapu harçları yeniden düzenlenmeli
Tapu harçlarının da yeniden düzenlenmesi gerektiğini düşünüyorum.
Bugün tapu harcı yüzde 4 olarak uygulanıyor. Oysa bu oran yüzde 1 alıcı, yüzde 1 satıcı olacak şekilde düzenlenirse sistemden kaçış azalır ve satışlar gerçek değerler üzerinden yapılabilir.
Bu düzenleme hem devletin gelirini artırır hem de piyasadaki kayıt dışılığı azaltır.
Sahte emlakçılar büyük sorun
Bir diğer önemli problem ise sahte emlakçılar.
Dijital platformlarda, Facebook, Instagram ve WhatsApp üzerinden yasak olmasına rağmen ilanlar veriliyor. Vatandaşlardan kapora alınarak dolandırıcılık yapılabiliyor.
Bu sorunun çözülmesi sektörümüz için hayati önem taşıyor.
Gayrimenkul kanunu şart
Bütün bu sorunlara baktığımızda, Türkiye’de gayrimenkul sektörünü baştan sona düzenleyecek kapsamlı bir Gayrimenkul Kanunu hazırlanmasının artık kaçınılmaz olduğunu düşünüyorum.
Bu kanun;
• satış süreçlerini
• kiracı ve mülk sahibi ilişkilerini
• emlak danışmanlığı mesleğini
• dijital ilan sistemlerini
• tapu ve işlem süreçlerini
net şekilde düzenlemelidir.
Ancak bu şekilde hem vatandaş hem de sektör güvenli ve sağlıklı bir sistem içinde işlem yapabilir.
