Ev ve araba fiyatlarının geldiği noktada vatandaş artık farklı finansman yöntemlerini araştırıyor. Banka kredilerinin maliyetlerinin yüksek olması ve finansmana erişimin zorlaşması nedeniyle, özellikle son yıllarda tasarruf finansman şirketlerine olan ilginin arttığını sahada biz de net bir şekilde görüyoruz.
BDDK da hızla büyüyen bu sistemle ilgili piyasayı düzenleyecek yeni kuralları devreye alıyor.
Fakat en başta, kamuoyunda oluşan çok önemli bir yanlış anlaşılmayı düzeltmek gerekiyor: Bu düzenleme bankaların verdiği klasik konut veya taşıt kredileriyle ilgili değil. Burada konuştuğumuz mekanizma; vatandaşın belirli bir süre birikim yaptığı ve ardından konut, çatılı iş yeri veya taşıt almak için finansman kullandığı tasarruf finansman sistemi.
Yani manşetlerde açıklanan rakamları görüp, “Bankalar artık 62,5 milyon TL konut kredisi verecek” diye düşünmeyin. Öyle bir durum söz konusu değil.
KONUTTA 62,5 MİLYON, TAŞITTA 6,25 MİLYON TL
Yeni düzenlemeyle birlikte bir müşteri için yapılabilecek tasarruf finansman sözleşmelerine üst sınırlar getiriliyor:
- Konut veya Çatılı İş Yeri: En fazla 62 milyon 500 bin TL
- Taşıt: En fazla 6 milyon 250 bin TL
Tekrar altını çiziyorum; bunlar banka kredi limitleri değil, tasarruf finansman sözleşmelerinin tavan sınırlarıdır. Vatandaşımızın haberleri okurken ve planlama yaparken öncelikle bu ayrımı doğru yapması şart.
BİR KİŞİ KAÇ EV VEYA ARABA İÇİN SİSTEME GİREBİLECEK?
Saha deneyimlerime dayanarak söylüyorum; vatandaşın en çok merak edeceği ve karıştıracağı nokta burası.
Bugüne kadar vatandaş bir tasarruf finansman şirketine giriyor, evini alıyor, ödemelerini sürdürürken veya tamamlayıp tekrar sisteme girerek başka bir mülk ya da araç için yeni bir finansman planı oluşturabiliyordu.
Yeni dönemde ise aynı müşteri adına, aynı tasarruf finansman şirketinde aynı anda en fazla bir taşıt ve bir konut (veya çatılı iş yeri) sözleşmesi bulunabilecek. Yani aynı şirket çatısı altında eş zamanlı olarak üç ayrı ev, iki ayrı araba için peş peşe sözleşme aç dönemi kapanıyor.
Örneğin; Ahmet Bey bir şirkette 5 milyon TL’lik konut sözleşmesi yaptıysa, aynı şirket üzerinden ikinci bir aktif konut sözleşmesi açamayacak. Ancak şartları sağlıyorsa, yanına bir taşıt sözleşmesi ekleyebilecek. Sistem özetle aynı şirkette “1 Konut/İş Yeri + 1 Taşıt” kuralıyla sınırlandırılıyor.
“EVİMİN BORCU BİTTİ, BİR DAHA SİSTEMDEN EV ALAMAYACAK MIYIM?”
Burada da çok kritik bir detay var. Bu düzenlemeyi kesinlikle “Bir insan hayatı boyunca bu sistemden yalnızca tek bir ev alabilecek” şeklinde yorumlamamak gerekir.
Buradaki temel amaç, müşterinin aynı şirketteki aktif sözleşme sayısını ve dolayısıyla şirketin tek bir kişi üzerinde üstlendiği risk yoğunlaşmasını dizginlemektir. Bir sözleşmenin tüm yükümlülükleri tamamlanıp hukuki ilişki sona erdiğinde, ilerleyen dönemde yeni bir sözleşme yapılması tamamen ayrı bir işlem olacaktır.
Yine de 1 Ekim’de başlayacak olan bu yeni süreçte, şirketlerin tamamlanmış sözleşmeleri limit hesabına nasıl yansıtacağını uygulamada daha net göreceğiz. İkinci veya üçüncü kez sisteme girmeyi düşünen vatandaşlarımıza tavsiyem nettir: İmza atmadan önce şirkete “Daha önce tamamladığım sözleşmem yeni hakkımı etkiliyor mu?” diye açıkça sorun ve bu yanıtı mutlaka yazılı olarak alın.
BDDK BU SINIRLAMAYI NEDEN GETİRİYOR?
BDDK’nın buradaki temel odak noktası vatandaşın kaç tane mülk aldığından ziyade, sistemin ve şirketlerin taşıdığı finansal risk.
Tasarruf finansman sisteminde devasa bir ortak para havuzu oluşur. Bir tarafta birikim yatıranlar, diğer tarafta bu havuzdan finansman kullanarak evini, arabasını alanlar vardır. Sistem büyüdükçe şirketlerin yükümlülüğü de katlanarak artar. BDDK, tek bir müşterinin çok sayıda sözleşmeyle sistemde aşırı yer kaplamasını ve şirketlerin belirli kişilere yüksek miktarda risk konsantrasyonu ayırmasını engellemek istiyor.
Yıllardır bu sektörde olan biri olarak bu adımı son derece kıymetli buluyorum. Çünkü konu barınma ve ulaşım olduğunda, vatandaş dişiyle tırnağıyla artırdığı, belki 10-20 yıllık birikimini bu sisteme emanet ediyor.
BİRİKİMLER GÜVENDE Mİ? PARANIZ NEREDE TUTULUYOR?
Sistemde toplanan paraların şirketin kendi öz varlığı gibi kullanılması mevzuat gereği mümkün değildir. Tasarruf fon havuzundaki tutarlar, şirketin kendi hesaplarından tamamen ayrı tutulur ve kanunla belirlenen alanlarda değerlendirilir. Ayrıca şirketler, olası müşteri çıkışlarına veya dalgalanmalara karşı fon havuzunun belirli bir kısmını ihtiyat fonu olarak ayırmak zorundadır.
Ancak vatandaşımızın şu gerçeği de bilmesi gerekir: Tasarruf finansman şirketlerindeki birikimler, bankalardaki mevduatlar gibi kamusal bir mevduat sigortası kapsamında değildir.
“BDDK denetliyor, o halde param %100 devlet garantisinde” algısı doğru değildir. BDDK kuralları koyar ve denetler; ancak bu yapı, bankacılık sistemindeki devlet garantili mevduat sigortasıyla aynı şey değildir.
SÖZLEŞMEYİ OKUMADAN KESİNLİKLE İMZA ATMAYIN
36 yıldır gayrimenkul sahasındayım; her zaman söylediğim bir kural vardır: Bir evi hangi fiyata aldığınız kadar, hangi finansman yöntemiyle aldığınız da hayatidir.
Sadece “Faizsiz ev sahibi oluyorum” heyecanıyla hareket edilmemeli. İmzayı atmadan önce şu soruların yanıtları tek tek netleştirilmelidir:
- Organizasyon ücreti ne kadar ve hangi durumlarda iade edilir?
- Teslimat tarihi tam olarak ne zaman?
- Ara ödeme şartları var mı?
- Ödeme gecikirse nasıl bir yaptırım uygulanır?
- Sistemden ayrılmak istersem ana param ne kadar sürede geri ödenir?
BDDK düzenlemelerine göre şirketlerin sözleşme öncesinde ön bilgilendirme formu vermesi zorunludur. Bir gecede ev almıyorsunuz; hayatınızın birikimini ortaya koyuyorsunuz. Bir saatinizi daha ayırın ve o sözleşmenin her bir maddesini maddesini okuyun.
1 EKİM’DE YENİ DÖNEM BAŞLIYOR
1 Ekim itibarıyla tasarruf finansman sektöründe çok daha disiplinli ve kontrollü bir dönem başlayacak. Mesleye sadece “limitler arttı” gözüyle bakmak eksik olur; asıl mesele sistem büyürken denetim ve risk yönetiminin de aynı paralelde güçlenmesidir.
Banka kredisine erişimin zorlaştığı bu konjonktürde alternatif finansman modelleri hayatımızda olmaya devam edecek. Ancak sistem genişlerken, vatandaşın birikimini koruyacak zırhların da sağlamlaşması şarttır.
Ev veya araba alacak vatandaşlarımıza son sözüm: Önce şirketin BDDK faaliyet iznini kontrol edin, ödeme planınızı bütçenize göre yapın, sözleşmeyi eksiksiz okuyun ve anlamadığınız hiçbir noktaya imza atmayın.
